'只漲不跌“神話”破滅 青島學區房價格普遍下跌'

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對於望子成龍的家長來說,誰都不願意讓孩子輸在起跑線上,所以學區房人氣持久不衰。隨著眾多學校的新建、改擴建,島城基礎教育均衡發展不斷優化,學區房也在樓市低迷的情況下,開始“退燒”。記者調查發現,在大戶型價格下跌的同時,小戶型二手房的價格也開始鬆動。隨著許多房源流入房屋租賃市場,租房價格也呈現平穩下滑的態勢。在與非學區租房租金差距不斷縮小的情況下,學區房租賃市場人氣開始上漲。據業內人士分析,在過去兩年中許多家長提前置業,“透支”了今年的剛需需求,這也是市場呈現分化的主要原因。

市南中片

只漲不跌的“神話”破滅

今年36歲的吳女士在市北區一家外貿公司工作,她女兒今年上幼兒園中班,從去年開始她便有了在市南中片區買學區房的打算。“一是為孩子創造良好的學習環境,再就是看好了學區房的增值屬性。”吳女士說。2012年,她與同事幾乎是同時買房。在預算差不多的情況下,同事花了80萬元在萊蕪二路買了50平方米的房子;而吳女士則花85萬元在北仲買了一套70平方米的高層住宅。五年之後,同事80萬元的學區房已經漲到200萬元以上,而她名下的那處房子連90萬元都賣不出去。也就在那時,吳女士更加堅定了買學區房的想法。

因為手中預算有限,所以她承受的學區房只能是中小戶型,“老、破、小”是這些房子的共同特點。“200多萬元買套房根本不能住,租也租不上價去,看完這些房子心裡堵得慌。”吳女士說。

近期,吳女士焦慮的心情有些緩解,因為她發現學區房開始降價了。原本大學路沒有總價低於180萬元的落戶房,但現在160萬元左右的房源有好幾套;以前萊蕪一路的二手房都已經超過4萬元/平方米,但現在已回落到3.5萬元/平方米左右;以前江蘇路的學區房出來一套很快就被搶走,而現在有的房源兩三個月無人問津……二手房的價格已經不再是隻漲不跌,而是出現了小幅度的下滑。

學區房價格平穩回落,不僅僅是吳女士一人的感覺,而是市場的真實動態。以大學路周邊的學區房為例,目前房源均價為5.6萬元/平方米左右,與7月份相比每平方米有1000元左右的跌幅。而片區內不能貸款的大戶型學區房,價格下跌則更為明顯。一套標註“急售”的89平方米的大戶型學區房,總價已經從去年的450萬元下降到目前的420萬元左右,降幅已經達10%左右,而且還有降價空間。江蘇路的學區房同樣如此,售價從6月份畢業季至今一直下跌。

“今年市場總體不好,許多人雖然想給孩子買學區房,但無奈手中持有的房產賣不出去。加之學區房首付比例又很高,所以市場也隨之回落。”二手房經紀人劉先生說。他還告訴記者,家長在孩子畢業後出手學區房的習慣沒有變,但是目前購房者數量減少了一半左右。還有一些急於出手學區房的房主,不得已都會選擇降價銷售。

湛山片區

大戶型學區房不漲反降

相比市南中片區,今年湛山片區在教育資源配置方面有了新變化。2019年5月6日,青島市市南區教育和體育局正式發佈 《關於青島 (市南)海信學校做好2019年招生工作的通知》,同意海信學校從即日起招生。海信學校按照招生計劃小學一年級6個班、二年級2個班、三年級2個班、四年級2個班,每班不超40人;初中4個班,每班不超45人。學校配備大型室內體育館、室外250米體育場、下沉庭院廣場等,硬件設施相對比較優越。與傳統公立學校相比,該校最大的特點就是面向青島市市內三區戶籍及務工適齡兒童招生,雖然每年的學費不菲,但是確實改變了許多中產階層的教育計劃。

在江西路工作的張先生算了一筆賬:在附近的海信慧園買一套102平方米的三室一廳,需要620萬元。首付加中介費和各種稅費至少需要拿出300萬元,每年損失的投資收益至少是30萬元,此外還要貸款344萬元,即使20年還清也需要支付240多萬元的利息。“如果房價繼續上漲,買學區房當然沒有問題。但是如果房價不漲,以如此高的代價僅僅是為了讓孩子上公立學校,我認為並不值得。”張先生說。

