'分化的頭部房企，進擊的融創'

都說世界上最可怕的事就是比你優秀的人，比你還努力。放在房地產江湖裡，最可怕的便是比你規模大的人，跑得比你還快，後勁還比你足。

隨著行業馬太效應凸顯，總體上強者恆強的現象愈發明顯。2019年上半年，TOP3房企權益金額集中度達10.5%，同比提升0.8個百分點；TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯隊房企權益金額集中度較去年也均有一定幅度的提升。

不過在頭部房企中，也存在分化的現象，內部洗牌的趨勢漸強。面臨樓市大小週期的重疊，某些曾經在近幾年高速奔跑的房企顯示出疲軟的跡象，也有另外一部分房企淡然面對週期，依舊保持了較快的發展速度。

比如說，融創。

8月22日，融創發佈2019年中期業績報告，實現合同銷售金額約為人民幣 2141.6億元，規模位居房企第五，合同銷售金額同比增長11.8%。

都說世界上最可怕的事就是比你優秀的人，比你還努力。放在房地產江湖裡，最可怕的便是比你規模大的人，跑得比你還快，後勁還比你足。

隨著行業馬太效應凸顯，總體上強者恆強的現象愈發明顯。2019年上半年，TOP3房企權益金額集中度達10.5%，同比提升0.8個百分點；TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯隊房企權益金額集中度較去年也均有一定幅度的提升。

不過在頭部房企中，也存在分化的現象，內部洗牌的趨勢漸強。面臨樓市大小週期的重疊，某些曾經在近幾年高速奔跑的房企顯示出疲軟的跡象，也有另外一部分房企淡然面對週期，依舊保持了較快的發展速度。

比如說，融創。

8月22日，融創發佈2019年中期業績報告，實現合同銷售金額約為人民幣 2141.6億元，規模位居房企第五，合同銷售金額同比增長11.8%。

這一增長速度，在Top 5房企中排名第二，僅次於央企保利發展。

報告期融創實現收入人民幣768.4億元，同比增長64.95%；實現歸母淨利潤102.9億元，同比增長61.70%。無論是收入同比增速還是歸母淨利潤同比增速，融創都排名已公佈半年業績的頭部房企第一。

都說世界上最可怕的事就是比你優秀的人，比你還努力。放在房地產江湖裡，最可怕的便是比你規模大的人，跑得比你還快，後勁還比你足。

隨著行業馬太效應凸顯，總體上強者恆強的現象愈發明顯。2019年上半年，TOP3房企權益金額集中度達10.5%，同比提升0.8個百分點；TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯隊房企權益金額集中度較去年也均有一定幅度的提升。

不過在頭部房企中，也存在分化的現象，內部洗牌的趨勢漸強。面臨樓市大小週期的重疊，某些曾經在近幾年高速奔跑的房企顯示出疲軟的跡象，也有另外一部分房企淡然面對週期，依舊保持了較快的發展速度。

比如說，融創。

8月22日，融創發佈2019年中期業績報告，實現合同銷售金額約為人民幣 2141.6億元，規模位居房企第五，合同銷售金額同比增長11.8%。

這一增長速度，在Top 5房企中排名第二，僅次於央企保利發展。

報告期融創實現收入人民幣768.4億元，同比增長64.95%；實現歸母淨利潤102.9億元，同比增長61.70%。無論是收入同比增速還是歸母淨利潤同比增速，融創都排名已公佈半年業績的頭部房企第一。

在業績發佈會上，孫宏斌謙虛地笑稱，排名第五位挺好的，保持第五位就好。但事實上，融創淡然位居第五位，已經具備了進擊的潛力。

（一） 分化的頭部房企

任正非曾經說，華為必須要做到世界第一，世界第二就可能活不下來。對於房企而言，由於總體市場規模依然龐大，雖然不至於做不到老大就會死，但規模同樣是一場不會停止的遊戲。隨著市場競爭越來越激烈，規模越大，相對來說就越安全和更具競爭力。

尤其是對於民營地產公司而言，規模還意味著江湖地位，意味著資源的傾斜。

在上半年市場增速收窄的背景下，融創交出了一份不俗的成績單。

半年報顯示，上半年，融創實現合同銷售金額約為人民幣 2141.6億元，穩居Top5；合同銷售金額同比增長11.8%，光是增量就新“造”了一家百億房企。在Top 5房企中，融創的這一增速排名第二，僅次於央企保利發展。

上半年以來樓市複雜多變，曇花一現的小陽春過後，樓市下行壓力增加。宏觀調控力度不減，在需求端和融資供給端雙管齊下，力保“房住不炒”。7月30日召開的政治局會議更是提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，釋放出我國堅持房地產調控不動搖的明確信號。

