（圖片來源：壹圖網）
經濟觀察網 記者 陳博 “毛利率下降主要是由於結算結構的變化調整造成的。”在8月20日舉行的華潤置地半年業績會上，對於2019年上半年毛利率下降原因，華潤置地董事會主席唐勇表示，
2019年半年報顯示，華潤置地物業開發毛利率由去年同期的48.6%下降為36.0%。按照華潤置地提供的數據，一線城市結算的收益佔比達28%，二線城市的結算佔比則達到59%；去年，這兩個指標分別為45%、41%。
“一線城市的結算結構有所回落，去年深圳灣悅府一個項目的毛利率就高達72%，把整體毛利率拉到歷史高點。”唐勇說，今年開始毛利率慢慢回到正常水平，全年毛利率預計還維持在35%-40%之間。
已經走過25個年頭的華潤置地有限公司（HK.01109，以下簡稱“華潤置地”）有些焦慮。除了毛利率下降之外，2019年華潤置地現金也同比減少，而負債及負債率則進一步上升。
唐勇表示，焦慮表示我們對目前所遇到的挑戰，或者存在的問題其實有所思考。
現金減少 負債上升
物業開發業務在華潤置地營收大盤中佔比近八成，2019年上半年物業開發營業額達366.1億元，按年增長僅0.3%。
除了結轉增速緩慢之外，從過去兩年銷售增速來看，華潤置地物業開發板塊發展相對保守——2018年簽約額是2170億元，同比增速為22.3%；而2019年銷售目標僅同比增加15%至2420億元。上半年，華潤置地實現了1188億元的銷售額，同比增長26.0%，目標完成度達49.1%。
唐勇對達成全年銷售目標非常有信心，“去年大概4300多億元的可售資源，只要去化率達到56%以上就可以達標。”
相對於銷售增速的保守，這兩年華潤置地在開發物業的土地獲取道路上卻勇往直前。
2019年上半年，華潤置地以總地價820.6億元（權益地價527.0億元）增持了39宗地塊，新增土地總計容建面達1021萬平方米，同比增長24.8%。粗略估算，平均土地成本約8037.2元/平方米。
去年，華潤置地新增的土儲總建面約2213萬平方米，為此付出的拿地金額達1513.5億元（權益地價1036.8億元）。平均土地成本約6839.1元/平方米。
如果比對2018年全年，上半年拿地支出相當於去年的54%左右，平均拿地成本上漲了將近1200元/平方米。唐勇告訴經濟觀察網，土地成本的增加主要跟投資佈局相關，去年獲取土地的城市包括區位分佈，與上半年有所差別。
華潤置地對下半年的拿地策略依然保持出積極的態勢，唐勇表示，長遠來看，華潤置地仍然看好中國的經濟增長，同時城市化的進程還在繼續，“如果出現合適機會，我們會積極參與土地的競買。”
不過，進取的拿地策略在抬升拿地成本的同時，也直接影響了華潤置地的現金流及負債水平。
截至6月底，華潤置地的現金及銀行結存約631.59億元，相比去年底減少了11.0%。同期，華潤置地的綜合借貸額摺合1459.6億元，比去年底增加了10.4%；總有息負債比率為43.4%，淨有息負債率為43.6%，這兩個數據都相比2018年底分別上升了1.1%、9.7%。
唐勇向經濟觀察報表示，資產負債率的上升是正常，跟是否拿地相關。按照華潤置地過去的慣例，都是三四季度的銷售相比上半年多一些，反映出來的結果也是下半年的資金結餘相對更多一點。
不過，他同時說，華潤置地一直保持動態管理的融資目標，包括公司的銷售回款和總負債比例控制等。“總體來說，就是保持公司資本結構是健康、安全的，而且具有一定彈性。”
在華潤置地中期業績報告中，“嚴格執行財務回報指標要求”、“採取適當的區域資源配置策略”、“低成本土地儲備”等關鍵詞都被列為未來增加土儲的相關條件。
除卻兩大主營業務，一直踐行“2+X”戰略的華潤置地，雖然沒有在報表上對“X”戰略單獨列項並給出盈利數據，但卻在業績會的現場首次正式披露其中8個業務的進展。
“X”實際上是多元化業務的代碼，華潤置地將這些地產衍生業務的發展定義為“階梯式”，並劃分成培育期、發展期、成熟期三個不同的發展階段。在現有披露出來的10個多元化業務中，僅物業管理、建造裝修兩個業務處於成熟期。
其中，物業管理是最成熟的板塊，目前在管面積超過1.1億平方米，其中34%來自華潤置地自有物業，66%則來自於外部物業。上半年的營業額已經超過24億元，同比增長30%以上。預計2020年底，物業管理的在管+儲備面積將超過2億平方米。唐勇透露，將準備在年內啟動物業上市的安排。
投資性物業增長迅速
在一二線城市的核心地帶持有優質物業仍是華潤置地的雙輪驅動戰略之一。有別於其他單純依賴房地產開發作為主業的房企，對於華潤置地來說，投資物業是與開發物業齊頭並進的一個重點業務板塊。
今年上半年，華潤置地實現綜合營業額達458.5億元，按年增長4.7%。其中投資物業貢獻了57.0億元的租金收入，按年增長30.4%，高於整體營收的增速。
同期華潤置地的綜合毛利率雖然同比下降9.9%至38.2%，但投資物業（包括酒店經營）的毛利率反而同比小幅上升1.0個百分點至67.6%。
截至6月底，華潤置地在營投資物業的總建築面積約949.79萬平方米，在建及擬建投資物業總建面共計969.94萬平方米，在規模上位居行業前列。
在物業投資的57億元租金收入中，購物中心業務的營業額達42.9億元，佔比達75%。截至今年上半年，華潤置地總共運營了53家購物中心，其中35家由華潤置地自持，另有18家為管理輸出。
35家自持購物中心，如果按照物業成熟程度來對比，其中有5個萬象城和2個萬象匯開業時間集中在2014年以前，平均開業年期達8.8年。
這類成熟購物中心今年上半年貢獻的租金收入達18.33億元，同比上漲12.6%；平均出租率達到96.5%，同比反而下降0.7個百分點；平均成本回報率為35.8%，同比增加2.5個百分點。
剩餘的17個萬象城和11個萬象匯則均在2014年及以後時間點開業，平均開業年期只有2.6年。
這些新開業購物中心在前6個月貢獻的租金收入為24.54億元，同比上漲幅度高達69.8%；平均出租率為92.0%，相比成熟購物中心，它們的平均出租率同比還在上漲，漲幅達3個百分點；平均成本回報率僅為12.4%，同比只增加2.3個百分點。
早在3月份的年度業績會上，唐勇就對這部分新開業的購物中心給予厚望，這是華潤置地預計2019年租金收入增速超過20%的最大底氣。
作為主營業務之一，投資物業這幾年的業績增長甚至有大超開發物業之勢，華潤置地也持續在這一優勢業務上進一步擴大規模。截至6月底，華潤置地儲備了48間自持購物中心和9間管理輸出購物中心，下半年，華潤置地還將陸續開業7間自持購物中心。
未來兩三年仍將是華潤置地新建購物中心投入運營的持續高峰期。按照華潤置地披露的數據，到2021年，預計將有53間自持購物中心在營，2021年之後，還有分佈在27個城市的30間自持購物中心開業。
本文經「原本」原創認證，作者經濟觀察報，訪問yuanben.io查詢【2HIGOBU6】獲取授權信息。
"