文丨遷延

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房價一條龍

2016年的廈門、合肥、南京、蘇州，被稱為“房價四小龍”。四個城市繼承一線的漲勢，領漲二線，象徵著此輪波輪壯闊的大漲向全國蔓延。

而如今，四小龍成為歷史，廈門的房價早已回調，降幅一度超過20%，合肥與南京橫盤日久，漲幅跑不贏貸款利息。唯有蘇州獨自走出一段行情，成為“房價一條龍”。

2019年7月，蘇州二手住宅出售 平均單價為2.31萬元/㎡，環比上漲5.53%，同比上漲18.35%，上半年，蘇州漲幅在全國的一二線城市中最高，沒有之一。

類似於政治中心北京與經濟中心上海，作為江蘇省內的政治中心南京，在房價方面一直壓過省內經濟最好的蘇州一頭。但是蘇州的持久上漲使得房價直逼南京，二者之間的房價差值縮小至20%左右。

數據來源：中國房價行情

去年下半年，全國整體行情明顯轉涼，即便是一些補漲的四線城市，也上漲乏力。如圖，蘇州的房價只是在去年十月剛剛略有萎靡，然後就像吃了藍色小藥丸一樣，房價曲線迅速扭轉向上。

從16年的“房價四小龍”到如今的“房價一條龍”，蘇州的行情持續發力了4年，這份持久力在全國無出其右者。

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一條龍房價與一條蟲增量

樓市出現行情的城市，往往有各種利好作為支撐。比如經濟的迅猛增長，人口資金的流入等等。但對於今年上半年的蘇州來說，這些因素恐怕都不是必須的。

如果只看這些基本面，會有一種感覺，蘇州在危機中放飛了房價。土味一點的說法就是，蘇州房價在墳頭蹦迪。

上半年房價增長領漲一二線的同時，蘇州的GDP實際增速與名義增速，均在江蘇位列倒數第三，十分罕見。

且蘇州的名義增速比實際增速更低，只有4.8%，一般情況下，名義增速低於實際增速，說明經濟正在發生通貨緊縮，往往意味著經濟並不景氣。

也許，蘇州在下半年能夠逆襲，但至少上半年的蘇州經濟沒能跟上房價的增長節奏。經濟增量與房價增量相比完全是一條蟲。

增量一條蟲說的不僅是今年的GDP增長，還有近年的蘇州人口增量。

數據來源：統計年鑑

蘇州常住人口在2012年邁入千萬級別，華東地區僅次於上海。至去年末，七年的常住人口年均增長量，約莫為3萬人。

除了15年的流入人數稍顯難看，整體來看增長穩定。似乎，蘇州人口吸附還挺不錯。

大錯特錯。

因為增長的人口還有很大一部分是自熱增長人口。用新生的嬰兒減去死亡人口數量，這是城市的自然增長人口。

通過查閱統計局的數據發現，這些年，蘇州每年自然增長也是2-3萬人，與每年常住人口增長數量幾乎一致。

換句話說就是，蘇州的人口增長是生出來的，而不是從外地流入進來的。

扣掉自然增長的人口，蘇州連續7年的人口淨流入幾乎陷入停滯狀態。

在去年，蘇州人口增長3.8萬人，是近年最好的業績。然而並不值得欣喜，在搶人大戰烽煙四起的去年，多個城市都意識到人力資源的可貴，把蘇州的業績橫向與其他競品城市一比較，不值一提。

泛長三角地區五大核心城市，互為現在的潛在的競品城市（上海特殊，絕對的華東第一，沒有必要對比）。

數據來源：各地統計年鑑

蘇州的人口總量是五城之最，人口增量卻五城之末。

即便蘇州去年的人口增長是近年最優，但還是不足倒數第二的合肥其增量的一半。人口增量/人口總量，一道簡單的除法題，可得出蘇州人口的增長率，遠遠低於周邊核心城市。同時也宣告了，長三角地區的強強對話中，人口淨流入停滯的現象不具備普遍性，只是蘇州自身做得不夠好，或者說，蘇州自身有問題。

