張玉
上市房企半年報正在密集發佈中。數據顯示，截至8月8日，54家A股上市房企發佈了2019年半年度業績數據。其中，11家公司披露了2019年半年報或半年度業績快報，9家公司淨利潤同比增長。另有43家公司披露了業績預告，21家公司預計上半年淨利潤同比增長。整體來看，上市房企業績明顯分化。
儘管多家企業業績預增，克而瑞研究中心指出，今年上半年數據顯示，標杆房企業績增速明顯放緩，TOP100房企累計權益銷售規模同比僅微增4%。在政策層面，有機構統計顯示，上半年全國房地產調控政策次數已達250多次，“一城一策”持續發揮作用。與此同時，調控政策也在從市場交易層面擴展至金融層面。
對於房企上半年業績及企業發展相關問題，8月14～15日，《中國經營報》記者先後致電致函弘陽地產有限公司（01996.HK，以下簡稱“弘陽地產”）、三盛控股集團有限公司（02183.HK，以下簡稱“三盛控股”）、建發股份有限公司（600153.SH，以下簡稱“建發股份”）、綠地香港控股有限公司（00337.HK，以下簡稱“綠地香港”）等多家企業進行採訪並取得了相關回復。
其中，綠地香港相關負責人表示，目前正處於財報緘默期，不方便進行回覆。建發股份表示，相關採訪要等半年報出來以後才能進行回覆，不會針對第三方數據進行回覆。三盛控股方面亦表示公司財報尚未披露。
業績增速集體放緩
克而瑞相關研究報告指出，從盈利結構來看，市場調整期下房地產行業馬太效應持續放大，集中度進一步提升，同時，盈利能力的分化也在加大。截至7月15日，在2019年上半年預計盈增（排除扭虧）的15家房企中，百強房企佔到11家，而盈虧的則基本都是200強之外的小規模房企，大部分中小型房企在調整衝擊下歸母淨利潤增速下降明顯。
8月13日，綠地香港發佈盈喜公告稱，預期2019年上半年淨利潤（歸母淨利潤）將較2018年同期增加不少於90%。公司相關財報顯示，綠地香港近5年來合約銷售複合增長率逾60%。另據公司此前發佈的公告，上半年公司、子公司及其聯屬公司的合約銷售約為256.05億元。按照500億銷售目標計算，綠地香港上半年已完成全年目標的51.21%。
根據克而瑞日前發佈的2019年1～6月中國房地產企業銷售榜，從全口徑銷售金額來看，2019年上半年弘陽地產銷售金額為302.3億元，行業排名第51位；記者查詢發現，2018年上半年弘陽地產流量金額為169.2億元，排行第64位。
此外，2019年上半年三盛集團全口徑金額為145.3億元，位於行業第79位。記者注意到，去年上半年三盛集團流量金額為143.4億元，位居行業第74位。與去年相比，公司上半年銷售僅僅增加了1.9億元，行業排名下滑5個位次。
三盛控股相關負責人向記者表示，一方面公司財報尚未發佈，另一方面，上市公司只是公司的一部分資產：“我們地產業務還沒有完全注入，我們不太願意把上市的這塊作為一個官方回覆去做地產相關的採訪。”
今年上半年，建發股份全口徑銷售金額為278.7億元，行業排名第54位；去年同期為306億元，位居行業第43位。公司上半年銷售業績不及去年同期。
“這兩年房企之間的分化日益明顯，強者恆強態勢愈顯。千億房企發展的步伐越來越大，相反，不足千億的房企則普遍面臨不小的生存壓力。千億是很明顯的一個分水嶺，小公司在拿地、融資等能力上顯現出很大的落差。”上海中原地產市場分析師盧文曦分析指出。
盧文曦進一步表示，從全國性的數據來看，房企發展普遍面臨一定的壓力。如果將政策考慮在內，盧文曦直言，後半場房企的日子並不好過，“即使是頭部房企，其增速也在不斷下滑。靠後的中小房企可能就被兼併掉了。”
記者日前從人民法院公告網瞭解到，自2017年12月至今，有將近300家房地產企業公佈了破產文書，大多數屬於地方中小企業。
另據克而瑞研究報告，從目前房企預告2019年上半年業績的情況來看，相較於2018年，房地產行業降溫明顯，繼而對房企的利潤衝擊較大。基於上半年房企整體銷售業績較2018年放緩，以及房企整體的拿地態度相對謹慎，預計2019年下半年房企盈利增速放緩基調或將持續。
