上半年的西安樓市堪稱“壯觀”。
供需失衡。新房住宅供應方面，40067套房源上線，106677個家庭意向登記，需求與供應比2.66:1（數據來源：鳳凰房產西安站）；
房價上漲。據國家統計局數據顯示，截至5月份，西安房價同比上漲24.4%，漲幅比上月擴大0.6個點（4月同比上漲23.8%），同比、環比漲幅居全國第一。
從2018年12月至2019年5月，西安房價連續六個月同比漲幅全國第一，已連續上漲39個月。
圖|2019年5月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數
土地市場火熱。2019上半年西安市共供應土地241宗，供應總面積約1119.71萬㎡，成交土地共200宗，成交總面積約909.1萬㎡。
僅3、4兩個月西安土地市場共成交110宗地，609.1萬㎡，總土地出讓金159.4億元，“火力”主要集中在西鹹新區。
從千人搖到七千人搖，從熬夜排隊到中籤率，然而，這一片樓市狂歡，終究只是少數人的盛宴。
屢搖不中的購房者，在搖與不搖中左右徘徊；靜觀其變的房企們，在進與不進之間搖擺。
1.西安樓市下半場
肉眼可見的顯性存量岌岌可危
房企“舉棋不定” 純新盤“後勁不足”
相關數據統計，2018年西安土地成交257宗， 成交面積約1083萬㎡.
西安房探統計，截止2019年7月，西安樓市僅13純新盤入市.
另外一部分僅通過公佈案名來“博存在感”。
圖：2018年拿地入市的新盤（時間截止：2019.7）
9000餘套房源VS限購後依舊“千人搖”
房源存量方面，據統計，截止2019.6.26，西安總計有43個項目，總計9760套房源已公示價格，但還未開盤。
其中2019年公示價格的項目35個，房源8115套，2018年公示價格的項目8個，房源1645套。
市場需求方面，從西安市意向登記平臺監控到，620新政之後，共計8盤登記，其中5盤需要搖號，華潤置地曲江九里仍舊上演“千人搖”。
圖|2019年新政之後登記詳情
限購搭建的“圍城”，外面的人的確進不來了，但裡面的人依舊要拿著搖號的號碼牌。
另外一方面，最近的5月中旬-6月中旬這一個月的公示斷檔，使得西安商品住宅的供應陷入“低迷”，期間僅近5500套房源取證入市，同、環比均出現三成左右的下滑。
9000餘套房源VS限購“洗刷”過的市場需求，如何消化是西安樓市接下來面臨的命題。
2.限購之下
下半年西安樓市怎麼走？
迴歸理性是必然
西安樓市經過“緩衝期”之後會逐步迴歸理性。
首先，房價會停留在波浪線的某一個點上，按照以往的經驗，短期內，價格不會有太大的波動，“連續40個月房價上漲”應該是不可能了；
其次，購房者會更為理性。同等條件下，相對可選空間大，買房等級會從“很難”降為“難”；
再次，開發商拿地會更加理性。如今的市場下，各區域土地價值也已被重塑，土地市場不可能一夜之間唱起“涼涼”，但如上半年拿地不斷，樓面價一再被刷新的概率也降低了。
轉戰“四環”
西安目前“四環”除了灃東新城、臨潼之外，都是非限購區域，灃西新城、秦漢新城會成為熱門。
尤其是灃西新城，交大創新港，地鐵1號線三期，西鹹一體化加持多重利好都在這個區域集中釋放。
圖|灃西新城功能結構規劃圖
而我們要知道的是，620新政這股“清風”還得再吹一陣，才能吹去上半年樓市的“燥熱”。
3.給買房人的建議
搖號越火，買房越難。
買房越難，越想搖號。
這是上半年的你……
買房還是難，還是得搖號。
這是下半年的你……
如今回想動輒“千人搖”的上半年，最苦的還是真正想要自住的購房者。
所以，下半年想要置業的購房者，如果選擇限購區域，趁著新政的“餘波”，中籤率會逐步走高，該搖則搖。
房價不會像傳聞中的“越限越漲”也不會出現大跌，管他什麼房，能上車的就是好房。
如果選擇非限購區域，建議去灃西新城看看，未來，灃西會是“大勢”。
我們都期待一個理性且健康的樓市。
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