'TOP20房企“攪局者”：中樑控股要做千億房企的“優等生”'
如果不出意外，中樑控股(02772)將於7月在港交所正式掛牌，成為中國房地產20強中最後一家上市的企業。
6月26日，中樑控股正式通過港交所聆訊，在當日於香港港麗酒店舉行的全球發售發佈會上，中樑控股創始人兼董事長楊劍將三年來衝擊IPO的感想噴薄而出，他說：“我們對上市很有信心。”
這家創建於1993年的房地產企業，是中國房地產業增長速度最快的房企之一。自2017年向港交所遞表以來，其連續三年獲得中國房地產成長性十強企業。數據顯示，中樑營業收入從2016年的29.25億增長到2018年的302.15億，年複合增長率高達221.4%;2016年、2017年、及2018年全年的銷售額分別為190億、649億、1015億，年複合增長率超過70%。
取用的獨特的阿米巴生態經營體系、精耕三四線城市，依靠著快週轉和棚改紅利，加上標準化的產品，是中樑成就這一優等生的祕訣。億翰智庫最新發布的《2019年1-5月中國典型房企銷售業績TOP200》榜單中，中樑憑藉前五月545.2億元的亮眼銷售業績，排名第20。
此前楊劍曾說過，“如果佈局一二線城市是開大奔，佈局三四線城市是開寶馬mini。你開10輛大奔，我開50輛寶馬mini，我還是大有機會。”如今來看，一語成讖。
如果從招股數據來看，中樑將發行5.3億新股，佔發行後總股本約15%，每股發行價在5.2-6.68港元之間，對於估值區間約3.5-4.5倍，對於高速成長的二線房企來說，該估值具備一定的吸引力。
從市場大環境而言，克而瑞發佈6月份房企銷售數據表現好於市場預期，隨後中資、外資大行一致看內房股後市表現。智通財經APP注意到，一上市就承諾2019年高達40%的派息水平，更凸顯其打新吸引力。
三年跨千億，加碼二三線
百家爭鳴的，不僅僅是春秋戰國的“學術圈”，也是如今的地產江湖，對於房企而言，拼規模是一場持續要打的硬仗。
招股書顯示，中樑2018年實現營業收入302.15億，同比增長115.41%。淨利潤方面，公司2018年的淨利潤為25.26億，接近於2017年的5倍。2016-2018年公司毛利率為21.1%、20.4%、22.9%，毛利率水平持續改善。
截至2019年3月31日，中樑已於五大戰略經濟區中23個省份及直轄市的124個城市開展業務，從溫州大本營走向了全國，應占土地儲備總量由2018年的3640萬平方米，增加至3890萬平方米。
如果不出意外，中樑控股(02772)將於7月在港交所正式掛牌，成為中國房地產20強中最後一家上市的企業。
6月26日，中樑控股正式通過港交所聆訊，在當日於香港港麗酒店舉行的全球發售發佈會上，中樑控股創始人兼董事長楊劍將三年來衝擊IPO的感想噴薄而出，他說：“我們對上市很有信心。”
這家創建於1993年的房地產企業，是中國房地產業增長速度最快的房企之一。自2017年向港交所遞表以來，其連續三年獲得中國房地產成長性十強企業。數據顯示，中樑營業收入從2016年的29.25億增長到2018年的302.15億，年複合增長率高達221.4%;2016年、2017年、及2018年全年的銷售額分別為190億、649億、1015億，年複合增長率超過70%。
取用的獨特的阿米巴生態經營體系、精耕三四線城市，依靠著快週轉和棚改紅利，加上標準化的產品，是中樑成就這一優等生的祕訣。億翰智庫最新發布的《2019年1-5月中國典型房企銷售業績TOP200》榜單中，中樑憑藉前五月545.2億元的亮眼銷售業績，排名第20。
此前楊劍曾說過，“如果佈局一二線城市是開大奔，佈局三四線城市是開寶馬mini。你開10輛大奔，我開50輛寶馬mini，我還是大有機會。”如今來看，一語成讖。
如果從招股數據來看，中樑將發行5.3億新股，佔發行後總股本約15%，每股發行價在5.2-6.68港元之間，對於估值區間約3.5-4.5倍，對於高速成長的二線房企來說，該估值具備一定的吸引力。
