我國養老地產尚處於起步階段，市場不夠規範，政策支持沒有到位，商業模式不夠成熟，但中國已經大步跨進老齡化社會，一旦條件具備，養老地產將成為今後房地產行業的主力板塊。
"我國養老地產尚處於起步階段，市場不夠規範，政策支持沒有到位，商業模式不夠成熟，但中國已經大步跨進老齡化社會，一旦條件具備，養老地產將成為今後房地產行業的主力板塊。
我國養老地產開發模式的4大特點
一、養老地產開發中的房產以租售為主
養老地產開發以建築物為基礎，不論是社區養老地產模式，還是養老旅遊地產開發模式，基於其建築物的經營管理不外乎是兩種形式，或者出租或者出售，開發模式不同，租售的比例不同，投資主體不同，經營模式不同。
我國地產開發企業如萬科、保利、遠洋等涉足的養老地產項目，仍然是以銷售房產為企業的主要經營方式和盈利重心。經過保監會正式批准進入養老地產的保險機構如中國人壽、泰康人壽、中國平安等，雖然其養老地產項目是以保險產品掛鉤養老社區這種形式推出，全部盈利不靠房產租售二是靠後期運營，但目前還沒有形成發展規模，尚未進入真正的良性運營階段。
二、養老地產開發高端化
縱觀我國當前的養老地產項目，多為盈利性，基本屬於商業範圍，提供的養老服務也是走的高端化路線，更多的是為具有一定經濟實力的老年客戶提供個性養老服務。
不同的養老地產項目可能收費方式不同、運營模式不同，但所針對的消費群體基本上是經濟實力雄厚的高知老人，比如國企退休幹部、大學教授、老師、高層管理人員。提供高端化的養老服務是養老地產中的亮點，但由於前期的投入大，運營中的收益不確定性大，不少項目成本回收的壓力大。
三、養老地產開發主體多樣化
我國老齡化的趨勢不可逆轉，養老地產的潛力毋庸置疑，政府和民間對養老地產的融資渠道都做了很多嘗試，逐步呈現多樣化趨勢。房地產市場的黃金時代逐漸過去，隨著“銀髮潮”的到來，養老地產已成為最誘人的一塊蛋糕，房地產行業中的萬科、保利、遠洋相繼進入養老地產。
2013年國務院發佈《關於加快發展養老服務業的若干意見》指出，要放寬養老服務業的限制，鼓勵和支持保險資金進入養老服務領域，這為保險資金大規模進入養老地產鋪平道路，保險行業中的泰康、中國人壽、新華保險也紛紛醞釀著養老地產項目。《意見》中還明確提到，鼓勵社會力量舉辦規模化、連鎖化的養老機構，鼓勵民間資本和社會其他資源用於養老服務，越來越多的企業進入到養老地產行業裡來。
另外，境外資本也在尋求進入國內養老地產市場的途徑。據不完全統計，已經有10餘家保險公司、80多家地產開發企業和大量的外資投資企業佈局中國養老地產市場，投資總額超過3000億元。
四、養老地產開發集約化
集約化講究生產要素相對集中的規模化經營，以提高效益為最終目標。我國養老地產開發集約化體現在幾個方面。
第一，我國當前養老主要以居家養老模式為主，但隨著老齡化步伐的加快，對養老地產的需求將會增加，一旦養老需求得到釋放，市場必然出現供不應求現象，需要大規模的養老地產項目，傳統的分散式的居家養老必然導致較高的社會成本，高水準的養老服務將受到追捧，我國養老地產必然走降低社會成本、減少資源浪費的集約化道路。
第二，養老地產開發走複合地產的形式，將養老地產業和其他相關產業進行整合。比如“地產+養老”的社區養老地產模式，以北京太陽城為代表；“養老地產+醫療”的醫養結合開發模式，以恭和苑健康親情社區為代表；“養老地產+旅遊”的養老旅遊地產開發模式，複合地產形式將養老地產開發與老人的生活需求緊密結合起來，貼近消費者的生活方式融入到養老地產的規劃、開發、運營和服務的各個環節中。
"我國養老地產尚處於起步階段，市場不夠規範，政策支持沒有到位，商業模式不夠成熟，但中國已經大步跨進老齡化社會，一旦條件具備，養老地產將成為今後房地產行業的主力板塊。
我國養老地產開發模式的4大特點
一、養老地產開發中的房產以租售為主
養老地產開發以建築物為基礎，不論是社區養老地產模式，還是養老旅遊地產開發模式，基於其建築物的經營管理不外乎是兩種形式，或者出租或者出售，開發模式不同，租售的比例不同，投資主體不同，經營模式不同。
我國地產開發企業如萬科、保利、遠洋等涉足的養老地產項目，仍然是以銷售房產為企業的主要經營方式和盈利重心。經過保監會正式批准進入養老地產的保險機構如中國人壽、泰康人壽、中國平安等，雖然其養老地產項目是以保險產品掛鉤養老社區這種形式推出，全部盈利不靠房產租售二是靠後期運營，但目前還沒有形成發展規模，尚未進入真正的良性運營階段。
