在我國，房地產市場經過了20年高速發展之後，終於迴歸到了平穩理性發展軌道，正是由於房價的平穩，人們對買房的執著性越來越低，買房越來越傾向於自住需求，所以對買房過程中的各個細節和買房點格外關注，從2018年起房地產市場的公攤制度、商品房預售制度再一次映入人們的眼簾。
1、房地產信託現狀
2019年上半年，投向房地產領域信託產品共計發行2954款，佔比39.43％，募集規模達到4531.94億元。投向房地產領域的信託餘額近三年以較快速度增長，地產信託規模快速上漲，因此房地產信託受到監管層高度關注。監管或將影響地產信託的新設發行，同時年內信託到期高峰即將到來，三季度之後本身到期壓力較大疊加監管限制，地產信託存量規模將承受一定壓力。
在我國，房地產市場經過了20年高速發展之後，終於迴歸到了平穩理性發展軌道，正是由於房價的平穩，人們對買房的執著性越來越低，買房越來越傾向於自住需求，所以對買房過程中的各個細節和買房點格外關注，從2018年起房地產市場的公攤制度、商品房預售制度再一次映入人們的眼簾。
1、房地產信託現狀
2019年上半年，投向房地產領域信託產品共計發行2954款，佔比39.43％，募集規模達到4531.94億元。投向房地產領域的信託餘額近三年以較快速度增長，地產信託規模快速上漲，因此房地產信託受到監管層高度關注。監管或將影響地產信託的新設發行，同時年內信託到期高峰即將到來，三季度之後本身到期壓力較大疊加監管限制，地產信託存量規模將承受一定壓力。
據用益信託不完全統計，按產品成立日期劃分，6月共有60家信託公司發行了1434款集合信託產品，發行總規模1402.17億元，發行產品數量和發行規模較上月均有所下降。
從發行數量上來看，相較上月，6月份投資在金融、房地產、基礎產業和工商企業領域的信託產品發行數量均有所下降；工商企業類信託發行數量有較大縮減，由上月的200只下行至98只；其他投向類信託發行數量有小幅增長。從發行規模上來看，相較上月，6月僅其他投向類的信託產品發行規模上升，其他均下行。其中，房地產類的信託產品發行規模較5月數據下行74.82億元至622.80億元。
2019年上半年房地產信託發行數量自3月以來逐月減少，發行規模5月較4月略有增長，6月又再次回落。按產品成立日期來看，6月份房地產信託發行470只，發行規模總計622.8億元。
在我國，房地產市場經過了20年高速發展之後，終於迴歸到了平穩理性發展軌道，正是由於房價的平穩，人們對買房的執著性越來越低，買房越來越傾向於自住需求，所以對買房過程中的各個細節和買房點格外關注，從2018年起房地產市場的公攤制度、商品房預售制度再一次映入人們的眼簾。
1、房地產信託現狀
2019年上半年，投向房地產領域信託產品共計發行2954款，佔比39.43％，募集規模達到4531.94億元。投向房地產領域的信託餘額近三年以較快速度增長，地產信託規模快速上漲，因此房地產信託受到監管層高度關注。監管或將影響地產信託的新設發行，同時年內信託到期高峰即將到來，三季度之後本身到期壓力較大疊加監管限制，地產信託存量規模將承受一定壓力。
據用益信託不完全統計，按產品成立日期劃分，6月共有60家信託公司發行了1434款集合信託產品，發行總規模1402.17億元，發行產品數量和發行規模較上月均有所下降。
從發行數量上來看，相較上月，6月份投資在金融、房地產、基礎產業和工商企業領域的信託產品發行數量均有所下降；工商企業類信託發行數量有較大縮減，由上月的200只下行至98只；其他投向類信託發行數量有小幅增長。從發行規模上來看，相較上月，6月僅其他投向類的信託產品發行規模上升，其他均下行。其中，房地產類的信託產品發行規模較5月數據下行74.82億元至622.80億元。
2019年上半年房地產信託發行數量自3月以來逐月減少，發行規模5月較4月略有增長，6月又再次回落。按產品成立日期來看，6月份房地產信託發行470只，發行規模總計622.8億元。
2、地產信託於房地產有重要作用
從房地產開發資金來源的佔比數據看，信託的比重不高。房地產開發資金來源主要包括四個部分：國內貸款、利用外資、自籌資金和其他資金，佔比一直分別穩定在約17％、0.1％、31％和53％。其中，來自其他資金的佔比最高，主要包括定金及預付款、個人按揭貸款和其他到位資金等。國內貸款又可細分為銀行和非銀貸款，其中非銀貸款在國內貸款約佔20％，非銀約佔80％。信託產品投向房地產領域可能主要涉及的是國內貸款中的非銀貸款部分和自籌資金部分，總量佔比合計預計並不高。
在我國，房地產市場經過了20年高速發展之後，終於迴歸到了平穩理性發展軌道，正是由於房價的平穩，人們對買房的執著性越來越低，買房越來越傾向於自住需求，所以對買房過程中的各個細節和買房點格外關注，從2018年起房地產市場的公攤制度、商品房預售制度再一次映入人們的眼簾。
1、房地產信託現狀
2019年上半年，投向房地產領域信託產品共計發行2954款，佔比39.43％，募集規模達到4531.94億元。投向房地產領域的信託餘額近三年以較快速度增長，地產信託規模快速上漲，因此房地產信託受到監管層高度關注。監管或將影響地產信託的新設發行，同時年內信託到期高峰即將到來，三季度之後本身到期壓力較大疊加監管限制，地產信託存量規模將承受一定壓力。
據用益信託不完全統計，按產品成立日期劃分，6月共有60家信託公司發行了1434款集合信託產品，發行總規模1402.17億元，發行產品數量和發行規模較上月均有所下降。
從發行數量上來看，相較上月，6月份投資在金融、房地產、基礎產業和工商企業領域的信託產品發行數量均有所下降；工商企業類信託發行數量有較大縮減，由上月的200只下行至98只；其他投向類信託發行數量有小幅增長。從發行規模上來看，相較上月，6月僅其他投向類的信託產品發行規模上升，其他均下行。其中，房地產類的信託產品發行規模較5月數據下行74.82億元至622.80億元。
2019年上半年房地產信託發行數量自3月以來逐月減少，發行規模5月較4月略有增長，6月又再次回落。按產品成立日期來看，6月份房地產信託發行470只，發行規模總計622.8億元。
2、地產信託於房地產有重要作用
從房地產開發資金來源的佔比數據看，信託的比重不高。房地產開發資金來源主要包括四個部分：國內貸款、利用外資、自籌資金和其他資金，佔比一直分別穩定在約17％、0.1％、31％和53％。其中，來自其他資金的佔比最高，主要包括定金及預付款、個人按揭貸款和其他到位資金等。國內貸款又可細分為銀行和非銀貸款，其中非銀貸款在國內貸款約佔20％，非銀約佔80％。信託產品投向房地產領域可能主要涉及的是國內貸款中的非銀貸款部分和自籌資金部分，總量佔比合計預計並不高。
但是，總量佔比不高並不意味著地產信託的重要性低，從2016年下半年以來，信託業務的房地產融資更有比較優勢的是前端融資。在房地產項目取得“四證”之前，尚不能使用銀行貸款；而證券、基金行業的非標也受到更嚴格的監管；由於信託的業務具體標準由各地銀監相機把握，存在較大的彈性空間，因此在前端融資領域相較其他機構而言，信託有絕對競爭優勢，對於房地產融資模式的週轉起到重要作用。
在我國，房地產市場經過了20年高速發展之後，終於迴歸到了平穩理性發展軌道，正是由於房價的平穩，人們對買房的執著性越來越低，買房越來越傾向於自住需求，所以對買房過程中的各個細節和買房點格外關注，從2018年起房地產市場的公攤制度、商品房預售制度再一次映入人們的眼簾。
1、房地產信託現狀
2019年上半年，投向房地產領域信託產品共計發行2954款，佔比39.43％，募集規模達到4531.94億元。投向房地產領域的信託餘額近三年以較快速度增長，地產信託規模快速上漲，因此房地產信託受到監管層高度關注。監管或將影響地產信託的新設發行，同時年內信託到期高峰即將到來，三季度之後本身到期壓力較大疊加監管限制，地產信託存量規模將承受一定壓力。
據用益信託不完全統計，按產品成立日期劃分，6月共有60家信託公司發行了1434款集合信託產品，發行總規模1402.17億元，發行產品數量和發行規模較上月均有所下降。
從發行數量上來看，相較上月，6月份投資在金融、房地產、基礎產業和工商企業領域的信託產品發行數量均有所下降；工商企業類信託發行數量有較大縮減，由上月的200只下行至98只；其他投向類信託發行數量有小幅增長。從發行規模上來看，相較上月，6月僅其他投向類的信託產品發行規模上升，其他均下行。其中，房地產類的信託產品發行規模較5月數據下行74.82億元至622.80億元。
2019年上半年房地產信託發行數量自3月以來逐月減少，發行規模5月較4月略有增長，6月又再次回落。按產品成立日期來看，6月份房地產信託發行470只，發行規模總計622.8億元。
2、地產信託於房地產有重要作用
從房地產開發資金來源的佔比數據看，信託的比重不高。房地產開發資金來源主要包括四個部分：國內貸款、利用外資、自籌資金和其他資金，佔比一直分別穩定在約17％、0.1％、31％和53％。其中，來自其他資金的佔比最高，主要包括定金及預付款、個人按揭貸款和其他到位資金等。國內貸款又可細分為銀行和非銀貸款，其中非銀貸款在國內貸款約佔20％，非銀約佔80％。信託產品投向房地產領域可能主要涉及的是國內貸款中的非銀貸款部分和自籌資金部分，總量佔比合計預計並不高。
但是，總量佔比不高並不意味著地產信託的重要性低，從2016年下半年以來，信託業務的房地產融資更有比較優勢的是前端融資。在房地產項目取得“四證”之前，尚不能使用銀行貸款；而證券、基金行業的非標也受到更嚴格的監管；由於信託的業務具體標準由各地銀監相機把握，存在較大的彈性空間，因此在前端融資領域相較其他機構而言，信託有絕對競爭優勢，對於房地產融資模式的週轉起到重要作用。
3、融資收緊成為趨勢
5月17日期銀保監會出臺的“23號文”中，對於信託領域的監管除延續2018年“4號文”之外，補充鎖定前端融資領域的監管限制。銀保監會日前正式發佈銀保監發[2019]23號文《關於開展“鞏固治亂象成功促進合規建設”工作的通知》，強調不得向四證不全、開發商/股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資。23號文多數內容要求和2018年4號文差異不大。與往年不同的是，23號文的針對性更強：針對銀行機構及覆蓋信託、保險、金租等其他非銀金融機構，都提出了相應具體要求；同時，本次監管要求也相當細化，既是對以前監管政策的總結梳理，又列舉出一些典型的違規業務類型。
在我國，房地產市場經過了20年高速發展之後，終於迴歸到了平穩理性發展軌道，正是由於房價的平穩，人們對買房的執著性越來越低，買房越來越傾向於自住需求，所以對買房過程中的各個細節和買房點格外關注，從2018年起房地產市場的公攤制度、商品房預售制度再一次映入人們的眼簾。
1、房地產信託現狀
2019年上半年，投向房地產領域信託產品共計發行2954款，佔比39.43％，募集規模達到4531.94億元。投向房地產領域的信託餘額近三年以較快速度增長，地產信託規模快速上漲，因此房地產信託受到監管層高度關注。監管或將影響地產信託的新設發行，同時年內信託到期高峰即將到來，三季度之後本身到期壓力較大疊加監管限制，地產信託存量規模將承受一定壓力。
據用益信託不完全統計，按產品成立日期劃分，6月共有60家信託公司發行了1434款集合信託產品，發行總規模1402.17億元，發行產品數量和發行規模較上月均有所下降。
從發行數量上來看，相較上月，6月份投資在金融、房地產、基礎產業和工商企業領域的信託產品發行數量均有所下降；工商企業類信託發行數量有較大縮減，由上月的200只下行至98只；其他投向類信託發行數量有小幅增長。從發行規模上來看，相較上月，6月僅其他投向類的信託產品發行規模上升，其他均下行。其中，房地產類的信託產品發行規模較5月數據下行74.82億元至622.80億元。
2019年上半年房地產信託發行數量自3月以來逐月減少，發行規模5月較4月略有增長，6月又再次回落。按產品成立日期來看，6月份房地產信託發行470只，發行規模總計622.8億元。
2、地產信託於房地產有重要作用
從房地產開發資金來源的佔比數據看，信託的比重不高。房地產開發資金來源主要包括四個部分：國內貸款、利用外資、自籌資金和其他資金，佔比一直分別穩定在約17％、0.1％、31％和53％。其中，來自其他資金的佔比最高，主要包括定金及預付款、個人按揭貸款和其他到位資金等。國內貸款又可細分為銀行和非銀貸款，其中非銀貸款在國內貸款約佔20％，非銀約佔80％。信託產品投向房地產領域可能主要涉及的是國內貸款中的非銀貸款部分和自籌資金部分，總量佔比合計預計並不高。
但是，總量佔比不高並不意味著地產信託的重要性低，從2016年下半年以來，信託業務的房地產融資更有比較優勢的是前端融資。在房地產項目取得“四證”之前，尚不能使用銀行貸款；而證券、基金行業的非標也受到更嚴格的監管；由於信託的業務具體標準由各地銀監相機把握，存在較大的彈性空間，因此在前端融資領域相較其他機構而言，信託有絕對競爭優勢，對於房地產融資模式的週轉起到重要作用。
3、融資收緊成為趨勢
5月17日期銀保監會出臺的“23號文”中，對於信託領域的監管除延續2018年“4號文”之外，補充鎖定前端融資領域的監管限制。銀保監會日前正式發佈銀保監發[2019]23號文《關於開展“鞏固治亂象成功促進合規建設”工作的通知》，強調不得向四證不全、開發商/股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資。23號文多數內容要求和2018年4號文差異不大。與往年不同的是，23號文的針對性更強：針對銀行機構及覆蓋信託、保險、金租等其他非銀金融機構，都提出了相應具體要求；同時，本次監管要求也相當細化，既是對以前監管政策的總結梳理，又列舉出一些典型的違規業務類型。
綜上所述，雖然信託融資占房地產開發融資資金來源比例不高，但隨著監管的降溫，會一定程度上影響房地產企業的融資渠道，房地產企業融資收緊預期增加，融資收緊成為趨勢，對一些負債率高、流動資金少的房企構成考驗。
但是有個現象實在令人費解：百業低迷，緣何唯地產不破？
在我國，房地產市場經過了20年高速發展之後，終於迴歸到了平穩理性發展軌道，正是由於房價的平穩，人們對買房的執著性越來越低，買房越來越傾向於自住需求，所以對買房過程中的各個細節和買房點格外關注，從2018年起房地產市場的公攤制度、商品房預售制度再一次映入人們的眼簾。
1、房地產信託現狀
2019年上半年，投向房地產領域信託產品共計發行2954款，佔比39.43％，募集規模達到4531.94億元。投向房地產領域的信託餘額近三年以較快速度增長，地產信託規模快速上漲，因此房地產信託受到監管層高度關注。監管或將影響地產信託的新設發行，同時年內信託到期高峰即將到來，三季度之後本身到期壓力較大疊加監管限制，地產信託存量規模將承受一定壓力。
