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摘要：近期，地產融資調控不斷升級，政策進一步收緊，預計著下半年土地市場或將降溫。
房地產企業融資概述
1-6月房地產開發企業到位資金84,966億元，同比+7.2pct，增速較1-5月-0.4pct，到位資金增速小幅下滑。6月到位資金18,277億元，同比+5.7pct，單月增速較5月+2.7pct，略有回升。
其中，1-6月國內貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款分別同比+8.4pct、+4.7pct、+9.0pct、+11.1pct，增速較1-5月分別+2.9pct、+0.6pct、-2.3pct、+0.3pct。6月國內貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款分別同比+22.8pct、+6.4pct、+1.1pct、+12.3pct，增速較5月分別+7.2pct、+6.2pct、+0.9pct、+6.7pct。
從資金來源結構上看，1-6月國內貸款累計佔比不斷下滑，由1-2月的20.3%降至15.7%，自籌資金和定金及預收款累計佔比穩步提升，分別由1-2月的29.7%、30.1%升至31.5%、33.5%，維持高位。
房企資金端整體延續放緩態勢，一方面，銀保監會對違規資金流入房地產市場的監管升級，交易所市場和銀行間市場暫緩部分房企的融資計劃，郭樹清警示高槓杆過度融資等問題，房企融資渠道條條收緊；另一方面，銷售降溫，定金及預收款增速下滑，銷售回款緩慢。
房地產股權融資
1-6月房地產開發企業到位資金84,966億元，2016年“930”新政出臺之後，房地產股權融資收到嚴格把控，上市房企過去幾年的再融資窗口正在關閉，再融資規模明顯回落。2016年股權融資規模降至1169億，2017年大幅降至225億，2018年僅為100億元，持續低迷。2019年上半年，僅大悅城成功實施定增，募集金額144.5億元，為緩解資金壓力，多家房企密集轉讓旗下房地產項目股權。
房地產債權融資
總體概況
2019年伊始，房企融資延續2018年底以來的寬鬆態勢，持續高位運行，出現融資高峰。伴隨企業拿地加速，全國土地市場顯著升溫，地王頻出，與政策導向相違背，二季度房企融資政策開始收緊，形勢急轉直下。
5月17日，銀保監會出臺23號文，釋放房地產信託業務降溫的信號；5月31日，媒體報道部分房企因拿地激進，出現一些“地王”，在住建部的指導下，央行與證監會將暫停部分房企的債券及ABS融資通道；6月13日，銀保監會主席郭樹清在陸家嘴論壇上直指目前房地產市場、房地產金融存在居民高槓杆與房地產過度融資的風險與問題；6月，融資收緊範圍逐漸擴大，交易商協會通過窗口指導，暫緩部分地產商銀行間市場的發債融資計劃，避免過度融資；7月12日，國家發改委發佈通知，要求房企發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務，融資用途受限。近期，地產融資調控不斷升級，政策進一步收緊，預計著下半年土地市場或將降溫。
從發行總額來看，2019年上半年，房企融資總額為6113億元，同比增長36%，其中，境內發債3592億元，同比增長35%，佔比59%；境外發債2521億元，佔比由2018年下半年的27%大幅攀升至41%，主要由於2018年5月政府加強對境外融資的用途限制，疊加上境外融資成本持續走高，以及人民幣匯率大幅波動的影響，2018年下半年房企海外融資佔比下跌，而2019年房企面臨償債高峰，借新還舊需求上升，再次轉向海外舉債。
6月，房企融資總額為607億元，同比下降2%，環比下降9%，融資收緊形勢下，二季度債券發行量持續萎縮，境內外債券發行額分別為370億元和238億元，佔比為61%和39%。