從市場大環境而言，克而瑞發佈6月份房企銷售數據表現好於市場預期，隨後中資、外資大行一致看內房股後市表現。智通財經APP注意到，一上市就承諾2019年高達40%的派息水平，更凸顯其打新吸引力。
三年跨千億，加碼二三線
百家爭鳴的，不僅僅是春秋戰國的“學術圈”，也是如今的地產江湖，對於房企而言，拼規模是一場持續要打的硬仗。
招股書顯示，中樑2018年實現營業收入302.15億，同比增長115.41%。淨利潤方面，公司2018年的淨利潤為25.26億，接近於2017年的5倍。2016-2018年公司毛利率為21.1%、20.4%、22.9%，毛利率水平持續改善。
截至2019年3月31日，中樑已於五大戰略經濟區中23個省份及直轄市的124個城市開展業務，從溫州大本營走向了全國，應占土地儲備總量由2018年的3640萬平方米，增加至3890萬平方米。
在迅速實現規模擴張的同時，中樑的銷售回款能力也較強，如中樑2018年實現經營活動現金淨額為80.37億，截至2018年末賬上現金及銀行結餘有230.8億。
值得一提的是，盈利能力方面，中樑2018年的ROE為37.4%，該指標作為巴菲特選股的第一認定指標，且其選擇的公司都是淨資產收益率超過20%的公司。
如果按照巴菲特的選股邏輯，2018年，中國上市房企中，共有9家企業ROE超過30%，最高值為41.05%，第二名36.98%，由此可見，中樑控股的規模化擴張已迎來收成期。
如果不出意外，中樑控股(02772)將於7月在港交所正式掛牌，成為中國房地產20強中最後一家上市的企業。
6月26日，中樑控股正式通過港交所聆訊，在當日於香港港麗酒店舉行的全球發售發佈會上，中樑控股創始人兼董事長楊劍將三年來衝擊IPO的感想噴薄而出，他說：“我們對上市很有信心。”
這家創建於1993年的房地產企業，是中國房地產業增長速度最快的房企之一。自2017年向港交所遞表以來，其連續三年獲得中國房地產成長性十強企業。數據顯示，中樑營業收入從2016年的29.25億增長到2018年的302.15億，年複合增長率高達221.4%;2016年、2017年、及2018年全年的銷售額分別為190億、649億、1015億，年複合增長率超過70%。
取用的獨特的阿米巴生態經營體系、精耕三四線城市，依靠著快週轉和棚改紅利，加上標準化的產品，是中樑成就這一優等生的祕訣。億翰智庫最新發布的《2019年1-5月中國典型房企銷售業績TOP200》榜單中，中樑憑藉前五月545.2億元的亮眼銷售業績，排名第20。
此前楊劍曾說過，“如果佈局一二線城市是開大奔，佈局三四線城市是開寶馬mini。你開10輛大奔，我開50輛寶馬mini，我還是大有機會。”如今來看，一語成讖。
如果從招股數據來看，中樑將發行5.3億新股，佔發行後總股本約15%，每股發行價在5.2-6.68港元之間，對於估值區間約3.5-4.5倍，對於高速成長的二線房企來說，該估值具備一定的吸引力。
從市場大環境而言，克而瑞發佈6月份房企銷售數據表現好於市場預期，隨後中資、外資大行一致看內房股後市表現。智通財經APP注意到，一上市就承諾2019年高達40%的派息水平，更凸顯其打新吸引力。
三年跨千億，加碼二三線
百家爭鳴的，不僅僅是春秋戰國的“學術圈”，也是如今的地產江湖，對於房企而言，拼規模是一場持續要打的硬仗。
招股書顯示，中樑2018年實現營業收入302.15億，同比增長115.41%。淨利潤方面，公司2018年的淨利潤為25.26億，接近於2017年的5倍。2016-2018年公司毛利率為21.1%、20.4%、22.9%，毛利率水平持續改善。
截至2019年3月31日，中樑已於五大戰略經濟區中23個省份及直轄市的124個城市開展業務，從溫州大本營走向了全國，應占土地儲備總量由2018年的3640萬平方米，增加至3890萬平方米。
在迅速實現規模擴張的同時，中樑的銷售回款能力也較強，如中樑2018年實現經營活動現金淨額為80.37億，截至2018年末賬上現金及銀行結餘有230.8億。
