進入九月便迎來了樓市傳統的銷售旺季，甚至在房地產行業內有一種“金九銀十”的說法。但在2018年，瀋陽樓市的“金九銀十”成色卻不那麼足。2018年瀋陽曾兩次出臺樓市調控政策，分別在2018年4月和8月，簡稱“沈七條”“沈六條”。在“沈六條”出臺後對瀋陽樓市的影響尤為明顯。9月份，瀋陽新建商品住宅月度銷量從7月峰值的212萬平方米回落至98萬平方米，環比8月減少4%，同時低於歷史均值（108萬平方米）和2018年1-7月均值（125萬平方米）。並且，瑞達思數據分析對於瀋陽商品住宅存量描述首次從“存量持續下降”，轉化為“市場存量較平穩”，庫存套數環比首次“轉負為正”。自此，瀋陽樓市樓市開始進入“低迷期”。
但進入2019年，隨著瀋陽房價的不斷上行，房地產市場卻出現了轉變。根據新峰數據統計，瀋陽新建商品住宅2019年1-8月成交1096萬平方米，比去年同期（986萬平方米）增加11.2%；成交均價10419元/平方米，比去年同期（9408元/平方米）上漲10.7%，1-8月瀋陽新建商品住宅市場量價齊升，銷量同比超過限購前。為何進入2019年瀋陽樓市會有如此表現？
區域價值提升 帶動瀋陽房價走高
回看2019年瀋陽的土地市場，高價地塊的出現似乎成為了一種常態，甚至每隔一段時間便會出現所謂的區域“地王”。土地成本的增加無疑會帶動房價的上漲，而這種上漲必然會影響整個區域內的房價走勢。
按照以往的市場慣例，每拍出一塊高價地，都會造成區域房價的重新調整。3月28日，位於瀋陽一環內的南塔地塊以樓面價18300元/平方米成為瀋陽最高價地塊。瀋陽業內人士根據地價推測，該樓盤的銷售價格會在40000元/平方米以上。而位於南塔地塊周邊的越秀、五礦在售項目對此也做出了價格調整，同時取消了現有優惠折扣。
房價逐步攀升 購房者積極入市
隨著瀋陽各區域的房價不斷走高，購房者對於瀋陽樓市的信心也有所加強，市場上的“好房源”受到追捧，甚至一套房源，同時對應多個購房者。5月25日，萬科首府未來城首次開盤就吸引了600多組購房者抵達現場，僅4分鐘就售出339套房源，銷售金額超4億元。
萬科首府未來城開盤現場
位於東湖板塊的保利和光塵樾首次開盤推出了386套房源，約500組購房者到場選房，所有房源在開盤當日即售罄。從市場的角度來看，瀋陽房價的攀升不但讓本地購房者紛紛持幣入場，更吸引了不少外地購房人群。在中國房地產報記者走訪市場的過程中遇見了購房者李先生。作為大連人的李先生，近期打算在瀋陽投資一處房產。李先生表示：“最近瀋陽的利好消息不斷，房價也一路走高。雖然瀋陽房子的整體均價突破了萬元，但和大連相比價格還是不算太高。瀋陽房價還有上漲的空間。”隨著購房者的不斷入市，房地產企業也開始“發力”。在市場上房企不但有品牌宣傳、產品推介、案名發佈等常規的宣傳手段，更用上了減少入市房源多次開盤加推的銷售方式。房企銷售策略的調整與購房者買房態度的轉變，不但促進了房價的走高，更讓瀋陽樓市有了上行的基礎。
值得注意的是，由於“二胎政策”的全面推行改善型住宅受到追捧。今年是“二胎政策”執行的第四個年頭，不少家庭由原來的一家三口變成了一家四口。同時，也需要父母或僱傭保姆一起來照顧家庭。在改善產品聚集的瀋陽新市府板塊內，新亮相的項目幾乎沒有百平方米以下的產品規劃。中海天譽項目甚至只規劃了147平方米、167平方米兩種大平層戶型。新市府板塊臨近瀋陽四環，區域內的相關配套還有待完善，但目前該區內的整體均價以在15000元/平方米左右，而像龍湖舜山府這樣的項目，別墅產品的均價以在21000元/平方米。此價格甚至超過瀋陽二環內的一些在售項目。
中國房地產報記者在與購房者於先生交談過程中瞭解到，於先生是兩個孩子的父親，目前一家人住在一套105平方米的三居室內。於先生認為：“雖然現有的居住條件能夠住下一家四口，但有了第二個孩子之後，感覺居住空間明顯‘變小’了。目前想要換個150平方米左右的房源，雖然自己手裡有一些的積蓄，但由於現在房價較高，一套中意點的房子首付就要在90萬元左右。”在市場上，像於先生這樣需要改善住房條件的家庭不在少數。改善型家庭在滿足自身家庭需求的同時也推動了房價的提升，更進一步打開了瀋陽樓市上升的空間。
二手房市場受新房價格影響“水漲船高”
根據諸葛找房的數據統計，2019年第35周瀋陽二手房市場整體均價為11188元/平方米。從瀋陽各城區的二手房市場來看，僅有和平區和鐵西區的二手房價格環比下降0.92%、02%，降幅都不是很大。而其它各城區的二手房價格均有小幅上漲。從數據上來看，瀋陽二手房的價格雖有波動，但上漲趨勢明顯。
究其原因，一方面是瀋陽房價整體走高提升了二手房市場的價格。另一方面是區域內的新盤銷售價格帶動了整個片區的房價上漲。以瀋陽和平區九洲御峰項目為例，該項目在售產品均為55平方米以下的小戶型，由於項目周邊教育資源較好，在開盤之初就以學區作為賣點，目前該項目的在售價格為24000元/平方米-26000元/平方米。中國房地產報記者通過房產中介瞭解到，該項目周邊二手房的價格已經上漲到14000元/平方米-17000元/平方米，其中有些二手房的房齡在20年以上,甚至有些不急於賣房的業主直接將房價定在18000元/平方米。
進入2019年，瀋陽房價便開始一路攀升，雖然有所波動但上行趨勢明顯。房價的上行，不但提升了房地產市場“買賣”雙方的信心，更促進了市場的活躍度。目前，瀋陽樓市在房價的推動下已由低迷期轉入上升期。
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文章來源:中房報
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