從發債利率來看，2019年上半年，境內公司債、中票、短融、定向工具、資產支持證券發行利率分別為5.71%、5.38%、4.16%、5.63%、5.95%；上半年海外債發行利率為8.53%，2019年單月發行利率均在8%以上，5月最高達到10.85%，融資成本遠高於境內發債。
從境內發債品種來看，2019年上半年，公司債、中票、短融、定向工具、資產支持證券發行規模佔比分別為47%、18%、12%、9%、14%，公司債發行量近五成，成為房企債券融資主要渠道，中票其次，其餘品種發行佔比相近。
公司債
2019年上半年，房企公司債發行規模為1683億元，同比增長87%。其中，上市房企發行規模為713億元，同比增長41%；非上市房企發行規模為951億元，同比增長142%。6月，房企共發行17只公司債，募資規模為184億元，受融資環境收緊影響，較5月大幅下滑58%，非上市公司回落明顯，環比下降72%。
上半年，公司債發行期限為4.2年，發行利率為5.71%，去年同期為6.46%，同比降低74bp，發行成本下行。6月，公司債發行期限為4.2年，發行利率為5.61%，與5月持平。
中票
2019年上半年，房企中票發行規模為434億元，同比減少31%。其中，上市房企發行規模為188億元，同比減少51%；非上市房企發行規模為951億元，同比增長142%。6月，房企共發行6只中票，募資規模為44億元，同比下滑30%，維持低位。
上半年，中票發行期限為3.9年，發行利率為5.38%，去年同期為5.91%，同比減少53bp。6月，中票發行期限為3.6年，發行利率為4.84%，環比大幅降低151bp，主要由於發債主體資質優於上月，發行成本相應較低。
短融
2019年上半年，房企短融發行規模為662億元，其中，上市房企發行規模為281億元，非上市房企發行規模為381億元。6月，房企共發行6只短融，募資規模為53億元，環比提升66%，但較3、4月大幅回落。
上半年，中票發行期限為0.71年，發行利率為4.16%。6月，中票發行期限為0.69年，發行利率為3.78%，環比降低10bp，自2018年底以來波動下降。
定向工具
2019年上半年，房企定向工具發行規模為308億元，同比增長7%。其中，上市房企發行規模為55億元，同比增長31%；非上市房企發行規模為248億元，與去年同期基本持平。6月，房企共發行6只定向工具，募資規模為26億元，發債主體均為非上市公司。
上半年，定向工具發行期限為3.9年，發行利率為5.63%，去年同期為6.19%，同比減少56bp。6月，定向工具發行期限為4.3年，發行利率為6.72%，為二季度以來最高水平，接近歷史高位。
資產支持證券
2019年上半年，房企資產支持證券發行規模為517億元，其中包括ABS446億元和ABN71億元，同比增長21%。其中，上市房企發行規模為181億元，同比增長17%；非上市房企發行規模為337億元，同比增長23%。6月，房企共發行9只資產支持證券，募資規模為52億元，同比增長34%，環比基本持平。
上半年，資產支持證券發行期限為10.5年，發行利率為5.95%，去年同期為5.39%，同比減少56bp。6月，資產支持證券發行期限為13.3年，發行利率為5.76%，環比降低21bp。
從底層資產類型來看，2019年上半年，以不動產投資信託REITS、企業債權、商業地產抵押貸款、委託貸款、信託收益權和應收賬款為基礎資產的ABS發行規模為67億元、86億元、99億元、6億元、102億元和87億元，佔比分別為15%、19%、22%、1%、23%、20%，除委託貸款外，其餘類型佔比接近；以票據收益、信託受益權債權、應收債權為底層資產的ABN發行規模為8億元、10億元、54億元，佔比分別為11%、14%、75%，應收債權佔比最高。
海外債
2019年上半年，房企海外債發行規模為373億元，同比增長29%。6月海外債發行規模為35億元，環比略有回升，但尚未從5月大幅回落中恢復。