既然GDP失速，人口流入停滯，難道蘇州的房價真的是在墳頭放飛了自我，為何樓市還能領漲全國一二線？

我們接著深挖。

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流入人口存量巨大和周邊縣域富裕購買力

細細挖掘蘇州的背景數據，我們可以得出一個結論，即便短期內缺少淨流入人口，也並不影響蘇州擁有人口方面的利好。

喜歡看籃球的同學都知道，NBA球員都有巔峰期。只要巔峰期時積累到足夠的榮譽，即使到生涯末期也有很高的江湖地位。

蘇州便是如此，在其人口吸引力的巔峰時期，吸收了大量外來人口，這份紅利正在被蘇州慢慢的消化。

數據來源：統計年鑑

蘇州的常住人口剛過千萬，在國內尚不及天津成都武漢等二線城市。而常住的外地人口數量，卻僅次於北上廣深四大一線。外來常住人口占比超過常住人口的50%。

常駐人口的數據，各地區以抽樣調查的方式進行統計，具有參考意義然而不夠準確。而有一項數據是精確可參考的—各城市的小學生人數。通過此數據觀測城市人口規模，更加準確和客觀的。

數據來源：各地統計年鑑

上表是重點二線城市2017年的小學生在校數量。

蘇州的小學生人數，反超了武漢天津這兩個總人口更多的城市。與上面的抽樣數據交叉驗證，基本可以確認蘇州人口確實在千萬級別。

所以，雖然蘇州近年的人口流入幾乎停滯，然而憑藉2000-2010年的外資浪潮，蘇州早就順勢開啟“搶人”模式。那一階段流入蘇州的青年人口，現已成家立業結婚生子，使得小學生人數反超了比蘇州人口更多的武漢天津等城市。

這就是蘇州的底氣，也是蘇州地產市場的支撐。去年華東五強中，吸人大法耍得最爐火純青的杭州，成功吸附了30萬之眾。即使這樣，尚據蘇州的外來人口數量相差88萬。可見蘇州流入人口存量的豐厚程度，沒辦法，誰讓人祖上闊呢。

另一方面，蘇州還有一種相對特殊的城市特徵，轄區內幾個附屬縣實力強勁，全部為例全國前十強縣。附屬強縣的購買力轉移到了蘇州市區，也極有可能是上半年蘇州房價的主要推手。

數據來源：中國房價行情

蘇州有四個強力小弟，崑山常熟張家港太倉。在蘇州引領全國一二線漲幅的時候，其中兩個縣的房價卻同比下降。而漲幅最高的崑山，漲幅也低於蘇州城區增長最慢的金閶區。因此我們猜想，有很大的可能是周邊縣的置業人群，將購買力集中至蘇州的主城區，其中應當也有不少拋售置換，導致四個下屬縣與主城各區漲跌分化明顯。

常熟太倉張家港是全國數得著的強縣，擁有強勁購買力的人群不在少數，但縣域缺乏醫療教育甚至高鐵等諸多配套，當地購買力轉而傾向於蘇州主城區順理成章。同時，在蘇州政府的有意引導下，新房庫存更多的集中於吳江，而同為熱點區域的工業園區，與姑蘇區的新房基本斷供。想買只能買二手，從而造成了二手房價迅速上揚，以至於網上出現了上海是蘇州園區東板塊的段子。

為何房價這麼持久的上漲？

總結來說，首先是流量不夠，存量來湊。龐大的外來人口數導致存量豐厚，這份家底是蘇州持久上漲的市場基礎。其次是周邊縣市的購買力正向主城區轉移。一旦熱點區域比如工業園區和姑蘇區新房供應不足，二手房價格原地引爆也就不難理解了。

當然，也少不了地方政府的一些小動作，像什麼親自下場拿地推高地價，助長市場情緒之類，就不方便多說了。

對蘇州的覆盤分析皆是馬後炮，想必除了這上述兩個直觀的因素以外，必然還有其它的因素助推了蘇州行情，比如不少人迷上了《都挺好》一劇的蘇南情致，尤其是在年前熱播時期，衝著蘇大強來諮詢蘇州置業的劇迷，那可是來自全國各地的都有。