二、養老地產開發高端化
縱觀我國當前的養老地產項目，多為盈利性，基本屬於商業範圍，提供的養老服務也是走的高端化路線，更多的是為具有一定經濟實力的老年客戶提供個性養老服務。
不同的養老地產項目可能收費方式不同、運營模式不同，但所針對的消費群體基本上是經濟實力雄厚的高知老人，比如國企退休幹部、大學教授、老師、高層管理人員。提供高端化的養老服務是養老地產中的亮點，但由於前期的投入大，運營中的收益不確定性大，不少項目成本回收的壓力大。
三、養老地產開發主體多樣化
我國老齡化的趨勢不可逆轉，養老地產的潛力毋庸置疑，政府和民間對養老地產的融資渠道都做了很多嘗試，逐步呈現多樣化趨勢。房地產市場的黃金時代逐漸過去，隨著“銀髮潮”的到來，養老地產已成為最誘人的一塊蛋糕，房地產行業中的萬科、保利、遠洋相繼進入養老地產。
2013年國務院發佈《關於加快發展養老服務業的若干意見》指出，要放寬養老服務業的限制，鼓勵和支持保險資金進入養老服務領域，這為保險資金大規模進入養老地產鋪平道路，保險行業中的泰康、中國人壽、新華保險也紛紛醞釀著養老地產項目。《意見》中還明確提到，鼓勵社會力量舉辦規模化、連鎖化的養老機構，鼓勵民間資本和社會其他資源用於養老服務，越來越多的企業進入到養老地產行業裡來。
另外，境外資本也在尋求進入國內養老地產市場的途徑。據不完全統計，已經有10餘家保險公司、80多家地產開發企業和大量的外資投資企業佈局中國養老地產市場，投資總額超過3000億元。
四、養老地產開發集約化
集約化講究生產要素相對集中的規模化經營，以提高效益為最終目標。我國養老地產開發集約化體現在幾個方面。
第一，我國當前養老主要以居家養老模式為主，但隨著老齡化步伐的加快，對養老地產的需求將會增加，一旦養老需求得到釋放，市場必然出現供不應求現象，需要大規模的養老地產項目，傳統的分散式的居家養老必然導致較高的社會成本，高水準的養老服務將受到追捧，我國養老地產必然走降低社會成本、減少資源浪費的集約化道路。
第二，養老地產開發走複合地產的形式，將養老地產業和其他相關產業進行整合。比如“地產+養老”的社區養老地產模式，以北京太陽城為代表；“養老地產+醫療”的醫養結合開發模式，以恭和苑健康親情社區為代表；“養老地產+旅遊”的養老旅遊地產開發模式，複合地產形式將養老地產開發與老人的生活需求緊密結合起來，貼近消費者的生活方式融入到養老地產的規劃、開發、運營和服務的各個環節中。
養老地產的10種開發模式
一、專門建設養老社區
養老社區指為老年人提供的，包含養老住宅、養老公寓、養老設施等多種居住類型的居住社區，還可能包括老年活動中心、康體中心、醫療服務中心、老年大學等各類配套設施。其開發主體可以是多種多樣的，既可以是民營企業，也可以是由政府投資進行建設。
養老社區可分為健康型和連續照料型兩種，前者入住對象以健康老人為主，後者可向半自理、全不自理老人提供連續的護理。配套設施完善，滿足多種人群的養老需求，提供全方位的服務。建設規模較大，所需前期投入大；配套設施建設比例高，自持風險大。
二、新建居住區中開發養老組團
指開發大型居住區樓盤時，劃分出一部分區域專門建設養老組團，形成混合居住模式。組團中可包含多種養老功能模塊：養老公寓、養老設施、日間照料中心等。
這種開發模式有利於帶動企業轉向新的客戶群，走產品差異劃路線。同時、組團化處理有利於形成適合老人的居住尺度和鄰里氛圍。養老組團可與社區其他組團共享配套資源，降低配套設施建設量。配建養老組團需居住區本身規模較大，需要前期投入大。
三、普通社區配建各類老年居住產品
普通社區配建老少戶住宅、老人專用住宅、老年公寓等住宅形式，滿足老人與子女就近居住原則。老年公寓底層還可設置綜合服務設施，方便老人就近醫療，也可為幾個社區共用。老人日託中心為社區內的老人提供日間照護的服務。如果老少願意就近居住，可以促進購買兩套住宅，帶動整個樓盤的銷售。
普通社區的區位並不一定適合老年人，不能吸引購買人群。出售過程中，養老住宅的銷售對象可能只是老人，不利於日後提供服務。
四、成熟社區周邊插建老年設施
在土地資源緊張的成熟社區周邊插建小規模、多功能、綜合型的設施，除了含有一定的居住功能外，還宜配置老年日託中心、社區醫療站、公共餐廳、小超市等，服務範圍可輻射周邊多個社區。不需要過大的場地，建設規模小，投資少，可吸引周圍社區的人，滿足老人居家養老的需求。可能會受到來自周圍社區原本提供的老年服務的競爭壓力。
