5年，在城市發展的歷程中，是一個相對積澱又不至於太跨越的截面。
但對於新一醬來說，要能對這樣的一個截面展開分析，需要整整5年的數據積澱。在做好充足的準備之前，新一醬始終沒有動手，大招一直憋到了現在。
這一次新一醬以上海作為案例，嘗試以時間維度為劃分，觀察增量數據能夠體現出的一座城市的改變。
說到城市的擴張，沒有人會否認軌道交通在其中發揮的重要意義。伴隨著線網的加密與線路的遠端蔓延，它們為城市建設開闢新的領域，併為住宅、商業、產業等各種功能的開發帶來大量的機會。
在這其中，住宅開發對軌交擴張的反應最為敏銳。
我們梳理了上海自2013年以來新開通運營的軌道交通數據，以及在此期間新建住宅的分佈，可以看到兩者在空間上高度相關。13號線的張江、16號線的周浦與惠南、17號線的徐涇與青浦新城、5號線南延段的奉賢南橋，以及浦江線的浦江鎮等地，都是近幾年新建住宅最密集的地區。
經過這一輪的增長，上海內環內的軌交線網密度已達到了1.40公里/平方公里——如有必要，你可以這樣更具象地理解這個數字：每個1公里×1公里的正方形土地上，都有1條軌交線路穿對角線而過。
與此同時，內中環與中外環的線網密度也都較5年前擴增了60%以上。對於大部分板塊而言，區域內居民的軌道交通出行已具備充分的可行性；從城市的角度來理解，它也意味著未來幾年上海城市發展的基本骨架已形成。
在這樣的骨架下，城市的產業網絡也在進一步地向外延伸。
我們選取了代表新經濟活躍程度的創新型企業——高新技術企業與創業企業的分佈，通過它們在時間維度上的分異來識別出這些年產業活力增勢良好的區域。
根據科技部火炬中心發佈的高新技術企業名單和鯨準洞見提供的創業企業名單，2013年至今，上海共新增高新技術企業9833家，新增創業企業9624家。
其中，約有10%的創新型企業集中在漕河涇和張江。它們正是經歷多年發展後，上海工人的最成熟的兩座產業園區。
在漕河涇和張江之後，五角場、長風、市北高新等園區已在全市範圍凸顯出重要的創新地位；而下一梯隊的虹橋、浦江漕河涇、莘莊、東外灘等地也開始呈現出一定的崛起態勢。
產業以外，商業的繁榮程度同樣也適用於評價一個區域的增長趨勢。商業品牌的選址往往意味著這裡擁有足夠的人口支撐與消費需求——它們也正是區域活力的重要來源。
考慮到商業的絕對增量中有很大一部分位於內環以內，新一醬這裡僅選取了內環以外的部分來對商業增量作聚集度計算，以便觀察更廣泛區域的增長態勢。
在過去的5年間，上海新增的商場共有198座。
與住宅增勢基本一致的是，浦東新區、閔行區與嘉定區成為了新增商業建築面積最多的三個區。
如果去掉內環內新增商業，外部區域新增商業在空間上的分佈較為均質，大部分商場圍繞著軌道交通站點而建，以發揮最大化的人流集聚效應。
新建酒店的分佈明顯更傾西南。它們的出現與新興商務區快速增長的商旅需求有密切的聯繫。
下圖中的聚集度計算顯示，在內環以外的所有區域中，虹橋商務區和漕河涇是酒店增長最為集中的地區。這其中既包括了虹橋商務區凱悅嘉寓及嘉軒、新虹橋希爾頓、國家會展中心希爾頓等高端酒店，也有上百家如格林豪泰、華住、錦江之星、桔子等的經濟型酒店，由此形成了一個能迎合不同層級需求的、配套相對完整的綜合型商務區域。
上海是全國擁有最多星巴克門店的城市。星巴克對於這座城市而言，不再僅僅是商務辦公區的指徵，也逐漸成為了城市休閒商業網絡中重要的一環。
相比酒店，這五年星巴克在上海的門店增長範圍擴得更廣。2013年至今星巴克在上海共開設了533家門店，是2013年之前的234家存量門店的兩倍多。在內環以外的區域，虹橋商務區與漕河涇兩處同樣是星巴克的增長重點，此外，五角場、東外灘、寶山萬達、張江以及浦東機場等地也都是星巴克門店重點佈局的地區。
相對前面的三種商業形態，便利店的分佈網絡更為下沉，是社區型商業的典型代表。
新一醬統計了全家、羅森、7-ELEVEn三個外資便利店品牌在上海新開店的選址。它們的增量在靠近市中心的地區呈現出高密度成片蔓延的態勢，到了外環之外的區域後才出現顯著衰減，僅嘉定南翔、松江大學城以及紫竹高新區幾處依然有較為顯著的增長。這也意味著，對於便利店這種高度追求坪效的業態而言，這些地方的人流量與消費頻度已達到了商戶所期待的水平。
要是將以上新一醬關於軌交、住宅、產業以及商業配套的五年增量分析結合起來看，你不難發現，大多數的“明星板塊”都不止在單一領域表現出色。
