在如今政府鼓勵現樓發售的當下，市場上有這麼一類型產品迎來了春天，他們既不受政策限制，而且還是現樓，價格又普遍低於周邊市場價，有的甚至帶省級名校學位........
那這類樓盤什麼背景、有無風險，值得投資嗎？
番禺地鐵盤只要1.9萬元/㎡！
日前，記者收到許多觀眾的爆料，稱廣州番禺區和白雲區出現了一些樓盤，他們普遍是一個單體樓，但是現樓發售，且二手當一手來賣，價格更是便宜過周邊很多。
其中，位於番禺區鍾村毓秀西路麗景一街的中怡居就是其中之一，就地段而言，該樓盤確實不錯，是鍾村的鎮中心，鍾村政府就在對面，沿路看到衣食住行俱全，雖然屬於較低端的配套，但去到長隆、市橋等商業發達的地方都不算遠。離去年剛剛開通的地鐵7號線鍾村站出來，步行只要17分鐘。
那這個樓盤賣多少錢呢？
銷售告訴記者，帶裝修的價格只要1.9萬元/㎡，產品多為50方的一房，51房的兩房，83方、100方的三房。而在番禺，目前的二手放盤價都要20611元/㎡。一手更是3萬+左右了。
那為何這個樓盤這麼便宜呢？
@銷售：以前是這個樓盤是翻新樓 ，原來是員工宿舍，後來是被萬寶公司收購。
原來如此，這個樓盤之所以對比周邊價格便宜，除了樓盤自身環境嘈雜外，還有一個原因就是他的出身是“翻新樓”。
白雲中心區域還有低於3字頭的新樓？
而在白雲區也有一個樓盤，跟他的情況類似。
記者發現在三元里大道附近有一個價格在3字頭以下的新樓，這個樓盤就是在白雲棠溪德康路龍濤中學旁的習智居，這個樓盤也有故事，它以前是爛尾樓，後來由廣州市康健頤養院有限公司人以個人名義整棟購入，未有人入住過房子，現在再從個人手中轉賣到市場。
而這個樓盤現在對外的報價是帶裝修價格在2.5-2.8萬元/㎡之間。
目前樓盤所在的三元里周邊，以二手樓梯樓為主，二手電梯較少。離樓盤步行距離700米的麗康居是較大型的二手樓，電梯房的價格2萬元/㎡。
而周邊一手樓也很少，最近的要去到離樓盤直線距離約1.3公里，位於三元里大道北的駿御華庭，那它價格約3.2萬元/㎡。對比一手的話，習智居還是有一定價格優勢。
翻新樓、爛尾樓盤新項目能買嗎？有何風險？
只是這種翻新樓，爛尾樓能買嗎？有風險嗎？
房產頻道特約評論 黃韜
作為翻新樓，要看他的產權是否清晰，產權的土地使用年限，是否偏短，同時翻新裡面的戶型是否合理，因為很多翻新樓戶型可能改變不了，可能相對比較差，翻因為新樓可能是一、二十年前的設計，這種在戶型的使用面積或使用率當中可能會出現一個缺陷。
廣東旭瑞律師事務所 陳偉傑律師
爛尾項目產權信息沒有很大的實際風險，但你剛才所提到的土地使用年限，這個可能必然會比完整的70年會實際減少。
買家要清楚這個產權是否清晰，然後項目有沒有抵押給第三方，只有說在房管局有登記備案，有相應的銷售預售許可，那麼這種房屋購買才會法律保障，不然很容易出現交了房款，然後房子抵押給第三方，出現錢房兩空的情況。
因為一般來說要購房的房子，他是有預售許可的話，這個在國土部門是有相應的資料備案的，在購買房子之前可以到房管局進行查冊，瞭解清楚這個房屋地塊的性質和情況，如果屬於商業用地或者住宅用地，那麼相應的稅費會不一樣，甚至是購房的資格等等，限購的政策都會有不同的規定的，最好買房之前先了解清楚。
大源按揭總經理鄭大源
購買翻新樓，一定要考慮產權是否清晰，樓齡多長，土地出讓時間，稅費手否清晰，貸款購買以及評估值的問題。
合富輝煌（中國）廣州區域 業務中心副總經理 周曉明
最大的劣勢可能是大家會顧慮到年限的問題。年限或者是產品可能因為時間比較久，十年前或者是二十年前的產品，跟現在創新的產品會有一定的差距。
（記者：一般什麼樣的買家會買這樣的產品。）
