說起龍華大家除了會想到“宇宙中心”，還會想到2018年9月26日福城街道的土地拍賣。這宗土地拍賣引來建發、雅居樂、龍光、招商蛇口、華僑城、首創、金茂等十幾家地產公司競相角逐，最後深圳市龍光房地產有限公司以限價11.7億元競得龍華區福城街道 A914-0305宗地。

片區備受矚目，匯聚了各大知名房企。紅山片區更是隨著北站商務區的崛起，樓盤售價水漲船高。深樓市團隊出發前往龍華看了幾個項目的近況：

項目概況

圖示表格為到訪幾個樓盤現狀概況：

1. 星河丹堤

星河丹堤由星河房地產開發有限公司投資開發，星河地產獨立開發了“星河明居”、“星河雅居”、“星河華居”、“星河·國際花園”等“星河”系列品牌的大中型房地產項目。

星河丹堤有高層住宅、獨棟別墅和聯排別墅，最大的亮點是“依山傍水”---前有9.1萬平的民樂水庫，背靠銀湖山郊野公園，環境優越。小區內部景觀錯落有致，不同區域有相對的門衛管理，不能隨意進出，管理嚴格。不足之處是緊鄰南坪快速路，E、F區高層部分受車流噪音影響。

小區除了自帶的豐澤湖幼兒園，1km內有民樂小學和丹堤實驗學校。附近唯一的大型商超僅有華潤萬家，距星河Coco Ctiy 和上河坊購物樂園2km，日常購物略遠。

小區距地鐵4號線民樂站1.2km，附近在建地鐵6號線，預計2020年通車。距小區大門100m有中原地產門店，我們進去諮詢發現整個門店十分冷清。據瞭解得知，星河丹堤今年上半年的二手房看房客戶寥寥無幾於，“生意慘淡”。

二手房源雖多，但單價高，主要以100多平大面積戶型為主，適合高端人群改善居住需求。

2. 水榭春天（1-3期）

萊蒙水榭春天1-3位於同一地塊，共12棟，屬大社區。進入小區，一路上都是鬱鬱蔥蔥的綠植，綠化率非常高，且景觀精緻。花園內分散設置了很多兒童遊樂設施和老年人活動中心，入住率高生活氛圍濃厚。除此之外，小區自帶籃球場及網球場，且有社區診所入駐。

我們分別看了89㎡三房兩衛及119㎡四房兩廳（毛坯）的戶型，戶型方正實用率高，採光也很好。兩梯四戶，不用擔心出門等電梯佔用很多時間。一期靠近人民路和民塘路，部分住戶會受噪音影響。中介告訴我們週末車位會比較緊張，因為一二期與樓下沃爾瑪共用車位。

小區距地鐵4號線紅山站750m。一層裙樓為沃爾瑪5000平商業中心，距九方購物中心300m，除了小區自帶的雙語幼兒園，周邊的學校還有龍華實驗學校、明順小學和民治中學等，教育資源豐富。

小區屬於高檔住宅小區，稅費高，總價相對也較高。二手房源可選擇性多，剛需換房可考慮。

3. 水榭春天（5-6期）

水榭春天五期於2011年建設，六期於2012年建設，兩期獨立管理。距地鐵5號線紅山站均在700m內。社區佈局緊湊精緻，容積率比1-3期高。五期部分戶型贈送面積多，主力戶型為66-95平；六期主力戶型為86-175平。6期社區花園分為AB兩塊，有連廊銜接。

五六期最大的亮點就是擁有深高北學位，學校環境好，且師資力量雄厚。因為深高北學區地理覆蓋範圍不大，能劃入的商品房目前有金亨利一期、水榭五期、水榭六期和匯龍灣4個樓盤。你大概以為樓盤很少，入學的機率一定很高，那你錯了，想要入學依舊不容易！但這稀缺的名額依舊讓很多家長爭破腦袋都想為自己孩子爭取到！

這幾個樓盤相比，四房的價格金亨利比較有優勢，其他的不是面積太大就是價格過高。而水榭春天五期有兩房可選，門檻最低！

4. 綠景公館1866

項目位於龍華新區民安路與中梅路交叉口，小區大門有四季春城公交車站，距地鐵4號線紅山站890m。項目自帶幼兒園，和1866佐阾薈商業購物中心，周邊配套完善，且是學位房，在區域內屬於標杆高端住宅。

主力戶型為62㎡兩房及89㎡三房，得房率高，戶型通透、實用。戶南北兩區共13棟，樓間距都較寬。小區綠化好，都配有游泳池。

項目不足之處是位於梅隴路上，車輛聲音嘈雜，較低樓層受噪音影響。而且單價貴，再加上稅費，總價多高就不言而喻。三房稅費50左右，四方更是高達60萬，整體偏高。

5. 卓能雅苑

我們前往位於布龍公路與油松路交界處的項目卓能雅苑。在售樓中心從我們瞭解到，在售的新樓盤為加推房源位於6棟，十分搶手。

主力戶型為77㎡兩房兩廳和89㎡三室兩廳。戶型方正、通透，得房率高，有超大陽臺，視野開闊！小區已有部分居民入住，自帶幼兒園，設有籃球場和游泳池。綠化屬中等，樓間距較寬，容積率低。

置業顧問帶我們參觀了77㎡兩房一廳、89㎡三房及112㎡三房兩衛的精裝樣板房，據介紹，89㎡的現房僅剩5套左右，且精裝房只有三套。這個所謂的精裝令我們大跌眼鏡，且不說豪不豪華，光是貼的地板磚就十分差勁，腳踩在上面就能明顯感受到很多空心上鼓的瓷磚！廚房所用的拖拉門是建材市場上最為低端的材質和款式，廚房配置也是不曾聽說的小品牌。整體給人感覺樓盤質量一般。

項目附近是嘉龍山莊和一片農民房，處於舊改狀態。還有部分工廠零散的分佈。周邊配套較差，且附近只有公車站，距離地鐵四號線上塘站3.8km。置業顧問介紹項目自帶4000㎡商業，但我們看到商業還處於招商階段。

現房戶型好、價格相對便宜，且無稅費，我認為剛需自住可考慮。

總結

幾個樓盤看下來我們發現，龍華片區內樓盤眾多，戶型多樣，樓盤的房齡跨度也較大，且不同樓盤的價格存在較大差異。帶深高北學位的豪宅片區價格較高，民治片價格在4-5萬左右。片區內部分老舊廠房也加入了舊改行列，城區面貌相對較新。特別是隨著紅山區域文體和商業體配套的進駐，整個片區升值空間大。

龍華之所以有這麼大上升空間，除了片區一系列的規劃利好和深高北學位房外，還有很重要的一點是羅湖區和福田區樓盤的供應量減少，很多購房者將目光投向作為城市發展中軸的龍華，需求的增加促使價格不斷上漲。