五、與旅遊產業結合
養老地產與旅遊、休閒、養生產業相結合的模式。在開發旅遊地產的同時，加入養老養生、康復保健、長壽文化等理念。通常在海南、廣西、雲南等旅遊風景區中開發養老公寓或老年住宅產品，開發主題常為農業觀光、養生度假、旅遊休閒。適合候鳥型養老居住模式。
通常環境優美，並引入與旅遊相關的活動，能夠吸引老人度假養老。每年有淡季和旺季之分，經營管理要注意應對淡季客流小等問題。
六、與醫療產業結合
養老設施或養老社區與醫院就近設置、共同建設，將優質的醫療資源引入養老項目。與醫院結合可使老人感到居住在其中較有安全保障，提升了產品的競爭力。可充分利用各項補助政策，保證客戶不流失。醫院的運營投入較大，由於老年人對醫院的牴觸，可能會影響老年設施的入住情況。
七、與商業設施結合
在城市中心區等繁華地段進行商業地產開發時，搭配建設老年公寓，居住在這裡可以享受便利的商業和休閒設施以及優質的醫療資源。節省用地。出售商品房和租賃老人公寓可以結合，促進銷售。老人公寓與商場結合，年輕人來看望父母，順便可以購物、休閒。老年公寓的配套環境用地緊張。繁華地區的外部環境會影響老年居住者。
八、建立連鎖型品牌養老機構
指以連鎖方式建立品牌養老機構，在硬件設施、服務管理等方面建立連鎖品牌的一系列標準，形成規模化、規範化的品牌養老機構。連鎖品牌有利於服務品質的標準化，適用於在多個地點複製模式的需要。連鎖機構需要形成一定規模，對管理要求較高。
九、中外合資開發建設養老機構
通過與國外養老品牌團隊合作，例如引進國外經驗豐富的老年機構運營管理團隊，或與國外知名養老品牌共同開發等，建立中外合資養老機構。引進發達國家管理經驗，可彌補國內養老機構管理上的不成熟之處。國外模式不可盲目照搬，仍需“本土化”。
十、國內地產投資國外養老市場
國內地產商看準國外地段所具有的更優越的醫療條件、生活環境，針對國外養老剛性需求、國內養老及投資需求，跨國開發老年醫療保健地產項目，吸引國內外老年客戶入住。依託優勢資源和剛性需求，具有穩定性。國內養老地產開發、運營經驗仍不足。
"我國養老地產尚處於起步階段，市場不夠規範，政策支持沒有到位，商業模式不夠成熟，但中國已經大步跨進老齡化社會，一旦條件具備，養老地產將成為今後房地產行業的主力板塊。
我國養老地產開發模式的4大特點
一、養老地產開發中的房產以租售為主
養老地產開發以建築物為基礎，不論是社區養老地產模式，還是養老旅遊地產開發模式，基於其建築物的經營管理不外乎是兩種形式，或者出租或者出售，開發模式不同，租售的比例不同，投資主體不同，經營模式不同。
我國地產開發企業如萬科、保利、遠洋等涉足的養老地產項目，仍然是以銷售房產為企業的主要經營方式和盈利重心。經過保監會正式批准進入養老地產的保險機構如中國人壽、泰康人壽、中國平安等，雖然其養老地產項目是以保險產品掛鉤養老社區這種形式推出，全部盈利不靠房產租售二是靠後期運營，但目前還沒有形成發展規模，尚未進入真正的良性運營階段。
二、養老地產開發高端化
縱觀我國當前的養老地產項目，多為盈利性，基本屬於商業範圍，提供的養老服務也是走的高端化路線，更多的是為具有一定經濟實力的老年客戶提供個性養老服務。
不同的養老地產項目可能收費方式不同、運營模式不同，但所針對的消費群體基本上是經濟實力雄厚的高知老人，比如國企退休幹部、大學教授、老師、高層管理人員。提供高端化的養老服務是養老地產中的亮點，但由於前期的投入大，運營中的收益不確定性大，不少項目成本回收的壓力大。
三、養老地產開發主體多樣化
我國老齡化的趨勢不可逆轉，養老地產的潛力毋庸置疑，政府和民間對養老地產的融資渠道都做了很多嘗試，逐步呈現多樣化趨勢。房地產市場的黃金時代逐漸過去，隨著“銀髮潮”的到來，養老地產已成為最誘人的一塊蛋糕，房地產行業中的萬科、保利、遠洋相繼進入養老地產。
2013年國務院發佈《關於加快發展養老服務業的若干意見》指出，要放寬養老服務業的限制，鼓勵和支持保險資金進入養老服務領域，這為保險資金大規模進入養老地產鋪平道路，保險行業中的泰康、中國人壽、新華保險也紛紛醞釀著養老地產項目。《意見》中還明確提到，鼓勵社會力量舉辦規模化、連鎖化的養老機構，鼓勵民間資本和社會其他資源用於養老服務，越來越多的企業進入到養老地產行業裡來。