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蘇州的隱憂

蘇州的房價上漲並不是墳頭蹦迪，他的城市經濟總量仍然是二線城市的佼佼者，拳打杭州，腳踢南京，長三角地區僅次於上海。僅憑這份江湖地位也配得上現在的房價地位。

蘇州這500多萬的外來人口存量，保障其在人口方面擁有足夠的樓市支撐。即使其它城市想追趕，也不是朝夕可至，蘇州有時間將其慢慢消化。全國最富足的縣域經濟也是蘇州房價的支撐，縣域向市區轉移的購買力完全可以看做是城市化2.0版本。

然而房價上漲也伴有隱憂。蘇州GDP的突然失速，卻早有伏筆。

據報道，在2000-2010這十年間，蘇州對外貿的依存度六次超過200%。正是外資製造業撐起了大半的蘇州經濟，2012年，規模以上外資和港澳臺資的工業企業利潤總額的比值一度達到了72%。可就在2012年之後，風雲突變，蘇州最依賴的產業好景不再。

短短几年時間，蘇州的虧損企業面大幅增加，慘烈到每3家蘇州的企業，就有一家處於虧損之中。規模以上的外資和港澳臺資企業數量也驟降了三分之一。

在此期間，蘇州的實際使用外資額也開啟了暴跌之路，直到2017年才開始穩中有所回升。

也許只要外資還在持續進入，蘇州的模式也能繼續維持。

蘇州的境遇實是中國經濟現狀的一個縮影，貿易戰陰影難消，外資撤退早已經是常態。

但受益外資比較多的蘇州受傷會更多，產業出了問題人口吸引力也會隨之會下降，經濟增速也會滑落，前面的人口流入和GDP數據已經體現的很明顯。

然而房價上漲，已經是拒絕外來人口的良方。又恰逢蘇州的331整治行動，在進行安全大整治的同時，也整治了低端租房，低端房源大量減少，房租應聲而張。

據中國房價行情網的數據，蘇州租金的平均單價已漲至30.7元/月/㎡，同比去年上漲20%的情況下，而且未見頹勢。

房價房租齊頭並進，宜居的蘇州漸行漸遠，捉襟見肘的異鄉人只好用腳投票，考慮著要不要離去。

放任房價上漲，會讓企業的綜合成本的不斷提高，那麼過往蘇州的發展邏輯只能完全拋棄，另覓新的發展出路。即便蘇州家底再豐厚，但是坐吃山空也難以持續太久。

好在住建部點名批評了蘇州之後，要求蘇州嚴格執行房住不炒。蘇州隨即出臺了非常嚴厲的政策對房地產市場進行調控。

還想著要去蘇州炒房的，還請暫緩,此次被上峰重點關照，把蘇州打成了“炒房”典型，政策高壓下的房價回調在所難免，好時機錯過就錯過，既無緣分又何必在此時頂風作案。房住不炒在現在是絕對的政治正確，只要樓市還敢漲，蘇州只會把調控從嚴格上升為嚴苛。被點名了還不跌，上面不要面子的嗎？

話雖如此，想看到大跌也難，新房三年二手五年的限售，直接凍住了市場流動性，沒有大規模的拋售，就沒有大規模的降價潮。

對於非要執著於蘇州的投資客，那隻能說跌過的標的更安全。

對於剛需，新房搖號的人變少了，應該是喜大普奔。如要買二手房，那麼請參考投資客。

政策的威力不會不到，最多隻會遲到，也是時候讓蘇州好好冷靜一番，在產業轉型期的陣痛該如何迅速平穩的過渡，畢竟蘇州的根基猶在，傳統優勢可不是房地產。

低速發展時期，不可能像過去數十年那樣天翻地覆，未來十數年就是各城市成熟定型期。惟願蘇州找到方向，存量時期，東部強者環繞，蘇州實在耽誤不起。