'炒房每天都虧錢的時代來臨？降準釋放9000億，利好樓市嗎？專家觀點很一致'

走進經濟生活裡的一切

導讀：9月6日，“全面降準+定向降準”齊至，央行釋放長期資金約9000億元。作為近年來規模最大的一次降準，此後資金面雖將緩和，但多為業內人士認為，此次降準的目的不是為了給樓市喘氣，樓市雖將有所獲益，但利好有限。

來 源丨21世紀經濟報道（ID：jjbd21）

記 者丨張曉玲,李洋,陳小榕 深圳,廣州報道

編 輯丨包芳鳴、黎雨桐

部分內容來自 中泰證券

一紙降準文件打破了樓市冷清。

9月6日，“全面降準+定向降準”齊至，央行釋放長期資金約9000億元。已經入秋的樓市，彷彿接收到熱意的訊號。

作為近年來規模最大的一次降準，此後資金面雖將緩和，但在樓市政策收緊的情況下，資金難以大量流入房地產。今年“金九”恐成色不足，難再回溫。

事實上，今年8月以來，土地市場已降溫顯著，量價齊跌，多城地塊底價成交或流拍，房企拿地歸於理性，加緊“禦寒”意識凸顯。

對開發商而言，下半年，資金命脈仍懸於一線——加緊回款，對衝刺千億的中小房企更是如此。

走進經濟生活裡的一切

導讀：9月6日，“全面降準+定向降準”齊至，央行釋放長期資金約9000億元。作為近年來規模最大的一次降準，此後資金面雖將緩和，但多為業內人士認為，此次降準的目的不是為了給樓市喘氣，樓市雖將有所獲益，但利好有限。

來 源丨21世紀經濟報道（ID：jjbd21）

記 者丨張曉玲,李洋,陳小榕 深圳,廣州報道

編 輯丨包芳鳴、黎雨桐

部分內容來自 中泰證券

一紙降準文件打破了樓市冷清。

9月6日，“全面降準+定向降準”齊至，央行釋放長期資金約9000億元。已經入秋的樓市，彷彿接收到熱意的訊號。

作為近年來規模最大的一次降準，此後資金面雖將緩和，但在樓市政策收緊的情況下，資金難以大量流入房地產。今年“金九”恐成色不足，難再回溫。

事實上，今年8月以來，土地市場已降溫顯著，量價齊跌，多城地塊底價成交或流拍，房企拿地歸於理性，加緊“禦寒”意識凸顯。

對開發商而言，下半年，資金命脈仍懸於一線——加緊回款，對衝刺千億的中小房企更是如此。

圖/圖蟲

樓市利好有限

不同於前兩次降準，此次降準採取全面降準+定向降準組合的方式。其中全面降準釋放資金約8000億元，定向降準釋放資金約1000億元。

此前，今年1月、5月分別有兩次降準，使得住宅市場在今年春節後至5月期間出現了小陽春。

中原地產首席分析師張大偉認為，此次降準規模雖大，但並不是為了刺激房地產，因為降準前已多次針對房地產收緊政策、築大壩，避免資金流入房地產，所以樓市再次出現小陽春可能性不大。

從供給側看，7月份以來，房地產融資全面收緊，銀保監會、證監會先後發文對銀行貸款、信託、保險、海外債等融資渠道加強監管、實施專項指導。

從需求側看，此輪LPR改革中的5年期LPR主要針對個人住房按揭貸款，與針對實體經濟的1年期LPR有效隔離，並且由於對房貸設置利率下限，防止寬鬆資金違規流入房地產市場。

加之，今年7月30日中共中央政治局會議強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，也再次印證了房地產調控延續趨緊的態勢。

對此，恆大研究院院長任澤平認為，此次降準對房地產融資收緊、針對房地產設置5年期LPR等政策，相當於搭建了實體與房地產之間資金流動的“防火牆”。穩房價政策基調不會改變，但前期略悲觀的房地產形勢會有所好轉。

張大偉指出，此次降準的目的不是為了給樓市喘氣，樓市雖將有所獲益，但利好有限。對於購房者來說，房地產貸款對於大部分銀行來說依然是優質信貸業務，降準後LPR也有望下調。

