如果往前數兩三年，基於房價只漲不跌的事實，大家關心的是如何湊錢買房，甚至多囤幾套房子。兩三年後的今天，經歷數百次大大小小的調控後，房價只漲不跌的神話被打破，人們的房價預期隨之也發生了轉變，無論是已經買房，還是考慮買房，大家關心的問題變了：未來3-5年，房價還能只漲不跌嗎？
現階段，大家都在觀望中糾結，對剛需而言，如果不買房，怕後來更加買不起，這一點已深有體會；如果買房，那萬一房價跌了怎麼辦？對投資客來說，房價漲跌直接關係到是賺是賠。其實，這些糾結都是人之常情。但話說回來，雖然樓市走向錯綜複雜，但歸根結底來說主要是受到政策面和大環境的影響。因此，要回答房價“向上還是向下”，還是要從這些因素入手。
如果往前數兩三年，基於房價只漲不跌的事實，大家關心的是如何湊錢買房，甚至多囤幾套房子。兩三年後的今天，經歷數百次大大小小的調控後，房價只漲不跌的神話被打破，人們的房價預期隨之也發生了轉變，無論是已經買房，還是考慮買房，大家關心的問題變了：未來3-5年，房價還能只漲不跌嗎？
現階段，大家都在觀望中糾結，對剛需而言，如果不買房，怕後來更加買不起，這一點已深有體會；如果買房，那萬一房價跌了怎麼辦？對投資客來說，房價漲跌直接關係到是賺是賠。其實，這些糾結都是人之常情。但話說回來，雖然樓市走向錯綜複雜，但歸根結底來說主要是受到政策面和大環境的影響。因此，要回答房價“向上還是向下”，還是要從這些因素入手。
首先，我們看看當前的房地產形勢
眾所周知，二手房房價變動更能反映真實市場。據國家統計局70城房價數據統計，7月有多達20個城市的二手房環比下跌，包括天津、濟南、石家莊在內。筆者認為，雖然8、9月的數據還沒發佈，但二手房下跌城市數量大概率會增加，因為進入8月以來，國家明確不再把房地產作為短期刺激經濟的手段，9月又迎來打折促銷潮，必然會進一步影響成交及房價。
此外，根據諸葛找房最新統計，2019年第36周（9.2-9.8）百城二手房市場均價15067元/平方米，環比來看，50城下跌，47城上漲，3城持平，其中一線二手住宅環比下跌0.03%，二線環比下跌0.02%，三四線環比上漲0.01%。通過兩組數據看，目前樓市整體降溫，雖有分化，但漲跌幅度明顯收窄。不過，數據總歸是冰冷的數字堆砌，對購房者而言，對樓市變化的感受更直觀一些。
根據筆者多次踩盤看，目前多數城市降溫明顯，特別是經歷了國家明確定調、房貸利率上浮、信貸政策收緊之後，市場陷入“買不起賣不掉”的怪圈。雖然迎來“金九銀十”，而且各地也降價聲四起，但實質性的降價現象並沒有明顯出現，開發商也有點“光打雷不下雨”的意思。那麼，目前樓市“眾生”到底是帶著怎樣的心態看待房地產呢？筆者認為，未來3-5年，房價到底“向上還是向下”主要受開發商、購房者以及主管部門“態度”的影響。
如果往前數兩三年，基於房價只漲不跌的事實，大家關心的是如何湊錢買房，甚至多囤幾套房子。兩三年後的今天，經歷數百次大大小小的調控後，房價只漲不跌的神話被打破，人們的房價預期隨之也發生了轉變，無論是已經買房，還是考慮買房，大家關心的問題變了：未來3-5年，房價還能只漲不跌嗎？
現階段，大家都在觀望中糾結，對剛需而言，如果不買房，怕後來更加買不起，這一點已深有體會；如果買房，那萬一房價跌了怎麼辦？對投資客來說，房價漲跌直接關係到是賺是賠。其實，這些糾結都是人之常情。但話說回來，雖然樓市走向錯綜複雜，但歸根結底來說主要是受到政策面和大環境的影響。因此，要回答房價“向上還是向下”，還是要從這些因素入手。
首先，我們看看當前的房地產形勢
眾所周知，二手房房價變動更能反映真實市場。據國家統計局70城房價數據統計，7月有多達20個城市的二手房環比下跌，包括天津、濟南、石家莊在內。筆者認為，雖然8、9月的數據還沒發佈，但二手房下跌城市數量大概率會增加，因為進入8月以來，國家明確不再把房地產作為短期刺激經濟的手段，9月又迎來打折促銷潮，必然會進一步影響成交及房價。
