來源：箴言真語
說明：本文觀點不專門針對任何企業，僅是就事論事，敬請相關企業海涵！
閩系房企財報大PK，一起看看這13家企業年報呈現出來的多維度對比結果。
01
2018年閩系房地產上市公司
盈利對比情況
1、營業收入表現
這13家閩系企業營業收入前三甲分別是世茂房地產（855.13億元）、陽光城集團（564.70億元）和旭輝控股（423.68億元），13家企業的均值為275.67億元。
許世壇率領的老牌企業拔得頭籌，陽光城和旭輝都是最近幾年的行業黑馬，成長速度極快。
2、毛利總額表現
毛利排名前三甲的企業分別是世茂房地產（269.49億元，毛利率31.51%）、旭輝控股（106.13億元，毛利率25.05%）和融信中國（80.65億元，毛利率23.47%）。13家企業毛利均值為69.54億元。
許世壇再掛頭籌，旭輝排名提升一位，陽光城被融信拉下三甲寶座。融信的產品品質備受好評，溢價能力是其毛利水平上升的核心因素。
3、毛利率表現
毛利率排名前三的企業分別是寶龍地產（38.55%）、明發集團（35.91%）和力高集團（35.45%）。這個結果恐怕與商業綜合體配套對住宅物業溢價率提升高度相關，這也是越來越多的大型房企涉足商業地產的誘因之一。
13家企業毛利率均值為25.73%，與房地產行業毛利率均值相當。
4、淨利總額表現
淨利總額前三甲分別是世茂房地產（123.11億元，淨利率14.10%）、旭輝控股（71.18億元，淨利率16.80%）和泰禾集團（39.11億元，12.62%）。13家企業淨利總額均值為36.11億元。
泰禾的院子產品確實廣受好評（如果質量過關的話），但淨利率水平並未體現出應有價值。
5、淨利率表現
淨利率前三甲企業分別是福晟集團（40.05%）、中駿集團（20.68%）和力高集團（19.24%）。
13家企業淨利率均值為13.44%，這與全行業均值相比，高出約兩個百分點左右，這也是閩系企業的價值所在：高速奔跑，還能跑贏大市！愛拼才會贏？
02
2018年閩系房地產上市公司
股東收益對比情況
1、歸母淨利潤總額表現
前三名分別是旭輝控股（54.09億元，歸母淨利率12.77%）、禹洲地產（35.05億元，歸母淨利率14.42%）和中駿集團（33.85億元，歸母淨利率19.04%）。13家企業歸母淨利潤均值為22.49億元。
看來做旭輝的母公司蠻幸福，有錢花，淨利率也表現不錯。
2、歸母淨利潤率表現
奪得前三甲的企業分別是福晟集團（40.76%）、中駿集團（19.04%）和寶龍地產（14.48%）。13家企業的均值為10.33%。
福晟集團的歸母淨利率簡直是神一樣的存在，不可思議！到底發生了什麼？要繼續靜下心來琢磨一二。
3、每股收益表現
前三甲分別是世茂房地產（2.65元/股）、泰禾集團（2.05元/股）融信中國（1.38元/股）。13家企業每股收益均值為0.86元/股。
4、2018年末最後一個交易日（港股為12月28日，滬深為12月31日）市值表現
年末市值前三家企業分別是世茂房地產（690.0億元）、旭輝控股（304.4億元）和陽光城集團（207.8億元）。
明發集團一直處於停牌狀態（再不復牌，就會直接被強制退市，看來港交所的監管是值得信賴的。更加值得欽佩的還是普華永道，對數據摻水說不，好樣的！），無市值數據。其餘12家企業年末市值均值為201.5億元。
03
2018年閩系房地產上市公司
銷售指標對比情況
1、年度銷售額表現
銷售額可是房地產行業地位的標誌性指標，背後隱藏著太多的利益糾葛。奪得前三甲的企業分別是世茂房地產（1761.50億元，增長率75.00%）、旭輝控股（1520.00億元，增長率46.20%）和融信中國（1218.84億元，增長率73.35%）。除明發集團未獲取到銷售額數據外，其餘12家企業的銷售額均值為768.85億元。