國家統計局數據顯示，1-6月全國商品房銷售面積7.58億平方米，同比下降1.8%；銷售金額7.07萬億元，同比增長5.6%。

在此背景下，行業整體增速放緩。克而瑞數據顯示，1-6月，TOP100房企累計權益銷售規模近3.9萬億元，同比僅微增4%。

在上半年，一些曾經以高週轉、高杆杆著稱的龍頭房企，出現了銷售金額的下滑。

克而瑞的榜單顯示，頭部房企上A半年的合約銷售額是3895.4億元。和去年同期相比，這一數字下降了約230億元，下降幅度約為5.56%。權益金額則同比下滑約0.56%。

在此之前，從2012年到2018年，房企A的合同銷售同比增速從未低於10%，年複合增長率50%，個別年份如2013年、2016年更是超過了100%。

頭部房企B的情況類似。和去年同期的3040億元全口徑銷售額相比，房企B的合同銷售額在2019年上半年同比下滑7.06%，為2825.4億元；權益金額為2687億元，同比下滑也約為7.06%。

銷售額排名在30名開外的房企，銷售下滑更加普遍，市場集中度也有所下滑。

都說世界上最可怕的事就是比你優秀的人，比你還努力。放在房地產江湖裡，最可怕的便是比你規模大的人，跑得比你還快，後勁還比你足。

隨著行業馬太效應凸顯，總體上強者恆強的現象愈發明顯。2019年上半年，TOP3房企權益金額集中度達10.5%，同比提升0.8個百分點；TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯隊房企權益金額集中度較去年也均有一定幅度的提升。

不過在頭部房企中，也存在分化的現象，內部洗牌的趨勢漸強。面臨樓市大小週期的重疊，某些曾經在近幾年高速奔跑的房企顯示出疲軟的跡象，也有另外一部分房企淡然面對週期，依舊保持了較快的發展速度。

比如說，融創。

8月22日，融創發佈2019年中期業績報告，實現合同銷售金額約為人民幣 2141.6億元，規模位居房企第五，合同銷售金額同比增長11.8%。

這一增長速度，在Top 5房企中排名第二，僅次於央企保利發展。

報告期融創實現收入人民幣768.4億元，同比增長64.95%；實現歸母淨利潤102.9億元，同比增長61.70%。無論是收入同比增速還是歸母淨利潤同比增速，融創都排名已公佈半年業績的頭部房企第一。

在業績發佈會上，孫宏斌謙虛地笑稱，排名第五位挺好的，保持第五位就好。但事實上，融創淡然位居第五位，已經具備了進擊的潛力。

（一） 分化的頭部房企

任正非曾經說，華為必須要做到世界第一，世界第二就可能活不下來。對於房企而言，由於總體市場規模依然龐大，雖然不至於做不到老大就會死，但規模同樣是一場不會停止的遊戲。隨著市場競爭越來越激烈，規模越大，相對來說就越安全和更具競爭力。

尤其是對於民營地產公司而言，規模還意味著江湖地位，意味著資源的傾斜。

在上半年市場增速收窄的背景下，融創交出了一份不俗的成績單。

半年報顯示，上半年，融創實現合同銷售金額約為人民幣 2141.6億元，穩居Top5；合同銷售金額同比增長11.8%，光是增量就新“造”了一家百億房企。在Top 5房企中，融創的這一增速排名第二，僅次於央企保利發展。

上半年以來樓市複雜多變，曇花一現的小陽春過後，樓市下行壓力增加。宏觀調控力度不減，在需求端和融資供給端雙管齊下，力保“房住不炒”。7月30日召開的政治局會議更是提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，釋放出我國堅持房地產調控不動搖的明確信號。

國家統計局數據顯示，1-6月全國商品房銷售面積7.58億平方米，同比下降1.8%；銷售金額7.07萬億元，同比增長5.6%。

在此背景下，行業整體增速放緩。克而瑞數據顯示，1-6月，TOP100房企累計權益銷售規模近3.9萬億元，同比僅微增4%。

在上半年，一些曾經以高週轉、高杆杆著稱的龍頭房企，出現了銷售金額的下滑。

克而瑞的榜單顯示，頭部房企上A半年的合約銷售額是3895.4億元。和去年同期相比，這一數字下降了約230億元，下降幅度約為5.56%。權益金額則同比下滑約0.56%。

在此之前，從2012年到2018年，房企A的合同銷售同比增速從未低於10%，年複合增長率50%，個別年份如2013年、2016年更是超過了100%。

頭部房企B的情況類似。和去年同期的3040億元全口徑銷售額相比，房企B的合同銷售額在2019年上半年同比下滑7.06%，為2825.4億元；權益金額為2687億元，同比下滑也約為7.06%。