此外，根據諸葛找房最新統計，2019年第36周（9.2-9.8）百城二手房市場均價15067元/平方米，環比來看，50城下跌，47城上漲，3城持平，其中一線二手住宅環比下跌0.03%，二線環比下跌0.02%，三四線環比上漲0.01%。通過兩組數據看，目前樓市整體降溫，雖有分化，但漲跌幅度明顯收窄。不過，數據總歸是冰冷的數字堆砌，對購房者而言，對樓市變化的感受更直觀一些。
根據筆者多次踩盤看，目前多數城市降溫明顯，特別是經歷了國家明確定調、房貸利率上浮、信貸政策收緊之後，市場陷入“買不起賣不掉”的怪圈。雖然迎來“金九銀十”，而且各地也降價聲四起，但實質性的降價現象並沒有明顯出現，開發商也有點“光打雷不下雨”的意思。那麼，目前樓市“眾生”到底是帶著怎樣的心態看待房地產呢？筆者認為，未來3-5年，房價到底“向上還是向下”主要受開發商、購房者以及主管部門“態度”的影響。
其次，我們看看樓市“三方”的態度
從開發商的態度來看，現階段更重視企業安全與現金流的掌控。3、4月份的時候，由於融資環境改善，不少房企紛紛補倉，隨著5、6月份調控收緊，開發商拿地熱情下降，7、8月份銀保監會多次出手加大對信貸的監管力度，不僅購房意願下滑，房企也紛紛調整拿地策略，融創、富力等龍頭房企均表示下半年暫停拿地。筆者認為，未來4個月，開發商大概率會通過降價促銷來緩解資金和銷售壓力，比如恆大早早就打起了“價格戰”，通過加速搶跑來搶佔客源。
對此，新城控股集團有限公司副總裁歐陽捷直言，開發商不應該再奢望未來的市場還會有高增長，未來應該在保證產品和服務品質的同時，繼續堅持資金高週轉策略，加快資金回籠，確保企業現金流安全。筆者認為，房地產高速增長的階段過去了，現階段掌握“現金流”比謀求“利潤率”更加重要，特別是在國家收緊房地產信貸的情況下，通過加快銷售來回籠資金無疑是最穩妥的辦法。
如果往前數兩三年，基於房價只漲不跌的事實，大家關心的是如何湊錢買房，甚至多囤幾套房子。兩三年後的今天，經歷數百次大大小小的調控後，房價只漲不跌的神話被打破，人們的房價預期隨之也發生了轉變，無論是已經買房，還是考慮買房，大家關心的問題變了：未來3-5年，房價還能只漲不跌嗎？
現階段，大家都在觀望中糾結，對剛需而言，如果不買房，怕後來更加買不起，這一點已深有體會；如果買房，那萬一房價跌了怎麼辦？對投資客來說，房價漲跌直接關係到是賺是賠。其實，這些糾結都是人之常情。但話說回來，雖然樓市走向錯綜複雜，但歸根結底來說主要是受到政策面和大環境的影響。因此，要回答房價“向上還是向下”，還是要從這些因素入手。
首先，我們看看當前的房地產形勢
眾所周知，二手房房價變動更能反映真實市場。據國家統計局70城房價數據統計，7月有多達20個城市的二手房環比下跌，包括天津、濟南、石家莊在內。筆者認為，雖然8、9月的數據還沒發佈，但二手房下跌城市數量大概率會增加，因為進入8月以來，國家明確不再把房地產作為短期刺激經濟的手段，9月又迎來打折促銷潮，必然會進一步影響成交及房價。
此外，根據諸葛找房最新統計，2019年第36周（9.2-9.8）百城二手房市場均價15067元/平方米，環比來看，50城下跌，47城上漲，3城持平，其中一線二手住宅環比下跌0.03%，二線環比下跌0.02%，三四線環比上漲0.01%。通過兩組數據看，目前樓市整體降溫，雖有分化，但漲跌幅度明顯收窄。不過，數據總歸是冰冷的數字堆砌，對購房者而言，對樓市變化的感受更直觀一些。
根據筆者多次踩盤看，目前多數城市降溫明顯，特別是經歷了國家明確定調、房貸利率上浮、信貸政策收緊之後，市場陷入“買不起賣不掉”的怪圈。雖然迎來“金九銀十”，而且各地也降價聲四起，但實質性的降價現象並沒有明顯出現，開發商也有點“光打雷不下雨”的意思。那麼，目前樓市“眾生”到底是帶著怎樣的心態看待房地產呢？筆者認為，未來3-5年，房價到底“向上還是向下”主要受開發商、購房者以及主管部門“態度”的影響。