老牌企業世茂集團當仁不讓，後起之秀旭輝氣勢如牛，高品質見長的融信中國表現也很搶眼。陽光城以1183.25億元（增長率77.90%）屈居第四名，正榮地產以1080.17億元（增長率54.00%）位列第五，剛剛躋身上市公司的正榮，在2018年晉升到千億俱樂部行列，可喜可賀！
2、銷售額增長率表現
位列前三甲的企業分別是寶龍地產（96.50%）、陽光城集團（77.90%）和世茂房地產（75.00%），增幅都很驚人。看來，即便在2018年這個調控進一步深化的年份，“愛拼才會贏”的福建人總體表現搶眼，絕對跑贏大市！
有增長率數據的10家企業（泰禾、三盛和明發未公佈增長率數據）的增長率均值為65.80%，都很拼！
除前三家無數據企業外，禹洲地產排名最末，增長率為38.95%，不知林龍安先生有何感想？
3、合約銷售面積表現
排名前三的企業分別是世茂房地產（1068.70萬平米）、旭輝控股（956.94萬平米）和陽光城集團（895.11萬平米）。
福晟集團、泰禾集團和明發集團無法查閱準確的合約銷售面積數據，其餘10家的合約銷售面積均值為544.89萬平米。
合約銷售面積增長率數據僅錄得旭輝控股、正榮地產、中駿集團和寶龍地產、力高集團五家企業的數據，其中中駿集團的增長率超過一倍，為116.70%，力高集團為99.70%，最低為旭輝控股，52.10%，其實已經不低了！
4、銷售均價表現
除福晟集團和明發集團無法找到銷售均價數據、泰禾集團採用年度結轉銷售額、銷售面積對應的銷售均價數據以外，其餘10家企業的銷售均價為14249元/平米。
泰禾集團以22505元/平米的均價奪得冠軍寶座，融信中國以21672元/平米的均值奪得亞軍，季軍為正榮地產，銷售均價為16878元/平米。
力高集團以8837元/平米的均值表現位列最後。
04
2018年閩系房地產上市公司
資產及負債對比情況
1、資產總額表現
資產規模是一個企業實力的象徵，奪得前三甲的企業分別是世茂房地產（3775.97億元）、陽光城集團（2633.97億元）和泰禾集團（2431.36億元）。
13家企業資產總額均值為486.57億元。
旭輝控股和融信中國分別以2410.61億元和2034.44億元的資產規模躋身2000億元資產俱樂部；正榮地產、寶龍地產、禹洲地產以及中駿集團資產均在1000億元以上。一直做商業地產的寶龍地產，居然位列偏後位置，令人詫異。
2、負債總額表現
閩企的激進是以高槓杆、高負債、高週轉為特徵體現的。負債總額前三甲分別是世茂房地產（2723.17億元）、陽光城集團（2223.67億元）和泰禾集團（2112.47億元）。
13家閩企負債總額均值為381.08億元。旭輝控股、融信中國和正榮地產負債均在1000億元規模以上，負債額度最小的當然還是三盛控股，86.43億元負債，絕對值夠低，但結合其它指標，三盛控股表現仍然很差。
3、淨資產表現
淨資產當然是最能體現企業真實價值的衡量指標。這個維度的前三甲企業分別是世茂房地產（1052.80億元）、旭輝控股（494.46億元）和陽光城集團（410.30億元）。
13家閩企淨資產總額的均值為105.49億元。除上述三家企業以外，融信中國、寶龍地產和泰禾集團這三家企業的淨資產在310-360億元規模範圍；正榮地產、中駿集團和禹洲地產這三家閩企淨資產規模在210-250億元之間，明發集團資產為170.49億元，其餘三家均在百億元淨資產規模以內。
三盛控股還是勞模，12.25億元淨資產，福晟集團淨資產僅比三盛控股多5.56億元，為17.81億元，也好不到哪裡去。
4、資產負債率表現
資產負債率的高低在行業低谷期是決定企業生死的重要指標，行業高潮期的負債對企業而言風險並不大，反而會帶來“高負債、高成長、高回報”的結果。
資產負債率前三甲企業分別是三盛控股（87.59%）、泰禾集團（86.88%）和福晟集團（84.75%）。泰禾的壓力不用多說，斷臂求生，為之前的盲目擴張付出代價，是必然結果。但三盛控股和福晟集團如此高的資產負債率恐怕要小心了，尤其是三盛控股，亞歷山大是必然的現實！
