哥有個朋友，夫妻倆年入五六十萬。
上一套房子的貸款還沒還清，就開始醞釀再買一套，而且還專門看一些不便宜的大房子，比如二七那一片。
哥說他這是膨脹了。
他說哥不理解他的苦。
他們夫妻倆工作了大概10來年，現在住著一套百餘平的房子。
這套房子如果出手，可以賣個200萬左右，還清貸款，預留後一套裝修和換房空檔期租房的錢，最後算上預期的工資收入，首付能動用的資金在160萬上下，對應的是總價500萬這一檔的房子。
500萬還會買不到房子？
還說苦？這也太作了吧。
想買二七那邊動輒千萬總價的大平層，確實是有些膨脹了。但是如今“大房癌”的武漢，能選的大平層不要太多啊！
後湖、南湖、白沙洲原本是剛需勝地，現在都有不少大戶型，買不到肯定是作的。
然而，細究起來，這位朋友的選擇還真是比較尷尬。市面上能匹配這個總價的房子很多，但是能匹配他們需求的並不多。
01
市面上大平層的基本盤是哪些人？
絕對不是頂豪人群。
一來是這類人數量少，且不缺房子；
二來他們一般年齡都在50+，子女成年，離開身邊，家庭成員數量是在做減法，大面積未必是他們再置業的追求。
很多大平層項目，一給用戶畫像就是30-50歲的社會頂尖人群，言必稱圈層、調性、城心不動產豪宅。
這其實挺矛盾的。
30來歲的所謂“精英成功人士”，真能觸碰到城市塔尖的是少之又少，隨便抓一個都能怒砸千萬買房，說出來誰信？
唯一對的，30-50歲之間的人群置換的動機確實是最強烈的。
他們上有老下有小，不少人未來還可能有二胎，那必須是四房起步，總結起來：盛放他們的焦慮，容納他們作為丈夫、父親和兒子的責任。
居住的舒適體面是他們要的，但是“豪”可能真和他們沒太多關係。
別墅這種終極置業就算了，他們還沒到追求“出塵”的境界，對城市資源還是很渴望的。多數項目讓他們覺得“不值得”——
在犧牲地段的前提下，置換不能提高家庭生活品質。
他們作為消費大平層的主力，歸根到底還是中產階級改善型人群，對四房/大平層的要求具有很強的現實主義，需要放棄武漢這座城市核心區如二七濱江或者壹號院這樣的頂豪產品，又必須能承載很多要求：
孩子要上學了，學區那是一定要有的；
自己上班辛苦，地段交通肯定要好；
受夠了老小區的破舊和每天玩“搶車位”，小區品質要好；
房子在功能性和舒適性上能兼顧，戶型要好。
……
以前，夫妻倆住90平米，人均45平米；
三口之家，住100平米，人均33平米；
如今5-6口人，要保證一定的舒適性，總面積怎麼也要160平米吧。
總價500萬左右，單價就只能限制在3萬這個水平。
然而武漢二環內基本邁入30000+時代，備選區域也就基本落在二環外的後湖、漢西-宗關、南湖、雄楚大道、關山大道和青山，唯一的內環區域就是漢陽核心。
再結合前面的幾項需求，大部分區域就被排除了：
頂豪的那一層咱是夠不到，就算放棄對環線的執念，也不能滑落到屌絲的“睡城”，後湖南湖pass；
買房哥曾經說過，“別把礄口當漢口”，漢西-宗關pass；
雄楚大道和關山，我又不在光谷上班，太遠，pass；
青山，一個到現在都沒有地鐵的區域好意思叫主城區？pass；
最後只剩下漢陽核心，萬年價格窪地，也pass……嗎？
漢陽核心的情況有點特殊。
02
漢陽核心特殊在哪裡？
在漢口武昌，可以說是越靠內，產品面積越大。
現在的漢陽，二環內幾乎沒有超過160平米的產品，這樣的產品反而基本都在漢陽二環外和四新。
也就是說，漢陽核心沒有大平層。
看來，開發商雖然口中喊著“潛力無限”，身體還是很誠實的。
漢陽最大的標籤是啥？
便宜啊。
內環和交通方便只是噱頭，核心還是價格便宜。
別人不買後湖，不買南湖，跑這裡來，不就是衝著便宜，不僅僅是單價，更是總價上的。你一旦貴了，別人就不來了。
之前，無論是對標天地的xx長江，還是硬剛西北湖的整個月湖板塊，都是前車之鑑啊。
老老實實、循規蹈矩地做些“上車級”產品或者是初步改善的產品，那是最穩妥的。至於這個區域是不是真有那麼大的潛力，這個潛力如何挖掘，很多開發商並不在意——我就是來賣房子的。
如果哪位大哥，能搞出一個板塊都沾光的配套，那我自然也願意為你搖旗吶喊，把你光榮地作為我項目的價值點，放到區位圖上；
或者哪位大哥把價格頂上一個天花板，掩護板塊內的弟兄們衝一波，那也是真真極好的，小弟也一定把你寫進置業顧問的話術中。