上半年，海外債發行利率波動劇烈，5月最高達到10.85%，6月發行利率為7.67%，環比下降318bp，系5月海外債發行量較低，且發債主體海外融資成本較高，拉高整體發行成本所致。與此同時，房企海外債融資成本分化加劇，部分房企境外發行利率仍保持6%-8%水平，而包括佳兆業、泛海控股等在內的房企境外發行利率均在10%以上，不斷抬高整個房地產行業的境外融資成本。二季度以來，發行期限下滑顯著，從4月的4年降低至6月的2.2年。
房地產非標融資
信託
根據用益信託網數據，2019年上半年房地產信託成立3162款產品，募資規模為4977億元，同比增長14%，佔所有產品總額的41%，與去年同期基本持平，平均收益率為8.32%，平均期限1.53年。6月信託成立數量為410個，募集資金928億元，環比提升49.5%，佔所有產品發行總額的48%，佔據半壁江山，在融資政策持續收緊情況下，房地產信託回暖明顯，平均收益率為8.29%，平均期限為1.52年。
從資金運用方式來看，上半年房地產信託中貸款類投資、股權類投資、權益類投資、其他類投資募資規模分別為2052億元、877億元、1856億元、192億元，佔比分別為41%、18%、37%、4%，貸款類和權益類合計近八成；平均收益率分別為8.43%、8.63%、8.03%、8.65%，平均期限分別為1.56年、1.83年、1.35年、1.95年。
從監管形勢來看，銀保監會日前發佈23號文，重申嚴格信託監管，規範房地產信託業務，強調不得向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資。7月6日，銀保監會約談部分信託公司，加強房地產信託領域風險防控，今後會將對信託公司的警示提醒指導作為一項常態化工作。房地產信託監管升級，預計未來房地產信託業務規模會有所降溫，佔比也會逐漸下降。
主流房企融資成本
雖然2018年“1031”和“1213”會議對房地產和去槓桿問題的態度有所緩和，房企融資出現回暖，但融資成本普遍回升，主流房企融資成本可控上行。龍頭房企憑藉規模優勢和穩健的經營風格，優勢依然顯著。
（報告來源：中信建投）
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摘要：近期，地產融資調控不斷升級，政策進一步收緊，預計著下半年土地市場或將降溫。
房地產企業融資概述
1-6月房地產開發企業到位資金84,966億元，同比+7.2pct，增速較1-5月-0.4pct，到位資金增速小幅下滑。6月到位資金18,277億元，同比+5.7pct，單月增速較5月+2.7pct，略有回升。
其中，1-6月國內貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款分別同比+8.4pct、+4.7pct、+9.0pct、+11.1pct，增速較1-5月分別+2.9pct、+0.6pct、-2.3pct、+0.3pct。6月國內貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款分別同比+22.8pct、+6.4pct、+1.1pct、+12.3pct，增速較5月分別+7.2pct、+6.2pct、+0.9pct、+6.7pct。
從資金來源結構上看，1-6月國內貸款累計佔比不斷下滑，由1-2月的20.3%降至15.7%，自籌資金和定金及預收款累計佔比穩步提升，分別由1-2月的29.7%、30.1%升至31.5%、33.5%，維持高位。
房企資金端整體延續放緩態勢，一方面，銀保監會對違規資金流入房地產市場的監管升級，交易所市場和銀行間市場暫緩部分房企的融資計劃，郭樹清警示高槓杆過度融資等問題，房企融資渠道條條收緊；另一方面，銷售降溫，定金及預收款增速下滑，銷售回款緩慢。
房地產股權融資
1-6月房地產開發企業到位資金84,966億元，2016年“930”新政出臺之後，房地產股權融資收到嚴格把控，上市房企過去幾年的再融資窗口正在關閉，再融資規模明顯回落。2016年股權融資規模降至1169億，2017年大幅降至225億，2018年僅為100億元，持續低迷。2019年上半年，僅大悅城成功實施定增，募集金額144.5億元，為緩解資金壓力，多家房企密集轉讓旗下房地產項目股權。
