'寶山區-新房也可以有好學區'

寶山是上海的老城區，位於上海市北部，分為陸地和島嶼兩部分。寶山東北處連接長江，東鄰黃浦江，南面與楊浦，虹口，靜安，普陀市區相連，西面接壤嘉定，西北與江蘇的太倉為鄰。橫貫中部的蘊藻浜把寶山分為南北兩部，南部比北部發展要好，南部更靠近市區，長興，橫沙兩島自西向東橫臥長江口南支水道。

上海的八大城市副中心沒有寶山，並不是寶山不重要，寶山的位置太靠近市區了，未來很大可能也會變成主城區。從發展來看，寶山的GDP僅次於市區和浦東，2018年GDP是1392億，排名第九，僅次於浦東，市區和嘉定。寶山區也擁有除市區和浦東外最多的地鐵線路，1號線，3號線和7號線，規劃中的還有15號線和18號線。

一個區域值不值得關注和投資也要看區域的發展情況，0到1的發展增速是要大於1到2的，後者的配套可能已經完善，發展成熟，比如嘉定，安亭汽車城已經相當成熟，與預計導入人口只差了二三十萬，現在是產業大於人口，未來幾年可能處於消化期，投資價值不大。寶山作為一個老城區，按理應該是處於發展成熟階段，但是不同的是，重工業寶鋼的遷移給寶山帶來了產業缺口。現在寶山大力發展北郊和顧村，投資屬性不言而喻。

總體概括寶山就是三點：1.離市區近。2.性價比高。3.產業有空缺。國家的2035規劃中，對寶山的寄託總結如下：1.打造濱江城區。2.調整產業結構。3.新興行業的承載區。文件上的指示摘錄幾條重要的如下：1.打造北郊樞紐長江沿線城市發展線。2.主城區的重要組成部分。3.轉型發展的重要主城區。4.航運中心承載建成世界一流的郵輪產業基地。（吳淞郵輪經濟）。

從土地規劃上來分析，寶山的土地開發頗為有趣。2015年的6月份，南部的大場拿地2.3W，土拍溢價率89.67%，同年9月，大場拿地價2.2W，土拍溢價率107%；2017年，北部的羅店老城拿地價1.6W，溢價率只有3%，和羅店同類型的對比2016年的奉賢海灣溢價率是14%到20%。南北差異明顯，南部土地稀缺，溢價率高，北部土地多，規劃少，地價便宜，開發成本低，性價比高。2016年也是對房產市場很重要的一年，上海的房價達到峰值，拿地價也上漲。2018年，政府又調控讓房市把2016年以前的土地去化完畢，是行政命令不是自然消化，所以導致去年的樓盤是2017年的一倍還多。2016年拿地的開發商就不是很幸運。

溢價率高，地塊熱門，價格也高。所以不熱門，溢價率低，但是未來的價格會變高，這就是好的性價比。也就是有好的升值空間。市政府對寶山地鐵，配套的扶持，不僅現在的三條地鐵線，規劃中還有15號線，從顧村公園站，途經寶山、普陀、長寧、徐匯、閔行5個行政區，止於閔行紫竹高新技術產業開發區。18號線一期工程從北至南縱貫寶山、楊浦、浦東三區，北起長江南路，南至浦東航頭。軌交的完善會帶動板塊的升值，板塊又帶動區域的發展。同時現在的7號線終點站美蘭湖站未來也有可能會北延。同時寶山應該會參考松江的T1到T7有軌電車，未來發展自己的有軌，但是因為有軌電車利弊不一，現在暫時還沒有開發。

羅店的北郊和顧村現在是重點發展的區域。說到寶山的新房，教育資源絕對是優勢。很多二手房對比新房的優勢就是學區，教育資源。新房一般比較偏，但是寶山不同，新房也會對接非常優質的教育資源。北郊對應的是上外，上外是雙語（小語種），除了英語必修，4年級還要選小語種，這所神仙學校參加高考的概率都不大，大部分直接出國，或者學校會有爭取20%左右直通國內名校的名額。濱江對應寶山實驗小學，比如附近的上海長灘項目，顧村對應顧村實驗學校，都是區重點，也就是花錢可以上的最好的教育資源了，相信對家長來說是求之不得的。

打造濱江城區，要求環境良好。寶山緊鄰黃浦江長江，享受濱江水系，現在難得的江景房也就是前灘，金山奉賢，以及寶山。寶山的海運連接了164個國家和地區，有400多個港口。集裝箱存儲量佔到了70%。1號和7號線中間的顧村，有新材料等新興產業發展。顧村公園 的環境也非常好。北郊也位於美蘭湖附近，還有高爾夫球場在附近。有北郊產業園區。

地鐵線上的房源來看，7號線是房子去化最快的，尤其南部項目也少，很快就會售罄。顧村公園，上海大學，大華都在此。價格體系完整。1號線不接受低預算，房價高。3號線北部有寶山的“親兒子”上海長灘，最近在火爆銷售。

產業佈局上來看，羅涇羅店附近是新型產業，新材料科技，生命健康等發展。上海大學附近是制能製造業，產業一體化集合。吳淞是郵輪經濟。

總之，最靠近市區的寶山，是家長購新房的優質選擇，未來的寶山，也是主城區的重要組成部分。