其次，我們看看樓市“三方”的態度
從開發商的態度來看，現階段更重視企業安全與現金流的掌控。3、4月份的時候，由於融資環境改善，不少房企紛紛補倉，隨著5、6月份調控收緊，開發商拿地熱情下降，7、8月份銀保監會多次出手加大對信貸的監管力度，不僅購房意願下滑，房企也紛紛調整拿地策略，融創、富力等龍頭房企均表示下半年暫停拿地。筆者認為，未來4個月，開發商大概率會通過降價促銷來緩解資金和銷售壓力，比如恆大早早就打起了“價格戰”，通過加速搶跑來搶佔客源。
對此，新城控股集團有限公司副總裁歐陽捷直言，開發商不應該再奢望未來的市場還會有高增長，未來應該在保證產品和服務品質的同時，繼續堅持資金高週轉策略，加快資金回籠，確保企業現金流安全。筆者認為，房地產高速增長的階段過去了，現階段掌握“現金流”比謀求“利潤率”更加重要，特別是在國家收緊房地產信貸的情況下，通過加快銷售來回籠資金無疑是最穩妥的辦法。
從購房者的態度來看，房價預期出現轉變，已經不著急買房了。隨著房地產調控政策收緊，樓市進入“拉鋸戰”，多數購房者轉變了預期，從最初的觀望糾結變成了淡定的“看客”。因為大家越來越明白一個道理，房價普漲的階段過去了，只要調控不放鬆，未來3-5年，房價無非兩種結果，一種是扛不住壓力的開發商和投資炒房客通過下調房價來緩解銷售、月供壓力，這時候大家可能還能遇到高性價比的房源；另一種結果就是長效機制越來越成熟，房價總體保持穩定，有錢的可以慢慢選，沒錢的可以慢慢攢，只要房價漲幅可控，大家便有了更多考慮和選擇的時間。
如果往前數兩三年，基於房價只漲不跌的事實，大家關心的是如何湊錢買房，甚至多囤幾套房子。兩三年後的今天，經歷數百次大大小小的調控後，房價只漲不跌的神話被打破，人們的房價預期隨之也發生了轉變，無論是已經買房，還是考慮買房，大家關心的問題變了：未來3-5年，房價還能只漲不跌嗎？
現階段，大家都在觀望中糾結，對剛需而言，如果不買房，怕後來更加買不起，這一點已深有體會；如果買房，那萬一房價跌了怎麼辦？對投資客來說，房價漲跌直接關係到是賺是賠。其實，這些糾結都是人之常情。但話說回來，雖然樓市走向錯綜複雜，但歸根結底來說主要是受到政策面和大環境的影響。因此，要回答房價“向上還是向下”，還是要從這些因素入手。
首先，我們看看當前的房地產形勢
眾所周知，二手房房價變動更能反映真實市場。據國家統計局70城房價數據統計，7月有多達20個城市的二手房環比下跌，包括天津、濟南、石家莊在內。筆者認為，雖然8、9月的數據還沒發佈，但二手房下跌城市數量大概率會增加，因為進入8月以來，國家明確不再把房地產作為短期刺激經濟的手段，9月又迎來打折促銷潮，必然會進一步影響成交及房價。
此外，根據諸葛找房最新統計，2019年第36周（9.2-9.8）百城二手房市場均價15067元/平方米，環比來看，50城下跌，47城上漲，3城持平，其中一線二手住宅環比下跌0.03%，二線環比下跌0.02%，三四線環比上漲0.01%。通過兩組數據看，目前樓市整體降溫，雖有分化，但漲跌幅度明顯收窄。不過，數據總歸是冰冷的數字堆砌，對購房者而言，對樓市變化的感受更直觀一些。
根據筆者多次踩盤看，目前多數城市降溫明顯，特別是經歷了國家明確定調、房貸利率上浮、信貸政策收緊之後，市場陷入“買不起賣不掉”的怪圈。雖然迎來“金九銀十”，而且各地也降價聲四起，但實質性的降價現象並沒有明顯出現，開發商也有點“光打雷不下雨”的意思。那麼，目前樓市“眾生”到底是帶著怎樣的心態看待房地產呢？筆者認為，未來3-5年，房價到底“向上還是向下”主要受開發商、購房者以及主管部門“態度”的影響。
其次，我們看看樓市“三方”的態度
從開發商的態度來看，現階段更重視企業安全與現金流的掌控。3、4月份的時候，由於融資環境改善，不少房企紛紛補倉，隨著5、6月份調控收緊，開發商拿地熱情下降，7、8月份銀保監會多次出手加大對信貸的監管力度，不僅購房意願下滑，房企也紛紛調整拿地策略，融創、富力等龍頭房企均表示下半年暫停拿地。筆者認為，未來4個月，開發商大概率會通過降價促銷來緩解資金和銷售壓力，比如恆大早早就打起了“價格戰”，通過加速搶跑來搶佔客源。
