1.
房價，是怎麼漲上來的？
在不考慮通脹的情況下，我們可以用簡單的供需模型描述：
某區域/城市內，供應1000套房，需求1200套房（包含自住和投資），此時價格為a；
假設一段時間內區域/城市內沒有新的樓盤開發，即供應不變；但因為種種原因，需求增長到2000套，
這時候價格就會上漲，比如漲到1.5a。
帶來需求增長的原因，通常是因為區域/城市內有重大利好，比如產業或者軌道交通規劃。
利好釋放消息前後，投資客入場；
利好兌現時，吸引一批有實際居住需求的買家。
—— 只有後者數量高於前者，投資客才能賺到錢。
不然就只能勉強跑贏通脹這樣子，甚至還要虧。
所有的房子，最終必須要有一個「實際居住」的買家來接盤。
投資客撐不起房價。
可以說，一個城市潛在的、有實際居住需求的買家的購買力，就是她房價上漲的動力。
十公子找了一份數據，可以比較直觀地量化這個動力：貝殼研究院發佈的《城市購房動能指數》。
2.
城市購房動能指數的計算，主要依據三個維度：
城市住房自有率：即一個城市有自有住房的人的比例。自有率越低，說明買房的需求越強烈；
產業發展和基礎設施完善度：用於衡量城市人口吸引潛力，也就是潛在剛需的規模；
房價收入比：用來衡量剛需入市買房的難度；
另外，通過城市二手房成交佔比、換房群體所佔比例以及政策對換房需求的壓制程度，來衡量剛需入市帶來的換房規模。
計算的方法和過程非常複雜，這裡不作解釋，我們直接來看最終的結果：
1.
房價，是怎麼漲上來的？
在不考慮通脹的情況下，我們可以用簡單的供需模型描述：
某區域/城市內，供應1000套房，需求1200套房（包含自住和投資），此時價格為a；
假設一段時間內區域/城市內沒有新的樓盤開發，即供應不變；但因為種種原因，需求增長到2000套，
這時候價格就會上漲，比如漲到1.5a。
帶來需求增長的原因，通常是因為區域/城市內有重大利好，比如產業或者軌道交通規劃。
利好釋放消息前後，投資客入場；
利好兌現時，吸引一批有實際居住需求的買家。
—— 只有後者數量高於前者，投資客才能賺到錢。
不然就只能勉強跑贏通脹這樣子，甚至還要虧。
所有的房子，最終必須要有一個「實際居住」的買家來接盤。
投資客撐不起房價。
可以說，一個城市潛在的、有實際居住需求的買家的購買力，就是她房價上漲的動力。
十公子找了一份數據，可以比較直觀地量化這個動力：貝殼研究院發佈的《城市購房動能指數》。
2.
城市購房動能指數的計算，主要依據三個維度：
城市住房自有率：即一個城市有自有住房的人的比例。自有率越低，說明買房的需求越強烈；
產業發展和基礎設施完善度：用於衡量城市人口吸引潛力，也就是潛在剛需的規模；
房價收入比：用來衡量剛需入市買房的難度；
另外，通過城市二手房成交佔比、換房群體所佔比例以及政策對換房需求的壓制程度，來衡量剛需入市帶來的換房規模。
計算的方法和過程非常複雜，這裡不作解釋，我們直接來看最終的結果：
(數據來源：貝殼研究院)
得分越高，說明城市未來購房的潛力越大。
其中，排名第一的是深圳，0.63分。這也算意料之內：
深圳城市年輕，超過50%的人口在深圳無房（而同為一線城市的北京、上海則不到40%）；
同時外來人口增長較快，城市吸引力較大。
其次是北京、上海、杭州和廣州；蘇州、南京和武漢得分也都超過了0.50。
綜合來看，排名靠前的，除了重點一二線城市，就是長三角、珠三角的重點城市，
如常州、珠海、東莞，都排進了top 30。
——這也跟我們普遍認為的、有房產投資價值的城市一致。
3.