改變區域能級這種事情，你就甭指望著我一個住宅項目來做吧。
03
終於，漢陽出現了一個大哥——
體量達到240萬方的遠洋東方境世界觀。
相比開發起步更早的漢口武昌，漢陽確實還是很有潛力的。
漢陽最大的想象力，就在於後發優勢。
漢陽幾乎是當下，武漢中心城區之內，僅有的還有空間拿出幾百萬方，做大型城市更新項目的區域。
對比格局已定的漢口武昌見縫插針的“小修小補”，漢陽的手筆大到驚人。
漢陽區“十三五”時期總體佈局圖
漢陽的恢弘手筆中，漢陽大道這條主軸就像是一條扁擔，兩頭分別是漢陽濱江商務商住核心區和王家灣現代商務區，在最中間起到支點作用的就是以遠洋東方境世界觀為主體的漢陽古城文化區。
遠洋東方境世界觀所在的漢陽老城大歸元片，位於武漢長江文明之心，也是長江主軸核心+首發區。
相對於武漢目前的頂豪項目，遠洋東方境世界觀是最能滿足中產階級改善需求條件的樓盤。不論是基礎條件和戶型，還是品牌效應，在武漢市場都是最具可比性大盤，也最有希望建成後成為頂豪系列。
按照武漢市政府預期，這裡是“武漢城市建設的樣板”。
這裡除了歸元寺之外，還有西大街，它成集市與春秋時期，是鍾子期最早記錄活動的地方；為紀念俞伯牙和鍾子期這對知音而建的古琴臺；始建於明代嘉靖年間的著名歷史古蹟晴川閣，歷史文化底蘊深厚。
圖源網絡：晴川閣
在這樣一個區域，單純靠住宅，是實現不了它的價值的。
不同於漢陽濱江的“群狼”策略，把這麼大一宗地塊交給遠洋，“啃骨頭”的意味很重，就是為了保證規劃推進的整體有序。
東方境世界觀也很好的在規劃中體現了極強的商業商務屬性，開放式低密度的商業街區之上，還將有更高端的寫字樓、公寓和酒店集群。
遠洋將地塊內的歷史遺蹟歸元寺、鐵佛寺等加以修復和利用，讓歷史建築與現代建築融為一體。
遠洋歸元寺片區規劃
除了商務商業屬性，這裡也將成為商旅目的地。
這裡一旦運營實現預期，將是武漢最新城市級項目，輻射整個三鎮。
遠洋東方境世界觀，不僅願意成為別家的價值點，也願意將區域的價值認可推向一個新高度。當漢陽核心的區域能級提升之後，也就有了出現城市核心區優質大平層的土壤。
前不久，武漢遠洋·歸元綜合體城市發佈會上，從“溯源”、“重生”、“預告”三個篇章，分享240萬方城市綜合體的整體規劃，解讀了街區、商旅、住區等三大項目核心價值支點。
活動最後也發佈了項目2019年推售的三個產品線，其中一個產品線就是集聚城市與資源、自然與建築、生活與品質的三重標準融合創新——春秋大宅。
遠洋這次推出了193和237平米的大戶型，未來還有280平米級的戶型，填補的就是漢陽核心大平層產品的空白。
不僅如此，參考前期的價格，即使未來有所上漲，500萬的預算也是足夠入住遠洋東方境世界觀的。
但是，對於一個地處內環的城市級綜合體的住區，性價比絕對不是它的核心價值點，而應該是對城市核心資源的佔有。就像是湯臣一品的豪，絕對不是源自用了那些我們叫不上名字的高端奢侈品牌，而是陸家嘴。
04
我們要明白，價格並不一定是價值的完全體現，價格對於價值的表達是存在滯後性的，尤其是在調控的大背景之下。
以前的漢陽內環，沒有城市級項目作為價值背書；
以後的漢陽內環，有城市級項目加持，也許又是一塊高攀不起的價值高地，遠洋東方境世界觀有成為武漢頂豪的潛力。
對於高端改善購房者來說，更在意的還是其現實意義，他們多了一個完全符合他們要求的好選擇——佔據著城市的內環，擁有區域內最好的配套。
東方境世界觀所在的漢陽歸元片區，是武漢三鎮地理上的中心，周邊路網完善。
有6座大橋暢達武漢三鎮，連接武昌的有長江一橋及鸚鵡洲大橋，以及建設中的楊泗港大橋；連接漢口的有晴川橋，江漢一橋以及月湖橋；同時地鐵4號線和6號線在這裡交匯，交通出行快捷便利。
項目會配建4所幼兒園，周邊還有有鍾家村小學和翠微路小學；中學有鍾家村中學、武漢三十二中、翠微中學；高中有武漢三中，武漢二十三中等多所學校，距離均在1-2公里左右。這些學校全部都是重點學校。
地塊規劃圖
作為一個城市級綜合體，城市和商業配套十分完善，下樓就可以滿足休閒、娛樂、購物、文化等商業和生活需求，出門即可“看見世界”。
遠洋是將這裡當做高端居住區來打造。
