主城的發展趨勢一路向北，北邊的高端住宅和商業體鱗次櫛比。從位置上來看，一路往北已經走到蔡家、禮嘉、悅來。如今蔡家、禮嘉、悅來已經形成了北區金三角，剛需及投資者都在不斷湧入。

這個發展趨勢其實也是預料之中，重慶號稱“山城”也是名副其實。跟隔壁成都處於四川盆地，佔據更好的地理條件相比。重慶城區內山多，坡度大，而且幾個城區之間被山阻隔，沒有成都那樣在平坦開闊地帶從中心向周邊蔓延發展的天然優勢。而主城老區地勢起伏更大，因為早年間技術和規劃的原因，房子密且老房子佔據了半壁江山。

重慶熱力圖，來源：百度地圖

對於老重慶人民而言，如今的悅來、禮嘉、蔡家在過去是實打實的偏遠村落。但是隨著城市發展，城市功能區域在不斷擴張，原本的中心城市區域已經無法滿足城市發展需求，而向北一路沒有大山阻隔，地形開闊“地廣人稀”，便於自然擴張。

重慶，一路向北

重慶的向北發展趨勢顯著，如今北區不僅聚集了重慶區內的科技園區，大量的高端樓盤也在一路向北，高端樓盤+名校資源+集聚的就業機會=潛力新區。人口自然也跟著資源走，在北區的強勢發展下，北區的樓盤一路走高，已然成為了重慶樓市價格風向標。

“宇宙中心”照母山，渝北中央公園，蔡家森林公園吸引了大量國內一線開發商入駐。渝北中央公園目前已經在建或完工的樓盤，彙集了國內眾多一線開發商，魯能地產，中糧集團，新城控股均有入駐。在戶型上，因為北區有更好的地形條件和更多土地資源，疊排別墅、洋房、雙拼別墅等高端居住戶型更多，對於改善性住房購房者吸引力更大。於是渝北房價一路高歌猛進持續佔據重慶主城區房價top前三，均價超過17000元/平米。

那麼重慶樓市是否會一路向北，獨佔鰲頭呢，不一定。

一方面北區與核心功能區相距較遠，對於上班族而言通勤時間過長勞心傷神；另一方面從位置上來看，再“一路向北”都要衝出重慶走到隔壁鄰水縣了，再往北後繼乏力且不現實。

縱觀全局，重慶的一路向北除了北區先天條件還有政策因素，在大力度發展北區後必將帶來的是重慶主城整體片區發展的不協調，這不是一個直轄市的科學發展政策，而從政府發佈的城市功能區劃分來看，也證實了北區發展是趨勢，但核心不會偏移到北區。

交通，化零為整

縱觀目前各大區的房價，北區遙遙領先，且新盤多，選擇廣，對於“新房癌”深度患者而言，北區無疑是一針強心劑。而重慶因為地形的緣故，長期以來“攤大餅”式的發展，形成了獨特的多商圈環境，各大商圈各自為政，成為一區中心。重慶人民已經習慣並且默認了這樣的分散發展，但是隨著交通的發展，分散型的發展必然不是長遠的發展模式，通過公共交通和道路基建將各區域核心串聯“化零為整”打造最終的城市核心才是重慶未來發展的必經之路。

在道路建設上，內環串聯起了主城老區與新區，各區之間的交通時間大大減少；而2018年地鐵環線的開通，直接將重慶組團式的各大商圈和大型設施串聯，區域交通再升級。

重慶未來發展明晰，核心發展將是大勢所趨，地產也將以政策發展為導向，凸顯核心價值。

核心價值是什麼，是教育醫療，是交通娛樂，是生活的愉悅感和高等級的抗風險能力。未來的內環以內，享受到的是更好的公共資源和通勤自由，還有更強的抗風險能力。就像越冬的企鵝，越在內圈，越溫暖。

