隨著房地產市場進入調整期，分化成為了不可避免的現象。與一二線城市的房地產市場相比，如今看空三四線房地產市場的聲音越來越多。試想，在過去這兩年多時間裡，不少默默無聞的三四線城市輪番成為了房價上漲的“領頭羊”，但是在房價屢屢破萬之後，房地產調控開始“進入”到了三四線城市，而且對於月薪普遍三千多元的這些中小城市而言，又如何支撐得起這樣的房價水平呢？在筆者看來，這使得目前三四線城市的樓市處境相對比較尷尬，房價再次大漲顯然是不可能了，但是轉頭向下的可能性又有多大呢？

針對三四線房地產市場，中國人民銀行調查統計司原司長，中國人民銀行參事盛鬆成表示，未來房地產風險可能集中在三四線城市：一方面，最近這兩三年，三四線城市房價上漲明顯，速度甚至超過了一二線城市，房價過度透支比較明顯；另一方面，全國絕大多數三四線城市都偏離中心城市，不少三四線城市都面臨著人口流出的趨勢。通過以上這兩方面，我們基本可以得出一個結論，三四線城市房價上漲動力大大減弱，隨著樓市進入調整和分化期，利空因素也不斷增多。不過，如果要說起利空因素，就不得不提及以下這兩個關鍵性因素的變化。

盛鬆成

第一，空置率和“二次庫存”問題

對於三四線城市而言，雖然去庫存任務已經基本結束，但“二次庫存”問題同樣值得關注。眾所周知，以往庫存是集中在開發商手裡，但過去這兩三年，隨著三四線樓市行情一路走高，開發商手裡的房子慢慢銷售到了購房者手裡，但很大一部分則集中到了炒房囤房客手裡。隨著三四線樓市進入到了調整期，除一部分離場的炒房客以外，不少炒房囤房客都被限售政策套牢在了樓市，這就產生了“二次庫存”。其實，“二次庫存”的多少基本上決定著空置率的大小。除此之外，也有一些返鄉置業者在三四線城市買了房子而不居住，這也產生了一定數量的空置房。

對此，業內有專家稱，三四線城市是空置率的“重災區”。雖然市場上並沒有專門統計空置房的指標，但我們可以通過一些權威專家以及報告的觀點了解一下基本的情況。去年6月份，中財辦原副主任楊偉民在某演講中談到了空置率問題，雖然沒有給出具體的空置率比例，但他直言無論是城鎮還是鄉村住宅的空置率都相當高，高於日本的13%。無獨有偶。根據西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心的一份研究報告顯示，2017年三線城市空置率為21.8%，遠超一線城市的16.8%。據此，筆者認為，對於房價支撐面薄弱和人口流出明顯的三四線城市而言，供大於求局面的形成，意味著未來房價持續調整的概率較高。

第二，全國2019年棚改計劃開工量減半

針對棚改政策，特別是貨幣化安置的調整，國家統計局統計科學研究所所長潘璠曾表示，這主要看兩個方面，一是地方財政承受能力，二是去庫存完成情況。在筆者看來，目前去庫存任務已經基本完成，而且穩步去槓桿和控制負債是大勢所趨，所以繼續大規模貨幣化安置的條件顯然已經不存在了。除此之外，目前“棚改”形勢也出現了一種新的趨勢，從舊城拆遷為主向舊城改造的方式過渡。總而言之，棚改貨幣化安置紅利逐步消退是明顯趨勢。

近日，財政部發布了《關於下達2019年中央財政城鎮保障性安居工程專項資金預算的通知》，2019年各地棚改預計開工量也一併公佈。數據顯示，2019年全國棚改計劃開工量285.29萬套，與2018年的棚改數量相比，下跌51%，完全可以用“腰斬”來形容。在全國37個省份當中，只有5個省份保持增長，計劃開工量下跌超過50%的省份有15個。眾所周知，最近這兩三年時間裡，棚改一直都是三四線樓市走高的關鍵紅利，對房價起到了重要支撐作用，而2019年棚改計劃開工量大幅下降，無疑會對房價上漲起到釜底抽薪的作用。

​總而言之，空置房問題的凸顯以及棚改開工量的下降，一定程度上會形成供過於求的局面，再疊加三四線城市購房能力普遍有限，為了回籠資金，開發商顯然已經沒有提價的底氣。不過，筆者認為，購房者也無需過多擔心，隨著樓市進入調整期以及落戶門檻的降低，三四線城市之間也出現了分化：未來核心城市群內部的三四線城市仍舊面臨一定的紅利支撐，既可以承接產業轉移，也可以承接人口流入；對於長期缺少產業支撐並且偏離城市群以及核心城市的三四線、五六線城市而言，房價頂部將逐漸顯現，從而進入有價無市或者量價齊跌的局面。因此，對於三四線城市而言，見房就買還能輕輕鬆鬆升值的階段過去了，下一階段區位、地段以及關鍵配套等保值升值因素的考量就顯得格外重要了。