今天回答了一位朋友提出的問題：買房很糾結，到底應該買在小城市的新城區CBD，還是應該買在大城市的偏僻遠郊？
答案當然是見仁見智的，這兩種區域各有優劣，不能武斷的說三四線就一定不能買。
小城市的CBD有“下限”，人口雖然常年流出，至少是一個城市發展的主要方向，但是，“上限”很低，幾乎可以肯定，沒什麼前途。
而大城市的遠郊，“上限”就很高，一旦規劃落地，地鐵、高鐵、輕軌、商圈帶來人流，押注成功的話，購房者可以實現階層躍升，直接成為當地的中產，與此同時，這種遠郊卻沒有“下限”，如果人口流入不足，荒涼起來比起中小城市有過之而無不及。
事實上，不管是一二線還是三四線，這兩種區域，都有一個共同的問題：空置率。
把眼光放長遠，文章開頭的疑問，其實可以分成兩方面來解讀：20年後，“閒置不住”的房子有多少？現在拿50萬買房，會“虧錢”嗎？
先來說第一個問題，20年後，“閒置不住”的房子有多少？
今天回答了一位朋友提出的問題：買房很糾結，到底應該買在小城市的新城區CBD，還是應該買在大城市的偏僻遠郊？
答案當然是見仁見智的，這兩種區域各有優劣，不能武斷的說三四線就一定不能買。
小城市的CBD有“下限”，人口雖然常年流出，至少是一個城市發展的主要方向，但是，“上限”很低，幾乎可以肯定，沒什麼前途。
而大城市的遠郊，“上限”就很高，一旦規劃落地，地鐵、高鐵、輕軌、商圈帶來人流，押注成功的話，購房者可以實現階層躍升，直接成為當地的中產，與此同時，這種遠郊卻沒有“下限”，如果人口流入不足，荒涼起來比起中小城市有過之而無不及。
事實上，不管是一二線還是三四線，這兩種區域，都有一個共同的問題：空置率。
把眼光放長遠，文章開頭的疑問，其實可以分成兩方面來解讀：20年後，“閒置不住”的房子有多少？現在拿50萬買房，會“虧錢”嗎？
先來說第一個問題，20年後，“閒置不住”的房子有多少？
首先，先搞清楚目前空房率有多少。
一般而言，空房率的計算公式為：空置面積與近三年房地產累計竣工面積之比。
根據《2018年國民經濟和社會發展統計公報》，到2018年，全國農村戶籍人口56401萬人，其中外出農民工多達17266萬人。因此多數宅基地處於空置狀態。
在4月份，農村綠皮書報告指出，2018年農村宅基地空置率為10.7%，空房率最高達七成。村莊宅基地的閒置率呈現東部最高、西部次之、東北第三、中部最低的格局。另據測算，全國約有360萬畝農村宅基地空置。
當然，70%是一個極限的數字，更多的會出現在中西部地區，而沿海經濟發達的鄉鎮，空房率必然不高，我們不妨取一個偏保守的數字：40%。
城鎮空房率方面，在2015年，騰訊發起的《2015年5月全國城市住房市場調查報告》顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。在2018年底，西南財大中國家庭金融調查中心發佈的數據顯示，住房空置率為21.4%。也就是說，各大機構統計的城鎮空置率，大部分都在20%左右。
今天回答了一位朋友提出的問題：買房很糾結，到底應該買在小城市的新城區CBD，還是應該買在大城市的偏僻遠郊？
答案當然是見仁見智的，這兩種區域各有優劣，不能武斷的說三四線就一定不能買。
小城市的CBD有“下限”，人口雖然常年流出，至少是一個城市發展的主要方向，但是，“上限”很低，幾乎可以肯定，沒什麼前途。
而大城市的遠郊，“上限”就很高，一旦規劃落地，地鐵、高鐵、輕軌、商圈帶來人流，押注成功的話，購房者可以實現階層躍升，直接成為當地的中產，與此同時，這種遠郊卻沒有“下限”，如果人口流入不足，荒涼起來比起中小城市有過之而無不及。
事實上，不管是一二線還是三四線，這兩種區域，都有一個共同的問題：空置率。