國盛證券分析師任鶴認為，若LPR下調，居民對就業和樓市穩定的信心也會加強，在房企加大供貨的“金九銀十”季節，信心的恢復、銀行資金端的寬裕也將促進銷售回暖。

他進一步表示，在對房地產資金嚴管的政策背景下，儘管全面降準對房地產影響有限，但其對資金端的邊際改善亦可期。

長城證券分析師陳智旭也表示，由於近幾個月連續發佈多次對地產行業融資的限制政策，本次降準有望部分對衝此前融資收緊的影響，地產融資環境總體或邊際改善，但程度仍待後續觀察，規模較大、槓桿率較低的龍頭房企有望受益。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進提醒，後續要警惕房價重新炒作的風險，實際上房價一漲就容易引起調控的升級，所以各地房地產運行中，應該充分利用此次寬鬆的貨幣流動性來拉動剛需購房需求和合理的改善性購房需求，但要防範各類中介和代理機構虛假營銷和慫恿購房者簽約的情況。

走進經濟生活裡的一切

導讀：9月6日，“全面降準+定向降準”齊至，央行釋放長期資金約9000億元。作為近年來規模最大的一次降準，此後資金面雖將緩和，但多為業內人士認為，此次降準的目的不是為了給樓市喘氣，樓市雖將有所獲益，但利好有限。

來 源丨21世紀經濟報道（ID：jjbd21）

記 者丨張曉玲,李洋,陳小榕 深圳,廣州報道

編 輯丨包芳鳴、黎雨桐

部分內容來自 中泰證券

一紙降準文件打破了樓市冷清。

9月6日，“全面降準+定向降準”齊至，央行釋放長期資金約9000億元。已經入秋的樓市，彷彿接收到熱意的訊號。

作為近年來規模最大的一次降準，此後資金面雖將緩和，但在樓市政策收緊的情況下，資金難以大量流入房地產。今年“金九”恐成色不足，難再回溫。

事實上，今年8月以來，土地市場已降溫顯著，量價齊跌，多城地塊底價成交或流拍，房企拿地歸於理性，加緊“禦寒”意識凸顯。

對開發商而言，下半年，資金命脈仍懸於一線——加緊回款，對衝刺千億的中小房企更是如此。

圖/圖蟲

樓市利好有限

不同於前兩次降準，此次降準採取全面降準+定向降準組合的方式。其中全面降準釋放資金約8000億元，定向降準釋放資金約1000億元。

此前，今年1月、5月分別有兩次降準，使得住宅市場在今年春節後至5月期間出現了小陽春。

中原地產首席分析師張大偉認為，此次降準規模雖大，但並不是為了刺激房地產，因為降準前已多次針對房地產收緊政策、築大壩，避免資金流入房地產，所以樓市再次出現小陽春可能性不大。

從供給側看，7月份以來，房地產融資全面收緊，銀保監會、證監會先後發文對銀行貸款、信託、保險、海外債等融資渠道加強監管、實施專項指導。

從需求側看，此輪LPR改革中的5年期LPR主要針對個人住房按揭貸款，與針對實體經濟的1年期LPR有效隔離，並且由於對房貸設置利率下限，防止寬鬆資金違規流入房地產市場。

加之，今年7月30日中共中央政治局會議強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，也再次印證了房地產調控延續趨緊的態勢。

對此，恆大研究院院長任澤平認為，此次降準對房地產融資收緊、針對房地產設置5年期LPR等政策，相當於搭建了實體與房地產之間資金流動的“防火牆”。穩房價政策基調不會改變，但前期略悲觀的房地產形勢會有所好轉。

張大偉指出，此次降準的目的不是為了給樓市喘氣，樓市雖將有所獲益，但利好有限。對於購房者來說，房地產貸款對於大部分銀行來說依然是優質信貸業務，降準後LPR也有望下調。

國盛證券分析師任鶴認為，若LPR下調，居民對就業和樓市穩定的信心也會加強，在房企加大供貨的“金九銀十”季節，信心的恢復、銀行資金端的寬裕也將促進銷售回暖。

他進一步表示，在對房地產資金嚴管的政策背景下，儘管全面降準對房地產影響有限，但其對資金端的邊際改善亦可期。

長城證券分析師陳智旭也表示，由於近幾個月連續發佈多次對地產行業融資的限制政策，本次降準有望部分對衝此前融資收緊的影響，地產融資環境總體或邊際改善，但程度仍待後續觀察，規模較大、槓桿率較低的龍頭房企有望受益。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進提醒，後續要警惕房價重新炒作的風險，實際上房價一漲就容易引起調控的升級，所以各地房地產運行中，應該充分利用此次寬鬆的貨幣流動性來拉動剛需購房需求和合理的改善性購房需求，但要防範各類中介和代理機構虛假營銷和慫恿購房者簽約的情況。

