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第1733篇原創文章
本文作者：淘房哥-子文
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看了下最近的全市二手房成交數據彙總，發現低總價的成交比例很高，剛需群體仍是市場的購房主力軍，但近期改善需求的諮詢量也在同步提升，入市意願在增加。
他們的預算大部分處於800萬-1000萬之間，想要買到帶好學位的三房或四房，大多已關注過前海、蛇口、南山中心區這三個片區的房源（本文暫不提及該內容），該預算在南山確實還能買到學位較好，樓盤品質相對不錯的三房，但四房就有一定的難度了。
另外，在這個基礎上，還想要樓盤的品質或者面積再稍微提升的話，可能選擇的範圍就會更小。
因此，寶安也是他們所關注與對比的區域，畢竟這個預算對於寶安來說，如果不涉及名校學位的話，樓盤的選擇範圍肯定要比南山更大。
但是要兼顧到較好的學位，那在寶安的選擇範圍一樣會很小。主要是寶安區的優質教育資源分佈不均，在全市排名較靠前的公辦學校，只能在寶安一新一舊的兩個中心區（寶安中心區和新安片區）裡面尋找。
本次所關注的重點，也是以這兩個學區的改善型學位房為主。
寶安中學教育集團，位於新安片區，是寶安區教育實力第一位的公辦學校，高中部更是位列八大名校之一，而該校初中部屬於全市中考考生人數最多的學校（18年中考考生994人），在以往的中考八大錄取率版排名中，仍能夠穩定保持在全市15名之前，並且全部都是地段生，這樣的教育水平是可以得到肯定的。
初中學區的範圍比較大，除了寶安中學初中部（本部）外，同時還有兩所同為寶安中學教育集團的學校，實行學區共享制，但是最老牌，知名度最高的還是隻有初中部（本部）而已，學區內98%的家長還是衝這所學校而來的。
按照今年區教育局發佈的初一新生報名數據反饋，一類生源的報名人數已經超過初中部的招生人數，初中部（本部）已進入了一類也需批積分上學的年代。
不過，在今年初一招生的期間，引申出了一個新的問題，對於剛買沒多久的新房或次新房，積分很難拼得過周邊的二手房，自己的小孩可能要無緣初中部（本部）？
（寶安區教育局公佈19年初一報名人數，共享學區志願統計表最新截圖）
初中部（本部）400米附近有個次新盤，由於開盤時間相對較晚，加上今年一類報名人數激增，有業主們在申報初一學位的時候，發現積分拼不過其他一類家庭，導致自己的小孩可能上不了離自家更近的初中部（本部），只能去到寶中集團外國語或者寶中集團實驗學校，離該盤的直線距離分別為900米和1.7公里，該話題已在業主群裡引起了一系列的討論。
他們內部討論的圖就不放出來了，但是有家長提出該共享學區政策不符合“就近入學”的原則，其實區教育局已對該詞已有解釋：就近入學是指適齡兒童、少年就讀現住址所在片區的學校，並不是指就讀離自己住址直線距離最近的學校。
“就近入學”只是學區劃分範圍的界定，並不是說離學校近就一定能上，由於積分較低被刷下來，也不能怪學校沒有按照“就近入學”來兌現學位，畢竟在同一學區內的所有家庭，同樣享有申報該校學位的權利，並不因距離學校的遠近而有區別對待。
所以，在學區有住房或租房，給予的只是一個可以申報該學位的機會罷了，但是當處於學位緊（競）張（爭）的時期，決定自家小孩是否能上該校，最終還是得看類別和積分，學位房政策對於大家來說也是非常公平的。
針對類別可以想辦法儘量提升外，但積分並不會因房價的高低，樓盤的新舊而區別對待，而且學位積分的加分方法並不多，也不適用於全部家庭，平時就只能日積月累了。
回到主題，如果各位家長也想自己的孩子以後能就讀初中部（本部），現在就該為孩子準備了，寶安中學的學區內符合800萬-1000萬的樓盤真的很多，但是符合品質較高，適合家庭自住的樓盤，還是優先建議關注中糧天悅壹號、華聯城市全景、中洲華府、勤誠達、御景臺、恆安花園這幾個盤。