另外，境外資本也在尋求進入國內養老地產市場的途徑。據不完全統計，已經有10餘家保險公司、80多家地產開發企業和大量的外資投資企業佈局中國養老地產市場，投資總額超過3000億元。
四、養老地產開發集約化
集約化講究生產要素相對集中的規模化經營，以提高效益為最終目標。我國養老地產開發集約化體現在幾個方面。
第一，我國當前養老主要以居家養老模式為主，但隨著老齡化步伐的加快，對養老地產的需求將會增加，一旦養老需求得到釋放，市場必然出現供不應求現象，需要大規模的養老地產項目，傳統的分散式的居家養老必然導致較高的社會成本，高水準的養老服務將受到追捧，我國養老地產必然走降低社會成本、減少資源浪費的集約化道路。
第二，養老地產開發走複合地產的形式，將養老地產業和其他相關產業進行整合。比如“地產+養老”的社區養老地產模式，以北京太陽城為代表；“養老地產+醫療”的醫養結合開發模式，以恭和苑健康親情社區為代表；“養老地產+旅遊”的養老旅遊地產開發模式，複合地產形式將養老地產開發與老人的生活需求緊密結合起來，貼近消費者的生活方式融入到養老地產的規劃、開發、運營和服務的各個環節中。
養老地產的10種開發模式
一、專門建設養老社區
養老社區指為老年人提供的，包含養老住宅、養老公寓、養老設施等多種居住類型的居住社區，還可能包括老年活動中心、康體中心、醫療服務中心、老年大學等各類配套設施。其開發主體可以是多種多樣的，既可以是民營企業，也可以是由政府投資進行建設。
養老社區可分為健康型和連續照料型兩種，前者入住對象以健康老人為主，後者可向半自理、全不自理老人提供連續的護理。配套設施完善，滿足多種人群的養老需求，提供全方位的服務。建設規模較大，所需前期投入大；配套設施建設比例高，自持風險大。
二、新建居住區中開發養老組團
指開發大型居住區樓盤時，劃分出一部分區域專門建設養老組團，形成混合居住模式。組團中可包含多種養老功能模塊：養老公寓、養老設施、日間照料中心等。
這種開發模式有利於帶動企業轉向新的客戶群，走產品差異劃路線。同時、組團化處理有利於形成適合老人的居住尺度和鄰里氛圍。養老組團可與社區其他組團共享配套資源，降低配套設施建設量。配建養老組團需居住區本身規模較大，需要前期投入大。
三、普通社區配建各類老年居住產品
普通社區配建老少戶住宅、老人專用住宅、老年公寓等住宅形式，滿足老人與子女就近居住原則。老年公寓底層還可設置綜合服務設施，方便老人就近醫療，也可為幾個社區共用。老人日託中心為社區內的老人提供日間照護的服務。如果老少願意就近居住，可以促進購買兩套住宅，帶動整個樓盤的銷售。
普通社區的區位並不一定適合老年人，不能吸引購買人群。出售過程中，養老住宅的銷售對象可能只是老人，不利於日後提供服務。
四、成熟社區周邊插建老年設施
在土地資源緊張的成熟社區周邊插建小規模、多功能、綜合型的設施，除了含有一定的居住功能外，還宜配置老年日託中心、社區醫療站、公共餐廳、小超市等，服務範圍可輻射周邊多個社區。不需要過大的場地，建設規模小，投資少，可吸引周圍社區的人，滿足老人居家養老的需求。可能會受到來自周圍社區原本提供的老年服務的競爭壓力。
五、與旅遊產業結合
養老地產與旅遊、休閒、養生產業相結合的模式。在開發旅遊地產的同時，加入養老養生、康復保健、長壽文化等理念。通常在海南、廣西、雲南等旅遊風景區中開發養老公寓或老年住宅產品，開發主題常為農業觀光、養生度假、旅遊休閒。適合候鳥型養老居住模式。
通常環境優美，並引入與旅遊相關的活動，能夠吸引老人度假養老。每年有淡季和旺季之分，經營管理要注意應對淡季客流小等問題。
六、與醫療產業結合
養老設施或養老社區與醫院就近設置、共同建設，將優質的醫療資源引入養老項目。與醫院結合可使老人感到居住在其中較有安全保障，提升了產品的競爭力。可充分利用各項補助政策，保證客戶不流失。醫院的運營投入較大，由於老年人對醫院的牴觸，可能會影響老年設施的入住情況。
七、與商業設施結合
在城市中心區等繁華地段進行商業地產開發時，搭配建設老年公寓，居住在這裡可以享受便利的商業和休閒設施以及優質的醫療資源。節省用地。出售商品房和租賃老人公寓可以結合，促進銷售。老人公寓與商場結合，年輕人來看望父母，順便可以購物、休閒。老年公寓的配套環境用地緊張。繁華地區的外部環境會影響老年居住者。
八、建立連鎖型品牌養老機構