圖/圖蟲

土地市場降溫

政策調控的效果反映在土地市場上立竿見影。房企融資渠道依舊緊縮，現金流緊張，下半年拿地更加謹慎，土地市場也隨之“入秋”。

中國指數研究院數據顯示，8月，全國300個城市共收穫出讓金3100億元，環比下降39%，同比下降17%，平均溢價率為9%，較上月回落5個百分點。

同時，土地流拍現象開始增多。據克而瑞數據統計，8月熱點城市土地共流拍79幅，流拍率13.7%，比上月增加2.1個百分點。

以粵港澳大灣區市場為例，8月，大灣區整體土地市場競爭熱度明顯下降，土地溢價率持續走低。

根據合富研究院數據，8月以來珠三角9城中，包括中山、佛山、肇慶、惠州、珠海5個城市，均有土地出現流拍/終止、延期出讓。

其中，珠海8月僅成功出讓2宗居住用地，其餘8宗地塊全部延期出讓；中山今年以來僅成交2宗地塊，本月流拍地塊為今年第三宗地塊。

土地市場的轉冷，並非沒有預期。在8月份的中期業績會上，就有多家房企管理層表態，下半年將減少拿地甚至暫停拿地。

不止是旭輝、富力早早地傳出“暫停拿地”的消息，一向拿地激進的融創中國主席兼執行董事孫宏斌也表示，下半年融創基本上沒有拿地指標，除非特別好的機會，但基本上在拿地這塊目前是停止的。

嚴躍進表示，受市場降溫帶來的影響，企業為了防範風險而選擇當前不去拿地，直到後續銷售轉好才會積極拿地。

“下半年房企去庫存是主要導向，包括積極獲取預售證和降價促銷。”嚴躍進進一步稱。

據億翰智庫研究報告顯示，8月全國商品住宅銷售面積為1776.5萬平米，同比下14.1%，環比下跌13.4%。

銀河證券研報表示，住宅銷售面積進一步下降，市場房源減少，銷售面積的下滑主要是因為可售房源的減少。而住宅期房銷售仍然正增長，也驗證市場並未進入蕭條。

對於下半年房地產市場的展望，億翰智庫分析認為，預期隨著“金九銀十”銷售旺季的到來，市場成交量會有所回暖。

嚴躍進表示，因為降準和後續企業資金回籠，未來的銷售行情不會太悲觀。

機構：炒房的每天都在虧錢

中泰宏觀在其最新研報表示，從大類資產配置的角度來看，過去十年買房早的、買房多的都賺得盆滿缽滿。我們測算了過去十年我國各類資產的投資回報，其中債券考慮了利息收入，股票考慮了分紅收益，房地產採用中金標準數據公司發佈的住宅投資收益指數，考慮了租金的回報。

結果顯示，過去十年如果投資大宗商品並一直持有，累計只能得到30%的回報，投資債券有51%的回報，投資股票有57%的回報，而投資房地產能夠獲得265%的回報。而事實上考慮到結構性的機會，很多核心城市的房價過去十年漲了3、4倍都不止。

走進經濟生活裡的一切

導讀：9月6日，“全面降準+定向降準”齊至，央行釋放長期資金約9000億元。作為近年來規模最大的一次降準，此後資金面雖將緩和，但多為業內人士認為，此次降準的目的不是為了給樓市喘氣，樓市雖將有所獲益，但利好有限。

來 源丨21世紀經濟報道（ID：jjbd21）

記 者丨張曉玲,李洋,陳小榕 深圳,廣州報道

編 輯丨包芳鳴、黎雨桐

部分內容來自 中泰證券

一紙降準文件打破了樓市冷清。

9月6日，“全面降準+定向降準”齊至，央行釋放長期資金約9000億元。已經入秋的樓市，彷彿接收到熱意的訊號。

作為近年來規模最大的一次降準，此後資金面雖將緩和，但在樓市政策收緊的情況下，資金難以大量流入房地產。今年“金九”恐成色不足，難再回溫。

事實上，今年8月以來，土地市場已降溫顯著，量價齊跌，多城地塊底價成交或流拍，房企拿地歸於理性，加緊“禦寒”意識凸顯。

對開發商而言，下半年，資金命脈仍懸於一線——加緊回款，對衝刺千億的中小房企更是如此。

圖/圖蟲

樓市利好有限

不同於前兩次降準，此次降準採取全面降準+定向降準組合的方式。其中全面降準釋放資金約8000億元，定向降準釋放資金約1000億元。

此前，今年1月、5月分別有兩次降準，使得住宅市場在今年春節後至5月期間出現了小陽春。

中原地產首席分析師張大偉認為，此次降準規模雖大，但並不是為了刺激房地產，因為降準前已多次針對房地產收緊政策、築大壩，避免資金流入房地產，所以樓市再次出現小陽春可能性不大。

