近期，很多購房者應該注意到了，成都3月二手房成交了11892套。在近兩年的月成交量中，是一個波峰。
近兩年成都二手房量價數據走勢 統計來源：成都市房管局
但從賬面數據來看，2018年5月的成交量為13404套，卻無人提及。我們不要忘記了，2018年5月發佈了新一輪的限購政策，這與2017年3-4月的成交量相似。（這期間，二手房成交量統計端口關閉，從當年的市場熱度判斷，這裡的數據或許才是最高點）
根據我對二手房成交數據的長期觀察的經驗，每到政策發佈節點，二手房集中過戶，成交量都會呈爆發式增長，這份數據不具有常規狀態下的參考性。
如果拋開兩個政策節點的過戶數據，那麼上一次二手房成交量破萬應該要從2016年9月算起。如果有經歷成都樓市這個階段的購房者應該都還有印象，這是成都上一輪樓市階段性的起點。
成都樓市回暖了嗎？
判斷市場是否回暖，二手房當然不能作為唯一參考標準，尤其是對於成都這樣的非存量房市場。
從新房端口的成交數據來看，2019年3月份大成都網籤成交新房約共計14104套，套數環比上漲了約45.8%。拋開2月節假日，其實今年3月的新房成交量，相較於完整的2018年11月-2019年2月是有少量下滑的。
圖源：四川樂居
但是，現如今新房與二手房成交體系有一點不同。二手房市場供應充足，交易自由，新房市場得“看天吃飯”。
但是可以對比個別樓盤去年和今年的去化情況，我舉幾個案例：
去年 10 月底凱德世紀名邸放出320套房源，開盤均價 20000 元 /㎡，剛需中籤率93%，但遭遇多人放棄，最終沒有賣完。今年3月再次取證，均價不變，173套房源，剛需中籤率40%，搖號即售罄。能感受到，購房者態度的明顯轉變。
另外，在總價400萬級以上的高端樓盤，也有超預期的去化。
基於以上數據的增長，基本可以坐實成都購房者的購房熱度是有所回升的。但我認為還不至於形成全面復甦的走勢。我們不會刻意去製造這份恐慌，更應該理性來分析這些數據。
市場回暖的背後
1
剛需人群在跑步進場
此前想住發文說明了二手房量漲的原因，主要有三點：
第一，新房供應相較2018年底有較大幅度的下滑；第二，由於高價新盤的大量入市，刺激了部分需求提前入市；第三，因為新房供應結構，導致剛需無力承受大戶型、高總價的新盤，只能買二手房。
通過下面這張圖，購房者能看出來目前的新房二手的買賣結構：
截止2019年3月，新房成交的戶型套均為115㎡，二手房為90.51㎡。並且，這個差距有持續擴大的趨勢。這就更加坐實了，目前買賣二手房的人群，基本為剛需群體。
2
二手房量漲價跌
從文章開篇處的<二手房量價數據走勢>圖中，購房者應該可以看到，2018年5月後，成都二手房的成交價是在持續下降的。
儘管3月的二手房成交量巨大，但並沒有逆轉成交價下跌的趨勢，原因是二手房供應量的持續增多，整體供大於求。
目前，鏈家展示的二手房掛牌套數已經超過8萬套，並且每天都保持一定的增量。
最近，我也有打聽了成都鏈家後臺二手房存量數據，已經超過了10萬套（有部分房源未做展示），這僅僅是鏈家的存量房源。
這還不是市場的所有的二手房供應數據。
我們再來看看諸葛找房聚合的全成都有效二手房源，約為142900套。
二手房量漲價跌的原因也很明確，如果說市場都惜售，那麼需求升溫，房價才可能會漲得比較快。但如今的二手房庫存量還在不斷增加，這種短週期的需求上漲，其實並不會那麼快地作用到房價上。
“供需兩旺”或是二手房未來常態
3-4月為傳統的樓市“小陽春”，成交量的上漲並不讓人意外。但我認為，成都這波二手房“小陽春”是由於成都新房市場供應結構的變化而形成的。
在需求端：
過去，成都年均20萬套以上的新建商品住房成交，其中至少有50%的剛需產品。如今剛需產品在新房中的佔比已經非常小，大量的剛需人群只能購買二手房。
另一方面，成都作為一個快速發展強二線城市，人口的持續流入，對住房的需求也是長期且持續的。如今，不到15000元/㎡的二手房成交均價，套均90㎡，套均總價不超過140萬。相較於其它強二線城市，價格相對合理，人群支付力也還OK。
在供應端：
近期，我關注到個別機構統計出的數據，成都鏈家二手房掛牌量：18年5月3.8萬套，2019年4月1日：8.05萬套，新增112%！
也就是說，賣房和買房的需求都開始大量釋放。“以舊換新，賣一買一”的改善人群在入市，也比不排除過去兩年的投資客在大量“解套”。
但我們認為，目前成都房價並不會短期快速上漲。因為在成都樓市過去十年的三輪週期中，房價大幅上漲必定會受利好政策影響。而現在的成都樓市還處於限購政策的高壓之下，投資需求無法大規模進場，房價沒有大漲的前提。
但成交量的上漲，或多或少還是會影響到房東或購房者預期。而作為購房者往往會優先考慮一些優質社區，我們預計這部分樓盤在市場初期會有漲價的勢頭。