值得一提的是，盈利能力方面，中樑2018年的ROE為37.4%，該指標作為巴菲特選股的第一認定指標，且其選擇的公司都是淨資產收益率超過20%的公司。
如果按照巴菲特的選股邏輯，2018年，中國上市房企中，共有9家企業ROE超過30%，最高值為41.05%，第二名36.98%，由此可見，中樑控股的規模化擴張已迎來收成期。
作為對比，龍光地產(03380)2011-2018年ROE超過20%，使其股價達過往7年中成長1394%。特別是過往三年來其ROE持續上揚，2016-2018年ROE分別 為27.2%、30.6%、31.5%，使得此三年的股價漲幅最高，該數據為865%。
回到中樑自身，2015-2018年期間，中樑精準得抓住了三四線棚改和去庫存的政策及週期紅利，得以快速發展。
值得一提的是，2018年以來，中樑堅持穩開拓、持深耕，並持續加碼二三線城市的佈局。
這也是基於目前行業或已步入小週期復甦階段，但全局銷量的意義較過往週期或變淡，如招商證券研報表示，本輪週期三四線城市與一二線城市錯峰更大;結構上看，一線城市銷量已見底回升，二線城市銷量滯後於一線，或是今年銷量復甦的最大貢獻者。
大和證券也認為，內房銷售保持良好，行業正在復甦軌道，其中一、二線城市表現或更佳。
如今年開年不足兩個月，中樑就全新拓展了天津、山東濰坊、陝西西安、遼寧大連、江西南昌等全國重點二三線及省會城市，目前已進入天津、杭州、重慶、成都、長沙、蘇州、合肥等20座二線城市。
尤其是長三角，仍為中樑的大本營，目前該區域土地儲備佔比接近一半。光大證券指出，隨著長三角一體化上升為國家戰略，同時上海市提出在上海、江蘇、浙江交界處將設立長三角一體化示範區，區域內重點佈局的房企將迎來機遇。
由此可見，未來，新一線和二線城市將成為中樑投資佈局的主戰場。
獨特的管理優勢之阿米巴生態系統
公司的護城河是巴菲特提出的一種特有的投資概念，是指企業在短期內無法被模仿和替代的競爭優勢。
對於中樑控股而言，其引入日本“經營之聖”稻盛和夫的阿米巴經營管理體系，並首創發展了阿米巴生態經營體系，成為國內地產行業阿米巴管理模式的典範，也是公司的護城河。
智通財經APP瞭解到，中樑阿米巴生態經營管理體系將大的業務集團分成若干個小的業務組織，每個單位組織獨立核算，提倡全體員工參與經營，享有足夠的自主權。
過去幾年，中樑快速發展壯大，與公司優秀的持續運作能力緊密相關，上文提到的其2018年高達37.4%的ROE，完美詮釋了一家優秀的公司必須具備一條堅固持久的“護城河”，保護其高投資回報率。
此外，從2019年各城市銷售情況來看，城市分化進一步加劇，每個城市政策力度也不一樣，因此中樑要加強對不同城市市場窗口期預判，強化彈性供貨，做到有質量增長。
而中樑的阿米巴在公司規模達到瓶頸時，可主動進行裂變，同時在“一城一策”的目前環境下，可解決中樑的市場溫差瓶頸，因為敢於授權才能充分在一線發生變化的時候迅速應對，果斷應對市場因城施策。
可見這家發韌於長三角的房企“黑馬”，能如此精準踩準週期抓住市場輪動、挖掘結構機遇，與公司獨特的阿米巴生態管理系統密不可分，只有優秀的管理系統，才得以打造高素質的經營人才。如今在整個行業放緩腳步的時候，中樑的阿米巴模式與“一城一策”融合得也是相當巧妙。
降負債的成功典範
近年來新上市的房企，大多是在上市後實現顯著的降負債，而中樑在降負債的速度上也體現了其“黑馬”的一貫作風。
2016-2018年，中樑的淨資產負債率分別是1790.2%、339.5%、58.1%，而對比行業數據，根據國泰君安統計測算，2018年房企淨負債率創歷史新高，達120%，遠高於2014年下行期平均80%的水平。可見，中樑的降負債速度堪稱行業典範。
截止到2018年底，中樑一年內需償還貸款總額為144.7億元，而現金及銀行結餘為230.8億元，足夠覆蓋短期內的償債金額，所以中樑的現金和資金鍊還是相當的安全、流動性非常高。
