我愛重慶。
文/邦妮
9天之後，我們將迎來重慶直轄20週年的紀念日。
這20年，也正是我國終結福利分房制度、進入商品房開發的20年。
20年，也是香港著名投資人周顯在其所著的《炒樓密碼》一書中，提到的樓市完成一個升跌週期可能的時間長度。其實，在這20年裡，我們的房價已經有過幾次短暫的跌落……
在這特殊的20年之際，我們希望通過回望重慶樓市20年的軌跡，尋出一些重慶樓市的特點和發展邏輯，以一個更高的時空視角，更好地看清未來，更好地做好我們每個家庭的資產配置，跟上重慶更大的發展步伐。
重慶樓市，歷來有些特立獨行，在今年全國新一輪調控中，更顯得越發奇葩。
作為直轄市、國家中心城市，重慶房價直到2016年11月，新房均價還位居全國61位，跟滄州、張家口、大理、柳州這些地級市為伍。從去年10月全國開始新一輪限購、今年3月多地調控政策加碼的陣勢下，唯獨重慶保持了寬鬆淡定。
說重慶樓市是「清流」也好，「奇葩」也罷，反正，重慶有重慶的節奏，有重慶的個性，看不清重慶樓市的與眾不同，無論是開發商、投資者還是自住購房者，都容易犯迷糊掉「坑」裡去。今天，邦妮就來捋一捋重慶奇葩樓市的「八大怪」。
第一怪：價格「窪地」
統計數據顯示，2010年~2015年間，重慶GDP增長了98%，居民人均收入增長了55%，房價的漲幅僅為12%，遠低於全國百城房價平均的22%漲幅。
雖然近期重慶房價有點漲勢洶洶，但直到今年4月，重慶主城商品住宅成交均價8826元/㎡，比比隔壁的成都9758元/㎡，鄰近的昆明9831元/㎡，重慶房價僅比貴陽的7011/㎡高一點。京津滬就更別提了，就是和武漢（4月成交均價12368元/㎡）、合肥（5月份樓盤備案整體均價為12114元/㎡）比，也還是差了一大截。
也正如此，重慶房價才在今年全國一片調控之下，顯得相對寬鬆，並出現一輪補漲行情。簡單以全國經驗看重慶，就容易踩錯節奏。
第二怪：鼓勵「商改住」
今年以來，北京、上海、深圳、廣州相繼出臺政策，嚴禁商業用房改住宅，成都也在4月份跟風出臺了相關政策。重慶卻反其道在4月20日春交會第一天出臺了《重慶市人民政府辦公廳關於促進全市商業商務房地產市場平穩健康發展的意見》，明確表示要採取控制土地供應等措施去商業庫存，開發商可申請調整項目用地用途和規劃，獲得批准後，「商改住」項目水電氣價格可按居民水電氣價格標準執行。
「因城施策」，是此次調控的亮點。銳理數據顯示，近5年來重慶的商務商業市場庫存量已達到1000萬平方米，重慶鼓勵「商改住」，就是希望加速商業去庫存。
第三怪：套內面積計價
眼下除了北碚、巴南，主城其他7個區的房價都是按套內面積計算的。這個規定來源於2002年，重慶市第一屆人大常委會第四十次會議通過的 《重慶市城鎮房地產交易管理條例》。該條例規定：在重慶市城鎮規劃區範圍內的商品房，按套內面積計價銷售。
重慶是國內第一個以地方性立法確定商品房交易實施「按套內建築面積計價」的城市。它規避了公攤面積爭議，重慶一度被網民稱為「中國房價最有良心的城市」。
第四怪：不買精裝房的賬
2004年，棕櫚泉國際花園第一個把精裝房帶到了重慶人面前。2008年，富力海洋廣場在渝「大規模精裝交樓」，此後恆大、萬科、瑞安等也相繼在重慶推出了精裝房。精裝房在重慶重慶好歹發展了12年，可至今未成主流。連曾經堅稱只做精裝房的富力，最後也賣起了毛坯房。有統計顯示，重慶的精裝修項目佔比不足10%，而北京、上海等一線城市精裝房比例達到70%；成都5月份上市的樓盤中54%都是精裝。
有媒體做過調查，認為重慶人不喜歡買精裝房，主要是對裝修質量不放心。要征服挑剔的重慶購房者，名氣再大的開發商也來不得半點馬虎。不過，邦妮最近的幾次調查發現很多改善型客戶開始傾心買精裝房。
第五怪：天生「組團式」格局
圍繞一箇中心，攤大餅似的往外擴，從一環擴到九環……實在擴不動了，才開始建城市副中心，多組團發展。這是一般大城市的發展模式。比如巴黎有了拉德芳斯，北京有了雄安新區，成都也搞了個天府新區。
