'降價潮！廣州中山降6000元/平、惠州30+盤打折、東莞跌破2萬'

最近，一股“降價潮”悄然席捲粵港澳大灣區。

廣州番禺某盤兩天降價6000元/平，中山坦洲某盤降價6000元/平，佛山多盤出現特價房源，惠州30多個樓盤降價促銷、東莞新房均價跌破2萬/平......

除此之外，恆大更是在全集團統一啟動“金九銀十”促銷策略，推出“全國532樓盤7.8折”，優惠力度和範圍業內少見。

一面是不斷收緊的房企融資政策，開發商承擔巨大的資金壓力；一面是供應增加存貨積壓，項目面臨激烈的市場競爭。雙面夾擊之下，整個大灣區的樓市似乎都蒙上了一層陰雲。

如此低迷的市場環境之下，2019年的“金九銀十”還會來嗎？先別急，我們來看看每個城市的具體情況。

廣州

最近，廣州的降價趨勢日漸明顯。

從前幾天番禺某盤兩天直降6000元/平（戳鏈接看詳情）後，廣州多個項目以“暑期特惠”的名義推出特價房，連中心區荔灣、白雲和黃埔等地都出現了降價促銷情況。

（圖源廣州樓事）

從目前市中心降價的項目來看，降價幅度在2、3000元/平不等，個別項目降幅達到6000元/平，例如白雲區的某地鐵盤，每套降價近60萬。

往日的熱門區域也有一定程度的促銷活動，例如南沙、增城等地，均有項目推出免息低首付來吸引購房者。

而且，不僅是新房，二手市場的讓價幅度也是再度擴大，7月數據顯示已達到6.6%。

業內人士分析，雖然目前主要以“特價房”的形式降價，但這種現象一般是真降價在前期的實探，按現在的大環境，不排除後期有外圍區的降價潮從改善房向剛需房波及。

簡單來說，就是廣州現在的這波降價潮只是開始，未來大家可能將看到更大範圍、更大力度的降價活動。

素材來源：廣州樓事

中山

在整個大灣區來說，中山樓市的降價勢頭來得最早，也最凶猛。

幾乎每個區都有項目推出特價房、折上折等促銷活動，目前已有至少15個項目給出了較大降價幅度的一口價單位。

（圖源中山房產經紀）

其中，西區重現“9”字頭項目，阜沙出現“6”字頭項目，坦洲某項目甚至直接降價6000元/平，猛圈了一波購房者。

相比其他城市，中山的房價並不特別穩定，經常處於來一波行情漲一波價格，冷淡一段時間，項目就會開始降價促銷的“過山車”狀態。

（每年都有大範圍降價）

近幾年來，隨著深中通道的開工建設、粵港澳大灣區規劃逐漸落地等利好，中山吸引了來自全國的購房者，房價從4、5000/平，一路飆漲到上萬元/平。

但同時，中山本身的基礎建設和工資水平卻沒有跟上如此大幅度的增長趨勢，當投資熱情逐漸消退，業內開始質疑高房價中的水分。

（圖源樂有家）

近幾年來，中山的庫存一直處於高位，項目面臨著較大的壓力，動不動就要靠促銷活動帶一波銷量。

加上最近房企融資收緊，開發商為了儘快回款，這波“降價潮”恐怕將比往年來得更凶猛，也更持久。

素材來源：大粵房產中山站、中山房產經紀

惠州

作為供應大區，惠州的“降價潮”來得尤為凶猛，折上折、特價房和低首付，沒有開發商想不到的降價理由。

據南方都市報消息，惠州城區和博羅仲愷有13個樓盤出現低首付，深圳客較多的惠灣和惠東片區，有近20個樓盤打折。

但殘酷的是，現在的購房者並不買賬。

據貝殼數據，7月惠州的網籤量僅12158套，環比下滑11.12%。而此前最熱門的大亞灣，下跌幅度高達27.33%。

加上上週連發11張預售證、再加2300多套新房，本來庫存就不少的惠州，市場競爭壓力又增加了許多。

（圖源企鵝財經）

早在上半年，《粵港澳大灣區規劃綱要》剛出臺不久，惠州算是又火了一把，項目也是加緊建設，試圖趕上好時候。

但是隨著規劃細則逐漸落地，惠州實際能夠享受到的政策利好並未高過預期，投資客也就漸漸失去了興趣。

不僅新盤供應大，存貨多，惠州的二手房市場也是長期平淡，對外地投資客來說，面對這樣寬進嚴出的市場，也會更加謹慎。

但是，惠州也算是見過大風大浪的地方了，各個項目的營銷手段豐富多樣，在關鍵時期也很捨得割肉，預計未來還將有更多樓盤加入降價大軍，尤其是資金較為緊張的開發商。

素材來源：南方都市報、淘房志

佛山

緊挨著廣州的佛山，也瀰漫著濃郁的降價氣息，尤其是不限購區域，多個項目推出特價房，單價下跌2、3000元/平。

（圖源貝殼新房）

從降價宣傳可以看到，佛山部分項目的特價房數量並不少，部分項目更是一口氣推出30套，單價下降1000/平。

(圖源佛山億房）

雖然都是新房，但佛山目前的降價形式還有一些微妙的區別，一般大幅降價的是老盤尾貨，而新入市的項目，本身在備案價上就已經低於預期，降價現象較少，幅度也不大。

（圖源佛山億房）