再往細了說，購房動能又可以分為“剛需購房動能”和“改善購房動能”。
明確一個城市城市房子的需求，是以剛需為主，還是以改善為主，非常重要。
內陸的房地產發展時間比較短，我們可以參考香港的先例：
在1995年的一波房價暴漲中，交易量和漲幅最大的是二房，
因為這時樓市最大的動力是上車和剛需一族；
而到了2004年開始復甦時（1997年香港房價崩盤），則是改善、豪宅等大戶型漲幅超過了剛需小戶型，
因為此時樓市的主要動力，變成了本地的“換房”以及內地有錢人的“豪華置業”，
如此，市場上大戶型買家增多+小戶型賣家增多，小戶型自然漲不過大戶型。
—— 我們常說“地段”、“戶型”、“規格”三位一體，實際上，前面還可以再加一個“城市”：
在剛需購房動能強勁的城市，適合買低總價的上車盤、剛需盤；
相應的，在改善動能強勁的城市，則應該儘量選擇大三房、四房等改善型住房。
4.
來看榜單給出的結果：
1.
房價，是怎麼漲上來的？
在不考慮通脹的情況下，我們可以用簡單的供需模型描述：
某區域/城市內，供應1000套房，需求1200套房（包含自住和投資），此時價格為a；
假設一段時間內區域/城市內沒有新的樓盤開發，即供應不變；但因為種種原因，需求增長到2000套，
這時候價格就會上漲，比如漲到1.5a。
帶來需求增長的原因，通常是因為區域/城市內有重大利好，比如產業或者軌道交通規劃。
利好釋放消息前後，投資客入場；
利好兌現時，吸引一批有實際居住需求的買家。
—— 只有後者數量高於前者，投資客才能賺到錢。
不然就只能勉強跑贏通脹這樣子，甚至還要虧。
所有的房子，最終必須要有一個「實際居住」的買家來接盤。
投資客撐不起房價。
可以說，一個城市潛在的、有實際居住需求的買家的購買力，就是她房價上漲的動力。
十公子找了一份數據，可以比較直觀地量化這個動力：貝殼研究院發佈的《城市購房動能指數》。
2.
城市購房動能指數的計算，主要依據三個維度：
城市住房自有率：即一個城市有自有住房的人的比例。自有率越低，說明買房的需求越強烈；
產業發展和基礎設施完善度：用於衡量城市人口吸引潛力，也就是潛在剛需的規模；
房價收入比：用來衡量剛需入市買房的難度；
另外，通過城市二手房成交佔比、換房群體所佔比例以及政策對換房需求的壓制程度，來衡量剛需入市帶來的換房規模。
計算的方法和過程非常複雜，這裡不作解釋，我們直接來看最終的結果：
(數據來源：貝殼研究院)
得分越高，說明城市未來購房的潛力越大。
其中，排名第一的是深圳，0.63分。這也算意料之內：
深圳城市年輕，超過50%的人口在深圳無房（而同為一線城市的北京、上海則不到40%）；
同時外來人口增長較快，城市吸引力較大。
其次是北京、上海、杭州和廣州；蘇州、南京和武漢得分也都超過了0.50。
綜合來看，排名靠前的，除了重點一二線城市，就是長三角、珠三角的重點城市，
如常州、珠海、東莞，都排進了top 30。
——這也跟我們普遍認為的、有房產投資價值的城市一致。
3.
再往細了說，購房動能又可以分為“剛需購房動能”和“改善購房動能”。
明確一個城市城市房子的需求，是以剛需為主，還是以改善為主，非常重要。
內陸的房地產發展時間比較短，我們可以參考香港的先例：
在1995年的一波房價暴漲中，交易量和漲幅最大的是二房，
因為這時樓市最大的動力是上車和剛需一族；
而到了2004年開始復甦時（1997年香港房價崩盤），則是改善、豪宅等大戶型漲幅超過了剛需小戶型，
因為此時樓市的主要動力，變成了本地的“換房”以及內地有錢人的“豪華置業”，
如此，市場上大戶型買家增多+小戶型賣家增多，小戶型自然漲不過大戶型。
—— 我們常說“地段”、“戶型”、“規格”三位一體，實際上，前面還可以再加一個“城市”：
在剛需購房動能強勁的城市，適合買低總價的上車盤、剛需盤；
相應的，在改善動能強勁的城市，則應該儘量選擇大三房、四房等改善型住房。
4.
來看榜單給出的結果：
(數據來源：貝殼研究院)
1.