房地產債權融資
總體概況
2019年伊始，房企融資延續2018年底以來的寬鬆態勢，持續高位運行，出現融資高峰。伴隨企業拿地加速，全國土地市場顯著升溫，地王頻出，與政策導向相違背，二季度房企融資政策開始收緊，形勢急轉直下。
5月17日，銀保監會出臺23號文，釋放房地產信託業務降溫的信號；5月31日，媒體報道部分房企因拿地激進，出現一些“地王”，在住建部的指導下，央行與證監會將暫停部分房企的債券及ABS融資通道；6月13日，銀保監會主席郭樹清在陸家嘴論壇上直指目前房地產市場、房地產金融存在居民高槓杆與房地產過度融資的風險與問題；6月，融資收緊範圍逐漸擴大，交易商協會通過窗口指導，暫緩部分地產商銀行間市場的發債融資計劃，避免過度融資；7月12日，國家發改委發佈通知，要求房企發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務，融資用途受限。近期，地產融資調控不斷升級，政策進一步收緊，預計著下半年土地市場或將降溫。
從發行總額來看，2019年上半年，房企融資總額為6113億元，同比增長36%，其中，境內發債3592億元，同比增長35%，佔比59%；境外發債2521億元，佔比由2018年下半年的27%大幅攀升至41%，主要由於2018年5月政府加強對境外融資的用途限制，疊加上境外融資成本持續走高，以及人民幣匯率大幅波動的影響，2018年下半年房企海外融資佔比下跌，而2019年房企面臨償債高峰，借新還舊需求上升，再次轉向海外舉債。
6月，房企融資總額為607億元，同比下降2%，環比下降9%，融資收緊形勢下，二季度債券發行量持續萎縮，境內外債券發行額分別為370億元和238億元，佔比為61%和39%。
從發債利率來看，2019年上半年，境內公司債、中票、短融、定向工具、資產支持證券發行利率分別為5.71%、5.38%、4.16%、5.63%、5.95%；上半年海外債發行利率為8.53%，2019年單月發行利率均在8%以上，5月最高達到10.85%，融資成本遠高於境內發債。
從境內發債品種來看，2019年上半年，公司債、中票、短融、定向工具、資產支持證券發行規模佔比分別為47%、18%、12%、9%、14%，公司債發行量近五成，成為房企債券融資主要渠道，中票其次，其餘品種發行佔比相近。
公司債
2019年上半年，房企公司債發行規模為1683億元，同比增長87%。其中，上市房企發行規模為713億元，同比增長41%；非上市房企發行規模為951億元，同比增長142%。6月，房企共發行17只公司債，募資規模為184億元，受融資環境收緊影響，較5月大幅下滑58%，非上市公司回落明顯，環比下降72%。
上半年，公司債發行期限為4.2年，發行利率為5.71%，去年同期為6.46%，同比降低74bp，發行成本下行。6月，公司債發行期限為4.2年，發行利率為5.61%，與5月持平。
中票
2019年上半年，房企中票發行規模為434億元，同比減少31%。其中，上市房企發行規模為188億元，同比減少51%；非上市房企發行規模為951億元，同比增長142%。6月，房企共發行6只中票，募資規模為44億元，同比下滑30%，維持低位。
上半年，中票發行期限為3.9年，發行利率為5.38%，去年同期為5.91%，同比減少53bp。6月，中票發行期限為3.6年，發行利率為4.84%，環比大幅降低151bp，主要由於發債主體資質優於上月，發行成本相應較低。
短融
2019年上半年，房企短融發行規模為662億元，其中，上市房企發行規模為281億元，非上市房企發行規模為381億元。6月，房企共發行6只短融，募資規模為53億元，環比提升66%，但較3、4月大幅回落。
上半年，中票發行期限為0.71年，發行利率為4.16%。6月，中票發行期限為0.69年，發行利率為3.78%，環比降低10bp，自2018年底以來波動下降。