從供給側看，7月份以來，房地產融資全面收緊，銀保監會、證監會先後發文對銀行貸款、信託、保險、海外債等融資渠道加強監管、實施專項指導。

從需求側看，此輪LPR改革中的5年期LPR主要針對個人住房按揭貸款，與針對實體經濟的1年期LPR有效隔離，並且由於對房貸設置利率下限，防止寬鬆資金違規流入房地產市場。

加之，今年7月30日中共中央政治局會議強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，也再次印證了房地產調控延續趨緊的態勢。

對此，恆大研究院院長任澤平認為，此次降準對房地產融資收緊、針對房地產設置5年期LPR等政策，相當於搭建了實體與房地產之間資金流動的“防火牆”。穩房價政策基調不會改變，但前期略悲觀的房地產形勢會有所好轉。

張大偉指出，此次降準的目的不是為了給樓市喘氣，樓市雖將有所獲益，但利好有限。對於購房者來說，房地產貸款對於大部分銀行來說依然是優質信貸業務，降準後LPR也有望下調。

國盛證券分析師任鶴認為，若LPR下調，居民對就業和樓市穩定的信心也會加強，在房企加大供貨的“金九銀十”季節，信心的恢復、銀行資金端的寬裕也將促進銷售回暖。

他進一步表示，在對房地產資金嚴管的政策背景下，儘管全面降準對房地產影響有限，但其對資金端的邊際改善亦可期。

長城證券分析師陳智旭也表示，由於近幾個月連續發佈多次對地產行業融資的限制政策，本次降準有望部分對衝此前融資收緊的影響，地產融資環境總體或邊際改善，但程度仍待後續觀察，規模較大、槓桿率較低的龍頭房企有望受益。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進提醒，後續要警惕房價重新炒作的風險，實際上房價一漲就容易引起調控的升級，所以各地房地產運行中，應該充分利用此次寬鬆的貨幣流動性來拉動剛需購房需求和合理的改善性購房需求，但要防範各類中介和代理機構虛假營銷和慫恿購房者簽約的情況。

圖/圖蟲

土地市場降溫

政策調控的效果反映在土地市場上立竿見影。房企融資渠道依舊緊縮，現金流緊張，下半年拿地更加謹慎，土地市場也隨之“入秋”。

中國指數研究院數據顯示，8月，全國300個城市共收穫出讓金3100億元，環比下降39%，同比下降17%，平均溢價率為9%，較上月回落5個百分點。

同時，土地流拍現象開始增多。據克而瑞數據統計，8月熱點城市土地共流拍79幅，流拍率13.7%，比上月增加2.1個百分點。

以粵港澳大灣區市場為例，8月，大灣區整體土地市場競爭熱度明顯下降，土地溢價率持續走低。

根據合富研究院數據，8月以來珠三角9城中，包括中山、佛山、肇慶、惠州、珠海5個城市，均有土地出現流拍/終止、延期出讓。

其中，珠海8月僅成功出讓2宗居住用地，其餘8宗地塊全部延期出讓；中山今年以來僅成交2宗地塊，本月流拍地塊為今年第三宗地塊。

土地市場的轉冷，並非沒有預期。在8月份的中期業績會上，就有多家房企管理層表態，下半年將減少拿地甚至暫停拿地。

不止是旭輝、富力早早地傳出“暫停拿地”的消息，一向拿地激進的融創中國主席兼執行董事孫宏斌也表示，下半年融創基本上沒有拿地指標，除非特別好的機會，但基本上在拿地這塊目前是停止的。

嚴躍進表示，受市場降溫帶來的影響，企業為了防範風險而選擇當前不去拿地，直到後續銷售轉好才會積極拿地。

“下半年房企去庫存是主要導向，包括積極獲取預售證和降價促銷。”嚴躍進進一步稱。

據億翰智庫研究報告顯示，8月全國商品住宅銷售面積為1776.5萬平米，同比下14.1%，環比下跌13.4%。

銀河證券研報表示，住宅銷售面積進一步下降，市場房源減少，銷售面積的下滑主要是因為可售房源的減少。而住宅期房銷售仍然正增長，也驗證市場並未進入蕭條。

對於下半年房地產市場的展望，億翰智庫分析認為，預期隨著“金九銀十”銷售旺季的到來，市場成交量會有所回暖。

嚴躍進表示，因為降準和後續企業資金回籠，未來的銷售行情不會太悲觀。

機構：炒房的每天都在虧錢

中泰宏觀在其最新研報表示，從大類資產配置的角度來看，過去十年買房早的、買房多的都賺得盆滿缽滿。我們測算了過去十年我國各類資產的投資回報，其中債券考慮了利息收入，股票考慮了分紅收益，房地產採用中金標準數據公司發佈的住宅投資收益指數，考慮了租金的回報。

