'樓市開啟“熬鷹”模式！山雨欲來，酷似2013年，專家透徹“剖析”'

“剛需”這個詞，是不是真的存在？

有人說，除了吃飯、睡覺之外，沒什麼能稱之為剛需。有人說，租房的人才能算剛需，買房的人不算。

照這樣來理解，現在的“剛需族”，只是市場中炮製出來的概念罷了。只不過，人們把結婚、買房、學區房、多套房當成了自己的“底線”。

前兩個月，南京有一處十幾平米的大棚房，被炒出了十幾萬元一平米的天價，按業主的說法，為了讓小孩上優質的學區，這錢花的值，學上完了還能再轉手炒一波，他認為自己就是剛需。

最近，有一位朋友留言，手裡已經有了兩套房，在老家又給父母置辦了一套，按照多套房的利率，會上浮35%以上，她滿心委屈：自己不過是想買房孝順父母，順帶“投資”，結果就傷到了像自己這樣的“剛需族”。

這隻能說明一個問題：購房者總是把自己的投機目的，美化成所謂的“剛需”。

經濟學家任澤平提供了一組數據，城鎮居民約70%居住在自有住房，約20%租房，其他10%為借住、住單位宿舍等。

從人口普查統計的家庭戶人均使用住房面積分布推測，當前城鎮家庭住房擁有的不平衡程度較為嚴重，最低20%的城鎮家庭戶或擁有約6%的住房，而最高20%的家庭戶擁有約40%的住房。

20%的家庭擁有40%的住房，必然意味著大量空置房的出現，去年，西南財大的一份報告中說，目前城鎮空置房總量達到了6700萬套。

一邊是偽裝成“剛需”的投機情緒，另一邊是大量空置房在炒房客手中誕生，這就是過去這些年來樓市的典型特徵。

如今，樓市進入“熬鷹”時間了。

熬鷹的方法大家都知道，再凶的鷹，剛捉回來後不讓睡覺，一連幾天，野性也得被磨掉，有人甚至把鷹捆到自己手臂上，晝夜熬，長達7天7夜，看誰能熬得過誰。

道理是一樣的，投機者們再“野性難馴”，也得經受住樓市開啟這一番“熬鷹”模式，以下三個消息就非常典型。

第一，調控“無孔不入”、“頻頻發力”。

最近幾個月，拿地過於激進的房企被點名，債券、ABS融資或遭收緊或暫停；就非標融資方面來看，傳統的432通道類業務、違規前融業務均不得再做，下半年融資或進一步收緊。

房企的資金面是一方面，限售、限購、限貸的措施也是一個接一個。

蘇州限售之後還不夠，還有限購和禁漲，西安搶人之後房價躥升太快，落戶炒房的路子直接被堵住，合肥以地塊周邊房價確定出讓地價，不再搖號。開封本來放開了限售，轉眼就取消，其中意味不言自明。

調控的頻率也是不斷加快，來自中原地產研究中心的統計數據顯示，2019年1-8月，全國房地產調控政策高達367次，創出歷史記錄。

相比2018年1-8月份的315次，這個數字上漲了17%。累計次數刷新了房地產調控記錄。僅僅8月份的房地產調控政策，就多達60次。1月到7月的調控次數分別為68次、21次、15次，60次、41次、46次和56次。

第二，庫存上升，二手房山雨欲來。

百城住宅庫存報告顯示，截至7月底，易居研究院監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為45203萬平方米，環比增長0.4%，同比增長6.0%。值得注意的是，這是庫存連續第7個月呈現同比上漲。

所謂庫存，既是指正在施工的面積，也是指交工但未銷售出去的房屋面積，兩者相加的得出的結果，反映出目前市面上還有多少沒賣出去的房子。

道理很簡單，沒賣出去的房子越多，房企的壓力也就越大，就在最近，龍頭房企之一的恆大開啟“搶收行動”，八折購房、特價房手段大範圍波及，融創老闆孫宏斌直言不再拿地，廣州某房企甚至出現了全員賣房壓任務的情況。

顯然，庫存上升之後，開發商為了加快回款，降價促銷的壓力有增無減。

新房價格便宜了，高高在上的二手房市場自然會受到影響。

第一財經曾在8月中旬報道，統計局發佈的7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，上漲城市數量在6-7月份明顯出現了大幅減少，6-7月份，二手房市場有20個城市均價連續下跌，為2019年最高。

“熬”到這種地步，樓市何去何從？要知道，2013年2月，居民部門的淨存款就已經增長至26萬億，如今，依舊26萬億。換句話說，從2013年初至今，居民淨存款實現七年0增長。

這26萬億的存款，還能否“託底”樓市？

答案只有四個字：勉力為之。

原因無他，今年的樓市，非常酷似2013年，無論是從庫存上升、房企降價的角度來看，還是從26萬億居民存款的角度來分析，都彷彿處在形勢逆轉的“前夜”，只是結果不同而已。

對未來的走勢，專家的“剖析”非常透徹。

聯訊證券經濟學家李奇霖近日指出：房子漲下去的結局無需贅言，跌呢？12-13萬億的地產投資，且為企業廠房土地抵押融資估值的標的物。需精細化管理，打掉一致預期，使其回報率不再吸金即可。如烹小鮮，多攪易糊，大火易焦。

筆者認為，“多攪易糊，大火易焦”，這八個字，可以說總結的非常精闢。

首先，樓市開啟“熬鷹”模式後，氣氛不能過於冷清，否則會波及不少真正有自住需求的購房者，當那些假裝成“剛需族”的投機客們感受到了房產持有成本提升，這一群體自然會從市場中擠壓出去。

其次，與2013年一樣，26萬億的存款這麼多年以來維持相同的水平，說明樓市不能再沿著以前高速擴張的道路走下去了。

過去20多年房價水漲船高，恰恰是透支家庭儲蓄率的結果，未來我們需要做的，就是讓儲蓄、投資、日常消費的體量重新膨脹起來，而不是把僅有的儲蓄資金用於給樓市“託底”。