高地價=高房價?房企“逆勢”拿地背後的邏輯
今年3月份以來，房企的熱點城市“搶地大戰”不斷升溫，重點二線城市土地成交的回暖也帶動了全國土地市場成交回升。
機構數據顯示，2019年前4月，全國土地成交金額TOP10城市累計成交額達4838億元，同比增長6%；規劃建築面積TOP10城市成交面積達11802萬平方米，同比增長10%；龍頭房企表現依然強勁，萬科、融創、新城控股、碧桂園、中海前4月拿地金額均超過300億元。
五一小長假結束後，房企的拿地熱情不降反升。僅5月8日一天內就有38城141宗地塊出讓，其中有113宗地塊為住宅用地。
不過，房企拿地火熱的同時，樓市交易量卻穩中有降，一線城市與二三線城市的交易量甚至呈現相反態勢。房企的拿地熱情為何在樓市交易量遇冷之際如此高漲？高溢價拿地又是否會迎來新一輪的房價高漲？
房企再掀拿地熱潮
四月份以來，房企再掀拿地熱潮。以蘇州、武漢、杭州二線城市土地市場熱度明顯回升，土拍現場競爭激烈，數十家房企搶地、上百輪競價、溢價率超100%的現象重新出現。
中指研究院數據顯示，4月份，全國300城土地出讓金總額3346億元，環比增加17%，同比增加24%。其中，二線城市宅地交易活躍，土地出讓金總額2231億元。4月22日至4月28日，中指院監測的40個主要城市土地成交量環比增加64%，出讓金總額環比增加130%。以此測算，二線城市賣地收入在全國300城賣地收入中的佔比接近七成。其中，二線城市量價齊升，其土地成交回暖帶動了全國土地市場成交回升。
從房企四月份的拿地範圍也不難看出，其在熱點二線城市拿地積極性顯著提高。其中，武漢、蘇州、杭州等市場熱度回升最為明顯。在中指院土地出讓金TOP20中，二線城市佔據榜單15席，武漢攬金逾409億元領跑，其次是杭州的304.1億元和蘇州的156.3億元。
從武漢市4月份土地交易情況來看，房企競拍激烈、溢價率走高。武漢土地市場4月份共掛牌59宗地，成交49宗，平均溢價率高達32%，多地塊上演數十家房企“搶地大戰”。
4月23日由武漢市東西湖城市建設投資發展有限公司拿下的東西湖區P（2029）026號地塊的溢價率高達183%，美的置業、融創中國、中國金茂則分別以73%、60%、45%的最高溢價率實現成交。其中，融創中國三天內共斥資36.4億摘得武漢共5宗地塊；美的置業更是初入武漢便頻頻拿地。
另據克而瑞數據，從1至4月房企新增貨值來看，房企4月的投資力度加大，二線城市仍是主戰場。1至4月，百強房企二線城市新增土儲建面佔比達49%，較1至3月上升3個百分點；而三四線城市佔比為45%，較去年全年下降了13個百分點。4月，中海、綠城、世茂、華潤等房企拿地力度顯著提升，拿地金額均較前3月平均值提升200%以上。
上海易居房地產研究院總監嚴躍進認為，房企再掀拿地熱潮，很直接的原因是近期融資機會增大，很多企業資金面得到較大的改善，所以拿地方面會有較大的積極性。不過某種程度上也體現了部分房企補充庫存和增加投資的戰略決策。
“房企在熱點城市的拿地態勢也說明地方政府的供地節奏明顯加快，對此，龍頭房企自然不會放棄拿地機會。”嚴躍進補充道。
“逆勢”拿地背後的邏輯
土地市場的交易熱潮背後，是樓市穩中有降的交易量。而房企的“逆勢”拿地，也側面反映了企業對城市發展趨勢的看法及未來的戰略佈局
4月，全國樓市交易量呈現“高位回落”態勢，具體到各城市則有所分化：一線城市交易量呈現上升態勢，二三線趨降。
克而瑞數據顯示，4月全國28個重點城市整體成交2344萬平方米，同環比均微降2%，雖超2019年月均20%，但主要源於去年在嚴苛的調控政策環境下基數較低的影響，“銀四”不再，整體市場成交有高位回落態勢。
一線城市成交面積為240萬平方米，環比降9%，同比升56%，超2019年月均17%。廣州、深圳都表現出階段性回調；北京、上海需求則依舊“堅挺”，其中上海成交量同環比齊升，並達到8個月內新高。
二三線城市總體成交面積為2103萬平方米，同環比分別微降6%和1%，超2019年月均20%。24個重點城市同比和環比均呈現出漲跌參半，分化持續加劇：重慶、成都、昆明、合肥、徐州、東莞均呈現出需求疲軟，同環比齊跌，而武漢、寧波、杭州、蘇州、南京、濟南等城市此前積壓的自住購房需求持續釋放，成交規模持續增長，隨著此輪需求“消耗”殆盡，市場成交也將復歸常態。