結果顯示，過去十年如果投資大宗商品並一直持有，累計只能得到30%的回報，投資債券有51%的回報，投資股票有57%的回報，而投資房地產能夠獲得265%的回報。而事實上考慮到結構性的機會，很多核心城市的房價過去十年漲了3、4倍都不止。

圖：中泰證券

如果考慮到槓桿的因素，炒房的投資收益則又要翻幾倍。畢竟加槓桿買股票的投資者是少數，而買房加槓桿則非常普遍。即使首付比例50%，買房也自帶了一倍的槓桿，獲得的投資收益都是翻倍的。而如果首付比例是30%的話，自帶的槓桿更高。所以過去十年早買房、多買房是最正確的大類資產配置決策。

但如果房價不漲，那麼炒房者其實每天都在虧錢。

以上海的情況為例，如果持有一套房產，純粹房屋居住用途每年帶來的租金收益只有1.6%，而過去一年上海的房價非但沒漲反而下跌，資本利得收益大致為-0.4%。

事實上，炒房虧錢的又何止是上海，百城房價統計中，有一半以上的城市過去一年的房價漲幅不到6%，即使按照3%的租金回報率、5%的資金成本、4%的房屋折舊率來算，在這些城市拿著房子都是虧錢的。而且絕大部分小城市租房市場很小，房屋空置率高，租金收益幾乎可以忽略不計。

走進經濟生活裡的一切

導讀：9月6日，“全面降準+定向降準”齊至，央行釋放長期資金約9000億元。作為近年來規模最大的一次降準，此後資金面雖將緩和，但多為業內人士認為，此次降準的目的不是為了給樓市喘氣，樓市雖將有所獲益，但利好有限。

來 源丨21世紀經濟報道（ID：jjbd21）

記 者丨張曉玲,李洋,陳小榕 深圳,廣州報道

編 輯丨包芳鳴、黎雨桐

部分內容來自 中泰證券

一紙降準文件打破了樓市冷清。

9月6日，“全面降準+定向降準”齊至，央行釋放長期資金約9000億元。已經入秋的樓市，彷彿接收到熱意的訊號。

作為近年來規模最大的一次降準，此後資金面雖將緩和，但在樓市政策收緊的情況下，資金難以大量流入房地產。今年“金九”恐成色不足，難再回溫。

事實上，今年8月以來，土地市場已降溫顯著，量價齊跌，多城地塊底價成交或流拍，房企拿地歸於理性，加緊“禦寒”意識凸顯。

對開發商而言，下半年，資金命脈仍懸於一線——加緊回款，對衝刺千億的中小房企更是如此。

圖/圖蟲

樓市利好有限

不同於前兩次降準，此次降準採取全面降準+定向降準組合的方式。其中全面降準釋放資金約8000億元，定向降準釋放資金約1000億元。

此前，今年1月、5月分別有兩次降準，使得住宅市場在今年春節後至5月期間出現了小陽春。

中原地產首席分析師張大偉認為，此次降準規模雖大，但並不是為了刺激房地產，因為降準前已多次針對房地產收緊政策、築大壩，避免資金流入房地產，所以樓市再次出現小陽春可能性不大。

從供給側看，7月份以來，房地產融資全面收緊，銀保監會、證監會先後發文對銀行貸款、信託、保險、海外債等融資渠道加強監管、實施專項指導。

從需求側看，此輪LPR改革中的5年期LPR主要針對個人住房按揭貸款，與針對實體經濟的1年期LPR有效隔離，並且由於對房貸設置利率下限，防止寬鬆資金違規流入房地產市場。

加之，今年7月30日中共中央政治局會議強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，也再次印證了房地產調控延續趨緊的態勢。

對此，恆大研究院院長任澤平認為，此次降準對房地產融資收緊、針對房地產設置5年期LPR等政策，相當於搭建了實體與房地產之間資金流動的“防火牆”。穩房價政策基調不會改變，但前期略悲觀的房地產形勢會有所好轉。

張大偉指出，此次降準的目的不是為了給樓市喘氣，樓市雖將有所獲益，但利好有限。對於購房者來說，房地產貸款對於大部分銀行來說依然是優質信貸業務，降準後LPR也有望下調。

