'想要說愛你不容易--武漢房產投資的時機選擇'

那麼該如何根據自己的出發點買房？首先我們要知道一點，房價的組成到底是什麼決定的，房價是由承載這個房子的土地基本面決定的，基本面就是這塊土地上的配套和周邊的配套--說白了人的本質就是社會關係的總和，只要涉及到發生社會關係的物質實體都是配套--政府機關，產業工作機會，地鐵、學校、商業、公園、醫院、不可複製的自然景觀等等。

講個題外話，為啥配套中政府權力機關我單獨拿出來說，這點很關鍵，因為有聰明人會說，一些三環外的區域配套一樣無敵，為啥房價不行？講個道理你就懂了，北京為啥牛逼，因為全國各地的開發事業和賺錢事業都得去首都批條子。同理到武漢市內，道理是一樣的。

回到正題，土地和配套才是決定房價的根本。但是，剛才說的是不談房子的金融屬性。如果考慮到房子的金融屬性，那房價到底是什麼決定呢？ 首先大家應該聽說過一個詞，叫資產證券化，房子如果證券化金融化，豈不是可以炒？回答正確，房子確實可以炒。如果一個產品，它的生產量和供應量是由少數莊家把控的，那它就具備炒作的基礎了。我說到這裡，聰明的人應該知道莊家、土地、開發商、房子、消費者···到底是怎麼樣的一個炒作閉環。既然房價中有金融炒作的因素，那決定房價的因素就要加上另一個重要指標--資金彙集量。

所以，你該怎麼在國內買房？第一就是選城市，能選武漢你會去孝感嗎？選對了城市，你基本成功了一半。在強二線中，杭州南京的資金彙集量確實超過武漢，所以武漢雖然定位和基本面上不輸甚至超過寧杭，但是房價卻跟不上就是這個道理。第二就是看區域，也就是買土地。這才是買房道路上最考驗一個投資者眼光的地方，選對了城市和區域，你就選對了80%。最後才是定小區，看房子本身。如果你是做投資的，千萬別被某些老思想老頑固老眼光的人帶偏了去專注房子本身的好壞，過於專注房子本身的人站位太低了，看不清城市的發展格局，投資的房子可以說基本都是最差標的物。對於大多數人投資房產的段位來說，房子自身的品質（容積率、建築密度、綠化等）對房價的影響最多隻佔10-15%（豪宅相對高一點）。

那麼投資如何選區域選土地？

未來10年20年武漢城市的發展基本面是--西南皆站，窪地漸無；北上東擴，大有可為。

如何選擇區域？為啥我說西、南皆站？

首先，青山上限比南湖高，長遠看5年-10年，青山在南湖之上。我只談投資，房產投資是一個對土地未來增值的預期，並以一個較低價格入手，獲得土地增值後的房價收益過程。土地增值是關鍵，考慮房價的金融屬性也就是資金彙集量的大小--濃縮來就是2點：要有可開發的土地且要不斷增加配套，要有大量資金砸進去（不僅是基礎建設投入的資金，還要有人真金白銀的去用錢買或是炒）。分解來說，土地的供應是1級市場，房子是2級市場。如果1級市場都沒有供應，2級市場可能繁榮嗎？有些人可能會說，人生有幾個5年幾個10年？不好意思，某位投資人（好像是巴菲特）說過這樣的話：投資，時間才是你最大的敵人，也是你最好的朋友。投資房子，若沒有拿5年拿10年的定力，還是算了，你不適合。

不說三環外的武鋼是否搬遷，就說青山三環內的土地，整片整片的空白····，大量可供開發的1級市場。青山有了可供應的土地，還有呢？有人會說地鐵規劃少，人口老齡化，沒年輕人口去····他們說的都對，只是忽略了幾點，青山江對岸就是江岸濱江、甚家磯，漢口北、長新城，再過去就是天河機場，青山腹地往東湖方向就是高鐵站。且高鐵站通往甚家磯新城和機場的地鐵也是可期的。符合武漢北上東擴的發展基本面。有了土地，有了規劃餅子，就差大資金彙集和政府開發商炒作了，這幾年不是一直在拆遷嗎，今年都拆啦很多啦，拆遷的資金也是基本面啊如果沒有足夠的利好配套和高新產業，那麼核心區或高新產業區價格外溢到周邊發展成為剛需居住區。

今天說個非常重要的投資關鍵點--入場時間。入場時間決定了房產入手價格，也決定了未來出手時所能賺到的差價。我上面說到了武漢發展 基本面是：西南皆站，北上東擴。這只是一個發展趨勢判斷，不是投資建議。關於各個片區的投資建議每個人都有自己的觀點，我不會說的太細緻，需要具體時間具體問題具體分析。

回到關鍵詞--入場時間，比如南邊的四新、白沙洲，西邊的古田是不是不能買呢？當然不是，前幾年1萬入手四新白沙洲當然很棒，現在1.4萬-1.6萬買也還ok，但是超過1.7萬是不是就有點西南皆站的意思了呢。