據用益信託不完全統計，按產品成立日期劃分，6月共有60家信託公司發行了1434款集合信託產品，發行總規模1402.17億元，發行產品數量和發行規模較上月均有所下降。
從發行數量上來看，相較上月，6月份投資在金融、房地產、基礎產業和工商企業領域的信託產品發行數量均有所下降；工商企業類信託發行數量有較大縮減，由上月的200只下行至98只；其他投向類信託發行數量有小幅增長。從發行規模上來看，相較上月，6月僅其他投向類的信託產品發行規模上升，其他均下行。其中，房地產類的信託產品發行規模較5月數據下行74.82億元至622.80億元。
2019年上半年房地產信託發行數量自3月以來逐月減少，發行規模5月較4月略有增長，6月又再次回落。按產品成立日期來看，6月份房地產信託發行470只，發行規模總計622.8億元。
2、地產信託於房地產有重要作用
從房地產開發資金來源的佔比數據看，信託的比重不高。房地產開發資金來源主要包括四個部分：國內貸款、利用外資、自籌資金和其他資金，佔比一直分別穩定在約17％、0.1％、31％和53％。其中，來自其他資金的佔比最高，主要包括定金及預付款、個人按揭貸款和其他到位資金等。國內貸款又可細分為銀行和非銀貸款，其中非銀貸款在國內貸款約佔20％，非銀約佔80％。信託產品投向房地產領域可能主要涉及的是國內貸款中的非銀貸款部分和自籌資金部分，總量佔比合計預計並不高。
但是，總量佔比不高並不意味著地產信託的重要性低，從2016年下半年以來，信託業務的房地產融資更有比較優勢的是前端融資。在房地產項目取得“四證”之前，尚不能使用銀行貸款；而證券、基金行業的非標也受到更嚴格的監管；由於信託的業務具體標準由各地銀監相機把握，存在較大的彈性空間，因此在前端融資領域相較其他機構而言，信託有絕對競爭優勢，對於房地產融資模式的週轉起到重要作用。
3、融資收緊成為趨勢
5月17日期銀保監會出臺的“23號文”中，對於信託領域的監管除延續2018年“4號文”之外，補充鎖定前端融資領域的監管限制。銀保監會日前正式發佈銀保監發[2019]23號文《關於開展“鞏固治亂象成功促進合規建設”工作的通知》，強調不得向四證不全、開發商/股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資。23號文多數內容要求和2018年4號文差異不大。與往年不同的是，23號文的針對性更強：針對銀行機構及覆蓋信託、保險、金租等其他非銀金融機構，都提出了相應具體要求；同時，本次監管要求也相當細化，既是對以前監管政策的總結梳理，又列舉出一些典型的違規業務類型。
綜上所述，雖然信託融資占房地產開發融資資金來源比例不高，但隨著監管的降溫，會一定程度上影響房地產企業的融資渠道，房地產企業融資收緊預期增加，融資收緊成為趨勢，對一些負債率高、流動資金少的房企構成考驗。
但是有個現象實在令人費解：百業低迷，緣何唯地產不破？
人們都認為，出現這個現象的原因是房地產行業的高速發展和野蠻增長，搶佔了實體經濟的資源，使得金融服務實體變成了依據空話。
一方面房價上漲使實體經濟特別是製造業土地成本上漲；大量勞動力出於房產的剛性需求，勞動力成本也隨之上漲；出於市場的逐利本性，房價上漲使大量資金匯入房地產業，企業融資貸款的金融成本也隨之上漲；
另一方面，高房價斬獲了所有中產階級的消費，很多人不得已成了“房奴”，不得不縮緊家庭的財政支出，高房價成功的限制了百姓購買力，更挫傷了消費者的消費信心，十幾億的人口，消費市場卻不高，企業經營難以維繫。
難道房地產就是這樣一步步將實體經濟拖入黑色深淵的嗎？
關於房地產和實體經濟，一直都是人們爭論不斷地話題，在今年二月的時候，中國城市和小城市改革發展中心理事長李鐵就明確表示：
“現在很多文章寫的是要發展實體經濟，不要發展房地產，房地產是巨大的泡沫，我對這個話是抱有嚴重的質疑”。
這一句話出來，直接掀開了中國房地產與實體經濟的關係的大論戰，基本上出現了兩種觀點：
一種觀點是“沒有房子談什麼實體經濟？”論據是，大家都不買房子，就會影響到家裝、家居類產品的消費，包括家電、家居類產品的消費降下來，實體經濟將損失慘重。
另一種觀點是：“房價太高，讓多數人買不起房，所以應該打壓房價，讓每個家庭只能有一套房。"
兩種觀點似乎看起來都有其道理，但卻又是相互矛盾的，不能共存，而這兩種觀點的交替輪換，構成了中國房地產的四年一輪迴的精彩週期性波動。
說到這裡，可能有人會問，那麼房地產到底是不是實體經濟呢？關於這個問題，大家一直都是爭論不休的。
商品房銷售和待售情況
1—6月份，商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1—5月份擴大0.2個百分點。其中，住宅銷售面積下降1.0%，辦公樓銷售面積下降10.0%，商業營業用房銷售面積下降12.3%。商品房銷售額70698億元，增長5.6%，增速回落0.5個百分點。其中，住宅銷售額增長8.4%，辦公樓銷售額下降12.5%，商業營業用房銷售額下降10.0%。
在我國，房地產市場經過了20年高速發展之後，終於迴歸到了平穩理性發展軌道，正是由於房價的平穩，人們對買房的執著性越來越低，買房越來越傾向於自住需求，所以對買房過程中的各個細節和買房點格外關注，從2018年起房地產市場的公攤制度、商品房預售制度再一次映入人們的眼簾。
1、房地產信託現狀
2019年上半年，投向房地產領域信託產品共計發行2954款，佔比39.43％，募集規模達到4531.94億元。投向房地產領域的信託餘額近三年以較快速度增長，地產信託規模快速上漲，因此房地產信託受到監管層高度關注。監管或將影響地產信託的新設發行，同時年內信託到期高峰即將到來，三季度之後本身到期壓力較大疊加監管限制，地產信託存量規模將承受一定壓力。
據用益信託不完全統計，按產品成立日期劃分，6月共有60家信託公司發行了1434款集合信託產品，發行總規模1402.17億元，發行產品數量和發行規模較上月均有所下降。
從發行數量上來看，相較上月，6月份投資在金融、房地產、基礎產業和工商企業領域的信託產品發行數量均有所下降；工商企業類信託發行數量有較大縮減，由上月的200只下行至98只；其他投向類信託發行數量有小幅增長。從發行規模上來看，相較上月，6月僅其他投向類的信託產品發行規模上升，其他均下行。其中，房地產類的信託產品發行規模較5月數據下行74.82億元至622.80億元。
2019年上半年房地產信託發行數量自3月以來逐月減少，發行規模5月較4月略有增長，6月又再次回落。按產品成立日期來看，6月份房地產信託發行470只，發行規模總計622.8億元。
2、地產信託於房地產有重要作用
從房地產開發資金來源的佔比數據看，信託的比重不高。房地產開發資金來源主要包括四個部分：國內貸款、利用外資、自籌資金和其他資金，佔比一直分別穩定在約17％、0.1％、31％和53％。其中，來自其他資金的佔比最高，主要包括定金及預付款、個人按揭貸款和其他到位資金等。國內貸款又可細分為銀行和非銀貸款，其中非銀貸款在國內貸款約佔20％，非銀約佔80％。信託產品投向房地產領域可能主要涉及的是國內貸款中的非銀貸款部分和自籌資金部分，總量佔比合計預計並不高。
但是，總量佔比不高並不意味著地產信託的重要性低，從2016年下半年以來，信託業務的房地產融資更有比較優勢的是前端融資。在房地產項目取得“四證”之前，尚不能使用銀行貸款；而證券、基金行業的非標也受到更嚴格的監管；由於信託的業務具體標準由各地銀監相機把握，存在較大的彈性空間，因此在前端融資領域相較其他機構而言，信託有絕對競爭優勢，對於房地產融資模式的週轉起到重要作用。
3、融資收緊成為趨勢
5月17日期銀保監會出臺的“23號文”中，對於信託領域的監管除延續2018年“4號文”之外，補充鎖定前端融資領域的監管限制。銀保監會日前正式發佈銀保監發[2019]23號文《關於開展“鞏固治亂象成功促進合規建設”工作的通知》，強調不得向四證不全、開發商/股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資。23號文多數內容要求和2018年4號文差異不大。與往年不同的是，23號文的針對性更強：針對銀行機構及覆蓋信託、保險、金租等其他非銀金融機構，都提出了相應具體要求；同時，本次監管要求也相當細化，既是對以前監管政策的總結梳理，又列舉出一些典型的違規業務類型。
綜上所述，雖然信託融資占房地產開發融資資金來源比例不高，但隨著監管的降溫，會一定程度上影響房地產企業的融資渠道，房地產企業融資收緊預期增加，融資收緊成為趨勢，對一些負債率高、流動資金少的房企構成考驗。
但是有個現象實在令人費解：百業低迷，緣何唯地產不破？
人們都認為，出現這個現象的原因是房地產行業的高速發展和野蠻增長，搶佔了實體經濟的資源，使得金融服務實體變成了依據空話。
一方面房價上漲使實體經濟特別是製造業土地成本上漲；大量勞動力出於房產的剛性需求，勞動力成本也隨之上漲；出於市場的逐利本性，房價上漲使大量資金匯入房地產業，企業融資貸款的金融成本也隨之上漲；
另一方面，高房價斬獲了所有中產階級的消費，很多人不得已成了“房奴”，不得不縮緊家庭的財政支出，高房價成功的限制了百姓購買力，更挫傷了消費者的消費信心，十幾億的人口，消費市場卻不高，企業經營難以維繫。
難道房地產就是這樣一步步將實體經濟拖入黑色深淵的嗎？
關於房地產和實體經濟，一直都是人們爭論不斷地話題，在今年二月的時候，中國城市和小城市改革發展中心理事長李鐵就明確表示：
“現在很多文章寫的是要發展實體經濟，不要發展房地產，房地產是巨大的泡沫，我對這個話是抱有嚴重的質疑”。
這一句話出來，直接掀開了中國房地產與實體經濟的關係的大論戰，基本上出現了兩種觀點：
一種觀點是“沒有房子談什麼實體經濟？”論據是，大家都不買房子，就會影響到家裝、家居類產品的消費，包括家電、家居類產品的消費降下來，實體經濟將損失慘重。
另一種觀點是：“房價太高，讓多數人買不起房，所以應該打壓房價，讓每個家庭只能有一套房。"
兩種觀點似乎看起來都有其道理，但卻又是相互矛盾的，不能共存，而這兩種觀點的交替輪換，構成了中國房地產的四年一輪迴的精彩週期性波動。
說到這裡，可能有人會問，那麼房地產到底是不是實體經濟呢？關於這個問題，大家一直都是爭論不休的。
商品房銷售和待售情況
1—6月份，商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1—5月份擴大0.2個百分點。其中，住宅銷售面積下降1.0%，辦公樓銷售面積下降10.0%，商業營業用房銷售面積下降12.3%。商品房銷售額70698億元，增長5.6%，增速回落0.5個百分點。其中，住宅銷售額增長8.4%，辦公樓銷售額下降12.5%，商業營業用房銷售額下降10.0%。
1—6月份，東部地區商品房銷售面積30144萬平方米，同比下降4.6%，降幅比1—5月份收窄0.9個百分點；銷售額37716億元，增長4.7%，增速加快0.1個百分點。中部地區商品房銷售面積21481萬平方米，下降0.5%，1—5月份為增長0.1%；銷售額15353億元，增長6.1%，增速回落0.1個百分點。西部地區商品房銷售面積21099萬平方米，增長2.3%，增速回落1.5個百分點；銷售額15178億元，增長8.4%，增速回落2.4個百分點。東北地區商品房銷售面積3063萬平方米，下降8.3%，降幅擴大0.2個百分點；銷售額2451億元，增長0.9%，增速回落1.4個百分點。
6月末，商品房待售面積50162萬平方米，比5月末減少766萬平方米。其中，住宅待售面積減少672萬平方米，辦公樓待售面積增加16萬平方米，商業營業用房待售面積減少74萬平方米。
房地產開發企業到位資金情況
1—6月份，房地產開發企業到位資金84966億元，同比增長7.2%，增速比1—5月份回落0.4個百分點。其中，國內貸款13330億元，增長8.4%；利用外資43億元，增長51.8%；自籌資金26731億元，增長4.7%；定金及預收款28465億元，增長9.0%；個人按揭貸款12806億元，增長11.1%。
在我國，房地產市場經過了20年高速發展之後，終於迴歸到了平穩理性發展軌道，正是由於房價的平穩，人們對買房的執著性越來越低，買房越來越傾向於自住需求，所以對買房過程中的各個細節和買房點格外關注，從2018年起房地產市場的公攤制度、商品房預售制度再一次映入人們的眼簾。
1、房地產信託現狀
2019年上半年，投向房地產領域信託產品共計發行2954款，佔比39.43％，募集規模達到4531.94億元。投向房地產領域的信託餘額近三年以較快速度增長，地產信託規模快速上漲，因此房地產信託受到監管層高度關注。監管或將影響地產信託的新設發行，同時年內信託到期高峰即將到來，三季度之後本身到期壓力較大疊加監管限制，地產信託存量規模將承受一定壓力。
據用益信託不完全統計，按產品成立日期劃分，6月共有60家信託公司發行了1434款集合信託產品，發行總規模1402.17億元，發行產品數量和發行規模較上月均有所下降。
從發行數量上來看，相較上月，6月份投資在金融、房地產、基礎產業和工商企業領域的信託產品發行數量均有所下降；工商企業類信託發行數量有較大縮減，由上月的200只下行至98只；其他投向類信託發行數量有小幅增長。從發行規模上來看，相較上月，6月僅其他投向類的信託產品發行規模上升，其他均下行。其中，房地產類的信託產品發行規模較5月數據下行74.82億元至622.80億元。
2019年上半年房地產信託發行數量自3月以來逐月減少，發行規模5月較4月略有增長，6月又再次回落。按產品成立日期來看，6月份房地產信託發行470只，發行規模總計622.8億元。
2、地產信託於房地產有重要作用
從房地產開發資金來源的佔比數據看，信託的比重不高。房地產開發資金來源主要包括四個部分：國內貸款、利用外資、自籌資金和其他資金，佔比一直分別穩定在約17％、0.1％、31％和53％。其中，來自其他資金的佔比最高，主要包括定金及預付款、個人按揭貸款和其他到位資金等。國內貸款又可細分為銀行和非銀貸款，其中非銀貸款在國內貸款約佔20％，非銀約佔80％。信託產品投向房地產領域可能主要涉及的是國內貸款中的非銀貸款部分和自籌資金部分，總量佔比合計預計並不高。
但是，總量佔比不高並不意味著地產信託的重要性低，從2016年下半年以來，信託業務的房地產融資更有比較優勢的是前端融資。在房地產項目取得“四證”之前，尚不能使用銀行貸款；而證券、基金行業的非標也受到更嚴格的監管；由於信託的業務具體標準由各地銀監相機把握，存在較大的彈性空間，因此在前端融資領域相較其他機構而言，信託有絕對競爭優勢，對於房地產融資模式的週轉起到重要作用。