銷售額排名在30名開外的房企，銷售下滑更加普遍，市場集中度也有所下滑。

可以看到的是，隨著房地產峰值時代的來臨，市場競爭的殘酷性正在顯現，普遍增長的時代一去不復返，頭部房企也不可避免地面臨分化。

相比之下，融創依然保持了較快的發展速度。從月度數據上看，融創發揮穩定，每月同比增長和累計增長均保持在10%-30%區間，較為穩健。

與此同時，隨著過往銷售成績轉化成業績，融創的業績也有了較大的提升，超乎預期。

2019上半年，公司實現收入人民幣768.4億元，同比增長64.95%；實現歸母淨利潤102.9億元，同比增長61.70%。

如果考慮聯營及合營公司收入，上半年融創集團附屬公司、合營公司及聯營公司的總收入合計為1293億元，同比大幅增加82%，融創擁有人應占權益收入1005億元，同比增長71%。

毛利率較高的物業項目進入結算，部分併購而來的低毛利資源影響因素的逐步消除，帶動公司毛利及毛利率提升。報告期內，融創毛利較去年同期增加78.2億元，增速達68%，超過收入增速。2019H1毛利率25.2%，較去年同期上升0.4pct；銷售毛利率25.2%，較去年同期升0.4pct。

相比頭部企業，融創的歸母淨利潤同比增速排名前列。

（二） 進擊的融創

隨著萬科、碧桂園、保利發展等公佈半年報，頭部房企的成績單為行業勾勒出清晰格局。儘管不乏有“活下去”等聲音，但事實證明，地產仍是最可靠的生意，“每天都是賣樓好日子”。

“兵馬未動、糧草先行”。要想在未來的競爭中佔據優勢，充足的土地儲備是房企決勝的關鍵。

截至財報發佈日，融創中國連同其合營公司及聯營公司總土地儲備約為2.13億平方米，權益土地儲備面積約為1.42億平方米，土地儲備貨值約2.82萬億元。

事實上，根據克而瑞的榜單，在2018年底，融創的總土儲貨值排名行業第四。

都說世界上最可怕的事就是比你優秀的人，比你還努力。放在房地產江湖裡，最可怕的便是比你規模大的人，跑得比你還快，後勁還比你足。

隨著行業馬太效應凸顯，總體上強者恆強的現象愈發明顯。2019年上半年，TOP3房企權益金額集中度達10.5%，同比提升0.8個百分點；TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯隊房企權益金額集中度較去年也均有一定幅度的提升。

不過在頭部房企中，也存在分化的現象，內部洗牌的趨勢漸強。面臨樓市大小週期的重疊，某些曾經在近幾年高速奔跑的房企顯示出疲軟的跡象，也有另外一部分房企淡然面對週期，依舊保持了較快的發展速度。

比如說，融創。

8月22日，融創發佈2019年中期業績報告，實現合同銷售金額約為人民幣 2141.6億元，規模位居房企第五，合同銷售金額同比增長11.8%。

這一增長速度，在Top 5房企中排名第二，僅次於央企保利發展。

報告期融創實現收入人民幣768.4億元，同比增長64.95%；實現歸母淨利潤102.9億元，同比增長61.70%。無論是收入同比增速還是歸母淨利潤同比增速，融創都排名已公佈半年業績的頭部房企第一。

在業績發佈會上，孫宏斌謙虛地笑稱，排名第五位挺好的，保持第五位就好。但事實上，融創淡然位居第五位，已經具備了進擊的潛力。

（一） 分化的頭部房企

任正非曾經說，華為必須要做到世界第一，世界第二就可能活不下來。對於房企而言，由於總體市場規模依然龐大，雖然不至於做不到老大就會死，但規模同樣是一場不會停止的遊戲。隨著市場競爭越來越激烈，規模越大，相對來說就越安全和更具競爭力。

尤其是對於民營地產公司而言，規模還意味著江湖地位，意味著資源的傾斜。

在上半年市場增速收窄的背景下，融創交出了一份不俗的成績單。

半年報顯示，上半年，融創實現合同銷售金額約為人民幣 2141.6億元，穩居Top5；合同銷售金額同比增長11.8%，光是增量就新“造”了一家百億房企。在Top 5房企中，融創的這一增速排名第二，僅次於央企保利發展。

上半年以來樓市複雜多變，曇花一現的小陽春過後，樓市下行壓力增加。宏觀調控力度不減，在需求端和融資供給端雙管齊下，力保“房住不炒”。7月30日召開的政治局會議更是提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，釋放出我國堅持房地產調控不動搖的明確信號。