把眼光放長遠，文章開頭的疑問，其實可以分成兩方面來解讀：20年後，“閒置不住”的房子有多少？現在拿50萬買房，會“虧錢”嗎？
先來說第一個問題，20年後，“閒置不住”的房子有多少？
首先，先搞清楚目前空房率有多少。
一般而言，空房率的計算公式為：空置面積與近三年房地產累計竣工面積之比。
根據《2018年國民經濟和社會發展統計公報》，到2018年，全國農村戶籍人口56401萬人，其中外出農民工多達17266萬人。因此多數宅基地處於空置狀態。
在4月份，農村綠皮書報告指出，2018年農村宅基地空置率為10.7%，空房率最高達七成。村莊宅基地的閒置率呈現東部最高、西部次之、東北第三、中部最低的格局。另據測算，全國約有360萬畝農村宅基地空置。
當然，70%是一個極限的數字，更多的會出現在中西部地區，而沿海經濟發達的鄉鎮，空房率必然不高，我們不妨取一個偏保守的數字：40%。
城鎮空房率方面，在2015年，騰訊發起的《2015年5月全國城市住房市場調查報告》顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。在2018年底，西南財大中國家庭金融調查中心發佈的數據顯示，住房空置率為21.4%。也就是說，各大機構統計的城鎮空置率，大部分都在20%左右。
結合農村40%的空置率，目前的房屋空置率應該不會超過30%。
其次，假設未來20年空置率維持在30%左右，彼時有多少房子被“拋棄”？
根據統計局2017年的調查，中國城鎮住房總存量為261億平方米，其中城區住房總面積為145.9億平方米，而鎮區是115.4億平方米。按90平米一套房，城鎮房屋總量大概是2.8億套。
此外，去年房地產新開工面積為18億平米，銷售面積將近17億平米，取平均值17.5億平米，仍以90平米一套房為基準，一年時間大概新增1900萬套住房。
這樣算下來，加上最近兩年的數據，住房總量是2.9億套，如果未來20年都是17.5億平米的新開工面積，那麼，20年之後，房屋總量會達到6.7億套。
這樣算來，20年之後，空置住房大概是2億套。
這個數字，想必超出了很多人的預期，但是，因為我們考慮了農村空置房的因素，也在情理之中。
今天回答了一位朋友提出的問題：買房很糾結，到底應該買在小城市的新城區CBD，還是應該買在大城市的偏僻遠郊？
答案當然是見仁見智的，這兩種區域各有優劣，不能武斷的說三四線就一定不能買。
小城市的CBD有“下限”，人口雖然常年流出，至少是一個城市發展的主要方向，但是，“上限”很低，幾乎可以肯定，沒什麼前途。
而大城市的遠郊，“上限”就很高，一旦規劃落地，地鐵、高鐵、輕軌、商圈帶來人流，押注成功的話，購房者可以實現階層躍升，直接成為當地的中產，與此同時，這種遠郊卻沒有“下限”，如果人口流入不足，荒涼起來比起中小城市有過之而無不及。
事實上，不管是一二線還是三四線，這兩種區域，都有一個共同的問題：空置率。
把眼光放長遠，文章開頭的疑問，其實可以分成兩方面來解讀：20年後，“閒置不住”的房子有多少？現在拿50萬買房，會“虧錢”嗎？
先來說第一個問題，20年後，“閒置不住”的房子有多少？
首先，先搞清楚目前空房率有多少。
一般而言，空房率的計算公式為：空置面積與近三年房地產累計竣工面積之比。
根據《2018年國民經濟和社會發展統計公報》，到2018年，全國農村戶籍人口56401萬人，其中外出農民工多達17266萬人。因此多數宅基地處於空置狀態。
在4月份，農村綠皮書報告指出，2018年農村宅基地空置率為10.7%，空房率最高達七成。村莊宅基地的閒置率呈現東部最高、西部次之、東北第三、中部最低的格局。另據測算，全國約有360萬畝農村宅基地空置。