對此，新城控股集團有限公司副總裁歐陽捷直言，開發商不應該再奢望未來的市場還會有高增長，未來應該在保證產品和服務品質的同時，繼續堅持資金高週轉策略，加快資金回籠，確保企業現金流安全。筆者認為，房地產高速增長的階段過去了，現階段掌握“現金流”比謀求“利潤率”更加重要，特別是在國家收緊房地產信貸的情況下，通過加快銷售來回籠資金無疑是最穩妥的辦法。
從購房者的態度來看，房價預期出現轉變，已經不著急買房了。隨著房地產調控政策收緊，樓市進入“拉鋸戰”，多數購房者轉變了預期，從最初的觀望糾結變成了淡定的“看客”。因為大家越來越明白一個道理，房價普漲的階段過去了，只要調控不放鬆，未來3-5年，房價無非兩種結果，一種是扛不住壓力的開發商和投資炒房客通過下調房價來緩解銷售、月供壓力，這時候大家可能還能遇到高性價比的房源；另一種結果就是長效機制越來越成熟，房價總體保持穩定，有錢的可以慢慢選，沒錢的可以慢慢攢，只要房價漲幅可控，大家便有了更多考慮和選擇的時間。
從主管部門的態度來看，房地產調控不會放鬆，樓市走向穩字當頭。房價怎麼走，作為政策性市場，主管部門的態度無疑是起決定性作用的。早在年初，住建部就定下了基調，明確2019年調控的目標是“穩地價、穩房價、穩預期”。此外，作為資金密集型行業，房地產行業離不開資金的加持，央行從2018年就多次降準，今年又連續兩次全面降準，9月6日這次又釋放了資金9000億。
不過，這對於房地產往往是空歡喜一場，因為央行每次都明確了扶持實體的目標，而房地產行業的金融政策沒有發生根本改變。其實，對於資金違規流入房地產行業，銀保監會仍在不斷加強政策監管，表露的態度不言自明。筆者認為，主管部門的態度十分鮮明，控制住了資金“水龍頭”，無疑就控制住了高房價的“七寸”，而各類調控舉措持續不放鬆的背後，除了是穩定房價，更關鍵的則是推動脫虛向實和防範系統風險。
如果往前數兩三年，基於房價只漲不跌的事實，大家關心的是如何湊錢買房，甚至多囤幾套房子。兩三年後的今天，經歷數百次大大小小的調控後，房價只漲不跌的神話被打破，人們的房價預期隨之也發生了轉變，無論是已經買房，還是考慮買房，大家關心的問題變了：未來3-5年，房價還能只漲不跌嗎？
現階段，大家都在觀望中糾結，對剛需而言，如果不買房，怕後來更加買不起，這一點已深有體會；如果買房，那萬一房價跌了怎麼辦？對投資客來說，房價漲跌直接關係到是賺是賠。其實，這些糾結都是人之常情。但話說回來，雖然樓市走向錯綜複雜，但歸根結底來說主要是受到政策面和大環境的影響。因此，要回答房價“向上還是向下”，還是要從這些因素入手。
首先，我們看看當前的房地產形勢
眾所周知，二手房房價變動更能反映真實市場。據國家統計局70城房價數據統計，7月有多達20個城市的二手房環比下跌，包括天津、濟南、石家莊在內。筆者認為，雖然8、9月的數據還沒發佈，但二手房下跌城市數量大概率會增加，因為進入8月以來，國家明確不再把房地產作為短期刺激經濟的手段，9月又迎來打折促銷潮，必然會進一步影響成交及房價。
此外，根據諸葛找房最新統計，2019年第36周（9.2-9.8）百城二手房市場均價15067元/平方米，環比來看，50城下跌，47城上漲，3城持平，其中一線二手住宅環比下跌0.03%，二線環比下跌0.02%，三四線環比上漲0.01%。通過兩組數據看，目前樓市整體降溫，雖有分化，但漲跌幅度明顯收窄。不過，數據總歸是冰冷的數字堆砌，對購房者而言，對樓市變化的感受更直觀一些。
根據筆者多次踩盤看，目前多數城市降溫明顯，特別是經歷了國家明確定調、房貸利率上浮、信貸政策收緊之後，市場陷入“買不起賣不掉”的怪圈。雖然迎來“金九銀十”，而且各地也降價聲四起，但實質性的降價現象並沒有明顯出現，開發商也有點“光打雷不下雨”的意思。那麼，目前樓市“眾生”到底是帶著怎樣的心態看待房地產呢？筆者認為，未來3-5年，房價到底“向上還是向下”主要受開發商、購房者以及主管部門“態度”的影響。