定向工具
2019年上半年，房企定向工具發行規模為308億元，同比增長7%。其中，上市房企發行規模為55億元，同比增長31%；非上市房企發行規模為248億元，與去年同期基本持平。6月，房企共發行6只定向工具，募資規模為26億元，發債主體均為非上市公司。
上半年，定向工具發行期限為3.9年，發行利率為5.63%，去年同期為6.19%，同比減少56bp。6月，定向工具發行期限為4.3年，發行利率為6.72%，為二季度以來最高水平，接近歷史高位。
資產支持證券
2019年上半年，房企資產支持證券發行規模為517億元，其中包括ABS446億元和ABN71億元，同比增長21%。其中，上市房企發行規模為181億元，同比增長17%；非上市房企發行規模為337億元，同比增長23%。6月，房企共發行9只資產支持證券，募資規模為52億元，同比增長34%，環比基本持平。
上半年，資產支持證券發行期限為10.5年，發行利率為5.95%，去年同期為5.39%，同比減少56bp。6月，資產支持證券發行期限為13.3年，發行利率為5.76%，環比降低21bp。
從底層資產類型來看，2019年上半年，以不動產投資信託REITS、企業債權、商業地產抵押貸款、委託貸款、信託收益權和應收賬款為基礎資產的ABS發行規模為67億元、86億元、99億元、6億元、102億元和87億元，佔比分別為15%、19%、22%、1%、23%、20%，除委託貸款外，其餘類型佔比接近；以票據收益、信託受益權債權、應收債權為底層資產的ABN發行規模為8億元、10億元、54億元，佔比分別為11%、14%、75%，應收債權佔比最高。
海外債
2019年上半年，房企海外債發行規模為373億元，同比增長29%。6月海外債發行規模為35億元，環比略有回升，但尚未從5月大幅回落中恢復。
上半年，海外債發行利率波動劇烈，5月最高達到10.85%，6月發行利率為7.67%，環比下降318bp，系5月海外債發行量較低，且發債主體海外融資成本較高，拉高整體發行成本所致。與此同時，房企海外債融資成本分化加劇，部分房企境外發行利率仍保持6%-8%水平，而包括佳兆業、泛海控股等在內的房企境外發行利率均在10%以上，不斷抬高整個房地產行業的境外融資成本。二季度以來，發行期限下滑顯著，從4月的4年降低至6月的2.2年。
房地產非標融資
信託
根據用益信託網數據，2019年上半年房地產信託成立3162款產品，募資規模為4977億元，同比增長14%，佔所有產品總額的41%，與去年同期基本持平，平均收益率為8.32%，平均期限1.53年。6月信託成立數量為410個，募集資金928億元，環比提升49.5%，佔所有產品發行總額的48%，佔據半壁江山，在融資政策持續收緊情況下，房地產信託回暖明顯，平均收益率為8.29%，平均期限為1.52年。
從資金運用方式來看，上半年房地產信託中貸款類投資、股權類投資、權益類投資、其他類投資募資規模分別為2052億元、877億元、1856億元、192億元，佔比分別為41%、18%、37%、4%，貸款類和權益類合計近八成；平均收益率分別為8.43%、8.63%、8.03%、8.65%，平均期限分別為1.56年、1.83年、1.35年、1.95年。
從監管形勢來看，銀保監會日前發佈23號文，重申嚴格信託監管，規範房地產信託業務，強調不得向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資。7月6日，銀保監會約談部分信託公司，加強房地產信託領域風險防控，今後會將對信託公司的警示提醒指導作為一項常態化工作。房地產信託監管升級，預計未來房地產信託業務規模會有所降溫，佔比也會逐漸下降。
主流房企融資成本
雖然2018年“1031”和“1213”會議對房地產和去槓桿問題的態度有所緩和，房企融資出現回暖，但融資成本普遍回升，主流房企融資成本可控上行。龍頭房企憑藉規模優勢和穩健的經營風格，優勢依然顯著。
（報告來源：中信建投）