比如說市中心的產品的話，如果是這樣的舊樓，它具備了學位，具備了性價比優勢的話，肯定是自住、剛需有這個需求的客戶去買，或者是像番禺這些價格低的，也會吸引一些投資客戶去買。目前的話因為限制貸款、名額，投資客戶應該會相對減少，剛需客戶佔比會比較多。
（記者：如果是說這些項目遇到現在政府鼓勵，銷售的情況下他們有什麼優勢呢？)
消費者的角度來看的話，就是節約消費的成本，你交錢的話就能夠馬上入住。
中怡居、習智居產權是否清晰？這類筍盤能否下手
那中怡居和習智居有這些問題嗎？
先來看看產權，這是銷售提供給記者的中怡居項目不動產權證上面明確的寫到，權利人是廣州德承投資發展有限公司，土地年限從1994年4月11日起算，居住用地年限是70年。
中怡居的發證日期是今年的3月9號，房屋用途是居住，土地用途也是住宅，土地使用期限到2064年4-10日，所以，該樓盤不存在產權不清晰的問題，不過，這也意味著中怡居的使用年限也只剩47年了。
那曾經的爛尾樓習智居有無歷史遺留問題呢？產權清晰嗎？
暗訪現場
@項目銷售：（這個樓盤）剛開始拿地是2000年，然後又在2008年補了地價，等於重新又拿了地，它不是整棟一起拿的（房產證），2008年補了幾套（房產證），2010年又補了幾套，2011年也有。
@記者：哦這個房產證的話是分2008、2010和2011年對嗎？
@項目銷售：對，要看你買的是哪個樓層的。
@項目銷售：業主的（名字） 都是樑少貞
@記者：那相當於我買的話就是跟你們老闆樑少貞簽約對嗎
@項目銷售：就是她轉名給你，房產證現在是她的名字。現在的（產權）是很清晰的，乾淨的，已經有房產證的嘛，你什麼時候給首付就什麼時候和你進行網籤，然後一個月內就把證轉你的名字。
隨後我們都查看了相關憑證包括樓盤在房管局上的備案，是由一位叫樑少貞的持有人持有，整個產權是清晰明確的。
不過這裡要提醒，雖然這些樓盤產權清晰的情況下基本上沒什麼風險，而且不受現在政府批售預售制度限制，都有了自己的房產證，但交易的稅費就要按照二手交易的流程，企業的稅費會重，要了解清楚是開發商各付一半，還是全部付清。而且，這些產品由於是之前的舊樓，即使翻新，戶型上也受到限制。
所以，投資比自住更合適。
其實除了這兩個項目外，老城區像是越秀區、荔灣區也有幾個這樣的爛尾樓盤活項目會在不久後亮相，雖然說曾經爛尾過，年限有縮水，但是無論是價格還是地段都非常優勢，小編也去探過樓，不少不僅帶學位而且還是省級名校。各位有興趣的準爸媽，投資客可以接下來關注了。因為其實，這類型產品在廣州也是很稀缺的。
合富輝煌（中國）廣州區域 業務中心副總經理 周曉明
（記者：現在市面上有通過爛尾樓改造翻新的項目，這種項目多不多？）
這種項目不多，可能就兩到三個。然後再接觸的這種未售的項目發展商，可能就是一個兩個這樣的情況。其它的有一些在做這種收購的過程中就不方便透露。
因為現在拿地的政策非常嚴厲，成本也非常高，也不排除有發展商會通過收購爛尾樓或者翻新項目的情況去進入二級市場。
（記者：那他們是以怎麼樣的形式發售呢？）
是這樣子，如果是發展商去進行收購的話，他會把手續辦好，還是用一手的形式發售，這種產權還是很清晰的。
（記者：這種產品現在的優勢什麼，包括剛才說的產權很清晰嗎？）
其實優勢的話就要看具體項目所在的位置、地段來決定了。你剛剛提到的有些項目可能是在市中心，市中心大家都知道，目前可售的貨量是非常少的，可選擇的又帶學位，地段又好的這種品牌發展商開發的項目是屈指可數，所以它的優勢是並不是說有一個規律性，都是不同的優勢。
有一些像番禺這些可能是以價格取勝，有一些在市中心的可能就是因為它的地段，因為它有一些附加的學位或者是配套這方面的優勢。如果你剛剛提到，中怡居也是個價格的優勢，番禺現在普遍的價格去到兩萬到三萬，它就性價比非常高。
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