再說個漢陽的例子，五里墩，萬科剛開盤，這個價格我是看好的，現在入場當然沒毛病。因為交通便利程度（地鐵、自駕）在我的投資理念中佔有的比重是很重的，未來五里墩成為漢陽通往武昌漢口的最佳門戶也是有機會的，去漢口腹地可以說是整個漢陽最方便的沒有之一。雖然萬科這個盤在漢陽，雖然整個漢陽都有點西南皆站的味道，但是入場時間選對了，還是值得投資的。

再說個北或是東的入場時機問題，陽邏完美符合北上東擴的基本面，我在17年底和18年初的時候是非常看好的，17年整個陽邏之心就綠城一個盤，且價格5000-6500的樣子，我記得當時開車一個人去踩點，周邊全是拆遷農村，進小區的路都很難找到，且周邊光禿禿的就一個盤，說實話，買那麼遠的位置是需要勇氣的。那期間我多次推薦身邊的人去買陽邏這個盤，如果當時有人買了，這才過了1年多吧，周邊新盤價直接跳到9000-10000，漲幅接近90%。為啥我當時那麼看好，因為陽邏之心的規劃可不是餅子，兩條地鐵可不是玩笑，江北快速路也不是鬧眼子，但是，現在我不是很推薦陽邏之心了，因為接近10000的價格買，有點下不去手，短期站崗了。

所以我說北上東擴也不代表北邊陽邏漢口北新城的房子可以閉著眼買，也不代表光谷東可以隨便砸，更不代表西邊南邊完全不能碰。只是西邊南邊在5年後再難有大規模的開發紅利可以吃，西邊南邊現階段還有一些價值窪地可以吃，吃完了就完了。

如何把握入場時機？一定要有天花板意識。知道一個片區的天花板在哪，比如後湖的天花板再高高不過武昌核心和江漢江岸核心，因為天花板是核心價格的外溢。知道一個片區的規劃定位就大概知道了這個片區的天花板。好比，現在花2萬多的價格去買南湖，你覺得短期能漲到3萬嗎？不可能的，除非武昌核心漲到4萬甚至5萬了。

大武漢交通最優質的幾個點在哪？武昌岳家嘴梨園、漢口黃浦路立交、漢陽五里墩、光谷關山口。我的投資理念中，交通比重是非常重要的考量因素。不知道你怎麼看？

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那麼該如何根據自己的出發點買房？首先我們要知道一點，房價的組成到底是什麼決定的，房價是由承載這個房子的土地基本面決定的，基本面就是這塊土地上的配套和周邊的配套--說白了人的本質就是社會關係的總和，只要涉及到發生社會關係的物質實體都是配套--政府機關，產業工作機會，地鐵、學校、商業、公園、醫院、不可複製的自然景觀等等。

講個題外話，為啥配套中政府權力機關我單獨拿出來說，這點很關鍵，因為有聰明人會說，一些三環外的區域配套一樣無敵，為啥房價不行？講個道理你就懂了，北京為啥牛逼，因為全國各地的開發事業和賺錢事業都得去首都批條子。同理到武漢市內，道理是一樣的。

回到正題，土地和配套才是決定房價的根本。但是，剛才說的是不談房子的金融屬性。如果考慮到房子的金融屬性，那房價到底是什麼決定呢？ 首先大家應該聽說過一個詞，叫資產證券化，房子如果證券化金融化，豈不是可以炒？回答正確，房子確實可以炒。如果一個產品，它的生產量和供應量是由少數莊家把控的，那它就具備炒作的基礎了。我說到這裡，聰明的人應該知道莊家、土地、開發商、房子、消費者···到底是怎麼樣的一個炒作閉環。既然房價中有金融炒作的因素，那決定房價的因素就要加上另一個重要指標--資金彙集量。

所以，你該怎麼在國內買房？第一就是選城市，能選武漢你會去孝感嗎？選對了城市，你基本成功了一半。在強二線中，杭州南京的資金彙集量確實超過武漢，所以武漢雖然定位和基本面上不輸甚至超過寧杭，但是房價卻跟不上就是這個道理。第二就是看區域，也就是買土地。這才是買房道路上最考驗一個投資者眼光的地方，選對了城市和區域，你就選對了80%。最後才是定小區，看房子本身。如果你是做投資的，千萬別被某些老思想老頑固老眼光的人帶偏了去專注房子本身的好壞，過於專注房子本身的人站位太低了，看不清城市的發展格局，投資的房子可以說基本都是最差標的物。對於大多數人投資房產的段位來說，房子自身的品質（容積率、建築密度、綠化等）對房價的影響最多隻佔10-15%（豪宅相對高一點）。