但是，二手房方面的情況還是比較慘淡。據佛山住建局數據，2019上半年，佛山二手房成交面積達到四年來最低水平，不到2017年的一半。

整體來講，佛山目前房價，尤其是今年新入市的項目，價格不算太高，所以降幅不會太大。但是受市場低迷影響，需要資金的開發商和個人，還是會在價格上做出一些讓步。

素材來源：貝殼新房、佛山億房

江門

在大灣區的版圖裡，江門也算是跌得比較狠的城市了，沙坪西某盤甚至驚現“4字頭”。

目前，已有多個樓盤出現1、2000元/平的降價現象，這個金額在大灣區看起來沒什麼，但是江門新房均價本就只有7000+元/平，降完價約等於回到2年前。

（圖源新會房pie）

除了直接降價，不少項目還推出送空調、送禮品，甚至精裝修改毛坯賣等方式，降低門檻來吸引購房者。

江門本身投資客較少，庫存並不多，但現在多個項目出現大降價，可見開發商的壓力確實很大，7月的低迷也刺激了項目要加大力度賣貨的決心。

住建局官方數據顯示，7月份江門全市住宅成交4500套左右，環比上月下跌24.1%，跌幅在大灣區排名第一。

本月多個項目推出降價後，部分項目反應到訪量已經明顯增加，但是能否帶動成交，還需要等市場的反應。

素材來源：新會房pie、江門房姐

東莞

相比大灣區其他城市，東莞的房價還是比較堅挺的，暫未出現大範圍的降價項目，但新房整體均價出現了小幅度的下滑，跌破2萬/平。

（圖源房掌櫃東莞）

東莞目前的狀況是有跌有漲，除了松山湖片區和水鄉新城片區外，其餘4個片區的房價都有不同程度的下滑，幅度在1.6%-6.5%之間。

其中，有個別鎮出現了較大幅度的下降，例如房價最高的鳳崗（32372元/平），較6月下跌12%，房價最低的橫瀝（12501元/平），較6月下降25%。

但是另一方面，東莞的新房在二手房稅收方式調整的影響下，一直保持著比較好的成交量，尤其是7月，量價齊升。

（圖源廣州有貝殼）

貝殼數據顯示，7月東莞全市網籤量為3578套，環比上升17.54%；成交均價為15787元/平，環比上升2.26%。

近期這波“降價潮”也許會刺激到部分壓力較大的項目，但整體來說，東莞出現大範圍、大幅度降價的可能性不大。

素材來源：東莞房掌櫃、廣州有貝殼

深圳

最近，深圳升級示範區之後，市場討論熱度高居不下，但在樓市上還沒有明顯的體現。

深圳7月宣佈不再公佈房價數據，但是從二手成交價這條平滑的曲線，還是能看出深圳房價依然“穩”字當頭。

（圖源深圳中原研究中心）

從8月前三週的數據來看，深圳也難逃傳統淡季的影響，供應量大幅下降，一手成交量也在持續下滑。

現在剛好是“731”新政的一週年，可以看到深圳的新房成交曲線非常曲折，但總體趨勢還是在上升。

（圖源樂有家）

據樂有家研究中心數據顯示，7月深圳新增一手住宅預售1243套，環比下跌70.31%；全市一手住宅網籤3629套，同比上漲5%。

在二手房交易方面，深圳7月成交7048套，環比上升了21.6%。一方面是新房供應減少，刺激二手成交，另一方面也說明深圳市場需求堅挺。

受到嚴格的調控政策影響，深圳的房價一直處於比較穩定的狀態，本身市場需求旺盛，供應量也不算大，加上近期的示範區政策利好，跌是不可能跌的。

珠海

珠海，現在粵港澳大灣區裡笑得最大聲的城市。

受到粵港澳大灣區規劃、“英才計劃”、橫琴島等政策規劃利好，珠海的投資魅力大幅提升。

當其他城市一片哀嚎的時候，珠海上半年一手網籤量跑出了同比181%的漲幅。

（圖源樂有家）

一手市場的回暖，也帶動了二手房市場的升溫。據樂有家數據，整個上半年珠海市成交98.77億元，環比上漲21.23%，同比上漲71.27%，漲幅非常明顯。

目前來看，珠海的利好還在持續釋放中，購房者的熱情依舊高漲，短期內是不太可能出現降價現象，但不排除個別開發商資金緊張，出現特殊情況。

總結

縱覽整個大灣區，超過5座城市正在經歷“降價潮”，一股樓市烏雲籠罩著，讓人看不清今年“金九銀十”的情況。

目前來看，許多項目都給出了誠意滿滿的優惠，但能否吸引住觀望情緒漸濃的購房者，還要看未來的市場狀態。

降價的原因，除了7、8月本就是樓市淡季，也跟當下房企融資困難、資金壓力大有密切的聯繫。

（偶爾也有一些特殊的人為因素導致的降價 圖源微博水印）

但是，壓力再大，開發商也不會一股腦拋售項目，他們大多數會選擇從一些較為邊緣的項目開始降價處理，給更優質的項目保留更多空間。

這也是漲價從城市中心擴散，降價卻總是從邊緣包圍的原因。

面對眼前的優惠，對於投資客來說，可能並不是多大的福利，但是對於剛需來說，如果有各方面都比較符合自己需求的項目，現在也不失為一個出去走走的好時機。