當然，70%是一個極限的數字，更多的會出現在中西部地區，而沿海經濟發達的鄉鎮，空房率必然不高，我們不妨取一個偏保守的數字：40%。
城鎮空房率方面，在2015年，騰訊發起的《2015年5月全國城市住房市場調查報告》顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。在2018年底，西南財大中國家庭金融調查中心發佈的數據顯示，住房空置率為21.4%。也就是說，各大機構統計的城鎮空置率，大部分都在20%左右。
結合農村40%的空置率，目前的房屋空置率應該不會超過30%。
其次，假設未來20年空置率維持在30%左右，彼時有多少房子被“拋棄”？
根據統計局2017年的調查，中國城鎮住房總存量為261億平方米，其中城區住房總面積為145.9億平方米，而鎮區是115.4億平方米。按90平米一套房，城鎮房屋總量大概是2.8億套。
此外，去年房地產新開工面積為18億平米，銷售面積將近17億平米，取平均值17.5億平米，仍以90平米一套房為基準，一年時間大概新增1900萬套住房。
這樣算下來，加上最近兩年的數據，住房總量是2.9億套，如果未來20年都是17.5億平米的新開工面積，那麼，20年之後，房屋總量會達到6.7億套。
這樣算來，20年之後，空置住房大概是2億套。
這個數字，想必超出了很多人的預期，但是，因為我們考慮了農村空置房的因素，也在情理之中。
再來看第二個問題，花50萬買房會虧錢嗎？換個說法，現在要不要提前為兒女買房？
這個問題最好提前知曉，心裡有個數，不管在大城市還是小縣城，購房者的錢都不是大風颳來的。
應該強調一點，如今的50萬首付，在一二線城市買房已經是舉步維艱，三四線城市雖然置業門檻較低，但因為最近幾年棚改助推、房企擴張等原因，各類新城區雨後春筍般冒出來，置業成本也水漲船高。
以各線城市為例，一線不必多說，北京的西城，深圳南山和福田，上海的浦東和徐匯，平均值全部在700萬以上。
二線城市中，杭州的濱江與西湖區，武漢武昌區，成都青羊區平均值全部在200萬以上。
三線城市中，揚州廣陵區，洛陽的洛龍區，包括南昌的東湖區，單套房產平均值全部在100萬以上。
這種情況下，按照50萬三成首付，利率上浮20%來計算，選擇的餘地已經很小了，動輒五六千以上的房貸，一般人也很難承受。
今天回答了一位朋友提出的問題：買房很糾結，到底應該買在小城市的新城區CBD，還是應該買在大城市的偏僻遠郊？
答案當然是見仁見智的，這兩種區域各有優劣，不能武斷的說三四線就一定不能買。
小城市的CBD有“下限”，人口雖然常年流出，至少是一個城市發展的主要方向，但是，“上限”很低，幾乎可以肯定，沒什麼前途。
而大城市的遠郊，“上限”就很高，一旦規劃落地，地鐵、高鐵、輕軌、商圈帶來人流，押注成功的話，購房者可以實現階層躍升，直接成為當地的中產，與此同時，這種遠郊卻沒有“下限”，如果人口流入不足，荒涼起來比起中小城市有過之而無不及。
事實上，不管是一二線還是三四線，這兩種區域，都有一個共同的問題：空置率。
把眼光放長遠，文章開頭的疑問，其實可以分成兩方面來解讀：20年後，“閒置不住”的房子有多少？現在拿50萬買房，會“虧錢”嗎？
先來說第一個問題，20年後，“閒置不住”的房子有多少？
首先，先搞清楚目前空房率有多少。
一般而言，空房率的計算公式為：空置面積與近三年房地產累計竣工面積之比。
根據《2018年國民經濟和社會發展統計公報》，到2018年，全國農村戶籍人口56401萬人，其中外出農民工多達17266萬人。因此多數宅基地處於空置狀態。