中糧、華聯、中洲、勤誠達近5號線地鐵，處於靈芝站-洪浪北站之間，全部為舊改出來的商品房，樓齡上具有優勢，周邊配套比較齊全，戶型設計上也符合主流，只是預算內的四房大部分以雙拼居多，要佔用兩個名額，而單證大戶型的總價又比較高，除了低樓層或者毛坯的單證四房還在1000萬以內，其他房源狀態稍微好點的都直接超預算了，建議需求三房的家庭只考慮這些樓盤90㎡以內的戶型。
像御景臺和恆安花園，早期定位都是大戶型豪宅類產品，目前在售的房源不多，選擇相對要少一些。
恆安有些贈送面積，但是空間利用上稍有浪費，不過3+1房在1000萬以內還是可以買到的，並且屬於純住宅，小區內都是自住家庭為主，但是附近沒什麼商業，配套也有些不便。
而御景臺則位置較好，附近也有公園，對面就是寶中集團外國語小學，小學上學很方便，也近5區菜市場和海雅綜合體，未來還有12號線站點，作為住家也是一個很不錯的選擇。
另外，位於華聯全景旁的孝德學校同為九年一貫制學校，並且已經開學，有部分購房者及業主，擔心處於創業二路西側的樓盤，未來寶中學位可能會不穩，對此個人是非常理解的。
但是，孝德學校初中學區實行的是單享學區，並且該學區與寶安中學的學區有所重疊，不過寶安中學走的是共享學區制，除了初中部本部外，其他兩所寶中集團的學校，學位供應還是非常充足的。
畢竟區教育局一般不會直接把原有的學區劃走，這樣容易引起社會事件，那麼處在孝德學校學區範圍的家長來說，並不需要太過擔心，未來被劃出寶中學區的機率很小，多一所學校只是多一個選擇罷了，選不選由自己決定。
這對於該片區的租房家庭來說，反而還是一個好消息，教育資源高度集中，公辦學校基本是穩上的。
再來看下寶安實驗學校這塊的樓盤，寶安實驗的學區覆蓋翻身片區和寶安中心區，800萬-1000萬的預算在翻身片區可以隨便買，新錦安雅園比較值得推薦，其他的樓盤在此不多提。
但是對於一路之隔的寶安中心區來說，目前二手房只有三個樓盤帶有該校學位，分別為：凱旋城、西岸觀邸、熙龍灣二期。
熙龍灣是寶安中心區的豪宅類產品，總價門檻最低得1400萬以上起步，遠遠超出上述的預算範圍，預算內想在寶安中心區置業並就讀寶安實驗學校，二手房就只能關注西岸觀邸和凱旋城這兩個樓盤。
凱旋城屬於大花園社區，小區活動空間較多，配備社康、泳池、兒童娛樂設施、籃球場等，還自帶幼兒園，居住氛圍也較好，老人小孩都比較多，不過商業裙樓的商業結構就有點單薄，人氣相對較低，不過像人人樂這種超市也能滿足日常生活需求，畢竟不遠就是深圳單體最大綜合體（壹方城）。
當然，該盤也有點不省心，物業曾被換過，現在感覺管理上有提升，也有人在傳質量問題，看看外牆好像也真有這麼一回事，但是很早就已經修復好了。
雖有該盤確實存有一些小問題，不過該盤的成交總量始終處於寶中片區前列，由於教育資源在寶安中心區更加“稀缺”，很多購房者不得不把目光放在此處。
至於西岸觀邸，由鴻榮源開發的精品樓盤，贈送面積很多，不過作為二手房出售，其實贈送的面積也已經算進售價裡面的了，該盤直接看總價就好。
近期成交111㎡五房兩衛，南北通透，客廳出大陽臺的戶型，算上稅費、佣金、贖樓等費用，總價1200萬以上。
而預算內買差不多80㎡左右的三房難度並不大，有些戶型可在陽臺改成3+1房，不過這邊有客廳出陽臺和臥室出陽臺，價格差異也比較大，基本都是一個衛生間，這戶型佈局確實比較可惜。
另一個問題是，該盤周邊以前有很多待開發的土地，當時每個朝外景的戶型，視野開闊無遮擋，看起來非常舒服，不過空地變高樓只是時間問題，這個是有預見性的，也是導致成交量較低的因素之一。
目前除了最大那塊泰華的地還沒動靜外，周邊的空地基本都建好了，現在再去看房就會顯得有點壓抑，等以後四面八方全被圍起來，對西岸觀邸的影響還是蠻大的。
總結：800萬-1000萬的預算，在寶安大部分房子都可以買到，唯獨這兩個學校排名在全市也比較靠前的學位房，選擇上受到的限制才會多一些。但是對於三房基本還是可以滿足的，而且這些樓盤周邊的配套整體還不錯，對於自住家庭而言，算是個不錯的選擇。
至於對寶安中心區的新房感興趣的，可以私聊子文，互相交流，由於篇幅有限，就不在文中提及新房項目了。
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