'為什麼那些你看不上的地段，現在追不上了？'

01

地段崛起的密匙

深圳灣12萬/㎡，浦東花木10萬/㎡，珠江新城8萬/㎡，錢江新城6萬/㎡，河西新城5.5萬/㎡，青島嶗山4萬元/㎡……

在中國一二線城市的豪宅區域，房價已經達到大多數人望塵莫及的地步。然而，這些豪宅區域，在十幾二十年前，很多卻還只是荒郊野嶺、農田豬圈、鄉間小路。

▲ 深圳房價分佈

▲ 廣州房價分佈

▲ 南京房價分佈

▲ 蘇州房價分佈

十年前，“送我一套都不要”的地段，怎麼一夜之間，就成了“用盡畢生積蓄貸款也買不起”了？

▲ 深圳灣

何種神祕力量，使得這些區域華麗轉身，成為了城市價值的高地？

一次又一次上演“鳳變冰”的神話？

如何理解地段逆襲？

如何把握下一次機會？

你要了解城市的發展規律。

你要理解政府規劃的藍圖。

你要懂得城市生活的升級。

02

城市發展的規律

以前的城市，往往有一個公認的市中心，越接近這個中心的地方，房價越高。

那個時候商業不發達，比如在南京，買很多東西，只有新街口才有。交通方便，就是家門口的公交線路要多。住得遠的小夥伴，出來逛街要掐好時間點，以免錯過了8點的末班公交。

▲ 80年代.南京市中心

記得小時候，在南京家裡的陽臺上看新街口的吊車，一座又一座，轉啊轉的。市中心都還沒幾棟高樓，沒有幾座商場，哪還有精力去發展別的地方；沒有地鐵和快速路，荒郊野嶺建造的別墅能賣給誰？

因此，這一時期，市中心大於一切，也是全城人仰慕的地方。

市中心=商業中心+交通中心+資源中心+人口中心

今天你可以去看，城牆以內的塔吊數量加起來，還沒有河西元通的一小塊地方多。隨著城市化的加劇，外來人口一天比一天多，大城市就是不斷的外擴、外擴、再外擴。

城郊結合部變成了市區，鄰近的農田逐步被新的路網取代，破舊平房變成了住宅小區，每個月都有公交延長線路變更起止站，新開闢的線路番號從20、30一直到100多。

這個時期，市中心的面貌越來越像電影裡的歐美髮達城市，而原本偏僻的郊區，也逐漸符合了城裡人的居住條件。但是，這個時候城市的外擴，並不是很有系統性的整體規劃。在很多城市，都是造到哪是哪，有錢了就往外再修一點路，再造兩三個新村，城市處在野蠻生長的狀態。

03

政府規劃的藍圖

後來，隨著基建水平的提高、橋隨架設的技術突破，建設新城區的概念逐步被提出。先規劃、再建設，一張藍圖畫到底，城市的擴張就更加井然有序，資源的導入也從規劃之初就有落實。

上海浦東新區的開發就是早期最成功的例子。區別於以往城市擴張僅僅是市中心“裝不下”而被迫向外蔓延，陸家嘴規劃之初就是城市新中心和資源高地。

▲ 90年代.從浦西看浦東

90年代初期，上海市民從繁華的浦西南京路一帶，遙望對岸浦東荒蕪的平地中崛起的東方明珠巨大的基座和塔球。

這張圖片見證的時代一去不復返，而又有多少人把握住了浦東開發的最佳佈局機遇？

在那個年代，民眾對浦東開發的看法，有不解，有疑慮，有驚奇，有興奮，也有漠不關心。最終，在上海這樣級別的城市，時代會逼著你去認同！

▲ 2018.陸家嘴

新中心建設的本質，是在“建設國際化大都市”浪潮下，一二線城市需要新的CBD，平地起高樓，向下挖地鐵，大型綜合體等項目紛紛上馬，這就需要能滿足高標準硬件的可供開發的大片土地。

對於許多城市，既有的老城中心根本沒有足夠充分的舞臺能上演這一幕“大戲”。而這其中，既有老城區中心越小的，如廣州、蘇州、青島、杭州等，發展新中心越早、越堅決，而北京、南京、武漢等城市框架大，在填滿老城區後，才逐步開發新中心。

▲ 用地捉襟見肘的南京老城區

廣州、蘇州、青島、杭州等，新中心發展堅決

北京、南京、武漢等，填滿老城，逐步開發新中心

時至今日，從房價上看，新中心已經遠超老中心的是：

蘇州（園區）、廣州（珠江新城）、鄭州（鄭東新區）、青島（東海岸）；新中心趕超老中心的是：上海（陸家嘴等）、杭州（錢江新城）、南京（河西新城）；新中心還沒有明顯形成或者沒有超過老中心的是：北京、武漢。