13家閩企資產負債率均值為81.68%，總體比行業均值高3個百分點左右，這也反映出閩企激進的特徵。
資產負債率最低的倒是世茂房地產，僅為72.12%，相對於其規模，這個數據表現良好。緊隨其後的分別是寶龍地產（75.16%）和明發集團（76.19%），均低於行業均值。
看來許榮茂老先生的後代管理有方，企業風險管控不像年輕人的風格，穩健發展，確實是調控期讓企業“活下來”的必要手段。
5、淨資產負債率表現
淨資產負債率一直高居不下，是房地產業的一大特色，當然是越低越好。
從表現優秀角度看，前三甲分別是世茂房地產（258.66%）、寶龍地產（302.55%）和明發集團（319.92%）。
13家閩企淨資產負債率均值為484.87%。除上述三家企業外，中駿集團和旭輝控股淨資產負債率分別是358.41%和387.52%；力高集團、禹洲地產以及融信中國、正榮地產這四家閩企淨資產負債率均在420-480%之間；陽光城集團和福晟集團淨資產負債率分別為541.96%和555.59%；泰禾集團的淨資產負債率為662.44%，這真實反映了這家企業現在面臨的巨大壓力。
05
2018年閩系房地產上市公司
現金和土地儲備對比情況
1、現金儲備表現
房地產企業年末賬面現金及等價物總值，是衡量企業現金流是否安全的關鍵性指標，相當於房地產企業應對未來短期風險的糧倉，儲備糧越多，企業風險控制能力越強。看一家企業糧倉充裕度，不僅要看其絕對值，還需要看其總額對短期債務的償債能力。短期債務與年末現金流及其等價物比值（即償債比）越低，企業償債能力越強，風險越可控。
這個數據的前三甲企業分別是世茂房地產（436.88億元，一年期到期債務275.54億元，償債比63.07%）、旭輝控股（433.28億元，一年期到期債務179.74億元，償債比41.48%）和陽光城集團（324.47億元，一年期到期債務176.47億元，償債比54.39%）。
13家閩企年末賬面現金及等價物總值的均值為196.29億元，除禹洲地產、融信中國和明發集團的財務報表未公佈一年期到期債務之外，其餘10家企業的償債比均值為70.78%。
三盛控股還是排在末尾，4.06億元，償債比28.57%，倒是很低，不至於斷了現金流。
泰禾集團、正榮地產和寶龍地產這三家企業的償債比分列前三，分別是138.76%、105.77%和93.18%，泰禾、正榮在2019年均面臨年末儲備不足以償付一年內到期債務的問題，這也是泰禾不得不將手中最大的廣州院子項目公司股權出讓換取生存空間的背後核心！正榮和寶龍的壓力也不容忽視，亞歷山大是肯定的！
旭輝控股的風險控制能力看來值得點贊，年末儲備雖然位居第二，但41.48%的償債比確實亮眼，位列10家可參考企業中第二位，可喜可賀！
最近，江湖傳言旭輝控股被管理層點名，限制其激進的拍地行為，看來與其較好的風險控制措施密不可分。林峰總裁曾公開表示，2019年是個拿地的好年份，不過被監管層盯上，後續資本來源恐怕會有影響，希望旭輝能夠處理好這次風波，既能夠按企業看清的戰略方向衝刺，又能夠處理好調控下的監管問題。
2、土地儲備表現
土地儲備量的多寡，其實就代表著未來兩三年的江湖地位高低，也預示著搶奪金融資源能力的高下，所有企圖心強的企業，都會不遺餘力看準時機，構築自己未來江湖地位的大堤，輕易不會退縮。
福晟集團和明發集團未公佈土儲規模，其餘十一家閩企中土儲排名前三甲的企業分別是世茂房地產（553.80萬平米）、陽光城集團（441.78萬平米）和寶龍地產（212.10萬平米）。12家閩企土儲均值為187.15萬平米。
旭輝的土儲剛剛越過200萬的底線，為207萬平米，這恐怕是旭輝在2019年狂攬土地的背後誘因。要保持高速增長，207萬平米的土儲可遠遠不足，再不快速增加儲備，第一陣營的地位可面臨不保的風險！
泰禾集團的土儲也低得可憐，僅有46.08萬平米，不知黃老闆傳遞給社會的高歌猛進態勢，其底氣在哪？