內環以內，價值核心

作為國家級中心城市，重慶不斷向外發展是其必然因素，但不管城市如何擴張，佔位城市內環的機會都在分秒遞減，重慶內環的價值只會越來越高。

買房子始終買的不是“稀有土地上的不動產”，買的還是不動產周邊的配套服務：交通、商業、金融、學區、藝術、公園、醫療等等。

環線內的土地價值大也是應該的，因為這個區域內的商圈資源、教育資源、醫療資源、交通資源都是重慶最為集中的區域，這方面沒什麼可說的。人們因為這些優質資源而聚集在一起，自發形成了城市的核心區域。

除此之外，“環線內”的房產還有一個比較好的作用：保值增值。

城市的核心區從未衰敗過，一直都是領漲的先驅。

北到禮蔡悅、甚至龍興，西到大學城、南到龍洲灣、東到茶園，新區的火熱不減，在之前的樓市發展中，不止一個新區的房價被腰斬過。從投資的價值而言，選擇核心，選擇環線以內，是最保險的一件事，而且可能也是回報最高的一件事情。

我們都知道城市發展的必要途徑是向外擴張，那麼城市經過高速擴張後的最終走向又是如何，從城市功能規劃上就能看到走向，中心就是中心，中心即是價值核心。未來的核心價值在哪兒，內環以內，功能核心區。

5月28日，榮安拍下九龍坡灘子口塊地，樓面價13549元/㎡，刷新重慶土拍新紀錄。

沒錯，內環土地的價格就是這個價！

隨著土地價值的不斷升高，也傳達出一個信號，未來重慶內環房價在2萬以上只是時間問題。不管你新區怎麼漲，核心區始終要先人一步。

在購房者瘋狂往北區湧入的同時，我們來看一看內環以內各大區中心均價。

注：房價信息均取內環區域內各區中心均價

在政府規劃的核心價值區內，以均價比較，除了渝中和南岸南濱路、江北觀音橋，其餘二區中心均價均不及渝北區域均價。但目前購房者依然對北區一往情深，誠然北區目前來看是改善住房的首選，但長遠考量政府規劃，核心區域收緊，產業佈局升級，商務中心聚集，最終城市發展重點依然在都市核心功能區。而北區目前已經出現通勤高峰的大擁堵，潮汐往返高峰無疑增加了通勤成本，生活幸福感下降。

最先嗅到資本味道的無疑是開發商，目前核心區域內新盤採取的策略都是降低容積率，擴大居住空間，以創造優質的居住環境，打造鬧中取靜“出即鬧市，入即桃源”的優質住宅。這樣的房產，進可攻，退可守，無論何時，都是佇立在城市中心的最後一塊價值高地。

所有的大大小小的板塊發展到最後，其實不是簡單在拼硬件。

如果每一個板塊也給一個估值，它的橋、路、軌道交通、餐廳、甚至是其他的公共建築。像比如我們在很多的其他城市都看到標誌建築、圖書館、博物館、大劇院、會展中心等，每個地方新區裡都有。

行不行呢？——可以。

能做硬件對比嗎？——不行。

因為城市到最後，是人的價值結合起來加在哪兒，因為人，所以才有價值，這個最值錢。

核心價值高地，剛需族的最後時機

目前南濱路彈子石長嘉匯已經是高端江景大平層的代表，渝中房價居高不下，新盤屈指可數，觀音橋商圈情況相似；九龍坡商圈、沙坪壩商圈等雖然相對而言價格較為友善，但也有共同的問題是新盤較少。而隨著內環區域內可用住宅土地從少到無，在可預見的未來價格會有一個飛躍。

對於資產充足的投資者而言，功能核心區的新盤無疑是一塊肉眼可見的大蛋糕；但對於剛需族而言，在資金不充沛的情況下，如果不能一步到位，那麼房齡較短的二手房無疑是當前核心區域內的性價比之王。畢竟買房不只是為了買鋼筋水泥的建築物，還買的是它的交通、醫療、商業和軟實力的綜合價值，縱觀城市發展史，核心在哪兒，價值就在哪兒。

在重慶首選核心區的最重要的原因就是：核心區房價相比之下還是比較健康的狀態，仍處在相對窪地。

與重慶相當規模的內陸大城市幾乎都已經完成了3/2/1的行情沉澱，但是重慶的兩江四岸核心區仍擁有大量2W內的核心區新房面世。

話不多說，大家自行判斷該如何選擇。

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