'均價2萬+，一次推1400套！這個沒地鐵的盤要買嗎？'

文/許暉

Part.1

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老師你好，我沒購房資格，想以投資的方式，購買300萬元左右的房子，該如何抉擇？

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杭州市區，除臨安外均限購。因此沒有購房資格，又要投資房產的話，只能選擇臨安、環杭和不限購的公寓或商鋪類。

商鋪的投資難度較大，箇中講究和門道多，一般不建議缺乏經驗的普通投資者購買；而公寓主要看租金回報率，難說未來轉賣升值空間有多大，可能就是碰運氣的事了，而且比較難脫手，尤其是市場行情不好的時候更難。所以這兩項我們先剔除。

臨安青山湖一帶實景 攝影/陸圳雲

臨安區屬於杭州，而且今年10月地鐵就要通車了，和環杭區域相比，投資這裡前景可能會相對更明確一點。臨安大部分一手住宅總價都在200萬以內，你資金充足，可以選擇近地鐵的樓盤，例如寶龍旭輝城、綠地亞洲公園、越秀西海岸、天陽蔚藍，旭輝朗香郡等等。戶型選擇上，投資儘量選低總價的小戶型，更容易出手一點。

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Part.2

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遠洋西溪公館開盤，價格感覺能夠承受，但是我發現離地鐵比較遠，離五常地鐵站2.1公里。這個距離感覺不管是自住還是投資都有點麻煩。請問可以搖嗎？還是買二手房？

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西溪公館的優點還是比較明顯的，交付時間是明年年底，不論是自住還是投資，這會吸引相當一部分購房者；其次小區目前規劃的全石材幹掛，並且如果按2.8萬的房價開盤，與周邊二手房近4萬/㎡的房價有價差。距離地鐵口有點距離是真的，除了五常站，還有機場快線的阿里巴巴站（規劃），距離也要1.5公里。再加上部分戶型設計老，88㎡只有兩房。沒有十全十美的樓盤，看你自己取捨。

近期西溪公館傳出消息將在9月或10月開盤，從原來推500多套改為一次性推1400套，這麼一來搖號的概率會大一點。不過可以確定的是，西溪公館到時候搖號的人數也不會少。

另外還有一個新盤你可以關注，就是五常地鐵口的地鐵萬科天空之城，項目預計四季度開盤，目前售價待定，前期旁邊的華夏四季房價27000-30000元/㎡。至於二手房好一些的基本都在4萬/㎡上下，現在到年底這段時間可以新房二手房一起關注，有性價比高的二手房源可以買，畢竟二手房即買即住，基本不會有維權風險。

Part.3

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您好，我們在市區有一套學區房，另外一套房子在餘杭。如果開始上小學後，賣掉學區房，是不是會存在佔學籍的問題？買家如果不介意，是不是沒什麼問題？另外，這樣子，我還想在主城區讀初中可以嗎？沒有戶口，能直升小學對應的初中嗎？

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上小學之後賣掉學區房，的確有人這麼做，會佔用學籍，大部分買家會在意。現在杭州部分熱門學校要求家長籤承諾書：保證讀書這六年不把學區房租出去，也不能賣，否則自願轉學。但目前僅有學軍、長壽橋等個別熱門小學這麼做。

沒有戶口只有學籍，能不能直升對口的初中這個問題，要看學校的生源情況，如果是熱門學校或許會有點問題，最準確的要問該學校具體政策。

Part.4

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老師好，我和老婆剛來杭州發展，她在西湖區杭州數字科技園上班，我在錢江新城，由於還沒正式過來上班，但想先解決住的問題，現在看了浙港國際的公寓，32平，138萬，值得買嗎？由於對杭州不熟，不知道該怎麼選，如果買住宅的話可能接受的房價不超過3萬，我倆上班還能兼顧，求老師給個建議。

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首套房，個人不建議買公寓。但杭州限購，你們是否有購房資格？如果方便落戶可以先落一個人買房。現在落戶政策寬鬆，本科45歲以下大專35以下在杭州工作就可以落戶。如果不落戶就要等2年社保。房價3萬能選的地方還是挺多的，建議先關注一手房。你的情況推薦西湖區三墩北的綠都雲和湖和銀城雲谷天境（距離城西較近），這一兩個月會加推高層，房價27000元/㎡左右，戶型有89㎡，但都是熱盤，杭州買房現在需要搖號，可能不一定能搖到，試試吧；錢江新城附近的樓盤價格高了，3萬左右只能去蕭山或喬司翁梅一帶，不過這樣一來距離城西又遠了，這是兩難。總之，如果想在杭州長期發展，還是優先選擇住宅好一些。

Part.5

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老師你好，我在2017年買了餘杭區跟拱墅區交接的融創璦頤灣西邊的住宅底商，商鋪現在租掉了，租金並不理想，想問老師，我這個商鋪是不是等附近10號線地鐵通了就可以出手了？那附近感覺一直火不起來。

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10號線地鐵通車估計還需要兩年。本身商鋪投資難度和風險較大。兩年後那邊租金是否有起色現在還不好說，你現在商鋪資金回報率是多少？如果有5-6%也能接受。考慮到現在商鋪受到電商和綜合體等各方面影響並不好投資，可以做重餐飲的商鋪或許好一些。看如果到時候地鐵通了，租金能漲多少，如果還沒起色，也可以考慮賣掉。

編輯：淺眠