指以連鎖方式建立品牌養老機構，在硬件設施、服務管理等方面建立連鎖品牌的一系列標準，形成規模化、規範化的品牌養老機構。連鎖品牌有利於服務品質的標準化，適用於在多個地點複製模式的需要。連鎖機構需要形成一定規模，對管理要求較高。
九、中外合資開發建設養老機構
通過與國外養老品牌團隊合作，例如引進國外經驗豐富的老年機構運營管理團隊，或與國外知名養老品牌共同開發等，建立中外合資養老機構。引進發達國家管理經驗，可彌補國內養老機構管理上的不成熟之處。國外模式不可盲目照搬，仍需“本土化”。
十、國內地產投資國外養老市場
國內地產商看準國外地段所具有的更優越的醫療條件、生活環境，針對國外養老剛性需求、國內養老及投資需求，跨國開發老年醫療保健地產項目，吸引國內外老年客戶入住。依託優勢資源和剛性需求，具有穩定性。國內養老地產開發、運營經驗仍不足。
對我國養老地產開發的五點思考
一、從養老地產租售模式向“產業鏈模式”延伸
養老地產與傳統商業地產不同，首先，養老地產的開發成本比一般的傳統商業地產要高；其次，社區配套設施建設和後期持續運營成本也不低；最後，投資不可能立刻見到收益，養老地產的投資回收期一般要7～10年，是傳統商業地產的2倍。
從我國當前的養老地產項目實踐來看，主要還是以租售兩種方式為主，一種是採用通過銷售產權或使用權的方式，後期的配套設施運營和養老服務難以跟上，甚至有些養老地產項目打著養老旗號低價拿地，實際上是傳統商業地產模式；另一種是先支付一定押金，按月支付月租費用，或一次性收取較高會員費形式。
縱觀發達國家的養老地產發展，大致分為三個階段：摸索階段、產業鏈階段、品牌項目階段和規模化階段。我國當前養老地產發展還處於摸索階段，如何向產業鏈階段進行過渡成為行業發展的必然。
養老地產的開發應該把眼光放在長期穩定的收益上，以養老服務供應商的角色定位自己，把以服務供應為核心，以建築實體為輔助所衍生出的一系列養老項目盈利體系為新的贏利點，利用產業鏈的輻射效應，從養老地產租售模式向“產業鏈模式”延伸。養老地產發展對關聯產業有一定的帶動作用，養老地產衍生出的關聯產業能成為新的盈利板塊，同時，也能服務和完善養老地產。
二、養老地產開發以市場細分為基礎，不能盲目高端化
隨著人們生活水平的提高，需求的多樣化，未來養老地產將會逐漸呈現差異化。在各養老地產基本功能逐漸雷同的情況下，有獨特特點的養老項目將更具有吸引力，這就需要地產開發者在項目起初對項目進行準確的定位。
根據養老項目所在地的經濟發展狀況、需求狀況、收入水平、居民消費習慣和性格特點等因素進行項目可行性分析，定位項目客戶群，根據自身優勢和市場情況可以選擇某一類人群為主，也可選擇幾類人群的綜合類型。
當前的養老地產項目大多走高端化路線，針對的客戶群基本上是經濟實力雄厚的高知老人，為具有一定經濟實力的老年客戶提供個性養老服務。但由於前期的投入大，不少項目成本回收的壓力大。養老地產的開發應以市場細分為基礎，根據內部條件和外部環境來確定相應的項目定位和經營模式，而不是盲目的高端化。
三、整合養老地產上下游資源
對於養老地產的企業而言，基本活動包括資金運作、前提開發、規劃建設、市場營銷、醫療護理、物業服務、休閒保健等，輔助活動包括企業總體管理、人力資源管理、技術開發、資金土地獲取等。
養老地產企業的競爭優勢是在價值鏈某些特定的價值活動上，這些真正創造價值的經營活動，是價值鏈上的關鍵點。對於養老地產開發企業來說，產業上游基本活動為資金運作（銀行保險及其他金融機構參與），產業下游基本活動為市場營銷、醫療護理、物業服務、休閒保健等，養老地產開發企業想在行業中形成競爭優勢，需要企業整合價值鏈上上游和下游企業所具備行業資源，形成資源互補，如何整合養老地產上下游的資源，是養老地產開發模式的一個發展方向，資源的有效整合有利於養老企業的發展乃至行業的進步。
四、養老地產的後期經營管理方式分析
1）開發商管理方式。養老地產建設完成後由建設者直接經營管理，這種方式開發商和業主之間溝通較通暢，能夠為業主提供較好的服務，建立成熟的服務體系。
2）合作管理方式。這種方式指開發商與專業化的公司進行合作，共同對養老地產的入場運營進行管理，通過專業化的分工，構建獨特的服務體系。
3）專業公司管理方式。引入專業化公司對養老地產日常的經營運作進行管理，這種方式專業化水平高、服務體系完善，能夠提供高品質服務。從我國目前養老地產的後期經營管理運作來看，很多采用的都是專業公司管理方式，聘請專業公司負責地產項目的經營管理，以實現項目長遠的經營收益。實踐證明，專業公司管理方式具有較強的生命力和可調節性，養老地產開發建設與後期經營管理相分離能使地產項目後期獲得更好的發展和更穩定的收益。