隨著馬太效應不斷加強，土地儲備對於企業的發展顯得尤為重要。8月12日，弘陽地產在南通、烏鎮各斬獲一幅地塊。根據克而瑞數據，今年1～7月，弘陽地產新增貨值611.8億元，在全國房企排名第28位，新增土地價值293.5億元，排名高達23位。
克而瑞數據顯示，截至2019年上半年，銷售百強房企新增貨值總量超過4.5萬億。共有14家房企新增貨值突破千億，銷售TOP10新增貨值更是全部超過千億。
不過，與去年同期相比，各梯隊拿地態度明顯謹慎。今年1～6月，銷售百強房企整體拿地銷售比0.38，上半年整體拿地銷售比基本穩定在0.38～0.4，百強房企拿地維持較為謹慎態度。對比2018年同期各梯隊的拿地銷售比，均有不同程度的下滑。
財經評論員嚴躍進告訴記者，部分房企今年雖然經營上似乎有很大動盪，但實際上通過部分項目拋售等，財務數據表現也還是不錯的。而從拿地方面看，普遍以降溫為主，但部分房企通過聯合拿地等方式，也還是獲得了較多的地塊。
在這樣的背景之下，要規模還是要利潤，一直是各家房企都會面臨的兩難抉擇。對此，旭輝集團董事長林中表示：“如果生存規模已過，那麼可以把眼光放在利潤上，但如果生存規模沒過，還是要做規模。房企發展的階段不同，採用的發展戰略也會不同。”
融資趨緊償債壓力凸顯
行業漸趨理性的大背景下，對於房地產企業而言，充沛的資金顯得至關重要。
對此，林中日前在易居沃頓PMBA第八期開班課上表示：“現階段房企不僅要做開發銷售，還要學習去做經營持有。但是做經營持有就要將企業負債率降低至20%以下，否則就會死掉。”
據華泰證券研報統計，2019年8～12月，地產債總計到期量達2106億元，其中8～10月地產債單月到期金額較大，房企再融資能力將面臨考驗。
此外，截至2018年底，三盛控股總負債86.43億元，相較於去年同期的43.47億元增加了98.83%。債務資產比率由2017年同期的75.66%增加至2018年末的87.58%。截至2018年末，公司銀行、金融機構貸款和應付債券加起來的借款總額為33.97億元，同比2017年度的借款總額翻了一倍有餘。三盛控股賬面值為28.5億元的存貨已全部被抵押，用於取得銀行貸款及金融機構貸款。
截至2018年底，建發股份負債合計1630.36億元，報告期初為1316.83億元，僅2018年就增加了313.53億元。
債務壓力之下，不少房企通過出售項目獲取現金流。今年7月18日，綠地香港發佈公告，宣佈股東特別大會已審議通過了出售上海五里置業有限公司100%權益的議案。據悉，該筆交易價格預計不少於人民幣28億元。有觀點指出，此次項目股權轉讓很大程度上是綠地香港加快商業項目去化回籠資金的舉措。出售所得款項將作為一般運營資金及日後發展所需資金，這將加強綠地香港的現金流狀況。
跟據綠地香港年報，截至2018年12月31日，公司短期借款為32.09億元，應付賬款及票據為294.86億元，長期借款為94.75億元，負債總額達762.85億元，較2017年同期增長了191.2億元，增幅達33.45%。
此外，2018年綠地香港的淨負債率較2017年同期上升了4個百分點，至88%。2013~2016年間，綠地香港的淨負債率分別為100%、155%、172%、121%。2017年，綠地香港的淨負債率終於降低至84%。
主動融資去槓桿成為每一家房企不得不面臨的一道門檻。不過，融資利率偏高帶來的融資貴難題也是不少中小房企難以抹去的痛。
據悉，截至2018年12月底，三盛控股加權平均利率為11.6%，去年同期為7.2%。已付或應付的總利息開支為人民幣9500萬元，去年同期僅為3600萬元。
對於融資政策收緊，房企面臨的困境，陽光城執行副總裁吳建斌在易居沃頓PMBA第八期開班課上表示：“在現階段，房企要渡過當前的難關，必須把握‘現金為王’的觀點，可以從兩個方面優化現金流：一是不買地，退出尚未確權的土地；二是控制已開工的工程進度。”
嚴躍進指出，對於中小房企來講，首先需要加強高價項目的合作開發，減輕資金成本壓力；其次需要適當做一些項目轉讓；同時，要積極拓展銀行合作增加融資渠道。
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