對於投資者擔心的融資成本，招股書顯示，2015年—2018年上半年的平均融資成本分別為13.4%、12.4%、9.9%、9%，已呈現不斷下降趨勢，隨著上市後，打通境內外的債券市場以後，9.9%的利率有相當大地壓縮空間，屆時將進一步增厚利潤。
值得一提的是，除了成功完成降負債之外，中樑未來兩年的業績增長確定性也非常高。
截至2018年底，中樑有950億合約負債，在行業中屬於均值之上。此外，截止2019年4月30日，中樑的未交付合約銷售額高達1416億元，未來兩年收入基本明確。
如果不出意外，中樑控股(02772)將於7月在港交所正式掛牌，成為中國房地產20強中最後一家上市的企業。
6月26日，中樑控股正式通過港交所聆訊，在當日於香港港麗酒店舉行的全球發售發佈會上，中樑控股創始人兼董事長楊劍將三年來衝擊IPO的感想噴薄而出，他說：“我們對上市很有信心。”
這家創建於1993年的房地產企業，是中國房地產業增長速度最快的房企之一。自2017年向港交所遞表以來，其連續三年獲得中國房地產成長性十強企業。數據顯示，中樑營業收入從2016年的29.25億增長到2018年的302.15億，年複合增長率高達221.4%;2016年、2017年、及2018年全年的銷售額分別為190億、649億、1015億，年複合增長率超過70%。
取用的獨特的阿米巴生態經營體系、精耕三四線城市，依靠著快週轉和棚改紅利，加上標準化的產品，是中樑成就這一優等生的祕訣。億翰智庫最新發布的《2019年1-5月中國典型房企銷售業績TOP200》榜單中，中樑憑藉前五月545.2億元的亮眼銷售業績，排名第20。
此前楊劍曾說過，“如果佈局一二線城市是開大奔，佈局三四線城市是開寶馬mini。你開10輛大奔，我開50輛寶馬mini，我還是大有機會。”如今來看，一語成讖。
如果從招股數據來看，中樑將發行5.3億新股，佔發行後總股本約15%，每股發行價在5.2-6.68港元之間，對於估值區間約3.5-4.5倍，對於高速成長的二線房企來說，該估值具備一定的吸引力。
從市場大環境而言，克而瑞發佈6月份房企銷售數據表現好於市場預期，隨後中資、外資大行一致看內房股後市表現。智通財經APP注意到，一上市就承諾2019年高達40%的派息水平，更凸顯其打新吸引力。
三年跨千億，加碼二三線
百家爭鳴的，不僅僅是春秋戰國的“學術圈”，也是如今的地產江湖，對於房企而言，拼規模是一場持續要打的硬仗。
招股書顯示，中樑2018年實現營業收入302.15億，同比增長115.41%。淨利潤方面，公司2018年的淨利潤為25.26億，接近於2017年的5倍。2016-2018年公司毛利率為21.1%、20.4%、22.9%，毛利率水平持續改善。
截至2019年3月31日，中樑已於五大戰略經濟區中23個省份及直轄市的124個城市開展業務，從溫州大本營走向了全國，應占土地儲備總量由2018年的3640萬平方米，增加至3890萬平方米。
在迅速實現規模擴張的同時，中樑的銷售回款能力也較強，如中樑2018年實現經營活動現金淨額為80.37億，截至2018年末賬上現金及銀行結餘有230.8億。
值得一提的是，盈利能力方面，中樑2018年的ROE為37.4%，該指標作為巴菲特選股的第一認定指標，且其選擇的公司都是淨資產收益率超過20%的公司。
如果按照巴菲特的選股邏輯，2018年，中國上市房企中，共有9家企業ROE超過30%，最高值為41.05%，第二名36.98%，由此可見，中樑控股的規模化擴張已迎來收成期。
作為對比，龍光地產(03380)2011-2018年ROE超過20%，使其股價達過往7年中成長1394%。特別是過往三年來其ROE持續上揚，2016-2018年ROE分別 為27.2%、30.6%、31.5%，使得此三年的股價漲幅最高，該數據為865%。
回到中樑自身，2015-2018年期間，中樑精準得抓住了三四線棚改和去庫存的政策及週期紅利，得以快速發展。
