2015年以來，房價上漲有三個推動力，第一個是利率下降，這是價格的直接決定因素；第二個是地價的上漲，麵粉貴了，麵包自然貴；第三個是棚改貨幣化，需求增加導致。
三個原因，目前第一個由於現在利率基本都是基準上浮15%-20%就不說了，基本和之前高利率打折沒什麼區別了。基準利率下降的效果沒有了。
第三個由於現在極大壓縮棚改進程，老百姓沒有了補償資金，也難以進場。
所以現在短期在政策調控下，房價的支撐就剩下地價。
筆者一直認為地價才能奠定你小區的房價結不結實，很簡單的道理，開發商就是在缺錢也不會把房子比自己拿地的樓板價便宜，如果真到資金鍊不足的那一步，它直接把公司轉讓就行了。
15年第一輪全民炒房，老百姓的思路也很明確，就是看地價，一有地王，就往上衝，說白了就是地價擺在那，房價不可能跌的邏輯。北京，上海，深圳，蘇州，杭州，南京，合肥全是這個邏輯。這個邏輯絕對對，因為當時高價拿地的開發商，確實沒有幾個降價賣的，因此這批炒房客也確實沒賠錢。
但是青島從來沒出過真正意義上轟動全國的地王，即使2018年青島房價瘋漲的時候，也沒出過地王，青島的土拍一直是很波瀾不驚，這一點與其它二線城市截然不同。因此青島房價的上漲不夠結實。
現在政策一收緊，青島郊區的房價就像是坐上過山車一樣，一路下跌，勢不可擋，開發商為什麼敢降價，就是地價便宜，18年缺少管控，胡亂抬價。2000多，1000多的樓面價，房子18年賣20000大賺，房子19年賣13000還是賺。
這一波下跌，市北的那幾個新樓盤反倒很堅挺，就是因為拿地貴。
19年這波下跌，很大程度上來源於開發商的貪心，18年這麼好的形勢，開發商只顧漲價，不著急出貨。白白坑了許多剛需和改善。等到19年下跌，開發商開始著急了，各種降價都來了。
開發商的漲的有底氣，降得依然有底氣，地價便宜，這就是最無敵的理由。
而且青島的地價便宜，開發商還能用青島的利潤來彌補其它地方高價拿地的虧損。青島依然是開發商重要的提款機。
現在青島的房價會不會繼續降？筆者認為很難，幾個開發商經過前8個月的努力，早把買地的錢賺回來了。就拿金茂來說，開盤賣了5.5億，買地才花6億多。大多數開發商現在是賣一套賺一套的錢，基本不怎麼著急了。
剛需買房，建議先查查開發商拿地多少錢，算算開發商的成本，再考慮要不要買。咱們不圖抄個大底，但也不能讓開發商白白賺的太多。
2015年以來，房價上漲有三個推動力，第一個是利率下降，這是價格的直接決定因素；第二個是地價的上漲，麵粉貴了，麵包自然貴；第三個是棚改貨幣化，需求增加導致。
三個原因，目前第一個由於現在利率基本都是基準上浮15%-20%就不說了，基本和之前高利率打折沒什麼區別了。基準利率下降的效果沒有了。
第三個由於現在極大壓縮棚改進程，老百姓沒有了補償資金，也難以進場。
所以現在短期在政策調控下，房價的支撐就剩下地價。
筆者一直認為地價才能奠定你小區的房價結不結實，很簡單的道理，開發商就是在缺錢也不會把房子比自己拿地的樓板價便宜，如果真到資金鍊不足的那一步，它直接把公司轉讓就行了。
15年第一輪全民炒房，老百姓的思路也很明確，就是看地價，一有地王，就往上衝，說白了就是地價擺在那，房價不可能跌的邏輯。北京，上海，深圳，蘇州，杭州，南京，合肥全是這個邏輯。這個邏輯絕對對，因為當時高價拿地的開發商，確實沒有幾個降價賣的，因此這批炒房客也確實沒賠錢。
但是青島從來沒出過真正意義上轟動全國的地王，即使2018年青島房價瘋漲的時候，也沒出過地王，青島的土拍一直是很波瀾不驚，這一點與其它二線城市截然不同。因此青島房價的上漲不夠結實。
現在政策一收緊，青島郊區的房價就像是坐上過山車一樣，一路下跌，勢不可擋，開發商為什麼敢降價，就是地價便宜，18年缺少管控，胡亂抬價。2000多，1000多的樓面價，房子18年賣20000大賺，房子19年賣13000還是賺。
這一波下跌，市北的那幾個新樓盤反倒很堅挺，就是因為拿地貴。
19年這波下跌，很大程度上來源於開發商的貪心，18年這麼好的形勢，開發商只顧漲價，不著急出貨。白白坑了許多剛需和改善。等到19年下跌，開發商開始著急了，各種降價都來了。
開發商的漲的有底氣，降得依然有底氣，地價便宜，這就是最無敵的理由。
而且青島的地價便宜，開發商還能用青島的利潤來彌補其它地方高價拿地的虧損。青島依然是開發商重要的提款機。
現在青島的房價會不會繼續降？筆者認為很難，幾個開發商經過前8個月的努力，早把買地的錢賺回來了。就拿金茂來說，開盤賣了5.5億，買地才花6億多。大多數開發商現在是賣一套賺一套的錢，基本不怎麼著急了。
剛需買房，建議先查查開發商拿地多少錢，算算開發商的成本，再考慮要不要買。咱們不圖抄個大底，但也不能讓開發商白白賺的太多。
剛需買房先看開發商地價，只有地價支撐才是牢靠的