其次，我們看看樓市“三方”的態度
從開發商的態度來看，現階段更重視企業安全與現金流的掌控。3、4月份的時候，由於融資環境改善，不少房企紛紛補倉，隨著5、6月份調控收緊，開發商拿地熱情下降，7、8月份銀保監會多次出手加大對信貸的監管力度，不僅購房意願下滑，房企也紛紛調整拿地策略，融創、富力等龍頭房企均表示下半年暫停拿地。筆者認為，未來4個月，開發商大概率會通過降價促銷來緩解資金和銷售壓力，比如恆大早早就打起了“價格戰”，通過加速搶跑來搶佔客源。
對此，新城控股集團有限公司副總裁歐陽捷直言，開發商不應該再奢望未來的市場還會有高增長，未來應該在保證產品和服務品質的同時，繼續堅持資金高週轉策略，加快資金回籠，確保企業現金流安全。筆者認為，房地產高速增長的階段過去了，現階段掌握“現金流”比謀求“利潤率”更加重要，特別是在國家收緊房地產信貸的情況下，通過加快銷售來回籠資金無疑是最穩妥的辦法。
從購房者的態度來看，房價預期出現轉變，已經不著急買房了。隨著房地產調控政策收緊，樓市進入“拉鋸戰”，多數購房者轉變了預期，從最初的觀望糾結變成了淡定的“看客”。因為大家越來越明白一個道理，房價普漲的階段過去了，只要調控不放鬆，未來3-5年，房價無非兩種結果，一種是扛不住壓力的開發商和投資炒房客通過下調房價來緩解銷售、月供壓力，這時候大家可能還能遇到高性價比的房源；另一種結果就是長效機制越來越成熟，房價總體保持穩定，有錢的可以慢慢選，沒錢的可以慢慢攢，只要房價漲幅可控，大家便有了更多考慮和選擇的時間。
從主管部門的態度來看，房地產調控不會放鬆，樓市走向穩字當頭。房價怎麼走，作為政策性市場，主管部門的態度無疑是起決定性作用的。早在年初，住建部就定下了基調，明確2019年調控的目標是“穩地價、穩房價、穩預期”。此外，作為資金密集型行業，房地產行業離不開資金的加持，央行從2018年就多次降準，今年又連續兩次全面降準，9月6日這次又釋放了資金9000億。
不過，這對於房地產往往是空歡喜一場，因為央行每次都明確了扶持實體的目標，而房地產行業的金融政策沒有發生根本改變。其實，對於資金違規流入房地產行業，銀保監會仍在不斷加強政策監管，表露的態度不言自明。筆者認為，主管部門的態度十分鮮明，控制住了資金“水龍頭”，無疑就控制住了高房價的“七寸”，而各類調控舉措持續不放鬆的背後，除了是穩定房價，更關鍵的則是推動脫虛向實和防範系統風險。
主要城市群
最後，對普通購房者來說，應該怎樣應對當前樓市？
通過“三方”態度來看，我們基本可以得出三點結論：其一，未來4個月，面對降溫的市場，開發商通過降價跑量來拉動資金回籠或是大趨勢；其二，未來3-5年，房地產市場告別週期規律，不僅短期調控不放鬆，長效調控也在加快推進；其三，從更長久的趨勢來看，不同城市的房價支撐面不同，市場熱冷就會不同，伴隨房地產進一步分化，閉眼買房的階段過去了，購房者應該把資金安全放在第一位，然後根據自己的需求和能力制定買房計劃。
具體來看，未來3-5年，甚至10年，要不要買房以及如何買房應該看清城市發展的“新格局”。可以確定的是，未來房地產市場不會四面開花，房價將告別普漲階段，最具活力的區域當屬城市群、都市圈，最具買房價值的城市當屬群內、圈內，以及輻射範圍廣的核心城市。因此，買房就是投資一座城市的未來，無論投資還是剛需，都應該具體城市具體分析。
對多數三四五線城市來說，除非買房是為了自住，不建議過多持有房產。相反，隨著房地產稅等長效措施出臺，對於一些資源枯竭型、產業結構不合理的中小城市來說，適度減持房產的窗口期也正慢慢到來。過去幾個月，我們看到鶴崗、乳山、玉門等城市因為出現了“白菜價”般的房子而見諸報端，這意味著不合理的過多持有隻能變成累贅，這一趨勢值得大家關注。