值得一提的是，2018年以來，中樑堅持穩開拓、持深耕，並持續加碼二三線城市的佈局。
這也是基於目前行業或已步入小週期復甦階段，但全局銷量的意義較過往週期或變淡，如招商證券研報表示，本輪週期三四線城市與一二線城市錯峰更大;結構上看，一線城市銷量已見底回升，二線城市銷量滯後於一線，或是今年銷量復甦的最大貢獻者。
大和證券也認為，內房銷售保持良好，行業正在復甦軌道，其中一、二線城市表現或更佳。
如今年開年不足兩個月，中樑就全新拓展了天津、山東濰坊、陝西西安、遼寧大連、江西南昌等全國重點二三線及省會城市，目前已進入天津、杭州、重慶、成都、長沙、蘇州、合肥等20座二線城市。
尤其是長三角，仍為中樑的大本營，目前該區域土地儲備佔比接近一半。光大證券指出，隨著長三角一體化上升為國家戰略，同時上海市提出在上海、江蘇、浙江交界處將設立長三角一體化示範區，區域內重點佈局的房企將迎來機遇。
由此可見，未來，新一線和二線城市將成為中樑投資佈局的主戰場。
獨特的管理優勢之阿米巴生態系統
公司的護城河是巴菲特提出的一種特有的投資概念，是指企業在短期內無法被模仿和替代的競爭優勢。
對於中樑控股而言，其引入日本“經營之聖”稻盛和夫的阿米巴經營管理體系，並首創發展了阿米巴生態經營體系，成為國內地產行業阿米巴管理模式的典範，也是公司的護城河。
智通財經APP瞭解到，中樑阿米巴生態經營管理體系將大的業務集團分成若干個小的業務組織，每個單位組織獨立核算，提倡全體員工參與經營，享有足夠的自主權。
過去幾年，中樑快速發展壯大，與公司優秀的持續運作能力緊密相關，上文提到的其2018年高達37.4%的ROE，完美詮釋了一家優秀的公司必須具備一條堅固持久的“護城河”，保護其高投資回報率。
此外，從2019年各城市銷售情況來看，城市分化進一步加劇，每個城市政策力度也不一樣，因此中樑要加強對不同城市市場窗口期預判，強化彈性供貨，做到有質量增長。
而中樑的阿米巴在公司規模達到瓶頸時，可主動進行裂變，同時在“一城一策”的目前環境下，可解決中樑的市場溫差瓶頸，因為敢於授權才能充分在一線發生變化的時候迅速應對，果斷應對市場因城施策。
可見這家發韌於長三角的房企“黑馬”，能如此精準踩準週期抓住市場輪動、挖掘結構機遇，與公司獨特的阿米巴生態管理系統密不可分，只有優秀的管理系統，才得以打造高素質的經營人才。如今在整個行業放緩腳步的時候，中樑的阿米巴模式與“一城一策”融合得也是相當巧妙。
降負債的成功典範
近年來新上市的房企，大多是在上市後實現顯著的降負債，而中樑在降負債的速度上也體現了其“黑馬”的一貫作風。
2016-2018年，中樑的淨資產負債率分別是1790.2%、339.5%、58.1%，而對比行業數據，根據國泰君安統計測算，2018年房企淨負債率創歷史新高，達120%，遠高於2014年下行期平均80%的水平。可見，中樑的降負債速度堪稱行業典範。
截止到2018年底，中樑一年內需償還貸款總額為144.7億元，而現金及銀行結餘為230.8億元，足夠覆蓋短期內的償債金額，所以中樑的現金和資金鍊還是相當的安全、流動性非常高。
對於投資者擔心的融資成本，招股書顯示，2015年—2018年上半年的平均融資成本分別為13.4%、12.4%、9.9%、9%，已呈現不斷下降趨勢，隨著上市後，打通境內外的債券市場以後，9.9%的利率有相當大地壓縮空間，屆時將進一步增厚利潤。
值得一提的是，除了成功完成降負債之外，中樑未來兩年的業績增長確定性也非常高。
截至2018年底，中樑有950億合約負債，在行業中屬於均值之上。此外，截止2019年4月30日，中樑的未交付合約銷售額高達1416億元，未來兩年收入基本明確。
綜上所述，土地儲備充足，規模擴張態勢顯著的中樑控股，在更新後的招股書披露了2018年靚麗的財務數據，堪稱千億房企中的優等生，業績具備高成長性、高彈性。
上市後的中樑，能否持續獲得資本市場青睞，還得看其能否做到追求負債率、增長率、收益率“三率均衡”下的無風險的規模增長，持續突破發展瓶頸。