幾乎每天，我都能收到以下這一類朋友的留言。
有人說，現在的三四線騎虎難下，炒房客在套現，改善一族也在賣房，本地多套房持有者也在賣房，再加上雨後春筍般拔地而起的新房，房地產市場的拋壓越來越重。
有人說，一套房拖累三代人，幾十年的積蓄交了首付，30年房還未供完，老的走了，小的老了，新房也變老舊危房了，這30年當中，還必須得省吃儉用，就為了供一套“鋼筋水泥”，值嗎？
與其說這是他們的抱怨和不安，倒不如說這是房地產市場真實情緒的反映，我能做的，只是把剛需們心中所想的給說出來而已。
體量不斷膨脹的中小城市，水漲船高的三四線房價，掏空家庭財力的高槓杆購房方式，顯然已經讓大部分人感到疲憊。
數據顯示，截止2016年，我國各地各類新區總數達到3500多個，如果加上2017年、2018年的數字，甚至有可能達到4000個。
此外，我們的人均居住面積已經超過了40平米，套戶比高達1.13，一季度的居民槓桿率達到了54.3%，房價收入比普遍在15倍以上。
冷冰冰的數字背後，折射的其實是房子越來越多的現實。
所以，總有人不停的在問：5-10年之後，有多少房子會“無人問津”？
要搞清楚這個問題，我們需要從以下兩個方面入手。
首先，5-10年之後，房地產市場的空置率是多少？
我們不妨綜合多個數據出處，來計算空置率的變化。
2014年，西南財大中國家庭金融調查與研究中心發表《城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢》的報告，住宅市場的整體空置率達到22.4%。
2015年5月騰訊發起的《2015年5月全國城市住房市場調查報告》顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。
有房產研究機構公佈的數據顯示，二線城市、三線城市空置率分別高達22.2%和21.8%，遠高於一線城市的16.8%。
在去年，原住建部副部長仇保興說過，類似鄂爾多斯這樣的城市空置率高達70%，哪怕是看似擁擠的北京，空置率也在10%-20%之間。
看來，根據這幾個機構和專家的統計，空置率公認在20%左右浮動。
參考歷史數據，在1994年至2008年間，15年平均空置率為13.68%，增長並不算太快，因此，未來5-10年，房屋空置率不會高於25%。
其次，5-10年後，房屋總量是多少？
根據統計局2017年的調查，目前我國城鎮住房總存量為261億平方米，其中城區住房總面積為145.9億平方米，而鎮區是115.4億平方米，按一套房90平米計算，加上2017年、2018年的數據，總量應該是2.9億套。
每年房屋新開工面積大約為17億平米，竣工面積大概是20億平米（因為包含大量施工中的期房），未來5-10年，新增的住房面積大概是92億平米-185億平米，仍然按90平米一套房來計算，大概會增加1億-2億套之間。
這樣算來，房屋總量應該是3.9億-4.9億套左右。
結合25%的空置率來計算，5-10年之後，會有9700萬套-1.22億套的房子會“無人問津”。
既然無人居住的房子會增加這麼多，假如現在手裡有點閒錢，是買房好，還是存銀行好？
經濟學家李迅雷在年初接受採訪時曾明確指出，2019年房地產將進入減持的時間窗口。
一方面，2019年商品房銷售面積將出現負增長，居民的槓桿率處於高位；另一方面，樓市今後最大的隱憂是：人口老齡化背景下城鎮化進程的放緩，大部分三、四線城市都呈現人口淨流出，所以，尤其要減持未來人口將大量淨流出地區的房地產。
聽了專家的分析，購房者應該“清醒”了。
第一，房地產不可避免要走“下坡路”，買房並非第一選擇。
過去多年以來，房價持續上漲的邏輯很簡單，從2007年到2017年，M2的均值增速為15%，同期房價上漲的幅度也趨近於這個速度，也就是說，人們把房產當成了金融投機品，而不是用來居住的消費品。
因此，當勞動力總量減少，人口老齡化加速之後，城鎮化的速度也不會像前幾年那樣高歌猛進，加上居民槓桿率增加的空間已然不大，未來房產的保值增值屬性必然降低，未來5-10年，調控會不斷髮力，限售、限購等措施日益嚴格，房產的流動性也會下降，傾盡所有去買房，倒不如存銀行，以備不時之需，用來應急也可以。
第二，房子非買不可的話，注意“雞蛋不要放在一個籃子裡”。
一個是不動產，給人以安全感乃至虛榮感，一個是儲蓄，給人消費和投資的底氣，兩者都不能押下重注。
上文說了，未來絕大部分中小城市仍然會面臨人口持續流出的困境，用一個詞來形容，叫“收縮型城市”，這些地方的房地產不買也罷。
假如你在稀缺的一二線城市可以買到“方寸之地”，也不失為一項頗具眼光的避險資產，此時把錢存銀行是不如買成房子的，因為即便再過5年乃至10年，京滬廣深、各大城市群的核心都市，也仍然具有充沛的潛力可挖。
所謂“雞蛋不要房子一個籃子裡”，指的是不動產和現金要分散，買房的區域也要分散，甚至買房的類型：學區房、改善房、老破小，也要相應的分散，畢竟，當買房這件事開始充斥著“不確定性”，何必還要為了升值的縹緲預期為之“死磕”呢？