'大西安樓市版圖“一路向西”商品房均價近兩萬 能否支撐灃西新城發展？'

今年以來，多個純新盤接二連三亮相灃西新城，且開盤去化率居高不下。灃西新城何以在這場樓市的競爭中脫穎而出，其“西引力”法則有哪些？雖然灃西新城人才智力匯聚、生態環境不斷提升、地鐵路網逐步實現，但畢竟與西安主城區還是有距離，而均價近2萬元的房價能否匹配區域發展？灃西新城能成為下一個宜居住區嗎？

引導城市向西邁進

追溯城市西進脈絡，首先值得一說的是西鹹新區。近年來，隨著西安主城區開發空間的降低，城市配套及產業向西集聚，西鹹新區備受關注。而在西鹹新區的五大新城裡，最能代表新城市化的片區，莫過於灃東新城和灃西新城。

灃東新城，在發展定位上，是“大西安新城市中心”；產業上，是以高新區為引領的“萬億科創大走廊”重要組成板塊，近水樓臺先得月，這是灃東新城一個無法比擬的優勢。

而灃西新城，總體定位是未來西安國際化大都市綜合服務副中心和戰略性新興產業基地。在產業定位上，以行政商務和戰略性新興產業為主，重點發展新材料、物聯網、信息技術、生物醫藥、都市農業、高尚居住等產業。

但是，對於西安人來講，灃西新城仍然是一個相對陌生的板塊，儘管它與灃東新城僅一河之隔。然而，自從6月20日西安市出臺買房新政策，臨潼被納入限購區域之後，大西安的買房熱度急速向西發展，特別是灃西新城迎來了大量的購房人。咸陽一樓盤負責人介紹，“此前主力購買人群依然是咸陽主城區和北五縣的人，6.20之後，西安戶籍買房人群佔比迅速攀升，達60-70%之間。”

>>產業西聚

以智力加持灃西新城

在灃西新城規劃範圍內，西安和咸陽兩大古都你中有我，我中有你，成為推進西鹹一體化的核心地帶。

近年來，按照“西安國際化大都市綜合服務副中心和戰略性新興產業基地”發展定位，灃西新城精心規劃了“三區十園”產業佈局。

目前正在進行的項目有西鹹智慧醫療健康產業園——打造輻射全省，引領西部的大數據專業特色“醫、教、研、康”四位一體的全健康產業基地；中國西部最大的智慧學鎮——中國西部科技創新港，包括被看成我國高等教育改革的“西交大樣板”，作為全國首個“沒有圍牆的未來大學”，九月開始，數千名研究生在此學習、科研、生活。未來，創新港將匯聚25000-30000名優秀人才，於此交流碰撞，用技術研究與先進思想引領西安乃至整個西部地區。創新港的啟用，對於拉動基建投資、帶動消費、促進技術轉化，形成高科技產業聚集區、提升城市形象、促進旅遊業發展，都具有重大作用。

同時，灃西新城在全國率先舉旗大數據產業，打造全國唯一的大數據方向“國家新型工業化產業示範基地”，不斷完善大數據產業鏈條，激活創業創新機制。

結合自身的發展優勢，依託本地強大的科創資源，灃西新城以中國西部科技創新港、硬科技小鎮、寶能科技園、柔性電子產業園、中科院科技園、絲路風情城等帶動效應，發展硬科技、互聯網+、人工智能、區塊鏈、數字經濟等新經濟，通過名校的吸引力、人才的吸引力以及政策的吸引力，匯聚百強企業及資金入場，擘畫產業發展與未來城市。