即將面市的8號地塊，總建築面積約49萬方，這裡會參照遠洋最高端的春秋系產品為標準，打造屬於武漢的“春秋大宅”，提供最純粹的居住舒適性。
東方境世界觀前期的產品中，也有偏改善的140平米戶型，但這次是對以往的一次巨大升級，真正的內環城市空間的大尺度佔有。
193平米戶型圖
以193平米戶型為例，總體上看，戶型都很方正，均是大面寬三開間朝南。這個面積段只做4房，沒有一味向功能性妥協，居住更舒適從容。
除此以外，在細節上也是經得住推敲的。
現在很多大平層，都喜歡拿“三代同堂”作為賣點。至於是否真的適合，大家一進門就能戳破。
東方境世界觀的兩個戶型，都安排了一個套房在入戶大門旁，這個就是雙親房。
老人的生活習慣肯定和年輕人不一樣，將雙親房與其他臥室分開，套房設計意味著休息、娛樂、洗漱功能的獨立，避免彼此干擾；但雙方又可以在餐廳客廳找到一家人的“合”。
給一大家子人吃飯，不僅需要一個大的餐廳，也需要一個更寬敞的廚房。兩個戶型都做到了這一點，甚至為了滿足更豐富的餐飲需求，還可以改造，多一個西廚。
一般來說，入戶獨立玄關和主臥衣帽間的設計，就已經很具有儀式感了。
在237平米的這個戶型中，更是可以在餐廳客廳之間增加一個過廳，作為進出的過渡，讓業主進出更從容的整理儀容和換鞋的空間。
大平層的品質感是不是就出來了？
05
儀式感和品質感，在項目的園林打造上依然有著很好的體現。
新中式風格是現在非常流行的，但是想做好不容易。
中式古典園林，強調人與自然的融入，服務對象是園主個人，不會面臨幾十上百人同時在裡面活動的情況。但是，現在的小區園林就必須考慮這個問題了。
新中式，不獨強調景與人，更要重視在人與人。
東方境世界觀的園林由美國INTO景觀設計公司設計，參照了蘇州留園，設計了一庭一院七園，並有相應景觀主題，做到開窗見景。
效果圖：一庭：北側入口楓香庭
保留了傳統中式園林的設計精髓和東方文化和建築禮制，打造出了三進歸家門第，中軸對稱歸制，為歸家賦予儀式感。
在此之外，景觀進行了分區，賦予不同區域現代的功能元素。
園林北側景觀區域以靜態活動為主，為業主提供景觀觀賞及休憩體驗；
南側景觀區域以動態活動為主，為業主提供高品質多功能的活動樂園，強化人與人之間的互動。
效果圖：沁竹苑
比如空中跑道，在下部連廊移步異景，上部設計跑道，打造健康家園生活方式；
又比如分齡式景觀功能分區，兒童遊樂區將按照小齡兒童和大齡兒童進行區分，還有針對老人打造的活動廣場及休憩場所；
還有在遮蔭廊架下襬放沙發傢俱，架空層提出“社區公共客廳”的概念，都是為了促進鄰里之間的交流互動。
項目精裝交付，特邀世界著名設計師唐忠漢設計。
創作來自於「人」，從室內建築理念出發 ，主題概念與空間陳述為輔佐，講求非表面鋪陳，而是內在美學展演 ，是突顯一種生活態度。
項目由內到外，都是在追求居住的品質感和儀式感。
東方境世界觀的大平層，在價格上不是市場上的第一檔，但是，在城市資源的佔有和居住品質的營造上，其實是相當前沿的，產品與區域的價值是高度匹配的。
武漢長江軸線規劃
正如發佈會上，遠洋所說的：以城市與資源、自然與建築、生活與品質的三重標準融合創新春秋大宅，重塑城市財智階層本質的居住需求及精神信仰。
前不久，哥去北京看過遠洋豪宅“春秋系”的代表作天著春秋。項目背靠北京西山，自然資源得天獨厚；緊鄰北京未來的保險金融產業園，區域潛力巨大，屬於躺著都能賣的項目。
但是，遠洋並不滿足於此，而是充分尊重地脈，讓產品與這裡的環境高度匹配，匠心獨運，最後呈現的效果讓人驚豔。舉個例子，一樓十幾米寬的開間，中間沒有任何承重牆或承重柱分隔，客廳和院落形成完全意義上的敞開式空間，這背後肯定有高投入的結構技術，換來的是人與自然、室內與室外 ，既有融合、又有區分的進退從容。
遠洋東方境世界觀的春秋大宅，雖然是主打稀缺城市核心資源，但是相信遠洋也會保持這份匠心。
對於還處於事業上升期的中產高知階層，選擇一套春秋大宅，買的不僅是可以相伴一生的房子，也是選擇了一個可以與自己一同成長的區域。
各位朋友，我們一對一答疑又啟動了。
您有什麼問題，掃碼加房哥微信入群
我們跑盤小能手一對一為您解答
另外，如果您想深入瞭解具體項目、樓盤，哥最近做了小程序，涵蓋武漢所有在售樓盤信息。您點擊下方圖片，會發現打開一個全新的世界。
注：文中所使用圖片均源自於網絡。