房價，是怎麼漲上來的？
在不考慮通脹的情況下，我們可以用簡單的供需模型描述：
某區域/城市內，供應1000套房，需求1200套房（包含自住和投資），此時價格為a；
假設一段時間內區域/城市內沒有新的樓盤開發，即供應不變；但因為種種原因，需求增長到2000套，
這時候價格就會上漲，比如漲到1.5a。
帶來需求增長的原因，通常是因為區域/城市內有重大利好，比如產業或者軌道交通規劃。
利好釋放消息前後，投資客入場；
利好兌現時，吸引一批有實際居住需求的買家。
—— 只有後者數量高於前者，投資客才能賺到錢。
不然就只能勉強跑贏通脹這樣子，甚至還要虧。
所有的房子，最終必須要有一個「實際居住」的買家來接盤。
投資客撐不起房價。
可以說，一個城市潛在的、有實際居住需求的買家的購買力，就是她房價上漲的動力。
十公子找了一份數據，可以比較直觀地量化這個動力：貝殼研究院發佈的《城市購房動能指數》。
2.
城市購房動能指數的計算，主要依據三個維度：
城市住房自有率：即一個城市有自有住房的人的比例。自有率越低，說明買房的需求越強烈；
產業發展和基礎設施完善度：用於衡量城市人口吸引潛力，也就是潛在剛需的規模；
房價收入比：用來衡量剛需入市買房的難度；
另外，通過城市二手房成交佔比、換房群體所佔比例以及政策對換房需求的壓制程度，來衡量剛需入市帶來的換房規模。
計算的方法和過程非常複雜，這裡不作解釋，我們直接來看最終的結果：
(數據來源：貝殼研究院)
得分越高，說明城市未來購房的潛力越大。
其中，排名第一的是深圳，0.63分。這也算意料之內：
深圳城市年輕，超過50%的人口在深圳無房（而同為一線城市的北京、上海則不到40%）；
同時外來人口增長較快，城市吸引力較大。
其次是北京、上海、杭州和廣州；蘇州、南京和武漢得分也都超過了0.50。
綜合來看，排名靠前的，除了重點一二線城市，就是長三角、珠三角的重點城市，
如常州、珠海、東莞，都排進了top 30。
——這也跟我們普遍認為的、有房產投資價值的城市一致。
3.
再往細了說，購房動能又可以分為“剛需購房動能”和“改善購房動能”。
明確一個城市城市房子的需求，是以剛需為主，還是以改善為主，非常重要。
內陸的房地產發展時間比較短，我們可以參考香港的先例：
在1995年的一波房價暴漲中，交易量和漲幅最大的是二房，
因為這時樓市最大的動力是上車和剛需一族；
而到了2004年開始復甦時（1997年香港房價崩盤），則是改善、豪宅等大戶型漲幅超過了剛需小戶型，
因為此時樓市的主要動力，變成了本地的“換房”以及內地有錢人的“豪華置業”，
如此，市場上大戶型買家增多+小戶型賣家增多，小戶型自然漲不過大戶型。
—— 我們常說“地段”、“戶型”、“規格”三位一體，實際上，前面還可以再加一個“城市”：
在剛需購房動能強勁的城市，適合買低總價的上車盤、剛需盤；
相應的，在改善動能強勁的城市，則應該儘量選擇大三房、四房等改善型住房。
4.
來看榜單給出的結果：
(數據來源：貝殼研究院)
（數據來源：貝殼研究院）
吶，兩張表一對比，結論就出來了。
比如深圳，剛需購房動能0.66，排第一；改善購房動能0.42，排第42，
說明深圳的剛需和上車需求，遠遠大於改善需求，
投資的話，買剛需小戶型更合適；
再比如重慶，剛需購房動能0.42，排名第30；改善購房動能0.54，排名第8，
這說明，重慶的市場是偏向改善的，單純求得一個落腳之地的剛需族相對不多，
因而更適合投資改善大戶型。
剛需和改善動能相差不大的城市，比如珠海（分別是0.42和0.44），則可優先選擇改善類房源，一步到位。
5.
一個城市剛需動能大，意味著有源源不斷的底層新生力量加入進來，不斷鞏固金字塔的塔基，
比改善動能更能體現城市吸引力。
如果一個城市剛需動能很低，則有“源頭枯竭”的傾向和隱患，
或者說，接盤俠沒怎麼有補充了，韭菜苗不夠多了…
（但，肯定比剛需、改善雙低要好。）
這個問題最突出的是石家莊。
表單中，石家莊是剛需購房動能指數排名最低的（第69）的二線城市，甚至低於一大批三四線城市，如麗水、綿陽等，
這可不是一個好信號。
單從這個表單的數據看，投資石家莊的剛需小戶型，可能需要更謹慎一些。
ps，
以上只是基於“城市”這一個維度給出的參考，
具體到買房選籌，還要再加上“地段”、“戶型”和“規格”的因素。