重慶不然。因為山水分隔，一開始走的就是多中心組團式發展的路。
1946年的《陪都十年建設計劃草案》，就提出了疏散市區人口、發展衛星城鎮的設想。1960年的城市總體規劃《重慶城市初步規劃》，規劃了北碚、歇馬、西彭和南桐4個衛星城。直轄後，重慶組織了兩輪城市總體規劃，2007版總規確定城市中心由江北嘴、解放碑、彈子石組成，6個城市副中心為沙坪壩、楊家坪、觀音橋－新牌坊、南坪，以及新規劃的西永、茶園。近年來，又新增了悅來、龍盛、西永、陶家、茶園、龍洲灣等新的副中心。
據說最初外地「炒房團」到重慶買房首先問哪裡是市中心，然後就按慣性思維買了海客瀛洲，然後...就沒有然後了。重慶人買房可選的區域太多了。
第六怪：神一樣的山地建築
輕軌穿樓過，從馬路走進一棟樓、坐電梯到18樓出來發現面前又是一條馬路……這樣的奇觀，只有重慶有。
重慶自古就講究依山就勢，造出了吊腳樓。如今，重慶有了更多神奇的山地建築：龍湖春森彼岸的「梯田小區」，最大限度利用高差起伏，打造出多層次、立體的高空花園；天景28闕的山地別墅，每一層樓都帶接地的庭院，連地下室的私家泳池都全採光……簡直要讓平原城市的人羨慕嫉妒恨。
很多外地人愛買重慶的江景房，殊不知重慶的很多山地別墅已經到了修煉成「精」的境界，重慶山地建築的品質在全國都是很提勁的。
第七怪：炒房團掉的「坑」
在其他城市翻雲覆雨的炒房團，在重慶卻容易掉「坑」裡。
最大的「坑」，當然是身為直轄市的重慶，房價一直在窪地：5年12%的漲幅，連支付炒房團的貸款利息都不夠。
其次的兩大「坑」便是「市中心」和「江景房」。重慶組團式發展格局下「中心」根本不止一個，而擁有兩江四岸的重慶，江景資源並不稀缺，本地人也並不追捧，一些配套不夠、生活不便的江景房遠不如輕軌沿線的樓盤受歡迎。加上絕大多數重慶人購房都是自住，以實用、性價比高為準則，炒房團往往難找本地人接棒。
在重慶投資買房，是件考眼力的事。不瞭解重慶人的消費偏好，不瞭解重慶的規劃和發展步伐，憑外地經驗下叉，風險是大大的。
第八怪：水土不服「魔咒」
葉檀最近在一篇文章裡寫道：「我2017年年初到重慶時，曾經有開發商朋友說，重慶房地產太難做了，如果開發商在重慶都能做成功，那在全國各地都不在話下」。
陸陸續續，全國的大品牌開發商幾乎都已經進入了重慶市場。但在重慶遭遇「水土不服」的，大有人在，有的甚至最終選擇了退出。
重慶市場為何如此「磨人」？除了重慶市場本身很奇葩，另一個原因，就是如全國地產龍頭老大萬科曾經所言：萬科之所以很長一段時間未進入重慶，就是因為重慶本土開發商確實太強了。
多年來，重慶樓市銷售排行榜上一直被龍湖、金科、華宇、東原、協信等本土企業盤踞，其中龍湖連續12年排名第一。他們一度有一個共同的光彩的名字——「渝派地產」。
很多外地開發商沒來重慶時，認為低房價的重慶一定處在地產市場的初級階段，以為憑藉自己在房價高昂、競爭激烈的一線城市的開發經驗，可以輕鬆站穩。哪曾想，渝派地產在房價長期處於低位的市場情況下，歷練出很強的成本控制、保障品質和服務的能力。渝派地產的景觀、服務，曾是全國地產商學習的榜樣。這對於習慣了在高房價市場環境下操作項目的外地開發商而言，是在進入重慶亟需攻克的難題。
在2010~2017年的中國房企百強榜上，最多時有10家渝派地產企業上榜，最少時也有6家，龍湖、金科已躋身前列。正是渝派地產企業的強大，吊高了重慶購房者的口味，所以外來開發商，無論多大牌，重慶人也不一定買賬。
為了避免水土不服，一些外來房企在初入重慶時，選擇與本土房企合作，比如香港置地與龍湖聯合開發了江與城，在熟悉市場後，才獨立開發了約克郡項目。
重慶樓市是一個超級務實的「奇葩」，從開發賣房到投資買房，抱著「投機」的心態都難有好下場。未來，更是隻有實打實做出好產品的企業、具慧眼挑到好房子的購房者，才有更好的前途。
- 圖片來自網絡 -
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