事實上，在真實的城市成長中，住宅與商業、住宅與軌交、產業與商業之間都存在著強大的聯動效應。理想的話，一個趨勢向好的板塊應是在各領域都擁有積極的增長，並且在一定區域內，形成高強度的複合。
在此標準下，我們再次回到上海全市的視角，將所有領域的數據作綜合性的空間彙總與計算，得到了上海近5年來複合高增長的9個“核心聚集區”。
漕河涇和張江是典型的以產業為主導的核心聚集區。它們在原有產業基礎上，吸引了大量的創新型企業，並同步跟進了住宅與商業配套的開發，是所有集聚區中相對最接近理想增長的板塊。
新天地、五角場、人民廣場、世紀大道和靜安寺這5處核心聚集區都在商業配套方面展現了最強的增長動力。和其他4處位於絕對市中心的板塊相比，五角場還具備在創新型企業的引入上的優異表現，已在近年成長為繼漕河涇與張江之後的上海第三創新高地。
南翔與松江大學城的優勢增長領域是住宅與商業配套。同為城市外圍區域板塊，它們實現了大量的人口導入，也完成了相關配套的開發。其中南翔目前已有一定數量的創新產業的積累，這也為板塊的未來發展提供了新的可能。
儘管在近5年的時間裡，這些板塊體現出了各自不同的增長特徵，但當把時間跨度拉得更長，所有板塊的成熟事實上都來自於長期的積累，區別只在於所處的階段不同。
漕河涇的時間線是一個以老城更新為主導的開發。建設產業園區的目標明確之後，這個地區的發展更多體現在商業的迭代與住宅品質的升級中。在長達20餘年的時間裡，地鐵1號線、9號線、10號線與12號線的相繼開通，多次推動了整體開發的進度。
張江的發展過程更像是一個典型的新城模板。從最初的企業導入，到住宅開發、教育醫療等生活配套的同步新建，都體現了對產城融合理念的執行。
在此期間，張江還引入了多所高校與科研機構，為社區活力與產業升級注入更多的新生力量。相比漕河涇，它有著更廣的用地和更快的開發速度，但在人氣的積累上顯然還需要更多的時間培育。一致的是，生產生活各領域的聯動開發與階段式的螺旋上升都是促成它們成熟的核心力量。
新一醬這次的研究只是拿上海作為案例，在你們所愛的每個中國城市裡，可能都正在發生這樣的飛速變化。新一醬已經連續四年用大數據，把它們的成長記在了《城市商業魅力排行榜》裡。
在5月24日發佈的《2019中國城市商業魅力排行榜》裡，按照商業資源聚集度、城市樞紐性、城市人活躍度、生活方式多樣性和未來可塑性5個維度，中國337個城市將經歷新一輪評級。關於每座城市近些年來的實力表現，新一醬有更多可以講。
下週一（5月13日），一年一度發佈這份榜單的“2019新一線城市峰會”早鳥票即將開售，歡迎關注！
文/車潔舲 胡婧怡 視覺/蔣亦哲 王方宏
點擊關鍵詞 看我們做過什麼
城市榜單
2018中國城市商業魅力排行榜
2017中國城市商業魅力排行榜
2016中國城市商業魅力排行榜
運動城市 創新城市 城市消費力
商業分析
本土便利店 外資便利店 城市便利度 全家
對手品牌1.0 對手品牌2.0·H&M 對手品牌3.0·國民小吃
經濟型酒店 中檔酒店 喜達屋在蘇州 金雞湖
中華第一商圈 商圈柵格
Airbnb 冰淇淋店 餐廳排隊 誠品書店 低線城市 電競
星巴克選址 網紅餐廳電影票房盒馬選址兒童業態
電影宣傳 公共自行車 共享單車 海淘 中超 咖啡館
快遞 母嬰消費 奶茶店 沙拉 社區商業 生鮮電商
手機 物流地產 下廚房 鮮花 新能源汽車
演唱會直播 宜家 Kindle 新西蘭 租車
城市空間
城市天際線 寵物醫院 大學城 單身社會 電影院 公園
國家級新區 健身房 老建築修復 聯合辦公 摩天輪
高樓 文創 泳池 瑜伽館 DIY
個別城市
上海·城市擴張 深圳·城中村 京津冀城市群
重慶·新中心 上海·路網 烏鎮·戲劇
香港·商業 蘇州·新舊文化 搖滾城市
蘇州·擴張路徑 義烏知乎
城市交通
地鐵路線 地鐵系統 地鐵線 地鐵擁擠
飛機晚點 高鐵站 12306 公交運轉
共享汽車 交通樞紐城市 買車決策 一站地
擁堵 有軌電車 BRT
城市人
白領午餐 電影節 海歸 商住睡眠 相親找工作
裝修 自由行 運動 民宿 塗鴉 雙城生活
All about 城市
撤縣設區 城市餐飲結構 城市群中心
抖音網紅城市 二手房 方言圈 房價 合作辦學
開發區 垃圾處理 人口 日出 日系 特色小鎮
排水系統 縣級城市消費 夜場電影 夜生活