西安城記創始人聶海峰分析，灃西新城發展離不開咸陽主城區，不能去咸陽化。從地緣上來看，灃西新城西臨渭河，渭河以西，是陝西第五個國家級高新區——咸陽高新區。它作為咸陽西部的重要產業基地，也是地級市興平市和咸陽西部的門戶。從這個角度上來看，咸陽主城區發展已經受限，灃西新城是其最主要、也是最天然的發展空間。對於灃西新城而言，城市發展離不開產業基底、人口基數，這都是咸陽主城區的最大優勢和特點。所以，無論是從經濟和人口等角度，灃西新城有“西鹹一體”城市化橋頭堡的重要地位；其次，灃西新城產業定位明晰，其工業體系、產業體系以及人口基礎為其發展奠定基礎，灃西新城的發展具有獨立性，同時有承“鹹”啟“西”的發展特色和空間。

打造宜居生態環境

從未來國家新一輪發展來看，創新是核心發展驅動力。提起創新經濟發展還有一個重要元素，就是對高端人才的吸引和積聚。吸引高端人才究竟靠什麼？除了更好的就業機會、創業環境等等外，就是居住環境的吸引，包括生態環境、文化魅力、高端服務，這些是吸引高素質創新人才非常重要的方面。

灃西新城南望秦嶺，北見渭塬，位於渭河和灃河兩河之畔，兩水交織使灃西具備得天獨厚的生態環境和優良的區位價值，更使區內的開發用地和整體環境別具優勢，成為推動新區跨越發展的新引擎。

中國城市規劃設計研究院規劃四所所長孫昊在此前的一場發佈會上介紹，灃河區域依託獨有的南山地理文化價值以及河、湖、田、山的生態文化價值，將是大西安新時期生態文明與宜居品質的樣板。

灃河溼地公園作為西安西郊最大的生態公園，是西鹹新區第一個建成開放的生態景區，處於灃西新城區域內的灃河西岸，主要包括城市景觀風貌區、田園景觀風貌區、自然景觀風貌區等，成為西安市民週末度假休閒的好去處。

近幾年來，灃西新城先後對灃河、沙河等水域進行治理，並修建佔地約5000畝的大西安中央公園、總佔地約1438畝的新渭沙溼地公園、佔地約60畝的白馬河公園、釣魚臺溼地公園、環形公園等大型公園。按照規劃，日後灃西新城將建成308公頃的森林天地、178公頃的生態溼地。

交通方面，灃西新城目前已經有了比較成熟的交通路網，多條道路直通西安和咸陽主城區。東西走向的紅光大道已經開通，20分鐘可直達西安主城區，是西鹹新區“五路四橋”重點項目之一；豐邑大道是貫穿灃西新城南北的核心主幹道；還有釣魚臺路、鹹戶路、公園大街、灃景路等。

西安地鐵5號線二期工程自交大創新港至和平村站，也將橫穿灃西新城，目前已經開工建設，預計將在2020年建成通車。

灃西土拍“熱”

記者梳理髮現，自2017年以來，西安土拍市場發展路徑，由西安主城區一路向西移動，近幾年主城區出現的“競拍”“地王”“高溢價”等土拍現狀都一一在西鹹新區、灃西新城上演。

對於房企來說，有了土地就有了未來，他們總能敏銳地嗅到區域的空白和發展。就像三年前的灃東新城一樣，吸引到各大房企一窩蜂地進駐，不得不說，灃西新城已成為繼灃東新城之後的另一片“熱土”。

從成交量上看逐年上升。2017年，僅有金科和新城在灃西新城摘得地塊。2018年，可以說是灃西土拍崛起的年份，2018年2月份的集體土拍盛況不能不被載入史冊，這是灃西新城近幾年最大一次土地供應。據瞭解，當時共30塊地塊集中供應，其中24塊被低價“抄走”，其餘六塊引起眾多房企激烈競爭，西安紫薇地產以溢價291%摘得XXFX-2017-25地塊，畝單價762.63萬元/畝，樓面價4085.79元/平方米，該地塊就是現在的紫薇·萬科大都會項目。同日，中國鐵建地產以溢價率240%找的兩地塊，平均畝單價625萬元/畝，該地塊是即將亮相的中國鐵建·西派時代項目。

