又到一年盤點時，對於想在美麗杭城置業的人們來說，歲末年初，是一個洞察杭城樓市的窗口期。
餘杭、蕭山遙遙領先，成交合計佔比約5成
從2018年杭城各區域的成交情況來看，餘杭和蕭山毫無疑問依然穩坐成交“第一把交椅”。
一個是剛需買房的熱土，一個是改善人群偏愛的宜居地，僅這兩區域的成交比例就佔到46.61%，接近5成。
以餘杭的未來科技城和蕭山的錢江世紀城為代表的兩大熱門板塊快速崛起，加上該區域自身經濟、產業的快速發展，及其相對其他區域低價的房源，兩區正在不斷吸納在杭工作的非本地籍貫客戶，以及因中心城區房價過高而被擠壓過來的購房需求。
區域二手房成交結構的逆轉，從另一個側面也說明杭州中心城區購房效應正在逐步減弱，杭州樓市目前處於由中心向郊區快速發展的階段。
老城區“退居幕後”上城區交易佔比不足5%
從季度時間軸變化來看，餘杭、蕭山為主導的格局不變，兩者在成交佔比上遙遙領先，尤其是餘杭區，在二季度竟達到28.37%。
新郊區不斷“順風超車”， 而杭州曾經的置業熱門板塊上城、下城、拱墅的成交比例則越來越低，三者合計比例維持在20%上下浮動，成交異常乏力，且上城區成交比例未過5%。
究其主因，除受價格因素影響外，隨著購房客群逐步年輕化，“有居”到“優居”觀念的轉變，使得老城區“小面積、低總價”的優勢已經抵不過“房齡老、無電梯”的劣勢，客群更多地傾向於周邊交通便利、房源面積大、房齡新的次新區域。
近郊片區已成為杭州二手房市場的主力區域。預計2019年幾個熱點近郊片區在杭州樓市的地位將更加凸顯。
剛需型住房需求大，90平方米以下戶型成主打
在以“首置需求為首，首改需求為輔”的購房格局下，2018年杭州二手房成交面積段繼續下移。
從成交面積段分佈來看，90平方米以下面積作為主打，其中尤以60-90平方米首置戶型最受歡迎，佔比達到39.82%，是各區段中佔比最大的部分，而60平方米以下戶型也佔到31.58%。
兩者合計達71.41%，同比去年上升了5.87%，這也說明剛需型住房需求相對較為堅挺。此外，90平方米以上的改善型需求合計佔到28.59%，各區間段的佔比均有所下降。
改善型需求拉昇購買力，購房總價區間上移
值得一提的是，在剛需面積段成交分佈上，也與當下外圍剛需成交集中的格局高度吻合。
從總價分佈來看，以200萬元為分水嶺呈現分化，杭州200萬元以下的房源收縮趨勢明顯，成交總價區間逐漸上移。
其中100萬-200萬元二手物業佔到29.25%，下降10.3%，而100萬元以下低總價物業佔到17.36%，下降8.3%。
200萬元以上總價物業上移傾向明顯，特別是200萬-300萬元總價區間上漲了8.4%。此外，300萬-400萬元總價區間上漲了4.8%，400萬元以上總價房源成交比例合計也有5.5%的上漲。
購房總價區間的上移一方面意味著杭州置業門檻的提高，另一方面也反映出市場購買力的進一步提升。
而綜合購房面積、購房區域情況來看，購房總價的上移除了房價上漲因素外，還源於部分“以舊換新”改善型需求對總價的拉昇。
成交單價結構變化，2萬－3萬元佔比最高
單價結構變化，吻合總價變化特徵。在成交單價區間上，隨著總價區間的上移，單價低於1.5萬元的時代或將成為歷史，2萬元＋將成為主流市場最低標準線。
數據顯示，2018年2萬元-3萬元單價物業成交佔比最高，佔到31.46%，其次是3萬元-4萬元單價物業，佔比21.93%，而4萬＋單價物業佔比為17.42%。
杭州吸引力不減，本地人不敵外地客
杭州我愛我家市場研究中心的調研顯示，杭州樓市虹吸效應凸顯，省內購房者成為樓市主力，所佔比例達到60.38%，其中省內非杭籍的客戶比例上升明顯，佔到36.6%，與2017年相比上升了8.23%。
而杭州本地籍貫客戶比例僅佔到23.18%，下降了3.67%。
近年來，隨著地域接壤和軌道交通互聯，杭州樓市日益顯示出其對省內周邊區縣強大的聚集效應，省內非杭客戶在杭購房比例逐年增加。
從省內非杭籍客戶來看，主要來自於溫州、諸暨、紹興、衢州等周邊市縣。
此外，來杭購房的外省籍客戶比例自2018年年初開始回落，之後每月保持穩定，維持在40%上下，但相較2017年，仍呈下降趨勢。