04

城市生活的升級

80年代及以前，城市所提供的基礎設施有限，地鐵甚至公交不完善，商場、辦公樓、學校等、醫院只集中在市中心，私家車數量可以忽略不計，更沒有網購、外賣等先進的服務模式。所以，城市的資源分佈集中，市民的生活需求點都類似，越靠近市中心，生活水平越高。

▲ 青島.星球研究所

隨著城市的擴大，地鐵和公交線路、城市快速路網不斷延伸，原本城郊的地區生活便利度大大提升，土地價值凸顯。剛需購房者，完全可以居住在城市外圍，通過地鐵、公交、自駕等方式快速到達城市中心區域。

當然，城市的擴張絕對不僅僅是將剛需趕出市中心，越來越多的中產甚至富豪，正在主動“出城”。當新城區甚至城郊的配套逐步完善，規劃設置的標準甚至遠遠超過了老城中心，而相比老中心的密集、擁堵、噪音等城市病的加重，部分新城區環境優美、規劃齊整，“風景這邊獨好”，越來越受到高端群體的認可。

過去，大家希望家門口越熱鬧越好。而如今，房產業界有個不成文的“油條指數”：越容易買到油條的地方，房價增長空間越小（學區房除外）。

——小小的油條表示不背這個鍋...

不過話說，油條指數還是有一定的參考價值的，主要在於油條的消費群體相對年齡較大，而作為一種薄利多銷的產品，又需要很高的居住人口密度支持。

因此，油條賣得好的區域，往往是人口稠密、發展成熟而中老年人居多的區域，確實有悖於“發展未成熟、年輕人口多、居住密度適中”等房價潛力較大區域的要素。

居住環境、教育配套、醫療資源、泊位配比、公共交通與自駕的便捷度、與機場和高鐵站的交通便捷度、文體設施等等，成為了現代人更關注的焦點。

05

兩條路徑

兩條路徑，造就了城市價值的新高地。

一、新建CBD模式

受益於政府規劃藍圖的逐步實施、落地和兌現，越來越多的企業總部、商貿綜合體、體育場館、文化藝術中心、名校、三甲醫院等，在新的CBD板塊落地，高端產業轉移、導入帶來的高淨值人士，迅速形成了板塊價值新高地。

▲ 重慶CBD

最簡單的方法，就是看各大一二線城市高樓最集中建設的新區域，基本都是地段逆襲最快的區域。

二、依山傍水的高品質居住區域

依山而居、濱水而住，一直是世界範圍內高端居住的典範。

在城市擴張的過程中，新城區、近郊區的具有山水資源的地段，更是改善人士的“心頭好”，也是地段逆襲的另一主線，其中不乏CBD疊加山水資源的區域，更是獨領風騷。

臨江建設CBD的上海陸家嘴、廣州珠江新城、杭州錢江新城、南京河西新城、南昌紅谷灘，靠山臨海的青島嶗山、沿海的廈門島內、珠海橫琴等等，臨湖建設的蘇州園區雙湖板塊、合肥濱湖新區、長沙梅溪湖等等，也各領風騷。

▲ 廣州，二沙島

城市島居，廣州二沙島、南京江心洲等，也獨樹一幟。與濱水地區高樓大平層為主、洋房別墅為輔的模式不同，臨山區域往往是別墅豪宅的樂土。

06

那麼，未來呢？

中國的城市化已經棋至盤中，尤其對於發展好、建設快的一線城市城市，總體規劃的實現度已經非常高。

比如，北京依然以中心環為尊，城市框架難以動搖；上海早已形成浦西、浦東雙中心分庭抗禮的局面；廣州更是成功將商業中心轉移到天河新城區，頂級辦公和豪宅扎堆於珠江新城；深圳則羅湖、福田、南山一路向西，深圳灣成為房價高地。

城市格局和框架越完善和成熟，地段逆襲的難度就越大！

而很多二線城市，還處在快速發展階段，城市規劃上框架拉得很開，完成度卻不高。很多區域規劃上高大上，實地卻還是無人區，只要甄別區域板塊的首位度、優先級、資源導入的真實性，就能鎖定未來逆襲過程中的超額收益。

▲ 武漢天興洲大橋

尤其要注意跨江（湖海）大橋、隧道、快速路對城市格局的快速改變。一些實際距離很近但之前交通不變的區域幾乎可以瞬間逆襲。而一些基礎價格低的遠郊區，只要能夠通過確定性的軌道交通，滿足剛需容忍限度內的通勤時間條件，中長線實現超額收益的概率也很大。

回望過去二十年，很多時候，城市層級、城市地段的價值更替，分化了房產價值，也通過“睡後收入”（指選對標的，睡覺也能獲取的財富增值）分化了居民財富。以我跟蹤的一個二線城市為例，其過去15年不同區域的房價增值在8-30倍之間，差異之大，令人咋舌。

這其中，雖有偶然的因素，更多的是從城市發展、政府規劃和人民生活維度可以總結和預判的。

城市在變，土地在變。

有大略者，一覺醒來，又進步了一點。

來源：南京城記