在4月份，農村綠皮書報告指出，2018年農村宅基地空置率為10.7%，空房率最高達七成。村莊宅基地的閒置率呈現東部最高、西部次之、東北第三、中部最低的格局。另據測算，全國約有360萬畝農村宅基地空置。
當然，70%是一個極限的數字，更多的會出現在中西部地區，而沿海經濟發達的鄉鎮，空房率必然不高，我們不妨取一個偏保守的數字：40%。
城鎮空房率方面，在2015年，騰訊發起的《2015年5月全國城市住房市場調查報告》顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。在2018年底，西南財大中國家庭金融調查中心發佈的數據顯示，住房空置率為21.4%。也就是說，各大機構統計的城鎮空置率，大部分都在20%左右。
結合農村40%的空置率，目前的房屋空置率應該不會超過30%。
其次，假設未來20年空置率維持在30%左右，彼時有多少房子被“拋棄”？
根據統計局2017年的調查，中國城鎮住房總存量為261億平方米，其中城區住房總面積為145.9億平方米，而鎮區是115.4億平方米。按90平米一套房，城鎮房屋總量大概是2.8億套。
此外，去年房地產新開工面積為18億平米，銷售面積將近17億平米，取平均值17.5億平米，仍以90平米一套房為基準，一年時間大概新增1900萬套住房。
這樣算下來，加上最近兩年的數據，住房總量是2.9億套，如果未來20年都是17.5億平米的新開工面積，那麼，20年之後，房屋總量會達到6.7億套。
這樣算來，20年之後，空置住房大概是2億套。
這個數字，想必超出了很多人的預期，但是，因為我們考慮了農村空置房的因素，也在情理之中。
再來看第二個問題，花50萬買房會虧錢嗎？換個說法，現在要不要提前為兒女買房？
這個問題最好提前知曉，心裡有個數，不管在大城市還是小縣城，購房者的錢都不是大風颳來的。
應該強調一點，如今的50萬首付，在一二線城市買房已經是舉步維艱，三四線城市雖然置業門檻較低，但因為最近幾年棚改助推、房企擴張等原因，各類新城區雨後春筍般冒出來，置業成本也水漲船高。
以各線城市為例，一線不必多說，北京的西城，深圳南山和福田，上海的浦東和徐匯，平均值全部在700萬以上。
二線城市中，杭州的濱江與西湖區，武漢武昌區，成都青羊區平均值全部在200萬以上。
三線城市中，揚州廣陵區，洛陽的洛龍區，包括南昌的東湖區，單套房產平均值全部在100萬以上。
這種情況下，按照50萬三成首付，利率上浮20%來計算，選擇的餘地已經很小了，動輒五六千以上的房貸，一般人也很難承受。
所以，筆者認為，現在拿50萬來買房，除非所在城市人口常年流入、規劃清晰、家庭收入預期明朗，否則不要輕易出手，20年的時間，各地中心城區的變化會非常快，目前中小城市數千個新城區，最終有幾個能成功“存活下來”還是未知。
為子女考慮也是一樣的道理，20年的時間，孩子長大成人，我們根本不知道他想去哪個城市落腳，也不知道他去哪裡讀大學、找工作。
貿貿然買套房子為兒女準備著，子女成人後非但不領情，一旦城市輪廓出現變化，加上房產稅、房貸本息支出、房屋折舊等因素，房子空在那裡，能不能順利變現都是個問題。
關於空置房和子女，首富馬雲也給出了忠告。
在今年五月份阿里巴巴集體婚禮上，馬雲說，未來我們的孩子會擁有至少5套房子，同時還要贍養8個老人，此時再多的空房子又有什麼用？婚姻不是為了買房子，不是為了買車子，而是一起生孩子。孩子是無價之寶，永遠記住，所有的東西都可能是別人的，只有孩子才是真正自己的東西”。
這也給我們提了一個醒，與其押注20年之後“兩億多套”的空置房，還不如把有限的資金花在子女的教育上，花在家人的日常開銷上，保留一套自住房的前提下，為家庭多儲備些“不時之需”，才是務實的做法。