2018年4月，萬科在7家房企的圍攻中，以約23.76億元包攬了白馬河路與統一路東北6宗478畝土地，溢價率在51.81%-473.79%，樓面價在2548-3228元/平方米。

今年8月份，西鹹新區28宗地塊掛牌，這也是時隔三月之後首次集中土拍，土拍數量灃西新城和空港新城最多。

成交價格方面，近幾年，灃西新城的土地價格呈上升趨勢，對房價也有間接的推動。回顧2017年，灃西新城土地價格與咸陽相差無幾，大致在150-200萬/畝，樓面價不到1000元/平方米。2018年2月，灃西新城土地市場連續拍出多塊高價地，將地價直接拉昇到700萬/畝。7月，西鹹文教園的地價以938.97萬元/畝成交。不到一年的時間，灃西新城地價、樓面價已經翻了三倍。

值得關注的是，房企對地塊的關注熱度也反映出區域的變遷，隨著主城區地塊的稀缺，各大房企不得不將目光向外轉移，從西鹹新區、灃西新城的競拍房企數量來看，西搶“麵包”的局面已經形成。

改善產品扎堆面市

西安正進入新的歷史發展機遇，同時擁有產業和生態優勢的灃西新城，自然而然將成為大西安版圖擴張中的新興之地。逐步完善的配套、人才的引進等預示著灃西新城即將成為城市高端居住區。

8月25日晚上，本土老牌房企紫薇地產舉辦了其2019年的品牌發佈會，核心發佈了紫薇之家“灃雲計劃”，再次升級其產品體系，主要內容是紫薇2019年紫薇生態城、紫薇鉑樾府、紫薇公園中央、紫薇·萬科大都會四大新盤佈局灃河區域的行動宣言。

而在此之前，萬科、招商、中國鐵建、金科、藍光、綠地等均帶著自己的得意之作亮相灃西新城。

從各品牌房企佈局灃西新城的產品系可以看出，皆是改善為主的生態宜居產品。已經在今年上半年開過盤的招商·雍景灣，主力戶型139-159的三室、四室大平層產品，享有得天獨厚的景觀優勢，均價18000元/平方米，一經開盤去化率超過70%。與招商·雍景灣同屬灃西新城西鹹文教園的灃水雲嶺，主力戶型110-140平方米，均價16000元/平方米。這些樓盤有幾個共性，不限購、單價高、改善產品、景觀優勢明顯，受到了購房者的歡迎。

中國鐵建地產西安公司營銷總監劉斌分析，開發商為什麼會扎堆灃西？客戶為什麼會願意為此買單？最現實最貼近的理由就是這裡適合居住，具有很大的發展空間，交通，中央大公園，教育等等配套可期。加之高科技產業加持，兩河三公園環境打造，尤其是5000畝中央公園的打造，承載高端人群的居住環境和品質，灃西就是未來的宜居新城。

西安歐亞學院人居環境學院客座教授朱鬱分析，政策紅利導引導，包含招商引資，重點項目建設、重大工程等，亦涉及改善民生、增強區域配套功能、優化區域環境、聚集產業孵化等，對區域的均好性發展及未來空間預期產生促進作用；另一方面，西安樓市格局從土地供應層面已不難看出，未來高供應和資源傾斜的重點區域中灃西將成為亮點和特色引領板塊。從客觀因素對比來看，灃西新城在走一條適合自己的發展之路，在未來基礎設施建設、景觀優化等不斷改良的前提下，必將成為一個宜居頤養的置業板塊。

西安建築科技大學建築學院副教授馬健認為，灃西新城良好的生態環境吸引著西安老城區的溢出人口，新興產業帶來的人口流入，都提升了其樓市競爭力，使其成為繼曲江、滻灞之後又一個生態宜居之地。 華商報記者 杜蒙 狄芳