'50家房企平均資產負債率達81.1% 負債率高於2018年底'
原標題：50家房企平均資產負債率達81.1%
上半年銷售額排名TOP50上市房企平均資產負債率高於2018年底的80.65%
"原標題：50家房企平均資產負債率達81.1%
上半年銷售額排名TOP50上市房企平均資產負債率高於2018年底的80.65%
榜單說明
1、表格數據來源：上市企業公告、wind。
2、企業：選取在香港和內地上市的內地房企。
3、排名從高到低，樣本房企以2019年上半年房企銷售金額為基礎從高到低進行選擇。
5、暫不考慮中國會計準則、中國香港會計準則、國際會計準則不同帶來的影響。
隨著償債高峰的到來，2019年上半年，降負債、防範金融風險成為擺在不少房企面前的重任。如今半年已過，房企們的降負債效果如何？參考wind數據和上市房企公告，新京報統計的《2019年上半年50家上市房企資產負債率排行榜》（簡稱《榜單》）顯示，50家上市房企的平均資產負債率為81.1%，略高於2018年底的80.65%，其中有30家房企的資產負債率超過80%。在代表短期償債能力的速動比率指標方面，平均為0.59，與2018年底持平。
30家房企資產負債率超80%
中信建投報告指出，2019年-2022年分別有4804.81億元、2559.80億元、2032.93億元、68.20億元房地產債可能被投資者選擇回售。若考慮回售規模，2019年房地產債償還壓力將出現高峰。其中，三季度房地產債到期壓力最大，達到1133.24億元。
基於房地產調整週期的持續以及到來的償債高峰，不少房企選擇主動降槓桿、降負債，除了加速回款、提質增效外，還通過各種籌資手段來償還到期債務或者是置換即將到期債務。但是由於以新換舊，房企的整體債務並未減少。根據《榜單》，50家上市房企的平均資產負債率為81.1%，高於2018年底的80.65%，其中30家房企的資產負債率超過80%，10家房企超過85%，4家房企超過90%，包括中樑控股、中南建設、建業地產、融創中國。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，總體來說，開發商85%的資產負債率數據是可以容忍的，但部分企業超過這個指標，一定要警惕兌付壓力。
在短期償債能力的反映中，傳統經驗認為，速動比率是反映企業短期償債能力的重要指標之一。一般來講，速動比率維持在1較為正常，它表明企業的每1元流動負債就有1元易於變現的流動資產來抵償，短期償債能力有可靠的保證。速動比率過低，企業的短期償債風險較大，速動比率過高，企業在速動資產上佔用資金過多，會增加企業投資的機會成本。
具體到房地產企業，由於長期採用高槓杆模式，其速動比率普遍偏低。根據《榜單》，50家上市房企的平均速動比率為0.59，與2018年底持平。58安居客房產研究院首席分析師張波表示，從整體數據來看，未來房企的短期償債壓力依舊非常大。但是也要看到，房地產行業不同於其他行業，對於資金的依賴性、槓桿的利用率非常高，速動比率達到1說明更加穩健，如果沒有達到1也不意味著會有很大的風險。
中南建設、建業地產資產負債率位居前列
值得關注的是，在50家上市房企中，中樑控股、中南建設和建業地產的資產負債率排在前三位。
數據顯示，截至2019年6月30日，中樑控股的負債總額為1883.03億元，資產負債率為95.3%。中南建設的資產負債率為91.2%，雖然較年初下降0.5個百分點，但是仍處於高位。深耕河南的建業地產，在2019年上半年的資產負債率大幅攀升，較上年同期增加近4個百分點，較去年底增加1.1個百分點，高達91.04%，這是近幾年來建業地產資產負債率的最高值。
值得關注的是，龍頭房企如融創中國、碧桂園、綠地控股、萬科，其資產負債率也排在前列，分別為90.8%、89.3%、88.3%、85.3%。此外，資產負債率同比增速較為明顯的房企有金地商置、濱江集團、弘陽地產、華僑城A、禹洲地產、中國金茂、招商蛇口、新城控股等，增幅均超過2個百分點。
在速動比率排名方面，速動比率超過1的房企有首創置業、時代中國，排名最後兩位的房企為中樑控股、泰禾集團，分別為0.39、0.24。
發債、借新還舊降低短期償債壓力
2019年四季度以後，房企還將迎來償債高峰。克而瑞統計數據顯示，中資房企償債高峰發生在2019年9月、2019年10月、2020年3月、2020年7月及2020年8月，償還總額分別為898.6億元、724.8億元、727.5億元、721.1億元和819.2億元。
為了償還債務，2019年以來，各大房企不僅加速回款，還通過各種手段籌資以應對債務，特別是今年上半年的3、4月份，融資閘口相對寬鬆，房企迎來發債高峰。
交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹表示，9、10月份，房企將迎來新一輪償債高峰，但是整體來看，房企資金是可以覆蓋即將到來的債務的。今年的前4個月，房企大量發債、借新還舊，完全能夠覆蓋債務高峰。但是如果眼光放遠一點，2020年下半年到2021年，又是一個償債的高峰點。
即便如此，從各大房企的財務數據來看，償債壓力仍不容小覷。張波表示，未來一類風險很大，就是負債率過高的房企，無論是否是大型品牌房企，負債率過高的風險都會遠遠大於以往幾年，並且不排除有高負債的“大象”級房企倒下現象產生。
榜單&分析
中樑控股資產負債率最高
在50家上市房企中，中樑控股以95.3%的資產負債率排名第一。不過，其淨負債率大幅下降，由年初的58.1%降至43.5%；持有銀行結餘及現金247.21億元，較年初有所增加，短期負債為144.67億，現金短債比達到1.71。對於負債率下降的原因，中樑控股方面解釋稱，公司來自物業銷售產生的內部現金大幅增加，一定程度上減少了對外部借款的倚賴。值得關注的是，由於上市前，中樑控股的貸款依賴於國內銀行貸款和信託類的融資，所以一直存在著融資成本高企的問題。中報顯示，中樑控股的融資成本為2.5億元，較去年同期的1.43億元同比增加74.3%。
泰禾集團速動比率墊底
在50家上市房企中，泰禾集團的速動比率為0.24，排名最後一位。事實上，在通過一系列動作，諸如加快項目去化與回款、出售多個項目、減少拿地以及與多家金融機構達成新的合作，泰禾2019年緊張的現金流狀況有所緩解，資產負債率較2018年末下降2.28個百分點，至84.60%；淨負債率較報告期初大幅下降126.15個百分點。
但是泰禾的短期償債壓力仍在，截至2019年6月30日，泰禾短期借款和一年內到期的非流動負債由去年底的574.28億元降至330.74億元，其截至期末的現金及現金等價物餘額為129.67億元，貨幣資金對短債的覆蓋比是0.39。
本版採寫/新京報記者 段文平
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