3、融資收緊成為趨勢
5月17日期銀保監會出臺的“23號文”中，對於信託領域的監管除延續2018年“4號文”之外，補充鎖定前端融資領域的監管限制。銀保監會日前正式發佈銀保監發[2019]23號文《關於開展“鞏固治亂象成功促進合規建設”工作的通知》，強調不得向四證不全、開發商/股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資。23號文多數內容要求和2018年4號文差異不大。與往年不同的是，23號文的針對性更強：針對銀行機構及覆蓋信託、保險、金租等其他非銀金融機構，都提出了相應具體要求；同時，本次監管要求也相當細化，既是對以前監管政策的總結梳理，又列舉出一些典型的違規業務類型。
綜上所述，雖然信託融資占房地產開發融資資金來源比例不高，但隨著監管的降溫，會一定程度上影響房地產企業的融資渠道，房地產企業融資收緊預期增加，融資收緊成為趨勢，對一些負債率高、流動資金少的房企構成考驗。
但是有個現象實在令人費解：百業低迷，緣何唯地產不破？
人們都認為，出現這個現象的原因是房地產行業的高速發展和野蠻增長，搶佔了實體經濟的資源，使得金融服務實體變成了依據空話。
一方面房價上漲使實體經濟特別是製造業土地成本上漲；大量勞動力出於房產的剛性需求，勞動力成本也隨之上漲；出於市場的逐利本性，房價上漲使大量資金匯入房地產業，企業融資貸款的金融成本也隨之上漲；
另一方面，高房價斬獲了所有中產階級的消費，很多人不得已成了“房奴”，不得不縮緊家庭的財政支出，高房價成功的限制了百姓購買力，更挫傷了消費者的消費信心，十幾億的人口，消費市場卻不高，企業經營難以維繫。
難道房地產就是這樣一步步將實體經濟拖入黑色深淵的嗎？
關於房地產和實體經濟，一直都是人們爭論不斷地話題，在今年二月的時候，中國城市和小城市改革發展中心理事長李鐵就明確表示：
“現在很多文章寫的是要發展實體經濟，不要發展房地產，房地產是巨大的泡沫，我對這個話是抱有嚴重的質疑”。
這一句話出來，直接掀開了中國房地產與實體經濟的關係的大論戰，基本上出現了兩種觀點：
一種觀點是“沒有房子談什麼實體經濟？”論據是，大家都不買房子，就會影響到家裝、家居類產品的消費，包括家電、家居類產品的消費降下來，實體經濟將損失慘重。
另一種觀點是：“房價太高，讓多數人買不起房，所以應該打壓房價，讓每個家庭只能有一套房。"
兩種觀點似乎看起來都有其道理，但卻又是相互矛盾的，不能共存，而這兩種觀點的交替輪換，構成了中國房地產的四年一輪迴的精彩週期性波動。
說到這裡，可能有人會問，那麼房地產到底是不是實體經濟呢？關於這個問題，大家一直都是爭論不休的。
商品房銷售和待售情況
1—6月份，商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1—5月份擴大0.2個百分點。其中，住宅銷售面積下降1.0%，辦公樓銷售面積下降10.0%，商業營業用房銷售面積下降12.3%。商品房銷售額70698億元，增長5.6%，增速回落0.5個百分點。其中，住宅銷售額增長8.4%，辦公樓銷售額下降12.5%，商業營業用房銷售額下降10.0%。
1—6月份，東部地區商品房銷售面積30144萬平方米，同比下降4.6%，降幅比1—5月份收窄0.9個百分點；銷售額37716億元，增長4.7%，增速加快0.1個百分點。中部地區商品房銷售面積21481萬平方米，下降0.5%，1—5月份為增長0.1%；銷售額15353億元，增長6.1%，增速回落0.1個百分點。西部地區商品房銷售面積21099萬平方米，增長2.3%，增速回落1.5個百分點；銷售額15178億元，增長8.4%，增速回落2.4個百分點。東北地區商品房銷售面積3063萬平方米，下降8.3%，降幅擴大0.2個百分點；銷售額2451億元，增長0.9%，增速回落1.4個百分點。
6月末，商品房待售面積50162萬平方米，比5月末減少766萬平方米。其中，住宅待售面積減少672萬平方米，辦公樓待售面積增加16萬平方米，商業營業用房待售面積減少74萬平方米。
房地產開發企業到位資金情況
1—6月份，房地產開發企業到位資金84966億元，同比增長7.2%，增速比1—5月份回落0.4個百分點。其中，國內貸款13330億元，增長8.4%；利用外資43億元，增長51.8%；自籌資金26731億元，增長4.7%；定金及預收款28465億元，增長9.0%；個人按揭貸款12806億元，增長11.1%。
房地產開發景氣指數
6月份，房地產開發景氣指數(簡稱“國房景氣指數”)為100.89，比5月份提高0.04點。
在我國，房地產市場經過了20年高速發展之後，終於迴歸到了平穩理性發展軌道，正是由於房價的平穩，人們對買房的執著性越來越低，買房越來越傾向於自住需求，所以對買房過程中的各個細節和買房點格外關注，從2018年起房地產市場的公攤制度、商品房預售制度再一次映入人們的眼簾。
1、房地產信託現狀
2019年上半年，投向房地產領域信託產品共計發行2954款，佔比39.43％，募集規模達到4531.94億元。投向房地產領域的信託餘額近三年以較快速度增長，地產信託規模快速上漲，因此房地產信託受到監管層高度關注。監管或將影響地產信託的新設發行，同時年內信託到期高峰即將到來，三季度之後本身到期壓力較大疊加監管限制，地產信託存量規模將承受一定壓力。
據用益信託不完全統計，按產品成立日期劃分，6月共有60家信託公司發行了1434款集合信託產品，發行總規模1402.17億元，發行產品數量和發行規模較上月均有所下降。
從發行數量上來看，相較上月，6月份投資在金融、房地產、基礎產業和工商企業領域的信託產品發行數量均有所下降；工商企業類信託發行數量有較大縮減，由上月的200只下行至98只；其他投向類信託發行數量有小幅增長。從發行規模上來看，相較上月，6月僅其他投向類的信託產品發行規模上升，其他均下行。其中，房地產類的信託產品發行規模較5月數據下行74.82億元至622.80億元。
2019年上半年房地產信託發行數量自3月以來逐月減少，發行規模5月較4月略有增長，6月又再次回落。按產品成立日期來看，6月份房地產信託發行470只，發行規模總計622.8億元。
2、地產信託於房地產有重要作用
從房地產開發資金來源的佔比數據看，信託的比重不高。房地產開發資金來源主要包括四個部分：國內貸款、利用外資、自籌資金和其他資金，佔比一直分別穩定在約17％、0.1％、31％和53％。其中，來自其他資金的佔比最高，主要包括定金及預付款、個人按揭貸款和其他到位資金等。國內貸款又可細分為銀行和非銀貸款，其中非銀貸款在國內貸款約佔20％，非銀約佔80％。信託產品投向房地產領域可能主要涉及的是國內貸款中的非銀貸款部分和自籌資金部分，總量佔比合計預計並不高。
但是，總量佔比不高並不意味著地產信託的重要性低，從2016年下半年以來，信託業務的房地產融資更有比較優勢的是前端融資。在房地產項目取得“四證”之前，尚不能使用銀行貸款；而證券、基金行業的非標也受到更嚴格的監管；由於信託的業務具體標準由各地銀監相機把握，存在較大的彈性空間，因此在前端融資領域相較其他機構而言，信託有絕對競爭優勢，對於房地產融資模式的週轉起到重要作用。
3、融資收緊成為趨勢
5月17日期銀保監會出臺的“23號文”中，對於信託領域的監管除延續2018年“4號文”之外，補充鎖定前端融資領域的監管限制。銀保監會日前正式發佈銀保監發[2019]23號文《關於開展“鞏固治亂象成功促進合規建設”工作的通知》，強調不得向四證不全、開發商/股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資。23號文多數內容要求和2018年4號文差異不大。與往年不同的是，23號文的針對性更強：針對銀行機構及覆蓋信託、保險、金租等其他非銀金融機構，都提出了相應具體要求；同時，本次監管要求也相當細化，既是對以前監管政策的總結梳理，又列舉出一些典型的違規業務類型。
綜上所述，雖然信託融資占房地產開發融資資金來源比例不高，但隨著監管的降溫，會一定程度上影響房地產企業的融資渠道，房地產企業融資收緊預期增加，融資收緊成為趨勢，對一些負債率高、流動資金少的房企構成考驗。
但是有個現象實在令人費解：百業低迷，緣何唯地產不破？
人們都認為，出現這個現象的原因是房地產行業的高速發展和野蠻增長，搶佔了實體經濟的資源，使得金融服務實體變成了依據空話。
一方面房價上漲使實體經濟特別是製造業土地成本上漲；大量勞動力出於房產的剛性需求，勞動力成本也隨之上漲；出於市場的逐利本性，房價上漲使大量資金匯入房地產業，企業融資貸款的金融成本也隨之上漲；
另一方面，高房價斬獲了所有中產階級的消費，很多人不得已成了“房奴”，不得不縮緊家庭的財政支出，高房價成功的限制了百姓購買力，更挫傷了消費者的消費信心，十幾億的人口，消費市場卻不高，企業經營難以維繫。
難道房地產就是這樣一步步將實體經濟拖入黑色深淵的嗎？
關於房地產和實體經濟，一直都是人們爭論不斷地話題，在今年二月的時候，中國城市和小城市改革發展中心理事長李鐵就明確表示：
“現在很多文章寫的是要發展實體經濟，不要發展房地產，房地產是巨大的泡沫，我對這個話是抱有嚴重的質疑”。
這一句話出來，直接掀開了中國房地產與實體經濟的關係的大論戰，基本上出現了兩種觀點：
一種觀點是“沒有房子談什麼實體經濟？”論據是，大家都不買房子，就會影響到家裝、家居類產品的消費，包括家電、家居類產品的消費降下來，實體經濟將損失慘重。
另一種觀點是：“房價太高，讓多數人買不起房，所以應該打壓房價，讓每個家庭只能有一套房。"
兩種觀點似乎看起來都有其道理，但卻又是相互矛盾的，不能共存，而這兩種觀點的交替輪換，構成了中國房地產的四年一輪迴的精彩週期性波動。
說到這裡，可能有人會問，那麼房地產到底是不是實體經濟呢？關於這個問題，大家一直都是爭論不休的。
商品房銷售和待售情況
1—6月份，商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1—5月份擴大0.2個百分點。其中，住宅銷售面積下降1.0%，辦公樓銷售面積下降10.0%，商業營業用房銷售面積下降12.3%。商品房銷售額70698億元，增長5.6%，增速回落0.5個百分點。其中，住宅銷售額增長8.4%，辦公樓銷售額下降12.5%，商業營業用房銷售額下降10.0%。
1—6月份，東部地區商品房銷售面積30144萬平方米，同比下降4.6%，降幅比1—5月份收窄0.9個百分點；銷售額37716億元，增長4.7%，增速加快0.1個百分點。中部地區商品房銷售面積21481萬平方米，下降0.5%，1—5月份為增長0.1%；銷售額15353億元，增長6.1%，增速回落0.1個百分點。西部地區商品房銷售面積21099萬平方米，增長2.3%，增速回落1.5個百分點；銷售額15178億元，增長8.4%，增速回落2.4個百分點。東北地區商品房銷售面積3063萬平方米，下降8.3%，降幅擴大0.2個百分點；銷售額2451億元，增長0.9%，增速回落1.4個百分點。
6月末，商品房待售面積50162萬平方米，比5月末減少766萬平方米。其中，住宅待售面積減少672萬平方米，辦公樓待售面積增加16萬平方米，商業營業用房待售面積減少74萬平方米。
房地產開發企業到位資金情況
1—6月份，房地產開發企業到位資金84966億元，同比增長7.2%，增速比1—5月份回落0.4個百分點。其中，國內貸款13330億元，增長8.4%；利用外資43億元，增長51.8%；自籌資金26731億元，增長4.7%；定金及預收款28465億元，增長9.0%；個人按揭貸款12806億元，增長11.1%。
房地產開發景氣指數
6月份，房地產開發景氣指數(簡稱“國房景氣指數”)為100.89，比5月份提高0.04點。
20年後地產龍頭的業務發展形態將會如何？
第一，房地產開發業務仍是公司盈利主體。
2018年前11月，龍頭公司的銷售均價達到13298元/平方米，明顯高於行業平均 水平。這是因為低線市場仍有小企業的生存餘地，龍頭公司更適應高線市場。考慮物業的自然上漲，我們假設2019年後每年房價上漲3%，則我們認為到2040年時，龍頭公司的銷售均價達到25480元/平方米。如果地產公司的權益比為70%，則公司開發業務的收入預計將達到9755.2億元。
長期來看，我們認為地產企業的盈利能力會比目前有所下降，但憑藉產業鏈中強勢地位和把控資源，又不會下降到極低的水平（階段性可能會到極低水平）。我們估計，2040年時行業淨利潤率為7%。照此推算，我們認為到2040年時，新房市場龍頭每平米淨利潤約為1784元。
由此我們可以得到，2040年時，市場龍頭新房開發業務的歸母淨利潤約為478億元。（中長期測算，未考慮結算和銷售的差異）這一數字仍然高於2017年幾乎所有龍頭公司的賬面盈利，但可能低於個別公司2018年的實際盈利。
在我國，房地產市場經過了20年高速發展之後，終於迴歸到了平穩理性發展軌道，正是由於房價的平穩，人們對買房的執著性越來越低，買房越來越傾向於自住需求，所以對買房過程中的各個細節和買房點格外關注，從2018年起房地產市場的公攤制度、商品房預售制度再一次映入人們的眼簾。
1、房地產信託現狀
2019年上半年，投向房地產領域信託產品共計發行2954款，佔比39.43％，募集規模達到4531.94億元。投向房地產領域的信託餘額近三年以較快速度增長，地產信託規模快速上漲，因此房地產信託受到監管層高度關注。監管或將影響地產信託的新設發行，同時年內信託到期高峰即將到來，三季度之後本身到期壓力較大疊加監管限制，地產信託存量規模將承受一定壓力。
據用益信託不完全統計，按產品成立日期劃分，6月共有60家信託公司發行了1434款集合信託產品，發行總規模1402.17億元，發行產品數量和發行規模較上月均有所下降。
從發行數量上來看，相較上月，6月份投資在金融、房地產、基礎產業和工商企業領域的信託產品發行數量均有所下降；工商企業類信託發行數量有較大縮減，由上月的200只下行至98只；其他投向類信託發行數量有小幅增長。從發行規模上來看，相較上月，6月僅其他投向類的信託產品發行規模上升，其他均下行。其中，房地產類的信託產品發行規模較5月數據下行74.82億元至622.80億元。
2019年上半年房地產信託發行數量自3月以來逐月減少，發行規模5月較4月略有增長，6月又再次回落。按產品成立日期來看，6月份房地產信託發行470只，發行規模總計622.8億元。
2、地產信託於房地產有重要作用
