'一家之言：近來銀保監會針對銀行和信託房企融資傳統意義上的違規與處罰點'

文/柏文喜

一、銀行表內融資

1．土地儲備貸款

2016年1月1日起，禁止向銀行舉借土地儲備貸款。如果是一二級開發聯動範疇（舊改、城市更新）仍然可以在合規基礎上對開發機構提供融資，棚改過程中對拆遷補充的購買服務此前也較為普遍，2018年後逐步退出這種模式。

２．房地產開發貸

產品逐漸向大型房企傾斜。對商業銀行而已，目前開發貸款仍然可以做，但需要符合“四三二”原則，從處罰案例分析可以看出大量四證不齊或者不具備開發資質的融資受到處罰。

- 1：項目已取得四證，即土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證；此前很多金融機構採取先放款，後補部分許可證的做法，屬於典型四證不齊的做法，被監管處罰的案例最常見。

- 2：已投入30%自有資金。後續該比例在國務院的項目資本金新規中有所調整《關於調整和完善固定資產投資項目資本金制度的通知》（國發〔2015〕51號），不過市場上仍採用“3”的說法，且多數銀行仍沿襲自有資金比例達到30%的內部風控標準；

- 3：項目公司或直接控股股東（須持有項目公司50%以上（不含）的股權）具有不低於房地產開發二級資質。同時在房企信託融資收緊後不再適用“項目公司不具有二級資質，若項目公司股權結構系全線條100%控股，僅允許向上穿透至第二層級控股股東具有不低於房地產開發二級資質”的標準。注意二級開發資質只針對信託融資，不是針對銀行融資。

“432”規定的雛形見於《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（銀髮[2003]121號），後歷經多次調整、重申、細化、擴大了適用範圍。

2016年監管部門列了16個熱點城市名單，對這些城市的住宅類開發貸受限，尤其私募基金相關備案全面停止，但目前為止還沒有看到銀行業金融機構在符合開發貸其他要求情況下僅僅因為熱點城市受處罰，所以熱點城市限制更多是一種傾向性，不是監管要求。

３．對房地產企業提供流動資金貸款

流動資金貸款主要針對製造業、物流企業等，對房地產企業而言，其主營業務是房地產項目開發，其融資需求必須對應開發項目，存貨是拿到預售證的房地產，所以流動資金需求實際主要就是項目的融資需求。如果允許對房地產企業發放流動資金貸款，容易被挪用。所以監管直接對流動資金貸款一刀切。

但從後面處罰案例可以看出，仍然有不少銀行通過關聯方流動資金貸款違規流入房企。很多房地產企業的商票貼現也類似，容易因為貿易背景不真實，流向房地產企業。

４．土地款融資

這裡的土地款融資包括土地拍賣保證金、出讓金、相關稅款等整個土地出讓環節的費用。

這是最核心的底線，目前不僅僅不能直接提供土地款融資，任何間接的土地款融資都被封堵了，比如通過歸還關聯方借款，但關聯方借款是用途土地款，屬於違規。

５．併購貸款和股東借款

房企對項目併購的融資需求，本身應該屬於合規範疇，比如2018年萬科對華夏幸福部分住宅類開發項目的併購。主要只有符合《商業銀行併購貸款風險管理指引》要求控制風險和融資比例的要求。

但該業務模式容易被利用，被併購方變相作為過橋資金，協助銀行信貸資金最終用於拿地。因此對於併購的穿透要求，每個地方都有自己的尺度把握。

上海銀監局於2018年年初，向上海本地商業銀行及在本地的分行發出關於併購貸款業務的通知，要求併購貸款需要滿足以下條件：

併購貸款投向房地產開發土地併購或房地產開發土地項目公司股權併購的，應按穿透原則，擬併購土地項目應該完成在建工程開發投資總額的25%以上；

不得對“四證不全”房地產項目發放任何形式的貸款；

併購貸款不得投向未足額繳付土地出讓金的項目，不得用於變相置換土地出讓金；

防範關聯企業藉助虛假併購套取貸款資金，確保貸款資金不被挪用；

按不低於其他貸款種類的頻率和標準對併購貸款進行風險分類和計提準備。

目前監管口徑對股東借款，只要是當初股東借款和拿地相關，必然會被處罰。還有如何判斷股東借款的真實性，股東借款是否已經被償還了？置換股東借款的資金有沒有可能被用於拿地，都存在很多不確定性。

６．委託貸款

作為受託銀行，與房地產有關的委託貸款發放也應該要符合前面所列舉的最終資金流向合規性問題。委託貸款資金流向房地產企業，作為受託銀行被處罰的情況筆者查詢處罰案例庫，只有2010年有一個浙江銀監局對當地銀行處罰案例（四證不齊的委託貸款），最近幾年反而沒有。

二、表外理財融資

銀行的表外融資，即我們常說的非標或結構化融資， 其資金來源主要是理財資金和同業資金，部分銀行會匹配一定額度的自營資金。

2016年11月份下發的《關於開展銀行業金融機構房地產相關業務專項檢查的緊急通知》中進一步體現。

其中，對理財資金和同業資金監管的思路主要分三個體系，一個是資金的用途，二是通道的監管，三是投資管理的監管。

1．資金用途

不得投向四證不全、資本金不到位的房地產企業或項目；

不得用於支付土地出讓金；

不得置換用來拿地的股東借款；

不得投向流動資金貸款。

2．通道和穿透監管

禁止多層嵌套，嚴格穿透底層資產。

2016年10月，中國銀監會下發了《關於進一步加強信用風險管理的通知》，提出了穿透核查的要求，首次明確將特定目的載體投資按照穿透原則對應至最終債務人；其次，要求地方銀監局嚴格執行落實“穿透”原則，禁止同業、資管計劃進入房地產。

2017年4月份開始“三三四十”監管風暴也是要求穿透核查。同年年底發佈的55號文，針對銀信合作業務也是強調嚴格禁止協助銀行資金進行監管套利，違規進入房地產領域。

三、信託房地產融資

1、列舉常規的禁止性事項

（1）不得向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供開發貸款；

（2）不得直接或以併購貸款等名義變相為房地產企業提供土地儲備貸款；

（3）不得直接或變相為房地產企業提供流動資金貸款；

（4）不得以向開發商上下游企業、關聯方或施工方發放貸款等名義將資金實際用於房地產項目開發，以規避房地產信託貸款相關監管要求。

2、各信託公司不得通以下名義助推房地產企業增加隱形槓桿： （1）股權投資附加回購、 （2）股權投資附加關聯方或其他第三方受讓、（3）股權投資＋股東借款、（4）股權投資＋債權認購劣後等各類“明股實債”方式，（5）通過投資應收賬款、特定資產收益權等各類收（受）益權模式來變相規避房地產信託監管要求；

3、此外監管部門對數十家信託公司約談，對信託公司提出以下五點要求：

要求這些信託公司增強大局意識，嚴格落實“房住不炒”的總體要求，嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信託監管要求。

提高風險管控水平，確保業務規模及複雜程度與自身資本實力、資產管理水平、風險防控能力相匹配。

提高合規意識，加強合規建設，確保房地產信託業務穩健發展。

控制業務增速，將房地產信託業務增量和增速控制在合理水平。

提升受託管理能力，積極優化房地產信託服務方式，為房地產企業提供專業化、特色化金融服務。