06
2018年閩系房地產上市公司
三費管理水平對比情況
財務費、管理費和營銷費這三項費用分別除以企業年營業收入總額，可以分別得出財務費用率、管理費用率和營銷費用率這三個標誌企業日常經營管理水平的核心指標。數值越高，說明管理成本越不經濟，提升空間也就越大。
1、財務費率表現
13家企業中財務費用率博得前三甲的企業分別是旭輝控股（0.87%）、禹洲地產（0.92%）和力高集團（1.07%）。表現足夠優秀，遠低於13家閩企3.16%這一平均值。
財務費用率的高低不但與企業的融資能力和財技密切相關，還與企業的週轉率不可或缺。
三盛控股再一次墊底，財務費用率居然高達10.17%，令人咂舌！
寶龍地產、福晟集團和明發集團分別以7.03%、6.29%和4.33%的記錄成為拉高13家企業均值的“罪魁禍首”。寶龍的數據實在令人意外，這樣的老牌企業不應該是這個水平。
2、管理費用率表現
奪得前三甲的企業分別是禹洲地產（2.72%）、陽光城集團（2.79%）和泰禾集團（2.82%）。前兩家企業進入榜單並不令人意外，但一直敢於開天價年薪攬人並且高成本人才如流水一樣嘩嘩外流的泰禾集團能夠進入閩系企業前三甲著實令人極其意外！這也說明泰禾集團在內部成本管理方面還是有其優勢，否則不可能進入前三強榜單。
管理費中薪酬佔據不小份額，除此以外，基本就考驗一個企業精細化管理的水平高低了。13家閩企管理費用率的均值為4.76%，遠遠高於全行業均值水平。這其實從一個側面反映出閩系企業在高歌猛進過程中是有極大提升空間的。
房地產行業的薪酬水平一般認為比製造業要高出很多，但從筆者分析著名家電和製造企業上市公司的數據，得出一個令人震驚的事實：
大多數家電和製造業企業的人均年薪並不比房地產企業低！部分企業（如聯想、TCL、美的等）反而要高出房地產行業均值。相信導致這種社會認知的根源在於房地產企業薪酬資源大幅向高管靠攏所致。從這個角度看，房地產業的基層員工，其實並未享受到多少行業收益。
管理費用率的勞模不幸被寶龍地產奪走，7.56%的管理費用率，高的離譜！中駿集團、三盛控股、力高集團和旭輝控股的管理費用率均高於13家均值，恐怕這些企業的高管要考慮如何趕上同行了！
3、營銷費用率表現
營銷費用率體現的是企業低成本獲取市場份額的能力，數值越低，競爭力越強，成本效益越高。
前三甲企業分別是禹洲地產（1.89%）、中駿集團（2.24%）和世茂房地產（2.37%）。
禹洲地產能夠拔得頭籌恐怕與其老闆林龍安先生的做事風格相關。2010年，我在萬達廈門公司任職期間與林先生有過一面之交，相互交換名片後做過一些交流。此後，每到春節，我都會收到林先生的問候短信，雖然看似祕書操作，群發痕跡明顯，但直到今年春節，仍然未中斷。這顯然屬於較強客戶意識的體現，傳導給團隊後，出現在營銷費用率奪冠上，有點“順水推舟、水到渠成”的意味。
13家閩企營銷費用率的均值是3.34%，略高於行業均值2.5%-3.0%的範圍，說明閩企在營銷費用的管理方面還有一定提升空間。
三盛控股再一次墊底，5.67%的營銷費用率數值
泰禾集團、明發集團、寶龍地產和福晟集團這四家企業的營銷費用率均高於13家閩企均值。
明發不用多說，普華永道質疑其數據，至今仍未解決，管理能力肯定有問題。
泰禾集團，院子系列的影響力、產品力都足夠強，客戶又屬於典型的圈層，精準投放應該會降低營銷成本，但高達4.38%的營銷費用率，有點意外。
寶龍地產，有著“小萬達”名號的商業地產王國，城市綜合體自我配套的競爭優勢本來很顯著，為何營銷費用率也高到4.01%的水平，不可思議！
4、三費費用率表現
綜合表現前三甲企業分別是禹洲地產（5.53%）、陽光城集團（6.99%）和世茂房地產（7.69%）。恭喜這三家企業，比13家閩企11.25%的均值低不少，至少在閩企中值得點贊！