對於上述交易量分化情況，合碩機構首席分析師郭毅認為，一線城市與二三線城市的市場分化一直存在，但二線城市市場在未來發展方面利好大於利空。
“一線城市一直比二線城市的市場表現要強勁一些，但隨著發改委相關政策對各地落戶條件放開要求的不斷落實，二線及強三線城市落戶人口的增加會帶來需求的上升。”郭毅告訴財經網，“很多城市頒佈了相應的人才引進和人口落戶政策，不過由於受到週轉週期的影響，一些城市對人口的分流措施可能對機構監測的主力二線城市產生了一定的影響，故而呈現交易量下行現象，但二線城市未來發展的大趨勢是利好的。”
郭毅還提到，樓市交易量下滑是市場的短週期表現，但房企拿地的衡量因素則是看城市的長期發展趨勢。“在一線城市房價處高位、三四線城市市場發展空間有限的對比下，重點二線城市屬於人口流入城市，相關落戶政策的落實會刺激需求，各產業的發展後勁也相對較足，這都是房企考慮加大二線城市佈局力度所考量的原因。”
嚴躍進也表示，從城市表現來看，二線城市未來人口導入速度快，這也會帶來市場需求的反彈，所以拿地的性價比和投資價值相對較高。
實際上，房企高溢價“逆勢”拿地的背後，與其2019年的整體規劃不無關係。
具體到企業，美的置業4月份以來頻頻開疆擴土，首進武漢、阜陽、天津、惠州等高潛力城市，而其執行董事兼總裁助理林冬娜曾公開表示，2019年正式成立智慧生活研究院後，將在未來打造200個智慧城市。
此外，融創在無錫、武漢多地落子，旗艦版融創文旅城也將於今年6月份登陸廣州、無錫。另悉，武漢融創方面人士向媒體表示，融創文旅將參與武漢地產文創公司龜北漢汽項目的開發，這也是今年1月份，融創與武漢地產簽訂戰略合作協議後，又一個落地項目。
高地價=高房價？
房企高溢價拿地的成本是否會通過房價轉嫁給購房者，一直是需求端所關注的問題。有業內人士告訴財經網，目前房價的70%都源自地價，高地價必定會帶來高房價，這是房價上漲不可規避的內在有機聯繫。
而房企此輪高溢價“搶地大戰”，是否會在房價穩中有降的背景下，助推新一輪的房價高漲？
對此，郭毅認為，高地價確實會在某種成本上助長房價的上升，但是在房住不炒的基調與因城施策的背景之下，政府也會有相應的調控政策，比如樓市限價政策。如此看來，高地價確實會形成房價上漲的趨勢，但是漲幅不會太大，漲勢也不會太猛烈。
嚴躍進也指出，從穩定房價的角度出發，政府後續一方面是可能會限制地價，另一方面則是適當作出各類補貼，比如對部分購房者提供購房補貼以對衝高房價等。同時也可能嘗試在租賃市場發展等方面下功夫。
實際上，對於土地市場熱度回升現象，有關部門已經有所警示，並對土拍過熱的城市釋放了土地限價信號。
據悉，住建部在對一季度房地產市場進行專題調研時指出，部分熱點城市住宅銷售回暖、土地市場熱度回升，需要引起高度關注，並已經對房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。
4月17日，自然資源部重新強調住宅用地供應“五類”調控目標。其中，消化週期在12個月至6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加並加快供地。而此前，土拍市場過熱的合肥，也下調了熱點區域居住土地最高限價。
5月10日下午，央行就2019年4月份金融統計數據解讀召開媒體吹風會。央行市場司鄒瀾副司長在答記者問時表示，推動建立房地產市場平穩健康發展的長效機制，加強房地產金融宏觀審慎管理，抑制流動性過度流向房地產，促進形成金融與房地產的良性循環。應該說過去幾年總體上政策效果已經逐步有所顯現，而房地產調控和房地產金融政策的取向是沒有改變的，是一貫的。
克而瑞研究中心預計，在中央再次提出堅持“房住不炒”的定位不動搖、對地價上漲較快的城市提出了預警後，本輪土地市場的上漲態勢不會維持太久，土地市場的“瘋狂”面臨更大風險，無論是戰略調整還是規模需要，企業投資佈局仍然需要保持謹慎，尤其對於地價屢創新高的城市和區域，盲目追高並不可取。
來源：財經網
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