國盛證券分析師任鶴認為，若LPR下調，居民對就業和樓市穩定的信心也會加強，在房企加大供貨的“金九銀十”季節，信心的恢復、銀行資金端的寬裕也將促進銷售回暖。

他進一步表示，在對房地產資金嚴管的政策背景下，儘管全面降準對房地產影響有限，但其對資金端的邊際改善亦可期。

長城證券分析師陳智旭也表示，由於近幾個月連續發佈多次對地產行業融資的限制政策，本次降準有望部分對衝此前融資收緊的影響，地產融資環境總體或邊際改善，但程度仍待後續觀察，規模較大、槓桿率較低的龍頭房企有望受益。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進提醒，後續要警惕房價重新炒作的風險，實際上房價一漲就容易引起調控的升級，所以各地房地產運行中，應該充分利用此次寬鬆的貨幣流動性來拉動剛需購房需求和合理的改善性購房需求，但要防範各類中介和代理機構虛假營銷和慫恿購房者簽約的情況。

圖/圖蟲

土地市場降溫

政策調控的效果反映在土地市場上立竿見影。房企融資渠道依舊緊縮，現金流緊張，下半年拿地更加謹慎，土地市場也隨之“入秋”。

中國指數研究院數據顯示，8月，全國300個城市共收穫出讓金3100億元，環比下降39%，同比下降17%，平均溢價率為9%，較上月回落5個百分點。

同時，土地流拍現象開始增多。據克而瑞數據統計，8月熱點城市土地共流拍79幅，流拍率13.7%，比上月增加2.1個百分點。

以粵港澳大灣區市場為例，8月，大灣區整體土地市場競爭熱度明顯下降，土地溢價率持續走低。

根據合富研究院數據，8月以來珠三角9城中，包括中山、佛山、肇慶、惠州、珠海5個城市，均有土地出現流拍/終止、延期出讓。

其中，珠海8月僅成功出讓2宗居住用地，其餘8宗地塊全部延期出讓；中山今年以來僅成交2宗地塊，本月流拍地塊為今年第三宗地塊。

土地市場的轉冷，並非沒有預期。在8月份的中期業績會上，就有多家房企管理層表態，下半年將減少拿地甚至暫停拿地。

不止是旭輝、富力早早地傳出“暫停拿地”的消息，一向拿地激進的融創中國主席兼執行董事孫宏斌也表示，下半年融創基本上沒有拿地指標，除非特別好的機會，但基本上在拿地這塊目前是停止的。

嚴躍進表示，受市場降溫帶來的影響，企業為了防範風險而選擇當前不去拿地，直到後續銷售轉好才會積極拿地。

“下半年房企去庫存是主要導向，包括積極獲取預售證和降價促銷。”嚴躍進進一步稱。

據億翰智庫研究報告顯示，8月全國商品住宅銷售面積為1776.5萬平米，同比下14.1%，環比下跌13.4%。

銀河證券研報表示，住宅銷售面積進一步下降，市場房源減少，銷售面積的下滑主要是因為可售房源的減少。而住宅期房銷售仍然正增長，也驗證市場並未進入蕭條。

對於下半年房地產市場的展望，億翰智庫分析認為，預期隨著“金九銀十”銷售旺季的到來，市場成交量會有所回暖。

嚴躍進表示，因為降準和後續企業資金回籠，未來的銷售行情不會太悲觀。

機構：炒房的每天都在虧錢

中泰宏觀在其最新研報表示，從大類資產配置的角度來看，過去十年買房早的、買房多的都賺得盆滿缽滿。我們測算了過去十年我國各類資產的投資回報，其中債券考慮了利息收入，股票考慮了分紅收益，房地產採用中金標準數據公司發佈的住宅投資收益指數，考慮了租金的回報。

結果顯示，過去十年如果投資大宗商品並一直持有，累計只能得到30%的回報，投資債券有51%的回報，投資股票有57%的回報，而投資房地產能夠獲得265%的回報。而事實上考慮到結構性的機會，很多核心城市的房價過去十年漲了3、4倍都不止。

圖：中泰證券

如果考慮到槓桿的因素，炒房的投資收益則又要翻幾倍。畢竟加槓桿買股票的投資者是少數，而買房加槓桿則非常普遍。即使首付比例50%，買房也自帶了一倍的槓桿，獲得的投資收益都是翻倍的。而如果首付比例是30%的話，自帶的槓桿更高。所以過去十年早買房、多買房是最正確的大類資產配置決策。