從房地產開發資金來源的佔比數據看，信託的比重不高。房地產開發資金來源主要包括四個部分：國內貸款、利用外資、自籌資金和其他資金，佔比一直分別穩定在約17％、0.1％、31％和53％。其中，來自其他資金的佔比最高，主要包括定金及預付款、個人按揭貸款和其他到位資金等。國內貸款又可細分為銀行和非銀貸款，其中非銀貸款在國內貸款約佔20％，非銀約佔80％。信託產品投向房地產領域可能主要涉及的是國內貸款中的非銀貸款部分和自籌資金部分，總量佔比合計預計並不高。
但是，總量佔比不高並不意味著地產信託的重要性低，從2016年下半年以來，信託業務的房地產融資更有比較優勢的是前端融資。在房地產項目取得“四證”之前，尚不能使用銀行貸款；而證券、基金行業的非標也受到更嚴格的監管；由於信託的業務具體標準由各地銀監相機把握，存在較大的彈性空間，因此在前端融資領域相較其他機構而言，信託有絕對競爭優勢，對於房地產融資模式的週轉起到重要作用。
3、融資收緊成為趨勢
5月17日期銀保監會出臺的“23號文”中，對於信託領域的監管除延續2018年“4號文”之外，補充鎖定前端融資領域的監管限制。銀保監會日前正式發佈銀保監發[2019]23號文《關於開展“鞏固治亂象成功促進合規建設”工作的通知》，強調不得向四證不全、開發商/股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資。23號文多數內容要求和2018年4號文差異不大。與往年不同的是，23號文的針對性更強：針對銀行機構及覆蓋信託、保險、金租等其他非銀金融機構，都提出了相應具體要求；同時，本次監管要求也相當細化，既是對以前監管政策的總結梳理，又列舉出一些典型的違規業務類型。
綜上所述，雖然信託融資占房地產開發融資資金來源比例不高，但隨著監管的降溫，會一定程度上影響房地產企業的融資渠道，房地產企業融資收緊預期增加，融資收緊成為趨勢，對一些負債率高、流動資金少的房企構成考驗。
但是有個現象實在令人費解：百業低迷，緣何唯地產不破？
人們都認為，出現這個現象的原因是房地產行業的高速發展和野蠻增長，搶佔了實體經濟的資源，使得金融服務實體變成了依據空話。
一方面房價上漲使實體經濟特別是製造業土地成本上漲；大量勞動力出於房產的剛性需求，勞動力成本也隨之上漲；出於市場的逐利本性，房價上漲使大量資金匯入房地產業，企業融資貸款的金融成本也隨之上漲；
另一方面，高房價斬獲了所有中產階級的消費，很多人不得已成了“房奴”，不得不縮緊家庭的財政支出，高房價成功的限制了百姓購買力，更挫傷了消費者的消費信心，十幾億的人口，消費市場卻不高，企業經營難以維繫。
難道房地產就是這樣一步步將實體經濟拖入黑色深淵的嗎？
關於房地產和實體經濟，一直都是人們爭論不斷地話題，在今年二月的時候，中國城市和小城市改革發展中心理事長李鐵就明確表示：
“現在很多文章寫的是要發展實體經濟，不要發展房地產，房地產是巨大的泡沫，我對這個話是抱有嚴重的質疑”。
這一句話出來，直接掀開了中國房地產與實體經濟的關係的大論戰，基本上出現了兩種觀點：
一種觀點是“沒有房子談什麼實體經濟？”論據是，大家都不買房子，就會影響到家裝、家居類產品的消費，包括家電、家居類產品的消費降下來，實體經濟將損失慘重。
另一種觀點是：“房價太高，讓多數人買不起房，所以應該打壓房價，讓每個家庭只能有一套房。"
兩種觀點似乎看起來都有其道理，但卻又是相互矛盾的，不能共存，而這兩種觀點的交替輪換，構成了中國房地產的四年一輪迴的精彩週期性波動。
說到這裡，可能有人會問，那麼房地產到底是不是實體經濟呢？關於這個問題，大家一直都是爭論不休的。
商品房銷售和待售情況
1—6月份，商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1—5月份擴大0.2個百分點。其中，住宅銷售面積下降1.0%，辦公樓銷售面積下降10.0%，商業營業用房銷售面積下降12.3%。商品房銷售額70698億元，增長5.6%，增速回落0.5個百分點。其中，住宅銷售額增長8.4%，辦公樓銷售額下降12.5%，商業營業用房銷售額下降10.0%。
1—6月份，東部地區商品房銷售面積30144萬平方米，同比下降4.6%，降幅比1—5月份收窄0.9個百分點；銷售額37716億元，增長4.7%，增速加快0.1個百分點。中部地區商品房銷售面積21481萬平方米，下降0.5%，1—5月份為增長0.1%；銷售額15353億元，增長6.1%，增速回落0.1個百分點。西部地區商品房銷售面積21099萬平方米，增長2.3%，增速回落1.5個百分點；銷售額15178億元，增長8.4%，增速回落2.4個百分點。東北地區商品房銷售面積3063萬平方米，下降8.3%，降幅擴大0.2個百分點；銷售額2451億元，增長0.9%，增速回落1.4個百分點。
6月末，商品房待售面積50162萬平方米，比5月末減少766萬平方米。其中，住宅待售面積減少672萬平方米，辦公樓待售面積增加16萬平方米，商業營業用房待售面積減少74萬平方米。
房地產開發企業到位資金情況
1—6月份，房地產開發企業到位資金84966億元，同比增長7.2%，增速比1—5月份回落0.4個百分點。其中，國內貸款13330億元，增長8.4%；利用外資43億元，增長51.8%；自籌資金26731億元，增長4.7%；定金及預收款28465億元，增長9.0%；個人按揭貸款12806億元，增長11.1%。
房地產開發景氣指數
6月份，房地產開發景氣指數(簡稱“國房景氣指數”)為100.89，比5月份提高0.04點。
20年後地產龍頭的業務發展形態將會如何？
第一，房地產開發業務仍是公司盈利主體。
2018年前11月，龍頭公司的銷售均價達到13298元/平方米，明顯高於行業平均 水平。這是因為低線市場仍有小企業的生存餘地，龍頭公司更適應高線市場。考慮物業的自然上漲，我們假設2019年後每年房價上漲3%，則我們認為到2040年時，龍頭公司的銷售均價達到25480元/平方米。如果地產公司的權益比為70%，則公司開發業務的收入預計將達到9755.2億元。
長期來看，我們認為地產企業的盈利能力會比目前有所下降，但憑藉產業鏈中強勢地位和把控資源，又不會下降到極低的水平（階段性可能會到極低水平）。我們估計，2040年時行業淨利潤率為7%。照此推算，我們認為到2040年時，新房市場龍頭每平米淨利潤約為1784元。
由此我們可以得到，2040年時，市場龍頭新房開發業務的歸母淨利潤約為478億元。（中長期測算，未考慮結算和銷售的差異）這一數字仍然高於2017年幾乎所有龍頭公司的賬面盈利，但可能低於個別公司2018年的實際盈利。
資產負債表方面，我們預計隨著市場規模的縮小，龍頭公司的優勢固化，企業盲目激進加槓桿的可能性下降。報表穩定性不斷提升，資產負債表比現在更加健康。
第二，房地產持有業務的盈利貢獻。
未來20年，房地產開發的整體銷售規模可能逐漸縮小，且優質物業的累積空間也會隨資產管理組合的擴大而縮小。但我們認為仍有理由假定，到2040年前，龍頭公司的投資性房地產有望年均新增100億元（公允價值口徑）。龍湖和華潤目前並不是業內最大的公司，龍頭公司儘管銷售額未來可能下降，每年累積市值100億元的投資性房地產仍是很可能的。
同時，我們假定2018年底，龍頭公司擁有的投資性房地產達800億元（公允價值口徑，假設權益比例100%）。
照此推算，到2040年時，龍頭公司投資性房地產公允價值可以達到3000億元。假設到2040年，投資性房地產的租金收益率為4%，則到2040年龍頭公司的租金收入可以達到120億元。剔除必要的運營成本，稅負，我們假設公司租賃業務的淨利潤率為30%，則龍頭公司到2040年時，租賃業務（重資產）貢獻的淨利潤規模約為36億元。
當然，持有物業板塊的變化，不僅是利潤的上升，更是經營模式的變化。企業除了獲得重資產的收入，還能獲得輕資產的收益。我們假設屆時龍頭房地產企業的第三方管理面積是持有面積的1.5倍，非自有管理面積市值達到4500億元。假設公司管理金額的1.5%作為管理費（含超額業績提成，簡單併入計算），則公司管理費收入達到67.5億元。假設此業務的淨利潤率為60%，則公司商業物業運營的輕資產部分淨利潤規模約為40.5億元。
綜合輕資產和重資產部分，我們預計2040年地產行業龍頭公司來自持有物業的盈利約為76.5億元。
在我國，房地產市場經過了20年高速發展之後，終於迴歸到了平穩理性發展軌道，正是由於房價的平穩，人們對買房的執著性越來越低，買房越來越傾向於自住需求，所以對買房過程中的各個細節和買房點格外關注，從2018年起房地產市場的公攤制度、商品房預售制度再一次映入人們的眼簾。
1、房地產信託現狀
2019年上半年，投向房地產領域信託產品共計發行2954款，佔比39.43％，募集規模達到4531.94億元。投向房地產領域的信託餘額近三年以較快速度增長，地產信託規模快速上漲，因此房地產信託受到監管層高度關注。監管或將影響地產信託的新設發行，同時年內信託到期高峰即將到來，三季度之後本身到期壓力較大疊加監管限制，地產信託存量規模將承受一定壓力。
據用益信託不完全統計，按產品成立日期劃分，6月共有60家信託公司發行了1434款集合信託產品，發行總規模1402.17億元，發行產品數量和發行規模較上月均有所下降。
從發行數量上來看，相較上月，6月份投資在金融、房地產、基礎產業和工商企業領域的信託產品發行數量均有所下降；工商企業類信託發行數量有較大縮減，由上月的200只下行至98只；其他投向類信託發行數量有小幅增長。從發行規模上來看，相較上月，6月僅其他投向類的信託產品發行規模上升，其他均下行。其中，房地產類的信託產品發行規模較5月數據下行74.82億元至622.80億元。
2019年上半年房地產信託發行數量自3月以來逐月減少，發行規模5月較4月略有增長，6月又再次回落。按產品成立日期來看，6月份房地產信託發行470只，發行規模總計622.8億元。
2、地產信託於房地產有重要作用
從房地產開發資金來源的佔比數據看，信託的比重不高。房地產開發資金來源主要包括四個部分：國內貸款、利用外資、自籌資金和其他資金，佔比一直分別穩定在約17％、0.1％、31％和53％。其中，來自其他資金的佔比最高，主要包括定金及預付款、個人按揭貸款和其他到位資金等。國內貸款又可細分為銀行和非銀貸款，其中非銀貸款在國內貸款約佔20％，非銀約佔80％。信託產品投向房地產領域可能主要涉及的是國內貸款中的非銀貸款部分和自籌資金部分，總量佔比合計預計並不高。
但是，總量佔比不高並不意味著地產信託的重要性低，從2016年下半年以來，信託業務的房地產融資更有比較優勢的是前端融資。在房地產項目取得“四證”之前，尚不能使用銀行貸款；而證券、基金行業的非標也受到更嚴格的監管；由於信託的業務具體標準由各地銀監相機把握，存在較大的彈性空間，因此在前端融資領域相較其他機構而言，信託有絕對競爭優勢，對於房地產融資模式的週轉起到重要作用。
3、融資收緊成為趨勢
5月17日期銀保監會出臺的“23號文”中，對於信託領域的監管除延續2018年“4號文”之外，補充鎖定前端融資領域的監管限制。銀保監會日前正式發佈銀保監發[2019]23號文《關於開展“鞏固治亂象成功促進合規建設”工作的通知》，強調不得向四證不全、開發商/股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資。23號文多數內容要求和2018年4號文差異不大。與往年不同的是，23號文的針對性更強：針對銀行機構及覆蓋信託、保險、金租等其他非銀金融機構，都提出了相應具體要求；同時，本次監管要求也相當細化，既是對以前監管政策的總結梳理，又列舉出一些典型的違規業務類型。
綜上所述，雖然信託融資占房地產開發融資資金來源比例不高，但隨著監管的降溫，會一定程度上影響房地產企業的融資渠道，房地產企業融資收緊預期增加，融資收緊成為趨勢，對一些負債率高、流動資金少的房企構成考驗。
但是有個現象實在令人費解：百業低迷，緣何唯地產不破？
人們都認為，出現這個現象的原因是房地產行業的高速發展和野蠻增長，搶佔了實體經濟的資源，使得金融服務實體變成了依據空話。
一方面房價上漲使實體經濟特別是製造業土地成本上漲；大量勞動力出於房產的剛性需求，勞動力成本也隨之上漲；出於市場的逐利本性，房價上漲使大量資金匯入房地產業，企業融資貸款的金融成本也隨之上漲；
另一方面，高房價斬獲了所有中產階級的消費，很多人不得已成了“房奴”，不得不縮緊家庭的財政支出，高房價成功的限制了百姓購買力，更挫傷了消費者的消費信心，十幾億的人口，消費市場卻不高，企業經營難以維繫。
難道房地產就是這樣一步步將實體經濟拖入黑色深淵的嗎？
關於房地產和實體經濟，一直都是人們爭論不斷地話題，在今年二月的時候，中國城市和小城市改革發展中心理事長李鐵就明確表示：
“現在很多文章寫的是要發展實體經濟，不要發展房地產，房地產是巨大的泡沫，我對這個話是抱有嚴重的質疑”。
這一句話出來，直接掀開了中國房地產與實體經濟的關係的大論戰，基本上出現了兩種觀點：
一種觀點是“沒有房子談什麼實體經濟？”論據是，大家都不買房子，就會影響到家裝、家居類產品的消費，包括家電、家居類產品的消費降下來，實體經濟將損失慘重。
另一種觀點是：“房價太高，讓多數人買不起房，所以應該打壓房價，讓每個家庭只能有一套房。"
兩種觀點似乎看起來都有其道理，但卻又是相互矛盾的，不能共存，而這兩種觀點的交替輪換，構成了中國房地產的四年一輪迴的精彩週期性波動。
說到這裡，可能有人會問，那麼房地產到底是不是實體經濟呢？關於這個問題，大家一直都是爭論不休的。
商品房銷售和待售情況
1—6月份，商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1—5月份擴大0.2個百分點。其中，住宅銷售面積下降1.0%，辦公樓銷售面積下降10.0%，商業營業用房銷售面積下降12.3%。商品房銷售額70698億元，增長5.6%，增速回落0.5個百分點。其中，住宅銷售額增長8.4%，辦公樓銷售額下降12.5%，商業營業用房銷售額下降10.0%。
1—6月份，東部地區商品房銷售面積30144萬平方米，同比下降4.6%，降幅比1—5月份收窄0.9個百分點；銷售額37716億元，增長4.7%，增速加快0.1個百分點。中部地區商品房銷售面積21481萬平方米，下降0.5%，1—5月份為增長0.1%；銷售額15353億元，增長6.1%，增速回落0.1個百分點。西部地區商品房銷售面積21099萬平方米，增長2.3%，增速回落1.5個百分點；銷售額15178億元，增長8.4%，增速回落2.4個百分點。東北地區商品房銷售面積3063萬平方米，下降8.3%，降幅擴大0.2個百分點；銷售額2451億元，增長0.9%，增速回落1.4個百分點。