五、積極引入外資開發養老地產項目
國務院發佈《關於加快發展養老服務業的若干意見》（國務院35號文）中明確指出：“進一步將舉辦養老機構的門檻降低，以鼓勵養老服務業吸收境外資本。”這為養老地產開啟了更廣闊的發展空間。外資進入我國養老地產面臨的問題很多，文化環境不同、老人偏好服務模式不同、消費能力不同、管理方式不同，但就算如此，也阻擋不了外資進入的腳步。
目前外資主要以與本土房企合作的方式進入我國養老地產，比如美國哥倫比亞太平洋管理公司和遠洋地產合資建成的椿萱茂·凱健養老公寓，臺灣最大的養老集團恆安照護集團與世聯地產的合作等。我國養老地產應積極引入外資，除了引進資本，更主要的還是為了引進先進的管理模式，彌補國內養老地產人才不足的缺陷。
來源：中國養老週刊（ID：ylzk123）本文采納了張敏等人觀點，已獲得授權，向原作者表示感謝。
"我國養老地產尚處於起步階段，市場不夠規範，政策支持沒有到位，商業模式不夠成熟，但中國已經大步跨進老齡化社會，一旦條件具備，養老地產將成為今後房地產行業的主力板塊。
我國養老地產開發模式的4大特點
一、養老地產開發中的房產以租售為主
養老地產開發以建築物為基礎，不論是社區養老地產模式，還是養老旅遊地產開發模式，基於其建築物的經營管理不外乎是兩種形式，或者出租或者出售，開發模式不同，租售的比例不同，投資主體不同，經營模式不同。
我國地產開發企業如萬科、保利、遠洋等涉足的養老地產項目，仍然是以銷售房產為企業的主要經營方式和盈利重心。經過保監會正式批准進入養老地產的保險機構如中國人壽、泰康人壽、中國平安等，雖然其養老地產項目是以保險產品掛鉤養老社區這種形式推出，全部盈利不靠房產租售二是靠後期運營，但目前還沒有形成發展規模，尚未進入真正的良性運營階段。
二、養老地產開發高端化
縱觀我國當前的養老地產項目，多為盈利性，基本屬於商業範圍，提供的養老服務也是走的高端化路線，更多的是為具有一定經濟實力的老年客戶提供個性養老服務。
不同的養老地產項目可能收費方式不同、運營模式不同，但所針對的消費群體基本上是經濟實力雄厚的高知老人，比如國企退休幹部、大學教授、老師、高層管理人員。提供高端化的養老服務是養老地產中的亮點，但由於前期的投入大，運營中的收益不確定性大，不少項目成本回收的壓力大。
三、養老地產開發主體多樣化
我國老齡化的趨勢不可逆轉，養老地產的潛力毋庸置疑，政府和民間對養老地產的融資渠道都做了很多嘗試，逐步呈現多樣化趨勢。房地產市場的黃金時代逐漸過去，隨著“銀髮潮”的到來，養老地產已成為最誘人的一塊蛋糕，房地產行業中的萬科、保利、遠洋相繼進入養老地產。
2013年國務院發佈《關於加快發展養老服務業的若干意見》指出，要放寬養老服務業的限制，鼓勵和支持保險資金進入養老服務領域，這為保險資金大規模進入養老地產鋪平道路，保險行業中的泰康、中國人壽、新華保險也紛紛醞釀著養老地產項目。《意見》中還明確提到，鼓勵社會力量舉辦規模化、連鎖化的養老機構，鼓勵民間資本和社會其他資源用於養老服務，越來越多的企業進入到養老地產行業裡來。
另外，境外資本也在尋求進入國內養老地產市場的途徑。據不完全統計，已經有10餘家保險公司、80多家地產開發企業和大量的外資投資企業佈局中國養老地產市場，投資總額超過3000億元。
四、養老地產開發集約化
集約化講究生產要素相對集中的規模化經營，以提高效益為最終目標。我國養老地產開發集約化體現在幾個方面。
第一，我國當前養老主要以居家養老模式為主，但隨著老齡化步伐的加快，對養老地產的需求將會增加，一旦養老需求得到釋放，市場必然出現供不應求現象，需要大規模的養老地產項目，傳統的分散式的居家養老必然導致較高的社會成本，高水準的養老服務將受到追捧，我國養老地產必然走降低社會成本、減少資源浪費的集約化道路。
第二，養老地產開發走複合地產的形式，將養老地產業和其他相關產業進行整合。比如“地產+養老”的社區養老地產模式，以北京太陽城為代表；“養老地產+醫療”的醫養結合開發模式，以恭和苑健康親情社區為代表；“養老地產+旅遊”的養老旅遊地產開發模式，複合地產形式將養老地產開發與老人的生活需求緊密結合起來，貼近消費者的生活方式融入到養老地產的規劃、開發、運營和服務的各個環節中。