國家統計局數據顯示，1-6月全國商品房銷售面積7.58億平方米，同比下降1.8%；銷售金額7.07萬億元，同比增長5.6%。

在此背景下，行業整體增速放緩。克而瑞數據顯示，1-6月，TOP100房企累計權益銷售規模近3.9萬億元，同比僅微增4%。

在上半年，一些曾經以高週轉、高杆杆著稱的龍頭房企，出現了銷售金額的下滑。

克而瑞的榜單顯示，頭部房企上A半年的合約銷售額是3895.4億元。和去年同期相比，這一數字下降了約230億元，下降幅度約為5.56%。權益金額則同比下滑約0.56%。

在此之前，從2012年到2018年，房企A的合同銷售同比增速從未低於10%，年複合增長率50%，個別年份如2013年、2016年更是超過了100%。

頭部房企B的情況類似。和去年同期的3040億元全口徑銷售額相比，房企B的合同銷售額在2019年上半年同比下滑7.06%，為2825.4億元；權益金額為2687億元，同比下滑也約為7.06%。

銷售額排名在30名開外的房企，銷售下滑更加普遍，市場集中度也有所下滑。

可以看到的是，隨著房地產峰值時代的來臨，市場競爭的殘酷性正在顯現，普遍增長的時代一去不復返，頭部房企也不可避免地面臨分化。

相比之下，融創依然保持了較快的發展速度。從月度數據上看，融創發揮穩定，每月同比增長和累計增長均保持在10%-30%區間，較為穩健。

與此同時，隨著過往銷售成績轉化成業績，融創的業績也有了較大的提升，超乎預期。

2019上半年，公司實現收入人民幣768.4億元，同比增長64.95%；實現歸母淨利潤102.9億元，同比增長61.70%。

如果考慮聯營及合營公司收入，上半年融創集團附屬公司、合營公司及聯營公司的總收入合計為1293億元，同比大幅增加82%，融創擁有人應占權益收入1005億元，同比增長71%。

毛利率較高的物業項目進入結算，部分併購而來的低毛利資源影響因素的逐步消除，帶動公司毛利及毛利率提升。報告期內，融創毛利較去年同期增加78.2億元，增速達68%，超過收入增速。2019H1毛利率25.2%，較去年同期上升0.4pct；銷售毛利率25.2%，較去年同期升0.4pct。

相比頭部企業，融創的歸母淨利潤同比增速排名前列。

（二） 進擊的融創

隨著萬科、碧桂園、保利發展等公佈半年報，頭部房企的成績單為行業勾勒出清晰格局。儘管不乏有“活下去”等聲音，但事實證明，地產仍是最可靠的生意，“每天都是賣樓好日子”。

“兵馬未動、糧草先行”。要想在未來的競爭中佔據優勢，充足的土地儲備是房企決勝的關鍵。

截至財報發佈日，融創中國連同其合營公司及聯營公司總土地儲備約為2.13億平方米，權益土地儲備面積約為1.42億平方米，土地儲備貨值約2.82萬億元。

事實上，根據克而瑞的榜單，在2018年底，融創的總土儲貨值排名行業第四。

充足的土儲無疑能保障未來的銷售成長。德意志銀行預計，得益於大量優質的土地儲備，融創有能力實現20%以上的銷售增長，將高於其他大型房企同期約10%-15%左右的預計增速。不過在積極儲備的同時，融創也兼顧了安全性的需要。

前4月，融創所獲取的核心城市及區域的土地平均溢價率僅為21%。而5月之後，融創僅增持了少量極為優質的土地資源。

在業績發佈會上，孫宏斌表示，上半年拿地其實不太多，因為去年不怎麼拿地，今年上半年機會好就稍微多一點，但也不是很多。

他還表示，下半年沒有拿地指標，除非是特別好的拿地機會，現在基本上是停止的。

孫宏斌曾經說過，房地產企業只有一種風險，那就是買貴了地。從目前的市場狀況來看，風險可能主要集中在三四線城市的土地。

上半年，全國各線城市市場走勢明顯分化，一二線城市市場需求依舊堅挺，高位盤整，三四線城市的需求相對疲軟，有所回調。

在融創的土地儲備中，超過83%位於一二線城市，平均土地成本約4307元╱平米。相較於超過15000元/平方米的銷售均價，公司的溢價空間較大，想象空間和安全性都得到保證。

摩根斯丹利曾發佈報告稱：融創土地儲備貨值充裕，且大部分位於一二線城市，優質充足的土儲使得融創後續獲取土地時十分從容，尤其在土地市場過熱時能夠規避風險。

在行業賽道切換之際，類似融創這樣的巨頭不僅穩健奔跑，還為未來儲備了充足的糧草，從而能在競爭中佔據額外優勢。或許可以這麼說，面臨第二梯隊趕超壓力的頭部房企中，融創是那個比你優秀還比你努力的那一個。