6月末，商品房待售面積50162萬平方米，比5月末減少766萬平方米。其中，住宅待售面積減少672萬平方米，辦公樓待售面積增加16萬平方米，商業營業用房待售面積減少74萬平方米。
房地產開發企業到位資金情況
1—6月份，房地產開發企業到位資金84966億元，同比增長7.2%，增速比1—5月份回落0.4個百分點。其中，國內貸款13330億元，增長8.4%；利用外資43億元，增長51.8%；自籌資金26731億元，增長4.7%；定金及預收款28465億元，增長9.0%；個人按揭貸款12806億元，增長11.1%。
房地產開發景氣指數
6月份，房地產開發景氣指數(簡稱“國房景氣指數”)為100.89，比5月份提高0.04點。
20年後地產龍頭的業務發展形態將會如何？
第一，房地產開發業務仍是公司盈利主體。
2018年前11月，龍頭公司的銷售均價達到13298元/平方米，明顯高於行業平均 水平。這是因為低線市場仍有小企業的生存餘地，龍頭公司更適應高線市場。考慮物業的自然上漲，我們假設2019年後每年房價上漲3%，則我們認為到2040年時，龍頭公司的銷售均價達到25480元/平方米。如果地產公司的權益比為70%，則公司開發業務的收入預計將達到9755.2億元。
長期來看，我們認為地產企業的盈利能力會比目前有所下降，但憑藉產業鏈中強勢地位和把控資源，又不會下降到極低的水平（階段性可能會到極低水平）。我們估計，2040年時行業淨利潤率為7%。照此推算，我們認為到2040年時，新房市場龍頭每平米淨利潤約為1784元。
由此我們可以得到，2040年時，市場龍頭新房開發業務的歸母淨利潤約為478億元。（中長期測算，未考慮結算和銷售的差異）這一數字仍然高於2017年幾乎所有龍頭公司的賬面盈利，但可能低於個別公司2018年的實際盈利。
資產負債表方面，我們預計隨著市場規模的縮小，龍頭公司的優勢固化，企業盲目激進加槓桿的可能性下降。報表穩定性不斷提升，資產負債表比現在更加健康。
第二，房地產持有業務的盈利貢獻。
未來20年，房地產開發的整體銷售規模可能逐漸縮小，且優質物業的累積空間也會隨資產管理組合的擴大而縮小。但我們認為仍有理由假定，到2040年前，龍頭公司的投資性房地產有望年均新增100億元（公允價值口徑）。龍湖和華潤目前並不是業內最大的公司，龍頭公司儘管銷售額未來可能下降，每年累積市值100億元的投資性房地產仍是很可能的。
同時，我們假定2018年底，龍頭公司擁有的投資性房地產達800億元（公允價值口徑，假設權益比例100%）。
照此推算，到2040年時，龍頭公司投資性房地產公允價值可以達到3000億元。假設到2040年，投資性房地產的租金收益率為4%，則到2040年龍頭公司的租金收入可以達到120億元。剔除必要的運營成本，稅負，我們假設公司租賃業務的淨利潤率為30%，則龍頭公司到2040年時，租賃業務（重資產）貢獻的淨利潤規模約為36億元。
當然，持有物業板塊的變化，不僅是利潤的上升，更是經營模式的變化。企業除了獲得重資產的收入，還能獲得輕資產的收益。我們假設屆時龍頭房地產企業的第三方管理面積是持有面積的1.5倍，非自有管理面積市值達到4500億元。假設公司管理金額的1.5%作為管理費（含超額業績提成，簡單併入計算），則公司管理費收入達到67.5億元。假設此業務的淨利潤率為60%，則公司商業物業運營的輕資產部分淨利潤規模約為40.5億元。
綜合輕資產和重資產部分，我們預計2040年地產行業龍頭公司來自持有物業的盈利約為76.5億元。
第三，生活服務板塊增長迅速。
我們預計，到2040年，中國可能出現在管規模達到14.5億平米以上（考慮存量住房面積繼續增長，龍頭公司市佔率達到3%及以上）的物業管理龍頭，公司的淨利潤有望達到268億元規模。準確來說，到那時，物業管理龍頭已經應該稱為生活服務龍頭。從長期來看，我們認為今天房地產企業的很多探索，例如廣告、康養，零售、長短租等（參股投資除外），都可能和物業服務聯繫起來，成為物業管理公司的一部分。因此，我們不再單獨計算這些業務對房地產企業的貢獻，這些業務已經算在物業管理的增值服務之內。
在我國，房地產市場經過了20年高速發展之後，終於迴歸到了平穩理性發展軌道，正是由於房價的平穩，人們對買房的執著性越來越低，買房越來越傾向於自住需求，所以對買房過程中的各個細節和買房點格外關注，從2018年起房地產市場的公攤制度、商品房預售制度再一次映入人們的眼簾。
1、房地產信託現狀
2019年上半年，投向房地產領域信託產品共計發行2954款，佔比39.43％，募集規模達到4531.94億元。投向房地產領域的信託餘額近三年以較快速度增長，地產信託規模快速上漲，因此房地產信託受到監管層高度關注。監管或將影響地產信託的新設發行，同時年內信託到期高峰即將到來，三季度之後本身到期壓力較大疊加監管限制，地產信託存量規模將承受一定壓力。
據用益信託不完全統計，按產品成立日期劃分，6月共有60家信託公司發行了1434款集合信託產品，發行總規模1402.17億元，發行產品數量和發行規模較上月均有所下降。
從發行數量上來看，相較上月，6月份投資在金融、房地產、基礎產業和工商企業領域的信託產品發行數量均有所下降；工商企業類信託發行數量有較大縮減，由上月的200只下行至98只；其他投向類信託發行數量有小幅增長。從發行規模上來看，相較上月，6月僅其他投向類的信託產品發行規模上升，其他均下行。其中，房地產類的信託產品發行規模較5月數據下行74.82億元至622.80億元。
2019年上半年房地產信託發行數量自3月以來逐月減少，發行規模5月較4月略有增長，6月又再次回落。按產品成立日期來看，6月份房地產信託發行470只，發行規模總計622.8億元。
2、地產信託於房地產有重要作用
從房地產開發資金來源的佔比數據看，信託的比重不高。房地產開發資金來源主要包括四個部分：國內貸款、利用外資、自籌資金和其他資金，佔比一直分別穩定在約17％、0.1％、31％和53％。其中，來自其他資金的佔比最高，主要包括定金及預付款、個人按揭貸款和其他到位資金等。國內貸款又可細分為銀行和非銀貸款，其中非銀貸款在國內貸款約佔20％，非銀約佔80％。信託產品投向房地產領域可能主要涉及的是國內貸款中的非銀貸款部分和自籌資金部分，總量佔比合計預計並不高。
但是，總量佔比不高並不意味著地產信託的重要性低，從2016年下半年以來，信託業務的房地產融資更有比較優勢的是前端融資。在房地產項目取得“四證”之前，尚不能使用銀行貸款；而證券、基金行業的非標也受到更嚴格的監管；由於信託的業務具體標準由各地銀監相機把握，存在較大的彈性空間，因此在前端融資領域相較其他機構而言，信託有絕對競爭優勢，對於房地產融資模式的週轉起到重要作用。
3、融資收緊成為趨勢
5月17日期銀保監會出臺的“23號文”中，對於信託領域的監管除延續2018年“4號文”之外，補充鎖定前端融資領域的監管限制。銀保監會日前正式發佈銀保監發[2019]23號文《關於開展“鞏固治亂象成功促進合規建設”工作的通知》，強調不得向四證不全、開發商/股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資。23號文多數內容要求和2018年4號文差異不大。與往年不同的是，23號文的針對性更強：針對銀行機構及覆蓋信託、保險、金租等其他非銀金融機構，都提出了相應具體要求；同時，本次監管要求也相當細化，既是對以前監管政策的總結梳理，又列舉出一些典型的違規業務類型。
綜上所述，雖然信託融資占房地產開發融資資金來源比例不高，但隨著監管的降溫，會一定程度上影響房地產企業的融資渠道，房地產企業融資收緊預期增加，融資收緊成為趨勢，對一些負債率高、流動資金少的房企構成考驗。
但是有個現象實在令人費解：百業低迷，緣何唯地產不破？
人們都認為，出現這個現象的原因是房地產行業的高速發展和野蠻增長，搶佔了實體經濟的資源，使得金融服務實體變成了依據空話。
一方面房價上漲使實體經濟特別是製造業土地成本上漲；大量勞動力出於房產的剛性需求，勞動力成本也隨之上漲；出於市場的逐利本性，房價上漲使大量資金匯入房地產業，企業融資貸款的金融成本也隨之上漲；
另一方面，高房價斬獲了所有中產階級的消費，很多人不得已成了“房奴”，不得不縮緊家庭的財政支出，高房價成功的限制了百姓購買力，更挫傷了消費者的消費信心，十幾億的人口，消費市場卻不高，企業經營難以維繫。
難道房地產就是這樣一步步將實體經濟拖入黑色深淵的嗎？
關於房地產和實體經濟，一直都是人們爭論不斷地話題，在今年二月的時候，中國城市和小城市改革發展中心理事長李鐵就明確表示：
“現在很多文章寫的是要發展實體經濟，不要發展房地產，房地產是巨大的泡沫，我對這個話是抱有嚴重的質疑”。
這一句話出來，直接掀開了中國房地產與實體經濟的關係的大論戰，基本上出現了兩種觀點：
一種觀點是“沒有房子談什麼實體經濟？”論據是，大家都不買房子，就會影響到家裝、家居類產品的消費，包括家電、家居類產品的消費降下來，實體經濟將損失慘重。
另一種觀點是：“房價太高，讓多數人買不起房，所以應該打壓房價，讓每個家庭只能有一套房。"
兩種觀點似乎看起來都有其道理，但卻又是相互矛盾的，不能共存，而這兩種觀點的交替輪換，構成了中國房地產的四年一輪迴的精彩週期性波動。
說到這裡，可能有人會問，那麼房地產到底是不是實體經濟呢？關於這個問題，大家一直都是爭論不休的。
商品房銷售和待售情況
1—6月份，商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1—5月份擴大0.2個百分點。其中，住宅銷售面積下降1.0%，辦公樓銷售面積下降10.0%，商業營業用房銷售面積下降12.3%。商品房銷售額70698億元，增長5.6%，增速回落0.5個百分點。其中，住宅銷售額增長8.4%，辦公樓銷售額下降12.5%，商業營業用房銷售額下降10.0%。
1—6月份，東部地區商品房銷售面積30144萬平方米，同比下降4.6%，降幅比1—5月份收窄0.9個百分點；銷售額37716億元，增長4.7%，增速加快0.1個百分點。中部地區商品房銷售面積21481萬平方米，下降0.5%，1—5月份為增長0.1%；銷售額15353億元，增長6.1%，增速回落0.1個百分點。西部地區商品房銷售面積21099萬平方米，增長2.3%，增速回落1.5個百分點；銷售額15178億元，增長8.4%，增速回落2.4個百分點。東北地區商品房銷售面積3063萬平方米，下降8.3%，降幅擴大0.2個百分點；銷售額2451億元，增長0.9%，增速回落1.4個百分點。
6月末，商品房待售面積50162萬平方米，比5月末減少766萬平方米。其中，住宅待售面積減少672萬平方米，辦公樓待售面積增加16萬平方米，商業營業用房待售面積減少74萬平方米。
房地產開發企業到位資金情況
1—6月份，房地產開發企業到位資金84966億元，同比增長7.2%，增速比1—5月份回落0.4個百分點。其中，國內貸款13330億元，增長8.4%；利用外資43億元，增長51.8%；自籌資金26731億元，增長4.7%；定金及預收款28465億元，增長9.0%；個人按揭貸款12806億元，增長11.1%。
房地產開發景氣指數
6月份，房地產開發景氣指數(簡稱“國房景氣指數”)為100.89，比5月份提高0.04點。
20年後地產龍頭的業務發展形態將會如何？
第一，房地產開發業務仍是公司盈利主體。
2018年前11月，龍頭公司的銷售均價達到13298元/平方米，明顯高於行業平均 水平。這是因為低線市場仍有小企業的生存餘地，龍頭公司更適應高線市場。考慮物業的自然上漲，我們假設2019年後每年房價上漲3%，則我們認為到2040年時，龍頭公司的銷售均價達到25480元/平方米。如果地產公司的權益比為70%，則公司開發業務的收入預計將達到9755.2億元。
長期來看，我們認為地產企業的盈利能力會比目前有所下降，但憑藉產業鏈中強勢地位和把控資源，又不會下降到極低的水平（階段性可能會到極低水平）。我們估計，2040年時行業淨利潤率為7%。照此推算，我們認為到2040年時，新房市場龍頭每平米淨利潤約為1784元。
由此我們可以得到，2040年時，市場龍頭新房開發業務的歸母淨利潤約為478億元。（中長期測算，未考慮結算和銷售的差異）這一數字仍然高於2017年幾乎所有龍頭公司的賬面盈利，但可能低於個別公司2018年的實際盈利。
資產負債表方面，我們預計隨著市場規模的縮小，龍頭公司的優勢固化，企業盲目激進加槓桿的可能性下降。報表穩定性不斷提升，資產負債表比現在更加健康。
第二，房地產持有業務的盈利貢獻。
未來20年，房地產開發的整體銷售規模可能逐漸縮小，且優質物業的累積空間也會隨資產管理組合的擴大而縮小。但我們認為仍有理由假定，到2040年前，龍頭公司的投資性房地產有望年均新增100億元（公允價值口徑）。龍湖和華潤目前並不是業內最大的公司，龍頭公司儘管銷售額未來可能下降，每年累積市值100億元的投資性房地產仍是很可能的。
同時，我們假定2018年底，龍頭公司擁有的投資性房地產達800億元（公允價值口徑，假設權益比例100%）。
照此推算，到2040年時，龍頭公司投資性房地產公允價值可以達到3000億元。假設到2040年，投資性房地產的租金收益率為4%，則到2040年龍頭公司的租金收入可以達到120億元。剔除必要的運營成本，稅負，我們假設公司租賃業務的淨利潤率為30%，則龍頭公司到2040年時，租賃業務（重資產）貢獻的淨利潤規模約為36億元。
當然，持有物業板塊的變化，不僅是利潤的上升，更是經營模式的變化。企業除了獲得重資產的收入，還能獲得輕資產的收益。我們假設屆時龍頭房地產企業的第三方管理面積是持有面積的1.5倍，非自有管理面積市值達到4500億元。假設公司管理金額的1.5%作為管理費（含超額業績提成，簡單併入計算），則公司管理費收入達到67.5億元。假設此業務的淨利潤率為60%，則公司商業物業運營的輕資產部分淨利潤規模約為40.5億元。
綜合輕資產和重資產部分，我們預計2040年地產行業龍頭公司來自持有物業的盈利約為76.5億元。
第三，生活服務板塊增長迅速。
我們預計，到2040年，中國可能出現在管規模達到14.5億平米以上（考慮存量住房面積繼續增長，龍頭公司市佔率達到3%及以上）的物業管理龍頭，公司的淨利潤有望達到268億元規模。準確來說，到那時，物業管理龍頭已經應該稱為生活服務龍頭。從長期來看，我們認為今天房地產企業的很多探索，例如廣告、康養，零售、長短租等（參股投資除外），都可能和物業服務聯繫起來，成為物業管理公司的一部分。因此，我們不再單獨計算這些業務對房地產企業的貢獻，這些業務已經算在物業管理的增值服務之內。