養老地產的10種開發模式
一、專門建設養老社區
養老社區指為老年人提供的，包含養老住宅、養老公寓、養老設施等多種居住類型的居住社區，還可能包括老年活動中心、康體中心、醫療服務中心、老年大學等各類配套設施。其開發主體可以是多種多樣的，既可以是民營企業，也可以是由政府投資進行建設。
養老社區可分為健康型和連續照料型兩種，前者入住對象以健康老人為主，後者可向半自理、全不自理老人提供連續的護理。配套設施完善，滿足多種人群的養老需求，提供全方位的服務。建設規模較大，所需前期投入大；配套設施建設比例高，自持風險大。
二、新建居住區中開發養老組團
指開發大型居住區樓盤時，劃分出一部分區域專門建設養老組團，形成混合居住模式。組團中可包含多種養老功能模塊：養老公寓、養老設施、日間照料中心等。
這種開發模式有利於帶動企業轉向新的客戶群，走產品差異劃路線。同時、組團化處理有利於形成適合老人的居住尺度和鄰里氛圍。養老組團可與社區其他組團共享配套資源，降低配套設施建設量。配建養老組團需居住區本身規模較大，需要前期投入大。
三、普通社區配建各類老年居住產品
普通社區配建老少戶住宅、老人專用住宅、老年公寓等住宅形式，滿足老人與子女就近居住原則。老年公寓底層還可設置綜合服務設施，方便老人就近醫療，也可為幾個社區共用。老人日託中心為社區內的老人提供日間照護的服務。如果老少願意就近居住，可以促進購買兩套住宅，帶動整個樓盤的銷售。
普通社區的區位並不一定適合老年人，不能吸引購買人群。出售過程中，養老住宅的銷售對象可能只是老人，不利於日後提供服務。
四、成熟社區周邊插建老年設施
在土地資源緊張的成熟社區周邊插建小規模、多功能、綜合型的設施，除了含有一定的居住功能外，還宜配置老年日託中心、社區醫療站、公共餐廳、小超市等，服務範圍可輻射周邊多個社區。不需要過大的場地，建設規模小，投資少，可吸引周圍社區的人，滿足老人居家養老的需求。可能會受到來自周圍社區原本提供的老年服務的競爭壓力。
五、與旅遊產業結合
養老地產與旅遊、休閒、養生產業相結合的模式。在開發旅遊地產的同時，加入養老養生、康復保健、長壽文化等理念。通常在海南、廣西、雲南等旅遊風景區中開發養老公寓或老年住宅產品，開發主題常為農業觀光、養生度假、旅遊休閒。適合候鳥型養老居住模式。
通常環境優美，並引入與旅遊相關的活動，能夠吸引老人度假養老。每年有淡季和旺季之分，經營管理要注意應對淡季客流小等問題。
六、與醫療產業結合
養老設施或養老社區與醫院就近設置、共同建設，將優質的醫療資源引入養老項目。與醫院結合可使老人感到居住在其中較有安全保障，提升了產品的競爭力。可充分利用各項補助政策，保證客戶不流失。醫院的運營投入較大，由於老年人對醫院的牴觸，可能會影響老年設施的入住情況。
七、與商業設施結合
在城市中心區等繁華地段進行商業地產開發時，搭配建設老年公寓，居住在這裡可以享受便利的商業和休閒設施以及優質的醫療資源。節省用地。出售商品房和租賃老人公寓可以結合，促進銷售。老人公寓與商場結合，年輕人來看望父母，順便可以購物、休閒。老年公寓的配套環境用地緊張。繁華地區的外部環境會影響老年居住者。
八、建立連鎖型品牌養老機構
指以連鎖方式建立品牌養老機構，在硬件設施、服務管理等方面建立連鎖品牌的一系列標準，形成規模化、規範化的品牌養老機構。連鎖品牌有利於服務品質的標準化，適用於在多個地點複製模式的需要。連鎖機構需要形成一定規模，對管理要求較高。
九、中外合資開發建設養老機構
通過與國外養老品牌團隊合作，例如引進國外經驗豐富的老年機構運營管理團隊，或與國外知名養老品牌共同開發等，建立中外合資養老機構。引進發達國家管理經驗，可彌補國內養老機構管理上的不成熟之處。國外模式不可盲目照搬，仍需“本土化”。
十、國內地產投資國外養老市場
國內地產商看準國外地段所具有的更優越的醫療條件、生活環境，針對國外養老剛性需求、國內養老及投資需求，跨國開發老年醫療保健地產項目，吸引國內外老年客戶入住。依託優勢資源和剛性需求，具有穩定性。國內養老地產開發、運營經驗仍不足。
對我國養老地產開發的五點思考
一、從養老地產租售模式向“產業鏈模式”延伸
養老地產與傳統商業地產不同，首先，養老地產的開發成本比一般的傳統商業地產要高；其次，社區配套設施建設和後期持續運營成本也不低；最後，投資不可能立刻見到收益，養老地產的投資回收期一般要7～10年，是傳統商業地產的2倍。