相比市南中片區,湛山片區次新房相對較多,居住屬性要比開放式老小區要好。但是因為具有優質學區和地鐵配套,這些大戶型的次新房總價高,目標剛需比較少。以江山帝景一套兩室兩廳的戶型為例,123平方米的售價為406萬元,比去年的價格下降了12.32%,比上個月下跌也超過了2%。

南京路片區

學區不是購房唯一要素

南京路小學改擴建完工後,學校的軟硬件條件均得到了極大的提升,“優質學區”也成了周邊二手房在過去兩年中升值的主要因素之一。相比市南中片區和湛山片區,這一片區的二手房價格相對較低,所以在過去幾年中一直擁有較高的人氣。不過,記者近日調查發現,南京路片區的二手房也隨著大勢開始回落。特別是70平方米以下的中小戶型,與去年同期相比有不小的跌幅。以如同小區為例,現在小區的二手房均價為25625元/平方米,與去年同期相比有16%左右的跌幅。“相比其他學區的房源,南京路小學周邊的學區房價格相對堅挺一些,但是購房者現在買房考慮的問題明顯更多了,與地鐵站的距離,與商場的距離等都成為購房者考察的重點。”房產經紀人朱女士說。

其他片區

學區房光環漸漸褪去

與市南市北區相對穩定的學區劃分不同的是,城陽、高新區等地因為名校周邊新建小區太多,公立學位無法滿足所有適齡兒童,所以多采用積分入學的方式招生。記者在探訪時發現,在這樣的片區內,學區房概念已經漸漸淡去,許多樓盤的價格隨著片區的大勢而波動。在正陽中路上,一個毗鄰實驗二小的新建樓盤,最近推出了13800元/平方米的毛坯特價房,但是去年該樓盤的精裝房價格還在19000元/平方米左右。相比於實惠的價格,學區已經不再是置業顧問宣傳的重點。

在過去相當長的時間裡,高新區許多樓盤都以青島中學學區房為主要賣點,而在今年青島中學公佈了招生政策後,記者在探訪時也發現,雖然置業顧問還會提及優質學區這一概念,但是多以“周邊眾多名校環繞”作為宣傳點,而不再單獨強化一所學校的重要性。

租房旺季到了 價格實惠 人氣也漲起來

相比二手房市場的平淡,在租賃市場中學區房還是非常搶手。在市南中片區記者調查發現,靠近育才中學、39中、26中的大戶型學區房價格與去年基本持平,但是房源明顯少了很多。其中最為緊張的是26中周邊房源,在某二手房租賃網站,26中周邊的京山路小區、天惠苑、櫸林山莊都沒有可租房源,只有延安一路小區有四套房源。“現在已經到了租房旺季了。對於分秒必爭的學生來說,再方便也不如住在學校旁邊。”經紀人蘇先生說。

湛山片區的可出租的二手房看似不少,但實際上可租的房源以大戶型、高總價的次新房為主。在二手房的查詢平臺上,湛山片區租房信息的首頁全是100平方米以上的大戶型,月租金在6000元以上,這並不是普通陪讀家庭所能承受的。在3000元以下的區間中,記者只能查到兩套房源。

“城市之家”江西路店店長任桂梅告訴記者,因為過去兩年樓市比較火爆,所以許多年輕的家長都將置業計劃提前。所以,今年的學區房因為需求量的減少而出現人氣下降的情況。同樣,很多家長買完學區房後,並不著急入住,這些房源都會流入租賃市場。隨著新學期的到來,各學校周邊的租房市場人氣又出現了增長。“我們店這一週就來了十幾位找房源的家長,比較安靜的小區只要有房子出租,往往短時間內就能找到租客。”任店長介紹說。

據業內人士估計,在二手房市場中學區房還會隨大勢沉寂一段時間,而租房市場的火爆行情可能會持續到九月底。對於手中有閒置二手房的人來說,先租後賣或許是一個明智的選擇。記者 王壽林

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