但如果房價不漲，那麼炒房者其實每天都在虧錢。

以上海的情況為例，如果持有一套房產，純粹房屋居住用途每年帶來的租金收益只有1.6%，而過去一年上海的房價非但沒漲反而下跌，資本利得收益大致為-0.4%。

事實上，炒房虧錢的又何止是上海，百城房價統計中，有一半以上的城市過去一年的房價漲幅不到6%，即使按照3%的租金回報率、5%的資金成本、4%的房屋折舊率來算，在這些城市拿著房子都是虧錢的。而且絕大部分小城市租房市場很小，房屋空置率高，租金收益幾乎可以忽略不計。

圖：中泰證券

事實上往前看，為房價不僅很難大漲，而且大概率會出現明顯回調，主要原因是貨幣不再大水漫灌。過去之所以各類泡沫叢生，最根本的原因是貨幣放水，做投資賺慢錢的少、做投機賺快錢的多。尤其是當經濟下行的時候，我們在貨幣放水的同時，將房地產作為託底經濟的重要手段，資金大量湧入房地產領域，泡沫膨脹嚴重。

但現在來看，我國各線城市的房價都已經非常高，中小城市的房屋空置率也很高，經濟和金融的系統性風險非常大，已經很難再放水刺激。而只要不進行放水強刺激，房價都是易降難升。

走進經濟生活裡的一切

導讀：9月6日，“全面降準+定向降準”齊至，央行釋放長期資金約9000億元。作為近年來規模最大的一次降準，此後資金面雖將緩和，但多為業內人士認為，此次降準的目的不是為了給樓市喘氣，樓市雖將有所獲益，但利好有限。

來 源丨21世紀經濟報道（ID：jjbd21）

記 者丨張曉玲,李洋,陳小榕 深圳,廣州報道

編 輯丨包芳鳴、黎雨桐

部分內容來自 中泰證券

一紙降準文件打破了樓市冷清。

9月6日，“全面降準+定向降準”齊至，央行釋放長期資金約9000億元。已經入秋的樓市，彷彿接收到熱意的訊號。

作為近年來規模最大的一次降準，此後資金面雖將緩和，但在樓市政策收緊的情況下，資金難以大量流入房地產。今年“金九”恐成色不足，難再回溫。

事實上，今年8月以來，土地市場已降溫顯著，量價齊跌，多城地塊底價成交或流拍，房企拿地歸於理性，加緊“禦寒”意識凸顯。

對開發商而言，下半年，資金命脈仍懸於一線——加緊回款，對衝刺千億的中小房企更是如此。

圖/圖蟲

樓市利好有限

不同於前兩次降準，此次降準採取全面降準+定向降準組合的方式。其中全面降準釋放資金約8000億元，定向降準釋放資金約1000億元。

此前，今年1月、5月分別有兩次降準，使得住宅市場在今年春節後至5月期間出現了小陽春。

中原地產首席分析師張大偉認為，此次降準規模雖大，但並不是為了刺激房地產，因為降準前已多次針對房地產收緊政策、築大壩，避免資金流入房地產，所以樓市再次出現小陽春可能性不大。

從供給側看，7月份以來，房地產融資全面收緊，銀保監會、證監會先後發文對銀行貸款、信託、保險、海外債等融資渠道加強監管、實施專項指導。

從需求側看，此輪LPR改革中的5年期LPR主要針對個人住房按揭貸款，與針對實體經濟的1年期LPR有效隔離，並且由於對房貸設置利率下限，防止寬鬆資金違規流入房地產市場。

加之，今年7月30日中共中央政治局會議強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，也再次印證了房地產調控延續趨緊的態勢。

對此，恆大研究院院長任澤平認為，此次降準對房地產融資收緊、針對房地產設置5年期LPR等政策，相當於搭建了實體與房地產之間資金流動的“防火牆”。穩房價政策基調不會改變，但前期略悲觀的房地產形勢會有所好轉。

張大偉指出，此次降準的目的不是為了給樓市喘氣，樓市雖將有所獲益，但利好有限。對於購房者來說，房地產貸款對於大部分銀行來說依然是優質信貸業務，降準後LPR也有望下調。