地產龍頭的估值探討？
我們預計，到2040年，中國最大的龍頭地產企業的營業收入（並表）有望達到1.36萬億元，歸母淨利潤為748.7億元，業務橫跨開發、持有物業經營、以物業管理為原點的輕資產服務、金融投資等業務板塊。
到2040年時，房地產業務的穩定性增加，使得我們有理由給予較之目前稍高的估值水平。我們給予當時的房地產開發9倍的PE，到2040年時，地產龍頭的開發部分的合理市值為4302億元。
租賃業務的穩定性又明顯強於地產業務，但受供求因素和長期利率水平影響，我國持有物業租金回報率較低的局面不會變化。商辦仍然是高重估價值，較低經營利潤（假設利潤表不計重估增值）。我們給予公司重資產部分以NAV30%的折扣，給予公司輕資產部分（商業地產管理的管理費和超額業績提成收入）以10倍的PE，得到公司持有部分的市值估計為2539億元。
服務行業可能繼續值得高估值。隨著人口老齡化的來臨，服務需求和供給的不斷深化，服務水平的持續提高，社區相關的需求持續湧現——一家總利潤為不到300億的生活服務公司，應該並未觸及發展的天花板。中國公共服務滲透度低於發展國家，居住形態以小區製為主，居民自治能力和願望的持續培育，都決定了到2040年後，社區生活服務仍有廣闊的發展前景。因此，我們給予這個板塊20倍的估值，合理市值為2676億元。
再加上公司的對外投資和海外業務，我們估計到2040年時，龍頭地產公司的合理市值有望達到10241億元，其中開發業務、持有運營業務和生活服務業務分別佔市值比例的42%、25%和26%。我們假設未來20多年年通脹率為2.5%，剔除物價上漲因素，我們認為到2040年時以不變價格計算的龍頭地產企業市值，有望達到5949億元。
在我國，房地產市場經過了20年高速發展之後，終於迴歸到了平穩理性發展軌道，正是由於房價的平穩，人們對買房的執著性越來越低，買房越來越傾向於自住需求，所以對買房過程中的各個細節和買房點格外關注，從2018年起房地產市場的公攤制度、商品房預售制度再一次映入人們的眼簾。
1、房地產信託現狀
2019年上半年，投向房地產領域信託產品共計發行2954款，佔比39.43％，募集規模達到4531.94億元。投向房地產領域的信託餘額近三年以較快速度增長，地產信託規模快速上漲，因此房地產信託受到監管層高度關注。監管或將影響地產信託的新設發行，同時年內信託到期高峰即將到來，三季度之後本身到期壓力較大疊加監管限制，地產信託存量規模將承受一定壓力。
據用益信託不完全統計，按產品成立日期劃分，6月共有60家信託公司發行了1434款集合信託產品，發行總規模1402.17億元，發行產品數量和發行規模較上月均有所下降。
從發行數量上來看，相較上月，6月份投資在金融、房地產、基礎產業和工商企業領域的信託產品發行數量均有所下降；工商企業類信託發行數量有較大縮減，由上月的200只下行至98只；其他投向類信託發行數量有小幅增長。從發行規模上來看，相較上月，6月僅其他投向類的信託產品發行規模上升，其他均下行。其中，房地產類的信託產品發行規模較5月數據下行74.82億元至622.80億元。
2019年上半年房地產信託發行數量自3月以來逐月減少，發行規模5月較4月略有增長，6月又再次回落。按產品成立日期來看，6月份房地產信託發行470只，發行規模總計622.8億元。
2、地產信託於房地產有重要作用
從房地產開發資金來源的佔比數據看，信託的比重不高。房地產開發資金來源主要包括四個部分：國內貸款、利用外資、自籌資金和其他資金，佔比一直分別穩定在約17％、0.1％、31％和53％。其中，來自其他資金的佔比最高，主要包括定金及預付款、個人按揭貸款和其他到位資金等。國內貸款又可細分為銀行和非銀貸款，其中非銀貸款在國內貸款約佔20％，非銀約佔80％。信託產品投向房地產領域可能主要涉及的是國內貸款中的非銀貸款部分和自籌資金部分，總量佔比合計預計並不高。
但是，總量佔比不高並不意味著地產信託的重要性低，從2016年下半年以來，信託業務的房地產融資更有比較優勢的是前端融資。在房地產項目取得“四證”之前，尚不能使用銀行貸款；而證券、基金行業的非標也受到更嚴格的監管；由於信託的業務具體標準由各地銀監相機把握，存在較大的彈性空間，因此在前端融資領域相較其他機構而言，信託有絕對競爭優勢，對於房地產融資模式的週轉起到重要作用。
3、融資收緊成為趨勢
5月17日期銀保監會出臺的“23號文”中，對於信託領域的監管除延續2018年“4號文”之外，補充鎖定前端融資領域的監管限制。銀保監會日前正式發佈銀保監發[2019]23號文《關於開展“鞏固治亂象成功促進合規建設”工作的通知》，強調不得向四證不全、開發商/股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資。23號文多數內容要求和2018年4號文差異不大。與往年不同的是，23號文的針對性更強：針對銀行機構及覆蓋信託、保險、金租等其他非銀金融機構，都提出了相應具體要求；同時，本次監管要求也相當細化，既是對以前監管政策的總結梳理，又列舉出一些典型的違規業務類型。
綜上所述，雖然信託融資占房地產開發融資資金來源比例不高，但隨著監管的降溫，會一定程度上影響房地產企業的融資渠道，房地產企業融資收緊預期增加，融資收緊成為趨勢，對一些負債率高、流動資金少的房企構成考驗。
但是有個現象實在令人費解：百業低迷，緣何唯地產不破？
人們都認為，出現這個現象的原因是房地產行業的高速發展和野蠻增長，搶佔了實體經濟的資源，使得金融服務實體變成了依據空話。
一方面房價上漲使實體經濟特別是製造業土地成本上漲；大量勞動力出於房產的剛性需求，勞動力成本也隨之上漲；出於市場的逐利本性，房價上漲使大量資金匯入房地產業，企業融資貸款的金融成本也隨之上漲；
另一方面，高房價斬獲了所有中產階級的消費，很多人不得已成了“房奴”，不得不縮緊家庭的財政支出，高房價成功的限制了百姓購買力，更挫傷了消費者的消費信心，十幾億的人口，消費市場卻不高，企業經營難以維繫。
難道房地產就是這樣一步步將實體經濟拖入黑色深淵的嗎？
關於房地產和實體經濟，一直都是人們爭論不斷地話題，在今年二月的時候，中國城市和小城市改革發展中心理事長李鐵就明確表示：
“現在很多文章寫的是要發展實體經濟，不要發展房地產，房地產是巨大的泡沫，我對這個話是抱有嚴重的質疑”。
這一句話出來，直接掀開了中國房地產與實體經濟的關係的大論戰，基本上出現了兩種觀點：
一種觀點是“沒有房子談什麼實體經濟？”論據是，大家都不買房子，就會影響到家裝、家居類產品的消費，包括家電、家居類產品的消費降下來，實體經濟將損失慘重。
另一種觀點是：“房價太高，讓多數人買不起房，所以應該打壓房價，讓每個家庭只能有一套房。"
兩種觀點似乎看起來都有其道理，但卻又是相互矛盾的，不能共存，而這兩種觀點的交替輪換，構成了中國房地產的四年一輪迴的精彩週期性波動。
說到這裡，可能有人會問，那麼房地產到底是不是實體經濟呢？關於這個問題，大家一直都是爭論不休的。
商品房銷售和待售情況
1—6月份，商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1—5月份擴大0.2個百分點。其中，住宅銷售面積下降1.0%，辦公樓銷售面積下降10.0%，商業營業用房銷售面積下降12.3%。商品房銷售額70698億元，增長5.6%，增速回落0.5個百分點。其中，住宅銷售額增長8.4%，辦公樓銷售額下降12.5%，商業營業用房銷售額下降10.0%。
1—6月份，東部地區商品房銷售面積30144萬平方米，同比下降4.6%，降幅比1—5月份收窄0.9個百分點；銷售額37716億元，增長4.7%，增速加快0.1個百分點。中部地區商品房銷售面積21481萬平方米，下降0.5%，1—5月份為增長0.1%；銷售額15353億元，增長6.1%，增速回落0.1個百分點。西部地區商品房銷售面積21099萬平方米，增長2.3%，增速回落1.5個百分點；銷售額15178億元，增長8.4%，增速回落2.4個百分點。東北地區商品房銷售面積3063萬平方米，下降8.3%，降幅擴大0.2個百分點；銷售額2451億元，增長0.9%，增速回落1.4個百分點。
6月末，商品房待售面積50162萬平方米，比5月末減少766萬平方米。其中，住宅待售面積減少672萬平方米，辦公樓待售面積增加16萬平方米，商業營業用房待售面積減少74萬平方米。
房地產開發企業到位資金情況
1—6月份，房地產開發企業到位資金84966億元，同比增長7.2%，增速比1—5月份回落0.4個百分點。其中，國內貸款13330億元，增長8.4%；利用外資43億元，增長51.8%；自籌資金26731億元，增長4.7%；定金及預收款28465億元，增長9.0%；個人按揭貸款12806億元，增長11.1%。
房地產開發景氣指數
6月份，房地產開發景氣指數(簡稱“國房景氣指數”)為100.89，比5月份提高0.04點。
20年後地產龍頭的業務發展形態將會如何？
第一，房地產開發業務仍是公司盈利主體。
2018年前11月，龍頭公司的銷售均價達到13298元/平方米，明顯高於行業平均 水平。這是因為低線市場仍有小企業的生存餘地，龍頭公司更適應高線市場。考慮物業的自然上漲，我們假設2019年後每年房價上漲3%，則我們認為到2040年時，龍頭公司的銷售均價達到25480元/平方米。如果地產公司的權益比為70%，則公司開發業務的收入預計將達到9755.2億元。
長期來看，我們認為地產企業的盈利能力會比目前有所下降，但憑藉產業鏈中強勢地位和把控資源，又不會下降到極低的水平（階段性可能會到極低水平）。我們估計，2040年時行業淨利潤率為7%。照此推算，我們認為到2040年時，新房市場龍頭每平米淨利潤約為1784元。
由此我們可以得到，2040年時，市場龍頭新房開發業務的歸母淨利潤約為478億元。（中長期測算，未考慮結算和銷售的差異）這一數字仍然高於2017年幾乎所有龍頭公司的賬面盈利，但可能低於個別公司2018年的實際盈利。
資產負債表方面，我們預計隨著市場規模的縮小，龍頭公司的優勢固化，企業盲目激進加槓桿的可能性下降。報表穩定性不斷提升，資產負債表比現在更加健康。
第二，房地產持有業務的盈利貢獻。
未來20年，房地產開發的整體銷售規模可能逐漸縮小，且優質物業的累積空間也會隨資產管理組合的擴大而縮小。但我們認為仍有理由假定，到2040年前，龍頭公司的投資性房地產有望年均新增100億元（公允價值口徑）。龍湖和華潤目前並不是業內最大的公司，龍頭公司儘管銷售額未來可能下降，每年累積市值100億元的投資性房地產仍是很可能的。
同時，我們假定2018年底，龍頭公司擁有的投資性房地產達800億元（公允價值口徑，假設權益比例100%）。
照此推算，到2040年時，龍頭公司投資性房地產公允價值可以達到3000億元。假設到2040年，投資性房地產的租金收益率為4%，則到2040年龍頭公司的租金收入可以達到120億元。剔除必要的運營成本，稅負，我們假設公司租賃業務的淨利潤率為30%，則龍頭公司到2040年時，租賃業務（重資產）貢獻的淨利潤規模約為36億元。
當然，持有物業板塊的變化，不僅是利潤的上升，更是經營模式的變化。企業除了獲得重資產的收入，還能獲得輕資產的收益。我們假設屆時龍頭房地產企業的第三方管理面積是持有面積的1.5倍，非自有管理面積市值達到4500億元。假設公司管理金額的1.5%作為管理費（含超額業績提成，簡單併入計算），則公司管理費收入達到67.5億元。假設此業務的淨利潤率為60%，則公司商業物業運營的輕資產部分淨利潤規模約為40.5億元。
綜合輕資產和重資產部分，我們預計2040年地產行業龍頭公司來自持有物業的盈利約為76.5億元。
第三，生活服務板塊增長迅速。
我們預計，到2040年，中國可能出現在管規模達到14.5億平米以上（考慮存量住房面積繼續增長，龍頭公司市佔率達到3%及以上）的物業管理龍頭，公司的淨利潤有望達到268億元規模。準確來說，到那時，物業管理龍頭已經應該稱為生活服務龍頭。從長期來看，我們認為今天房地產企業的很多探索，例如廣告、康養，零售、長短租等（參股投資除外），都可能和物業服務聯繫起來，成為物業管理公司的一部分。因此，我們不再單獨計算這些業務對房地產企業的貢獻，這些業務已經算在物業管理的增值服務之內。
地產龍頭的估值探討？
我們預計，到2040年，中國最大的龍頭地產企業的營業收入（並表）有望達到1.36萬億元，歸母淨利潤為748.7億元，業務橫跨開發、持有物業經營、以物業管理為原點的輕資產服務、金融投資等業務板塊。
到2040年時，房地產業務的穩定性增加，使得我們有理由給予較之目前稍高的估值水平。我們給予當時的房地產開發9倍的PE，到2040年時，地產龍頭的開發部分的合理市值為4302億元。
租賃業務的穩定性又明顯強於地產業務，但受供求因素和長期利率水平影響，我國持有物業租金回報率較低的局面不會變化。商辦仍然是高重估價值，較低經營利潤（假設利潤表不計重估增值）。我們給予公司重資產部分以NAV30%的折扣，給予公司輕資產部分（商業地產管理的管理費和超額業績提成收入）以10倍的PE，得到公司持有部分的市值估計為2539億元。
服務行業可能繼續值得高估值。隨著人口老齡化的來臨，服務需求和供給的不斷深化，服務水平的持續提高，社區相關的需求持續湧現——一家總利潤為不到300億的生活服務公司，應該並未觸及發展的天花板。中國公共服務滲透度低於發展國家，居住形態以小區製為主，居民自治能力和願望的持續培育，都決定了到2040年後，社區生活服務仍有廣闊的發展前景。因此，我們給予這個板塊20倍的估值，合理市值為2676億元。
再加上公司的對外投資和海外業務，我們估計到2040年時，龍頭地產公司的合理市值有望達到10241億元，其中開發業務、持有運營業務和生活服務業務分別佔市值比例的42%、25%和26%。我們假設未來20多年年通脹率為2.5%，剔除物價上漲因素，我們認為到2040年時以不變價格計算的龍頭地產企業市值，有望達到5949億元。
當前，中國地產板塊市值最大的三家公司，市值分別為2883億，2797億和2548億元人民幣（包括A股和港股）。到2040年，我們預計最大的公司以不變價格計算，市值將是最大地產公司的兩倍多。這一方面說明了優質龍頭地產企業確實具備長期的投資價值，值得投資者長期持有；但另一方面也說明，相比其他一些行業，未來20年地產板塊並沒有過去20年的高度成長特徵，更適合對收益要求適中的投資人配置。
由此不難理解，未來的房子到底賣給誰？
無獨有偶，前段時間，中泰證券首席經濟學家李迅雷稱，未來房地產市場不太可能會持續的高增長，不過考慮到房地產與銀行之間的關係，有必要保持房地產市場的穩定，房地產市場不太可能會持續的高增長。