從我國當前的養老地產項目實踐來看，主要還是以租售兩種方式為主，一種是採用通過銷售產權或使用權的方式，後期的配套設施運營和養老服務難以跟上，甚至有些養老地產項目打著養老旗號低價拿地，實際上是傳統商業地產模式；另一種是先支付一定押金，按月支付月租費用，或一次性收取較高會員費形式。
縱觀發達國家的養老地產發展，大致分為三個階段：摸索階段、產業鏈階段、品牌項目階段和規模化階段。我國當前養老地產發展還處於摸索階段，如何向產業鏈階段進行過渡成為行業發展的必然。
養老地產的開發應該把眼光放在長期穩定的收益上，以養老服務供應商的角色定位自己，把以服務供應為核心，以建築實體為輔助所衍生出的一系列養老項目盈利體系為新的贏利點，利用產業鏈的輻射效應，從養老地產租售模式向“產業鏈模式”延伸。養老地產發展對關聯產業有一定的帶動作用，養老地產衍生出的關聯產業能成為新的盈利板塊，同時，也能服務和完善養老地產。
二、養老地產開發以市場細分為基礎，不能盲目高端化
隨著人們生活水平的提高，需求的多樣化，未來養老地產將會逐漸呈現差異化。在各養老地產基本功能逐漸雷同的情況下，有獨特特點的養老項目將更具有吸引力，這就需要地產開發者在項目起初對項目進行準確的定位。
根據養老項目所在地的經濟發展狀況、需求狀況、收入水平、居民消費習慣和性格特點等因素進行項目可行性分析，定位項目客戶群，根據自身優勢和市場情況可以選擇某一類人群為主，也可選擇幾類人群的綜合類型。
當前的養老地產項目大多走高端化路線，針對的客戶群基本上是經濟實力雄厚的高知老人，為具有一定經濟實力的老年客戶提供個性養老服務。但由於前期的投入大，不少項目成本回收的壓力大。養老地產的開發應以市場細分為基礎，根據內部條件和外部環境來確定相應的項目定位和經營模式，而不是盲目的高端化。
三、整合養老地產上下游資源
對於養老地產的企業而言，基本活動包括資金運作、前提開發、規劃建設、市場營銷、醫療護理、物業服務、休閒保健等，輔助活動包括企業總體管理、人力資源管理、技術開發、資金土地獲取等。
養老地產企業的競爭優勢是在價值鏈某些特定的價值活動上，這些真正創造價值的經營活動，是價值鏈上的關鍵點。對於養老地產開發企業來說，產業上游基本活動為資金運作（銀行保險及其他金融機構參與），產業下游基本活動為市場營銷、醫療護理、物業服務、休閒保健等，養老地產開發企業想在行業中形成競爭優勢，需要企業整合價值鏈上上游和下游企業所具備行業資源，形成資源互補，如何整合養老地產上下游的資源，是養老地產開發模式的一個發展方向，資源的有效整合有利於養老企業的發展乃至行業的進步。
四、養老地產的後期經營管理方式分析
1）開發商管理方式。養老地產建設完成後由建設者直接經營管理，這種方式開發商和業主之間溝通較通暢，能夠為業主提供較好的服務，建立成熟的服務體系。
2）合作管理方式。這種方式指開發商與專業化的公司進行合作，共同對養老地產的入場運營進行管理，通過專業化的分工，構建獨特的服務體系。
3）專業公司管理方式。引入專業化公司對養老地產日常的經營運作進行管理，這種方式專業化水平高、服務體系完善，能夠提供高品質服務。從我國目前養老地產的後期經營管理運作來看，很多采用的都是專業公司管理方式，聘請專業公司負責地產項目的經營管理，以實現項目長遠的經營收益。實踐證明，專業公司管理方式具有較強的生命力和可調節性，養老地產開發建設與後期經營管理相分離能使地產項目後期獲得更好的發展和更穩定的收益。
五、積極引入外資開發養老地產項目
國務院發佈《關於加快發展養老服務業的若干意見》（國務院35號文）中明確指出：“進一步將舉辦養老機構的門檻降低，以鼓勵養老服務業吸收境外資本。”這為養老地產開啟了更廣闊的發展空間。外資進入我國養老地產面臨的問題很多，文化環境不同、老人偏好服務模式不同、消費能力不同、管理方式不同，但就算如此，也阻擋不了外資進入的腳步。
目前外資主要以與本土房企合作的方式進入我國養老地產，比如美國哥倫比亞太平洋管理公司和遠洋地產合資建成的椿萱茂·凱健養老公寓，臺灣最大的養老集團恆安照護集團與世聯地產的合作等。我國養老地產應積極引入外資，除了引進資本，更主要的還是為了引進先進的管理模式，彌補國內養老地產人才不足的缺陷。
來源：中國養老週刊（ID：ylzk123）本文采納了張敏等人觀點，已獲得授權，向原作者表示感謝。