“中”是個特別有意思的詞兒。
“中年危機”、“中等收入陷阱”、“中部塌陷”，似乎一個“中”字就解釋了各種問題和焦慮。
地產行業亦是如此，當下最焦慮的，是中型房企。
它們有點生不逢時，還沒來得及長成參天大樹就開始遭受各種霹靂。
01
風向，一下變了。
行業轉換之際，過去高負債驅動高增長的模式突然就行不通了，甚至連規模二字，都很少被提及。
中報季，幾乎所有的房企都在說去槓桿，降負債，強調提質控速，當有媒體追問規模時，才一嘴帶過“規模還是要的”。
房企說的話，一定要反著聽。
說去槓桿，說明自己現在的槓桿過高了；
說降負債，其實是自己的負債規模已經吞噬自己了；
強調提質控速，實質就是因高週轉引發的質量維權把房企搞煩了。
唯有“規模還是要的”，是真心話，只是已經很不合時宜了。
過往談規模，這半年都被打擊的夠嗆。
過往誰談規模最多呢？
毫無疑問，就是那些衝擊千億規模的中型房企。
02
前幾年，那些中型房企認準了規模大了才安全。
為了衝刺千億規模，都幹了同樣一件事情：跑去三四線，搶棚改貨幣化的紅利。
本來，三四線樓市是沒有啥機會的，有的都是庫存。
沒曾想，國家出了個棚改貨幣化安置。
國家出臺棚改貨幣化安置的目的原本是為了消化掉三四線樓市積壓的庫存問題。
沒成想就成了房企衝刺規模的機會。
於是，想衝規模的房企都進行了戰略下沉，城市降維。
三四線的房企原本就那麼幾家，一下子衝進來這麼多的房企，必然造成的結果就是土地成本的快速上漲。
很難想象，在諸多偏遠的小城在過去幾年裡頻繁的出現“地王”，炒熱了地皮也炒熱了當地人的買房熱情。
一同炒熱的還有爛尾項目的收併購，戰略下沉的中型房企禿鷲般的搶別人爛掉的項目，可以硬生生把爛尾項目炒成了樓王價。
在棚改貨幣化的推動下，衝刺千億規模的中型房企在前期無一例外的都享受到了政策紅利。
不過，棚改貨幣化安置的政策紅利一褪去，房企傻眼了，趕緊跑唄。
於是又是一窩蜂的往一二線城市逃跑，說是避險，但避險的人多了反而就更險了。
往一二線城市避險的中型房企無一例外的又把這些城市的地皮炒熱了。
政府一限價，融資一收緊，這堆中型房企又傻眼了。
有的中型房企為了消化這批地皮，選擇了割肉，有的中型房企選擇了不再拿地。為了消化頭腦發熱拿的地王，某家閩系房企的土儲規模降到了還不夠一年開發的量。03
發現了沒？房地產市場進入下行期，中型房企幹啥都會傻眼。
問題或許在於衝刺千億規模的中型房企都有個特點，就是戰略趨同，也或者說沒有特點。
碧桂園搞高中轉，中型房企也搞玩高週轉，玩的還要比他們更極致；
碧桂園搞項目跟投機制，中型房企也要搞，還要強制捆綁城一條心；
恆大搞集團管控標準化，中型房企也要搞，還要把成本壓縮到更低；
萬科搞多元化佈局，中型房企勒緊褲腰帶也要搞，搞不了大的搞小的；
就連龍頭房企更個企業名，中型房企也覺得好，跟著去地產搞集團。
戰略趨同到什麼地步呢？
地產人跳個槽，都不用適應期。
剛在前司沙漠徒完步回來辦理了離職，後腳到了新東家，發現還是要重走馬勒戈壁。
這麼巧，都屬駱駝的。
在行業上升週期，戰略趨同下，中型房企與其說是比拼規模，不如說是比拼膽量。
誰的膽量更大更激進些，誰敢槓桿翹的更高負債搞的更大些，誰的週轉速度更快些，誰的規模就膨脹的快一些。
某家房企因為衝規模，淨負債率一度超過了500%。
以2018年底為分界線，一年翻番、三年五倍，此前膽大的規模都衝上來了。
2013年，千億房企只有7家。
2018年，千億房企高達30家。
04
老大說過，別看你今天鬧得歡，小心今後拉清單。
有些剛剛衝上千億的中型房企還沒來得及慶賀，融資收緊的清單就來了。
今年上半年，房企的融資成本普遍在上漲。
規模房企的融資成本普遍上升到7%以上，而那些衝擊千億規模的中型房企融資利率更是高。
11％、11.5%，13%，15%，這就是一些房企境外融資的官方利率。
如果我們再疊加人民幣近4%的貶值，發債的隱形財務成本，以及至少一兩個點的通道費，房企境外融資的實際利率可想而知。
更為關鍵的是，房企這麼高的融資利率下，借來的錢並不是用於經營擴張，而是還債。
沒錯，為了應對到期的境外債券，房企採用了借高利率的新債償還低利率的舊債。
是的，比利率上漲更讓中型房企吃不消的是到期債務的規模。
債務缺口，是幾乎所有衝擊千億規模中型房企當下的痛點。
2019年上半年到期的境外債券是2018年全年的93%，下半年和明年會更多。
整個行業都在等著政策救市，結果等來了一句“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。
還債高峰期，中央對金融機構三令五申就是不準做增量，在寬鬆的貨幣政策氛圍中對房地產築起了一道道的防洪壩。
翻過千億規模的中型房企，猛然才發現：所謂的千億規模，也沒啥安全感，反倒是黎明前的黑夜更長、前有狼後有虎的噩夢更多了。
北師大金融研究中心主任鍾偉說，向前走更加的困難，向後退，心不甘。中型房企將陷入‘死亡之谷’。
“他們的土地收儲，在2016年下半年和2017年是比較貴的地，而且錯配在四五線，他們的商業模式比在前面的10位和20位的企業並沒有出色的地方，他們的戰略也沒有更加出色的地方。”
糾其禍因並不複雜。
大路朝天，各走一邊。那些千億規模道路上的中型房企，可不可以向戰略趨同說不，走出自己的特色社會主義道路來？
· END ·
注：加劉小田私人微信號（dichanzhage）的朋友，請務必註明：姓名，公司、職務與城市，否則一律不加。
"