在我國，房地產市場經過了20年高速發展之後，終於迴歸到了平穩理性發展軌道，正是由於房價的平穩，人們對買房的執著性越來越低，買房越來越傾向於自住需求，所以對買房過程中的各個細節和買房點格外關注，從2018年起房地產市場的公攤制度、商品房預售制度再一次映入人們的眼簾。
1、房地產信託現狀
2019年上半年，投向房地產領域信託產品共計發行2954款，佔比39.43％，募集規模達到4531.94億元。投向房地產領域的信託餘額近三年以較快速度增長，地產信託規模快速上漲，因此房地產信託受到監管層高度關注。監管或將影響地產信託的新設發行，同時年內信託到期高峰即將到來，三季度之後本身到期壓力較大疊加監管限制，地產信託存量規模將承受一定壓力。
據用益信託不完全統計，按產品成立日期劃分，6月共有60家信託公司發行了1434款集合信託產品，發行總規模1402.17億元，發行產品數量和發行規模較上月均有所下降。
從發行數量上來看，相較上月，6月份投資在金融、房地產、基礎產業和工商企業領域的信託產品發行數量均有所下降；工商企業類信託發行數量有較大縮減，由上月的200只下行至98只；其他投向類信託發行數量有小幅增長。從發行規模上來看，相較上月，6月僅其他投向類的信託產品發行規模上升，其他均下行。其中，房地產類的信託產品發行規模較5月數據下行74.82億元至622.80億元。
2019年上半年房地產信託發行數量自3月以來逐月減少，發行規模5月較4月略有增長，6月又再次回落。按產品成立日期來看，6月份房地產信託發行470只，發行規模總計622.8億元。
2、地產信託於房地產有重要作用
從房地產開發資金來源的佔比數據看，信託的比重不高。房地產開發資金來源主要包括四個部分：國內貸款、利用外資、自籌資金和其他資金，佔比一直分別穩定在約17％、0.1％、31％和53％。其中，來自其他資金的佔比最高，主要包括定金及預付款、個人按揭貸款和其他到位資金等。國內貸款又可細分為銀行和非銀貸款，其中非銀貸款在國內貸款約佔20％，非銀約佔80％。信託產品投向房地產領域可能主要涉及的是國內貸款中的非銀貸款部分和自籌資金部分，總量佔比合計預計並不高。
但是，總量佔比不高並不意味著地產信託的重要性低，從2016年下半年以來，信託業務的房地產融資更有比較優勢的是前端融資。在房地產項目取得“四證”之前，尚不能使用銀行貸款；而證券、基金行業的非標也受到更嚴格的監管；由於信託的業務具體標準由各地銀監相機把握，存在較大的彈性空間，因此在前端融資領域相較其他機構而言，信託有絕對競爭優勢，對於房地產融資模式的週轉起到重要作用。
3、融資收緊成為趨勢
5月17日期銀保監會出臺的“23號文”中，對於信託領域的監管除延續2018年“4號文”之外，補充鎖定前端融資領域的監管限制。銀保監會日前正式發佈銀保監發[2019]23號文《關於開展“鞏固治亂象成功促進合規建設”工作的通知》，強調不得向四證不全、開發商/股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資。23號文多數內容要求和2018年4號文差異不大。與往年不同的是，23號文的針對性更強：針對銀行機構及覆蓋信託、保險、金租等其他非銀金融機構，都提出了相應具體要求；同時，本次監管要求也相當細化，既是對以前監管政策的總結梳理，又列舉出一些典型的違規業務類型。
綜上所述，雖然信託融資占房地產開發融資資金來源比例不高，但隨著監管的降溫，會一定程度上影響房地產企業的融資渠道，房地產企業融資收緊預期增加，融資收緊成為趨勢，對一些負債率高、流動資金少的房企構成考驗。
但是有個現象實在令人費解：百業低迷，緣何唯地產不破？
人們都認為，出現這個現象的原因是房地產行業的高速發展和野蠻增長，搶佔了實體經濟的資源，使得金融服務實體變成了依據空話。
一方面房價上漲使實體經濟特別是製造業土地成本上漲；大量勞動力出於房產的剛性需求，勞動力成本也隨之上漲；出於市場的逐利本性，房價上漲使大量資金匯入房地產業，企業融資貸款的金融成本也隨之上漲；
另一方面，高房價斬獲了所有中產階級的消費，很多人不得已成了“房奴”，不得不縮緊家庭的財政支出，高房價成功的限制了百姓購買力，更挫傷了消費者的消費信心，十幾億的人口，消費市場卻不高，企業經營難以維繫。
難道房地產就是這樣一步步將實體經濟拖入黑色深淵的嗎？
關於房地產和實體經濟，一直都是人們爭論不斷地話題，在今年二月的時候，中國城市和小城市改革發展中心理事長李鐵就明確表示：
“現在很多文章寫的是要發展實體經濟，不要發展房地產，房地產是巨大的泡沫，我對這個話是抱有嚴重的質疑”。
這一句話出來，直接掀開了中國房地產與實體經濟的關係的大論戰，基本上出現了兩種觀點：
一種觀點是“沒有房子談什麼實體經濟？”論據是，大家都不買房子，就會影響到家裝、家居類產品的消費，包括家電、家居類產品的消費降下來，實體經濟將損失慘重。
另一種觀點是：“房價太高，讓多數人買不起房，所以應該打壓房價，讓每個家庭只能有一套房。"
兩種觀點似乎看起來都有其道理，但卻又是相互矛盾的，不能共存，而這兩種觀點的交替輪換，構成了中國房地產的四年一輪迴的精彩週期性波動。
說到這裡，可能有人會問，那麼房地產到底是不是實體經濟呢？關於這個問題，大家一直都是爭論不休的。
商品房銷售和待售情況
1—6月份，商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1—5月份擴大0.2個百分點。其中，住宅銷售面積下降1.0%，辦公樓銷售面積下降10.0%，商業營業用房銷售面積下降12.3%。商品房銷售額70698億元，增長5.6%，增速回落0.5個百分點。其中，住宅銷售額增長8.4%，辦公樓銷售額下降12.5%，商業營業用房銷售額下降10.0%。
1—6月份，東部地區商品房銷售面積30144萬平方米，同比下降4.6%，降幅比1—5月份收窄0.9個百分點；銷售額37716億元，增長4.7%，增速加快0.1個百分點。中部地區商品房銷售面積21481萬平方米，下降0.5%，1—5月份為增長0.1%；銷售額15353億元，增長6.1%，增速回落0.1個百分點。西部地區商品房銷售面積21099萬平方米，增長2.3%，增速回落1.5個百分點；銷售額15178億元，增長8.4%，增速回落2.4個百分點。東北地區商品房銷售面積3063萬平方米，下降8.3%，降幅擴大0.2個百分點；銷售額2451億元，增長0.9%，增速回落1.4個百分點。
6月末，商品房待售面積50162萬平方米，比5月末減少766萬平方米。其中，住宅待售面積減少672萬平方米，辦公樓待售面積增加16萬平方米，商業營業用房待售面積減少74萬平方米。
房地產開發企業到位資金情況
1—6月份，房地產開發企業到位資金84966億元，同比增長7.2%，增速比1—5月份回落0.4個百分點。其中，國內貸款13330億元，增長8.4%；利用外資43億元，增長51.8%；自籌資金26731億元，增長4.7%；定金及預收款28465億元，增長9.0%；個人按揭貸款12806億元，增長11.1%。
房地產開發景氣指數
6月份，房地產開發景氣指數(簡稱“國房景氣指數”)為100.89，比5月份提高0.04點。
20年後地產龍頭的業務發展形態將會如何？
第一，房地產開發業務仍是公司盈利主體。
2018年前11月，龍頭公司的銷售均價達到13298元/平方米，明顯高於行業平均 水平。這是因為低線市場仍有小企業的生存餘地，龍頭公司更適應高線市場。考慮物業的自然上漲，我們假設2019年後每年房價上漲3%，則我們認為到2040年時，龍頭公司的銷售均價達到25480元/平方米。如果地產公司的權益比為70%，則公司開發業務的收入預計將達到9755.2億元。
長期來看，我們認為地產企業的盈利能力會比目前有所下降，但憑藉產業鏈中強勢地位和把控資源，又不會下降到極低的水平（階段性可能會到極低水平）。我們估計，2040年時行業淨利潤率為7%。照此推算，我們認為到2040年時，新房市場龍頭每平米淨利潤約為1784元。
由此我們可以得到，2040年時，市場龍頭新房開發業務的歸母淨利潤約為478億元。（中長期測算，未考慮結算和銷售的差異）這一數字仍然高於2017年幾乎所有龍頭公司的賬面盈利，但可能低於個別公司2018年的實際盈利。
資產負債表方面，我們預計隨著市場規模的縮小，龍頭公司的優勢固化，企業盲目激進加槓桿的可能性下降。報表穩定性不斷提升，資產負債表比現在更加健康。
第二，房地產持有業務的盈利貢獻。
未來20年，房地產開發的整體銷售規模可能逐漸縮小，且優質物業的累積空間也會隨資產管理組合的擴大而縮小。但我們認為仍有理由假定，到2040年前，龍頭公司的投資性房地產有望年均新增100億元（公允價值口徑）。龍湖和華潤目前並不是業內最大的公司，龍頭公司儘管銷售額未來可能下降，每年累積市值100億元的投資性房地產仍是很可能的。
同時，我們假定2018年底，龍頭公司擁有的投資性房地產達800億元（公允價值口徑，假設權益比例100%）。
照此推算，到2040年時，龍頭公司投資性房地產公允價值可以達到3000億元。假設到2040年，投資性房地產的租金收益率為4%，則到2040年龍頭公司的租金收入可以達到120億元。剔除必要的運營成本，稅負，我們假設公司租賃業務的淨利潤率為30%，則龍頭公司到2040年時，租賃業務（重資產）貢獻的淨利潤規模約為36億元。
當然，持有物業板塊的變化，不僅是利潤的上升，更是經營模式的變化。企業除了獲得重資產的收入，還能獲得輕資產的收益。我們假設屆時龍頭房地產企業的第三方管理面積是持有面積的1.5倍，非自有管理面積市值達到4500億元。假設公司管理金額的1.5%作為管理費（含超額業績提成，簡單併入計算），則公司管理費收入達到67.5億元。假設此業務的淨利潤率為60%，則公司商業物業運營的輕資產部分淨利潤規模約為40.5億元。
綜合輕資產和重資產部分，我們預計2040年地產行業龍頭公司來自持有物業的盈利約為76.5億元。
第三，生活服務板塊增長迅速。
我們預計，到2040年，中國可能出現在管規模達到14.5億平米以上（考慮存量住房面積繼續增長，龍頭公司市佔率達到3%及以上）的物業管理龍頭，公司的淨利潤有望達到268億元規模。準確來說，到那時，物業管理龍頭已經應該稱為生活服務龍頭。從長期來看，我們認為今天房地產企業的很多探索，例如廣告、康養，零售、長短租等（參股投資除外），都可能和物業服務聯繫起來，成為物業管理公司的一部分。因此，我們不再單獨計算這些業務對房地產企業的貢獻，這些業務已經算在物業管理的增值服務之內。
地產龍頭的估值探討？
我們預計，到2040年，中國最大的龍頭地產企業的營業收入（並表）有望達到1.36萬億元，歸母淨利潤為748.7億元，業務橫跨開發、持有物業經營、以物業管理為原點的輕資產服務、金融投資等業務板塊。
到2040年時，房地產業務的穩定性增加，使得我們有理由給予較之目前稍高的估值水平。我們給予當時的房地產開發9倍的PE，到2040年時，地產龍頭的開發部分的合理市值為4302億元。
租賃業務的穩定性又明顯強於地產業務，但受供求因素和長期利率水平影響，我國持有物業租金回報率較低的局面不會變化。商辦仍然是高重估價值，較低經營利潤（假設利潤表不計重估增值）。我們給予公司重資產部分以NAV30%的折扣，給予公司輕資產部分（商業地產管理的管理費和超額業績提成收入）以10倍的PE，得到公司持有部分的市值估計為2539億元。
服務行業可能繼續值得高估值。隨著人口老齡化的來臨，服務需求和供給的不斷深化，服務水平的持續提高，社區相關的需求持續湧現——一家總利潤為不到300億的生活服務公司，應該並未觸及發展的天花板。中國公共服務滲透度低於發展國家，居住形態以小區製為主，居民自治能力和願望的持續培育，都決定了到2040年後，社區生活服務仍有廣闊的發展前景。因此，我們給予這個板塊20倍的估值，合理市值為2676億元。
再加上公司的對外投資和海外業務，我們估計到2040年時，龍頭地產公司的合理市值有望達到10241億元，其中開發業務、持有運營業務和生活服務業務分別佔市值比例的42%、25%和26%。我們假設未來20多年年通脹率為2.5%，剔除物價上漲因素，我們認為到2040年時以不變價格計算的龍頭地產企業市值，有望達到5949億元。
當前，中國地產板塊市值最大的三家公司，市值分別為2883億，2797億和2548億元人民幣（包括A股和港股）。到2040年，我們預計最大的公司以不變價格計算，市值將是最大地產公司的兩倍多。這一方面說明了優質龍頭地產企業確實具備長期的投資價值，值得投資者長期持有；但另一方面也說明，相比其他一些行業，未來20年地產板塊並沒有過去20年的高度成長特徵，更適合對收益要求適中的投資人配置。
由此不難理解，未來的房子到底賣給誰？
無獨有偶，前段時間，中泰證券首席經濟學家李迅雷稱，未來房地產市場不太可能會持續的高增長，不過考慮到房地產與銀行之間的關係，有必要保持房地產市場的穩定，房地產市場不太可能會持續的高增長。
從這些專家的警告中，我們發現，房地產高增長已經結束，不過仍然以穩定為主，所以大漲大跌都不太可能出現。這也是向購房者釋放了一個良好的信號，沒必要急著搶房子，更不要被忽悠，同時也沒必要擔心房價下跌造成買房後悔的事情發生，這都是有穩定基礎和保障的，總之，購房者買房不要再抱有炒房的心態，否則真的不划算的警告不是白說的。
如果說僅僅如此倒也罷了，幾大報紙連番給房地產重新定位，則說明了一定問題，作為購房者也好還是開發商也好都應該反思20年來房地產的是是非非。如果還保持高速增長，還過度依賴房地產會是什麼樣子？很顯然，我們已經輸不起，還敢拿這個做賭注嗎？
在美國的資本市場上，並不是房地產越強大越好，而是金融市場的強大。國際上房地產和金融投資比例應是30比70，而中國房地產和金融卻呈現77比23。也就是說中國人有近80%的資產都在房地產裡，而像美國這樣的發達國家，其實是金融市場佔有非常高的比重，而房地產市場的佔比一直相對較小。這樣才是一個比較安全的，能夠抵禦風險的資產配置比例。
因為，在全國最近的10次金融危機中，有9次是房地產造成的，所以一旦房價出現集中下跌，房地產市場受到損失是最嚴重的！本來房地產這種投資品種就存在著交易複雜性，流動性不足問題，如果一旦發生金融危機，馬上就會有大量房地產資金會受到影響，從而危及到金融體系安全，而再由金融體系損害到實體經濟的利益。
在我國，房地產市場經過了20年高速發展之後，終於迴歸到了平穩理性發展軌道，正是由於房價的平穩，人們對買房的執著性越來越低，買房越來越傾向於自住需求，所以對買房過程中的各個細節和買房點格外關注，從2018年起房地產市場的公攤制度、商品房預售制度再一次映入人們的眼簾。
1、房地產信託現狀