排名倒數前三的企業分別是三盛控股（22.59%？僅三費就要佔據如此高比例，靠什麼賺錢？賠錢是必然的！）、寶龍地產（18.60%）和福晟集團（14.17%）。
無論任何理由，這樣高的管理成本都是企業生存的死敵，當殲滅之！
明發集團和中駿集團的三費費用率均高於13家閩企的均值，需要提升整體管理水平。
07
2018年閩系房地產上市公司
人效比數據對比情況
企業人均年營業收入值與人均年薪收入值的比值（即人效比），是衡量一個企業人工投入產出效益的指標，當然是越高越好。
1、用工人數表現
企業用工人數當然與其發展階段和規模高度相關，還與企業的企圖心、業務特徵高度相關。
除明發集團未公佈員工數據外，其餘12家閩企均公佈了明確的用工人數。用工最多的前三家企業分別是泰禾集團（11207人）、寶龍地產（11042人）和世茂房地產（9814人）。13家閩企用工均值為5632人。
福晟集團以200名員工的記錄排名最後，三盛控股333人，力高集團978人。其餘企業最少也維持在兩千人以上用工規模。
2、人均年薪表現
旭輝控股、禹洲地產、正榮地產和福晟集團、明發集團均未公開其薪酬總額數據，無法評估其人均年薪水平。
其餘八家閩企在薪酬排名獲得前三甲的企業分別是融信中國（37.28萬元/人/年）、力高集團（30.98萬元/人/年）和陽光城集團（30.59萬元/人/年）。八家企業的年薪均值為23.22萬元/人/年。
三盛控股的人力資源系統恐怕屬於不食人間煙火的神仙，333人，年薪酬總額僅為2800萬元，人均8.41萬元/人/年的待遇，虧本經營是大概率事件！
寶龍地產、中駿集團和世茂房地產的人均薪酬均低於13家閩企均值，這些企業要提升管理水平，恐怕先從捨得給員工花錢開始！
3、人均年營業收入表現
除明發集團未公佈員工總數外，其餘12家企業在人均年營業收入維度表現出色的前三甲企業分別是正榮地產（1220.7萬元/人/年）、融信中國（985.6萬元/人/年）和世茂房地產（871.3萬元/人/年）。12家閩企的均值是587.4萬元/人/年。
令人再一次大跌眼鏡的還是寶龍地產，以177.4萬元/人/年的記錄墊底！這也印證了前一個觀點，捨不得在員工身上花錢的企業，是不可能有太好的經營效益滴！
中駿集團、泰禾集團、三盛控股和禹洲地產、旭輝控股這五家企業的人均年營業收入也低於12家閩企的均值數據，值得企業高管思考。
4、人效比表現
與人均薪酬數據口徑一樣，未公佈薪酬總額的五家企業無法評估其人效比數據。剩餘八家閩企人效比排名前三的企業分別是世茂房地產（4.11）、三盛控股（3.34）和融信中國（2.64）。
世茂和融信進入前三甲恐怕與其企業文化相關，不做深入評述。三盛控股能夠進入三甲行列只能用“資本家剝削”五個字描述！
泰禾集團的人效比僅為0.98，位列八家企業之末，這種投入一元，還換不來一元收入的結果，顯然是在做賠本買賣。看來黃老闆的高薪政策並未換來應有的回報。
最近黃老闆在有關企業經營管理思辨方面的說法，其實是一個企業管理的極好案例：
老闆只看到員工的問題，但其實最主要的問題還是出在黃老闆自身。極度不信任、幾乎所有崗位都設置A、B角的做法，你就是請來絕世大神也無關企業經營成效！高薪人才無法施展抱負，旁邊又有一個隨時窺視、頂替的同事在盯著你，“人在曹營心在漢”是大概率事件，能出卓越成果？做夢吧！
八家企業人效比均值為2.53，意味著投入一元人工會換來2.53元營業收入，毛收益為1.53元。
寶龍地產、中駿集團、陽光城集團和力高集團這四家閩企的人效比均低於八家均值，分別是1.39、1.68、2.01和2.22。
至此，13家閩企房企的年報數據分析對比宣告結束，希望對大家的工作和判斷有點價值。
有意思的是，這十三家企業居然僅有泰禾集團和陽光城集團是在深交所主板上市，其餘11家企業一水的都在港交所主板上市，比例確實有點誇張！
END
專注地產30強之變
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