近一段時間，中央的房地產調控以及銀保監會的政策及窗口指導，讓房地產行業資金面漸趨緊張。一方面是作為“補血”來源的銀行、債券、信託等融資渠道的全面收緊，另一方面是償債高峰將至。用《冰與火之歌》裡的一句話就是凜冬將至。
作為樓市融資的重要渠道，房地產信託近期出現明顯萎縮。據相關數據顯示，信託公司8月成立的房地產類集合信託產品規模環比下降近四成。而騰挪出來的資金，很多流向金融和實體領域，助推了金融類、工商企業類集合信託產品規模的大幅膨脹。
業內人士指出，面對房地產信託大幅縮量情形，基建類信託有望成為資金的新去處，消費金融、家族類信託也有一定機會。此外，信託行業由於今年上半年“搶收”得力，下半年房地產業務萎縮對全年業績影響或有限，若其他業務創收能力不佳的話，行業面臨著一定的下行壓力，這種壓力或反映在明年的業績中。
房地產信託降溫
騰挪資金流向金融、工商實體
7月份，多地銀保監局對轄區內信託公司進行“窗口指導”，要求信託公司2019年三季度末房地產信託規模不得超過二季度末，並對地產信託業務提出一系列要求。在此之前，銀保監會曾就房地產業務約談多家信託公司。
受此影響，房地產類信託業務自7月來出現明顯萎縮。
6月-8月，房地產類集合信託成立規模呈逐月下降趨勢。用益信託最新數據顯示：6月，房地產類集合信託成立數量為515只，成立規模為733.49億元；7月，房地產類集合信託成立數量為430只，成立規模647.68億元；8月，房地產類集合信託成立數量333只，成立規模402.68億元。
多家機構人士向中證君表示，此前，房地產業務大概能佔到整個信託公司業務的四成比重，屬於重頭戲，該業務收縮會對整體業務規模帶來負面影響。
用益數據顯示，集合信託市場發行和成立規模也出現下滑：8月共有63家信託公司發行集合信託產品1528只，環比下降28.33%；發行規模為1690.86億元，環比下降16.93%。成立市場上，8月共有55家信託公司成立集合信託產品1608只，環比下降4.34%；成立規模為1346.63億元，環比下降11.29%。
集合信託成立市場略“遇冷”現象也延續至上週(9月2日-9月8日)，據公開資料不完全統計，該期間內共有91款集合信託產品成立，數量環比減少24.79%；募集資金124.09億元，環比下滑13.51%。
不過，近期數據有一個新亮點：地產業務萎縮騰挪出來的資金，更多地流向金融、工商實體領域。
用益數據顯示，從產品成立的投資領域來看，8月金融類集合信託產品規模為432.23億元，環比增加30.61%，佔比為32.10%，取代房地產類成為第一名；房地產類集合信託產品規模為402.68億元，環比下降37.83%，佔比為29.90%，是今年以來首次掉下第一名的位置；基礎產業類集合信託產品規模為373.31億元，環比下降3.44%，但同比大增逾75%；工商企業類集合信託產品規模為105.96億元，環比上升33.87%。
有行業分析人士對中證君表示，房地產業務“倒下”後，基建業務最有望“接力”、有所作為，此外，消費金融、家族信託也有一定機會。
不過，用益數據顯示，上週金融類集合信託募集資金14.25億元，環比減少74.99%；房地產類信託的募集規模76.55億元，環比增長40.76%；基礎產業類集合信託募集資金22.11億元，環比增加1.08%；工商企業類集合信託募集資金11.17億元，環比增加21.03%。
信託研究員喻智表示，上週房地產類信託的高增長有較大的偶然性，基礎產業類信託增長較穩定。金融類信託募集規模雖然大幅下滑，但其成立的數量依舊是在各投向領域最高的；而房地產類信託僅有14款產品成立，其中中信信託的“北京恆大貸款集合資金信託計劃”成立規模41億元，規模佔比超過一半。基礎產業類業務募集規模增長相對穩定，但結合央行降准以及地方債額度放出的消息，大幅增長的希望不大。
信託公司急需新增長點
曾為信託公司核心業務和業績貢獻擔當之一的房地產業務面臨大幅萎縮的情景下，信託公司不得不尋求新的業績增長點。
行業分析人士對中證君透露，信託公司的地產業務和通道業務迎來更加嚴格的監管，目前來看，雖然基建、金融業務在擺脫“地產資源擠壓”後增量明顯，但從其他業務總體情況上來說，創收能力普遍不太強，行業面臨著一定的下行壓力，這種壓力或反映在明年的業績中。
機構人士說，“現在不僅是房地產業務受到限制，通道業務也受到限制，證券業務也不太景氣。這三大主力業務，規模能佔信託公司整體的80%，收入能佔90%，其中地產業務能佔40%左右。因此，信託公司面臨的下行壓力挺大。但我估計今年的業績不會差得太多。”該機構人士補充道，“主要原因是上半年房地產等業務上量較多，所以全年業績不會下降太多；但這種趨勢維持的話，明年上半年可能會遭遇較為嚴重的下滑了。”
此前，也有信託行業資深人士告訴中證君。“對於正常經營的信託公司，今年是個好年頭。即使從7月開始房地產信託受限，但不少信託公司已經在上半年完成了全年任務，主要得益於房地產業務。”
據瞭解，一些信託公司已經趕在7月的監管政策前做好了“搶收”工作。從年初開始，信託公司就開始大量發行房地產信託產品。“房地產信託收益高，投資者也認可。抓緊時間，多賣了受歡迎的產品。”某中型信託公司的相關人士稱。
另外，信託公司還面臨著其他壓力，如未來產品收益率的下滑。用益金融信託研究院研究院喻智表示，9月初降準消息來襲，預期未來產品收益率有進一步下行的可能。長期來看，金融供給側改革進一步推進，貨幣政策的傳導途徑逐漸打通，企業的融資成本預計將進入下行通道，集合信託產品的收益或有進一步下行的空間。
房企融資繼續收緊
現金為王是趨勢
除了信託融資渠道的全面收緊，房企還將面臨償債高峰。
克而瑞研究數據顯示，從房企的債券到期情況來看，2015年公司債及中期票據發行量較大，多數企業的債券期限在3-7年間，2019年房企面臨償債高峰期。2019年下半年，房企的到期債券為1706億元，到期債券總量也處於高位。2020年下半年2021年上半年，房企的償債壓力將進一步上升，到期債券突破3000億元，屆時房企將面臨更大的償債以及融資壓力。
這促使房企紛紛舉起“現金為王”的大旗，把重點工作放在銷售回款上，但業界人士稱，近年來房地產開發企業的銷售回款走勢卻不樂觀。
據中國指數研究院數據，內地房企業海外債今年上半年發行規模激增，發行利率均值較去年同期上漲約2個百分點，美元融資利率超過10%。而且，在最近美元匯率走高的環境下，房企發行美元債所承受的成本也越來越高，美元債發行料將也受阻。
近日，穆迪報告中表示，對境外發債和信託貸款融資的更嚴格監管，將對中國房地產開發商的流動性造成壓力，並擴大開發商之間的信用狀況差異，房企或進一步走向分化格局。
聯訊證券首席經濟學家李奇霖也指出，房企融資的凜冬已至。如果後續非標融資進一步收緊，房地產行業可能會出現“二八”分化。大型房企的融資也會出現收緊的情況，要更多選擇其他高成本的融資渠道。
房企在經歷長夏之後，等待他們的凜冬真的要來了。
來源: 中國證券報
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