2019年上半年，投向房地產領域信託產品共計發行2954款，佔比39.43％，募集規模達到4531.94億元。投向房地產領域的信託餘額近三年以較快速度增長，地產信託規模快速上漲，因此房地產信託受到監管層高度關注。監管或將影響地產信託的新設發行，同時年內信託到期高峰即將到來，三季度之後本身到期壓力較大疊加監管限制，地產信託存量規模將承受一定壓力。
據用益信託不完全統計，按產品成立日期劃分，6月共有60家信託公司發行了1434款集合信託產品，發行總規模1402.17億元，發行產品數量和發行規模較上月均有所下降。
從發行數量上來看，相較上月，6月份投資在金融、房地產、基礎產業和工商企業領域的信託產品發行數量均有所下降；工商企業類信託發行數量有較大縮減，由上月的200只下行至98只；其他投向類信託發行數量有小幅增長。從發行規模上來看，相較上月，6月僅其他投向類的信託產品發行規模上升，其他均下行。其中，房地產類的信託產品發行規模較5月數據下行74.82億元至622.80億元。
2019年上半年房地產信託發行數量自3月以來逐月減少，發行規模5月較4月略有增長，6月又再次回落。按產品成立日期來看，6月份房地產信託發行470只，發行規模總計622.8億元。
2、地產信託於房地產有重要作用
從房地產開發資金來源的佔比數據看，信託的比重不高。房地產開發資金來源主要包括四個部分：國內貸款、利用外資、自籌資金和其他資金，佔比一直分別穩定在約17％、0.1％、31％和53％。其中，來自其他資金的佔比最高，主要包括定金及預付款、個人按揭貸款和其他到位資金等。國內貸款又可細分為銀行和非銀貸款，其中非銀貸款在國內貸款約佔20％，非銀約佔80％。信託產品投向房地產領域可能主要涉及的是國內貸款中的非銀貸款部分和自籌資金部分，總量佔比合計預計並不高。
但是，總量佔比不高並不意味著地產信託的重要性低，從2016年下半年以來，信託業務的房地產融資更有比較優勢的是前端融資。在房地產項目取得“四證”之前，尚不能使用銀行貸款；而證券、基金行業的非標也受到更嚴格的監管；由於信託的業務具體標準由各地銀監相機把握，存在較大的彈性空間，因此在前端融資領域相較其他機構而言，信託有絕對競爭優勢，對於房地產融資模式的週轉起到重要作用。
3、融資收緊成為趨勢
5月17日期銀保監會出臺的“23號文”中，對於信託領域的監管除延續2018年“4號文”之外，補充鎖定前端融資領域的監管限制。銀保監會日前正式發佈銀保監發[2019]23號文《關於開展“鞏固治亂象成功促進合規建設”工作的通知》，強調不得向四證不全、開發商/股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資。23號文多數內容要求和2018年4號文差異不大。與往年不同的是，23號文的針對性更強：針對銀行機構及覆蓋信託、保險、金租等其他非銀金融機構，都提出了相應具體要求；同時，本次監管要求也相當細化，既是對以前監管政策的總結梳理，又列舉出一些典型的違規業務類型。
綜上所述，雖然信託融資占房地產開發融資資金來源比例不高，但隨著監管的降溫，會一定程度上影響房地產企業的融資渠道，房地產企業融資收緊預期增加，融資收緊成為趨勢，對一些負債率高、流動資金少的房企構成考驗。
但是有個現象實在令人費解：百業低迷，緣何唯地產不破？
人們都認為，出現這個現象的原因是房地產行業的高速發展和野蠻增長，搶佔了實體經濟的資源，使得金融服務實體變成了依據空話。
一方面房價上漲使實體經濟特別是製造業土地成本上漲；大量勞動力出於房產的剛性需求，勞動力成本也隨之上漲；出於市場的逐利本性，房價上漲使大量資金匯入房地產業，企業融資貸款的金融成本也隨之上漲；
另一方面，高房價斬獲了所有中產階級的消費，很多人不得已成了“房奴”，不得不縮緊家庭的財政支出，高房價成功的限制了百姓購買力，更挫傷了消費者的消費信心，十幾億的人口，消費市場卻不高，企業經營難以維繫。
難道房地產就是這樣一步步將實體經濟拖入黑色深淵的嗎？
關於房地產和實體經濟，一直都是人們爭論不斷地話題，在今年二月的時候，中國城市和小城市改革發展中心理事長李鐵就明確表示：
“現在很多文章寫的是要發展實體經濟，不要發展房地產，房地產是巨大的泡沫，我對這個話是抱有嚴重的質疑”。
這一句話出來，直接掀開了中國房地產與實體經濟的關係的大論戰，基本上出現了兩種觀點：
一種觀點是“沒有房子談什麼實體經濟？”論據是，大家都不買房子，就會影響到家裝、家居類產品的消費，包括家電、家居類產品的消費降下來，實體經濟將損失慘重。
另一種觀點是：“房價太高，讓多數人買不起房，所以應該打壓房價，讓每個家庭只能有一套房。"
兩種觀點似乎看起來都有其道理，但卻又是相互矛盾的，不能共存，而這兩種觀點的交替輪換，構成了中國房地產的四年一輪迴的精彩週期性波動。
說到這裡，可能有人會問，那麼房地產到底是不是實體經濟呢？關於這個問題，大家一直都是爭論不休的。
商品房銷售和待售情況
1—6月份，商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1—5月份擴大0.2個百分點。其中，住宅銷售面積下降1.0%，辦公樓銷售面積下降10.0%，商業營業用房銷售面積下降12.3%。商品房銷售額70698億元，增長5.6%，增速回落0.5個百分點。其中，住宅銷售額增長8.4%，辦公樓銷售額下降12.5%，商業營業用房銷售額下降10.0%。
1—6月份，東部地區商品房銷售面積30144萬平方米，同比下降4.6%，降幅比1—5月份收窄0.9個百分點；銷售額37716億元，增長4.7%，增速加快0.1個百分點。中部地區商品房銷售面積21481萬平方米，下降0.5%，1—5月份為增長0.1%；銷售額15353億元，增長6.1%，增速回落0.1個百分點。西部地區商品房銷售面積21099萬平方米，增長2.3%，增速回落1.5個百分點；銷售額15178億元，增長8.4%，增速回落2.4個百分點。東北地區商品房銷售面積3063萬平方米，下降8.3%，降幅擴大0.2個百分點；銷售額2451億元，增長0.9%，增速回落1.4個百分點。
6月末，商品房待售面積50162萬平方米，比5月末減少766萬平方米。其中，住宅待售面積減少672萬平方米，辦公樓待售面積增加16萬平方米，商業營業用房待售面積減少74萬平方米。
房地產開發企業到位資金情況
1—6月份，房地產開發企業到位資金84966億元，同比增長7.2%，增速比1—5月份回落0.4個百分點。其中，國內貸款13330億元，增長8.4%；利用外資43億元，增長51.8%；自籌資金26731億元，增長4.7%；定金及預收款28465億元，增長9.0%；個人按揭貸款12806億元，增長11.1%。
房地產開發景氣指數
6月份，房地產開發景氣指數(簡稱“國房景氣指數”)為100.89，比5月份提高0.04點。
20年後地產龍頭的業務發展形態將會如何？
第一，房地產開發業務仍是公司盈利主體。
2018年前11月，龍頭公司的銷售均價達到13298元/平方米，明顯高於行業平均 水平。這是因為低線市場仍有小企業的生存餘地，龍頭公司更適應高線市場。考慮物業的自然上漲，我們假設2019年後每年房價上漲3%，則我們認為到2040年時，龍頭公司的銷售均價達到25480元/平方米。如果地產公司的權益比為70%，則公司開發業務的收入預計將達到9755.2億元。
長期來看，我們認為地產企業的盈利能力會比目前有所下降，但憑藉產業鏈中強勢地位和把控資源，又不會下降到極低的水平（階段性可能會到極低水平）。我們估計，2040年時行業淨利潤率為7%。照此推算，我們認為到2040年時，新房市場龍頭每平米淨利潤約為1784元。
由此我們可以得到，2040年時，市場龍頭新房開發業務的歸母淨利潤約為478億元。（中長期測算，未考慮結算和銷售的差異）這一數字仍然高於2017年幾乎所有龍頭公司的賬面盈利，但可能低於個別公司2018年的實際盈利。
資產負債表方面，我們預計隨著市場規模的縮小，龍頭公司的優勢固化，企業盲目激進加槓桿的可能性下降。報表穩定性不斷提升，資產負債表比現在更加健康。
第二，房地產持有業務的盈利貢獻。
未來20年，房地產開發的整體銷售規模可能逐漸縮小，且優質物業的累積空間也會隨資產管理組合的擴大而縮小。但我們認為仍有理由假定，到2040年前，龍頭公司的投資性房地產有望年均新增100億元（公允價值口徑）。龍湖和華潤目前並不是業內最大的公司，龍頭公司儘管銷售額未來可能下降，每年累積市值100億元的投資性房地產仍是很可能的。
同時，我們假定2018年底，龍頭公司擁有的投資性房地產達800億元（公允價值口徑，假設權益比例100%）。
照此推算，到2040年時，龍頭公司投資性房地產公允價值可以達到3000億元。假設到2040年，投資性房地產的租金收益率為4%，則到2040年龍頭公司的租金收入可以達到120億元。剔除必要的運營成本，稅負，我們假設公司租賃業務的淨利潤率為30%，則龍頭公司到2040年時，租賃業務（重資產）貢獻的淨利潤規模約為36億元。
當然，持有物業板塊的變化，不僅是利潤的上升，更是經營模式的變化。企業除了獲得重資產的收入，還能獲得輕資產的收益。我們假設屆時龍頭房地產企業的第三方管理面積是持有面積的1.5倍，非自有管理面積市值達到4500億元。假設公司管理金額的1.5%作為管理費（含超額業績提成，簡單併入計算），則公司管理費收入達到67.5億元。假設此業務的淨利潤率為60%，則公司商業物業運營的輕資產部分淨利潤規模約為40.5億元。
綜合輕資產和重資產部分，我們預計2040年地產行業龍頭公司來自持有物業的盈利約為76.5億元。
第三，生活服務板塊增長迅速。
我們預計，到2040年，中國可能出現在管規模達到14.5億平米以上（考慮存量住房面積繼續增長，龍頭公司市佔率達到3%及以上）的物業管理龍頭，公司的淨利潤有望達到268億元規模。準確來說，到那時，物業管理龍頭已經應該稱為生活服務龍頭。從長期來看，我們認為今天房地產企業的很多探索，例如廣告、康養，零售、長短租等（參股投資除外），都可能和物業服務聯繫起來，成為物業管理公司的一部分。因此，我們不再單獨計算這些業務對房地產企業的貢獻，這些業務已經算在物業管理的增值服務之內。
地產龍頭的估值探討？
我們預計，到2040年，中國最大的龍頭地產企業的營業收入（並表）有望達到1.36萬億元，歸母淨利潤為748.7億元，業務橫跨開發、持有物業經營、以物業管理為原點的輕資產服務、金融投資等業務板塊。
到2040年時，房地產業務的穩定性增加，使得我們有理由給予較之目前稍高的估值水平。我們給予當時的房地產開發9倍的PE，到2040年時，地產龍頭的開發部分的合理市值為4302億元。
租賃業務的穩定性又明顯強於地產業務，但受供求因素和長期利率水平影響，我國持有物業租金回報率較低的局面不會變化。商辦仍然是高重估價值，較低經營利潤（假設利潤表不計重估增值）。我們給予公司重資產部分以NAV30%的折扣，給予公司輕資產部分（商業地產管理的管理費和超額業績提成收入）以10倍的PE，得到公司持有部分的市值估計為2539億元。
服務行業可能繼續值得高估值。隨著人口老齡化的來臨，服務需求和供給的不斷深化，服務水平的持續提高，社區相關的需求持續湧現——一家總利潤為不到300億的生活服務公司，應該並未觸及發展的天花板。中國公共服務滲透度低於發展國家，居住形態以小區製為主，居民自治能力和願望的持續培育，都決定了到2040年後，社區生活服務仍有廣闊的發展前景。因此，我們給予這個板塊20倍的估值，合理市值為2676億元。
再加上公司的對外投資和海外業務，我們估計到2040年時，龍頭地產公司的合理市值有望達到10241億元，其中開發業務、持有運營業務和生活服務業務分別佔市值比例的42%、25%和26%。我們假設未來20多年年通脹率為2.5%，剔除物價上漲因素，我們認為到2040年時以不變價格計算的龍頭地產企業市值，有望達到5949億元。
當前，中國地產板塊市值最大的三家公司，市值分別為2883億，2797億和2548億元人民幣（包括A股和港股）。到2040年，我們預計最大的公司以不變價格計算，市值將是最大地產公司的兩倍多。這一方面說明了優質龍頭地產企業確實具備長期的投資價值，值得投資者長期持有；但另一方面也說明，相比其他一些行業，未來20年地產板塊並沒有過去20年的高度成長特徵，更適合對收益要求適中的投資人配置。
由此不難理解，未來的房子到底賣給誰？
無獨有偶，前段時間，中泰證券首席經濟學家李迅雷稱，未來房地產市場不太可能會持續的高增長，不過考慮到房地產與銀行之間的關係，有必要保持房地產市場的穩定，房地產市場不太可能會持續的高增長。
從這些專家的警告中，我們發現，房地產高增長已經結束，不過仍然以穩定為主，所以大漲大跌都不太可能出現。這也是向購房者釋放了一個良好的信號，沒必要急著搶房子，更不要被忽悠，同時也沒必要擔心房價下跌造成買房後悔的事情發生，這都是有穩定基礎和保障的，總之，購房者買房不要再抱有炒房的心態，否則真的不划算的警告不是白說的。
如果說僅僅如此倒也罷了，幾大報紙連番給房地產重新定位，則說明了一定問題，作為購房者也好還是開發商也好都應該反思20年來房地產的是是非非。如果還保持高速增長，還過度依賴房地產會是什麼樣子？很顯然，我們已經輸不起，還敢拿這個做賭注嗎？
在美國的資本市場上，並不是房地產越強大越好，而是金融市場的強大。國際上房地產和金融投資比例應是30比70，而中國房地產和金融卻呈現77比23。也就是說中國人有近80%的資產都在房地產裡，而像美國這樣的發達國家，其實是金融市場佔有非常高的比重，而房地產市場的佔比一直相對較小。這樣才是一個比較安全的，能夠抵禦風險的資產配置比例。
因為，在全國最近的10次金融危機中，有9次是房地產造成的，所以一旦房價出現集中下跌，房地產市場受到損失是最嚴重的！本來房地產這種投資品種就存在著交易複雜性，流動性不足問題，如果一旦發生金融危機，馬上就會有大量房地產資金會受到影響，從而危及到金融體系安全，而再由金融體系損害到實體經濟的利益。
同時，美國、歐盟、日本最強大的是金融市場，而絕不是房地產，像美國這樣的發達國家，股市總市值高達30萬億，而歐盟股票總市值達到20萬億美元，日本股票總市值也達到6萬億美元，而我國A股市場總市值只是略高三大經濟體總和的十分之一。中國房地產市場畸型發展，A股市場持續低迷，已形成鮮明對比。
其實無論房地產還是股市都是一樣的，炸的都是老百姓（散戶）的錢，而不同的是在A股市場中沒有一套自己的盈利模式是賺不到錢的，如果炒股虧錢的股民們想學習更多實盤選股技巧和強勢牛股思路，可以關注筆者的公眾號：股海大漲停（ID：gm58881），及時瞭解股市熱點，看清市場操作軌跡。