那麼投資如何選區域選土地？

未來10年20年武漢城市的發展基本面是--西南皆站，窪地漸無；北上東擴，大有可為。

如何選擇區域？為啥我說西、南皆站？

首先，青山上限比南湖高，長遠看5年-10年，青山在南湖之上。我只談投資，房產投資是一個對土地未來增值的預期，並以一個較低價格入手，獲得土地增值後的房價收益過程。土地增值是關鍵，考慮房價的金融屬性也就是資金彙集量的大小--濃縮來就是2點：要有可開發的土地且要不斷增加配套，要有大量資金砸進去（不僅是基礎建設投入的資金，還要有人真金白銀的去用錢買或是炒）。分解來說，土地的供應是1級市場，房子是2級市場。如果1級市場都沒有供應，2級市場可能繁榮嗎？有些人可能會說，人生有幾個5年幾個10年？不好意思，某位投資人（好像是巴菲特）說過這樣的話：投資，時間才是你最大的敵人，也是你最好的朋友。投資房子，若沒有拿5年拿10年的定力，還是算了，你不適合。

不說三環外的武鋼是否搬遷，就說青山三環內的土地，整片整片的空白····，大量可供開發的1級市場。青山有了可供應的土地，還有呢？有人會說地鐵規劃少，人口老齡化，沒年輕人口去····他們說的都對，只是忽略了幾點，青山江對岸就是江岸濱江、甚家磯，漢口北、長新城，再過去就是天河機場，青山腹地往東湖方向就是高鐵站。且高鐵站通往甚家磯新城和機場的地鐵也是可期的。符合武漢北上東擴的發展基本面。有了土地，有了規劃餅子，就差大資金彙集和政府開發商炒作了，這幾年不是一直在拆遷嗎，今年都拆啦很多啦，拆遷的資金也是基本面啊如果沒有足夠的利好配套和高新產業，那麼核心區或高新產業區價格外溢到周邊發展成為剛需居住區。

今天說個非常重要的投資關鍵點--入場時間。入場時間決定了房產入手價格，也決定了未來出手時所能賺到的差價。我上面說到了武漢發展 基本面是：西南皆站，北上東擴。這只是一個發展趨勢判斷，不是投資建議。關於各個片區的投資建議每個人都有自己的觀點，我不會說的太細緻，需要具體時間具體問題具體分析。

回到關鍵詞--入場時間，比如南邊的四新、白沙洲，西邊的古田是不是不能買呢？當然不是，前幾年1萬入手四新白沙洲當然很棒，現在1.4萬-1.6萬買也還ok，但是超過1.7萬是不是就有點西南皆站的意思了呢。

再說個漢陽的例子，五里墩，萬科剛開盤，這個價格我是看好的，現在入場當然沒毛病。因為交通便利程度（地鐵、自駕）在我的投資理念中佔有的比重是很重的，未來五里墩成為漢陽通往武昌漢口的最佳門戶也是有機會的，去漢口腹地可以說是整個漢陽最方便的沒有之一。雖然萬科這個盤在漢陽，雖然整個漢陽都有點西南皆站的味道，但是入場時間選對了，還是值得投資的。

再說個北或是東的入場時機問題，陽邏完美符合北上東擴的基本面，我在17年底和18年初的時候是非常看好的，17年整個陽邏之心就綠城一個盤，且價格5000-6500的樣子，我記得當時開車一個人去踩點，周邊全是拆遷農村，進小區的路都很難找到，且周邊光禿禿的就一個盤，說實話，買那麼遠的位置是需要勇氣的。那期間我多次推薦身邊的人去買陽邏這個盤，如果當時有人買了，這才過了1年多吧，周邊新盤價直接跳到9000-10000，漲幅接近90%。為啥我當時那麼看好，因為陽邏之心的規劃可不是餅子，兩條地鐵可不是玩笑，江北快速路也不是鬧眼子，但是，現在我不是很推薦陽邏之心了，因為接近10000的價格買，有點下不去手，短期站崗了。

所以我說北上東擴也不代表北邊陽邏漢口北新城的房子可以閉著眼買，也不代表光谷東可以隨便砸，更不代表西邊南邊完全不能碰。只是西邊南邊在5年後再難有大規模的開發紅利可以吃，西邊南邊現階段還有一些價值窪地可以吃，吃完了就完了。

如何把握入場時機？一定要有天花板意識。知道一個片區的天花板在哪，比如後湖的天花板再高高不過武昌核心和江漢江岸核心，因為天花板是核心價格的外溢。知道一個片區的規劃定位就大概知道了這個片區的天花板。好比，現在花2萬多的價格去買南湖，你覺得短期能漲到3萬嗎？不可能的，除非武昌核心漲到4萬甚至5萬了。

大武漢交通最優質的幾個點在哪？武昌岳家嘴梨園、漢口黃浦路立交、漢陽五里墩、光谷關山口。我的投資理念中，交通比重是非常重要的考量因素。不知道你怎麼看？

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