國盛證券分析師任鶴認為，若LPR下調，居民對就業和樓市穩定的信心也會加強，在房企加大供貨的“金九銀十”季節，信心的恢復、銀行資金端的寬裕也將促進銷售回暖。

他進一步表示，在對房地產資金嚴管的政策背景下，儘管全面降準對房地產影響有限，但其對資金端的邊際改善亦可期。

長城證券分析師陳智旭也表示，由於近幾個月連續發佈多次對地產行業融資的限制政策，本次降準有望部分對衝此前融資收緊的影響，地產融資環境總體或邊際改善，但程度仍待後續觀察，規模較大、槓桿率較低的龍頭房企有望受益。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進提醒，後續要警惕房價重新炒作的風險，實際上房價一漲就容易引起調控的升級，所以各地房地產運行中，應該充分利用此次寬鬆的貨幣流動性來拉動剛需購房需求和合理的改善性購房需求，但要防範各類中介和代理機構虛假營銷和慫恿購房者簽約的情況。

圖/圖蟲

土地市場降溫

政策調控的效果反映在土地市場上立竿見影。房企融資渠道依舊緊縮，現金流緊張，下半年拿地更加謹慎，土地市場也隨之“入秋”。

中國指數研究院數據顯示，8月，全國300個城市共收穫出讓金3100億元，環比下降39%，同比下降17%，平均溢價率為9%，較上月回落5個百分點。

同時，土地流拍現象開始增多。據克而瑞數據統計，8月熱點城市土地共流拍79幅，流拍率13.7%，比上月增加2.1個百分點。

以粵港澳大灣區市場為例，8月，大灣區整體土地市場競爭熱度明顯下降，土地溢價率持續走低。

根據合富研究院數據，8月以來珠三角9城中，包括中山、佛山、肇慶、惠州、珠海5個城市，均有土地出現流拍/終止、延期出讓。

其中，珠海8月僅成功出讓2宗居住用地，其餘8宗地塊全部延期出讓；中山今年以來僅成交2宗地塊，本月流拍地塊為今年第三宗地塊。

土地市場的轉冷，並非沒有預期。在8月份的中期業績會上，就有多家房企管理層表態，下半年將減少拿地甚至暫停拿地。

不止是旭輝、富力早早地傳出“暫停拿地”的消息，一向拿地激進的融創中國主席兼執行董事孫宏斌也表示，下半年融創基本上沒有拿地指標，除非特別好的機會，但基本上在拿地這塊目前是停止的。

嚴躍進表示，受市場降溫帶來的影響，企業為了防範風險而選擇當前不去拿地，直到後續銷售轉好才會積極拿地。

“下半年房企去庫存是主要導向，包括積極獲取預售證和降價促銷。”嚴躍進進一步稱。

據億翰智庫研究報告顯示，8月全國商品住宅銷售面積為1776.5萬平米，同比下14.1%，環比下跌13.4%。

銀河證券研報表示，住宅銷售面積進一步下降，市場房源減少，銷售面積的下滑主要是因為可售房源的減少。而住宅期房銷售仍然正增長，也驗證市場並未進入蕭條。

對於下半年房地產市場的展望，億翰智庫分析認為，預期隨著“金九銀十”銷售旺季的到來，市場成交量會有所回暖。

嚴躍進表示，因為降準和後續企業資金回籠，未來的銷售行情不會太悲觀。

機構：炒房的每天都在虧錢

中泰宏觀在其最新研報表示，從大類資產配置的角度來看，過去十年買房早的、買房多的都賺得盆滿缽滿。我們測算了過去十年我國各類資產的投資回報，其中債券考慮了利息收入，股票考慮了分紅收益，房地產採用中金標準數據公司發佈的住宅投資收益指數，考慮了租金的回報。

結果顯示，過去十年如果投資大宗商品並一直持有，累計只能得到30%的回報，投資債券有51%的回報，投資股票有57%的回報，而投資房地產能夠獲得265%的回報。而事實上考慮到結構性的機會，很多核心城市的房價過去十年漲了3、4倍都不止。

圖：中泰證券

如果考慮到槓桿的因素，炒房的投資收益則又要翻幾倍。畢竟加槓桿買股票的投資者是少數，而買房加槓桿則非常普遍。即使首付比例50%，買房也自帶了一倍的槓桿，獲得的投資收益都是翻倍的。而如果首付比例是30%的話，自帶的槓桿更高。所以過去十年早買房、多買房是最正確的大類資產配置決策。

但如果房價不漲，那麼炒房者其實每天都在虧錢。

以上海的情況為例，如果持有一套房產，純粹房屋居住用途每年帶來的租金收益只有1.6%，而過去一年上海的房價非但沒漲反而下跌，資本利得收益大致為-0.4%。

事實上，炒房虧錢的又何止是上海，百城房價統計中，有一半以上的城市過去一年的房價漲幅不到6%，即使按照3%的租金回報率、5%的資金成本、4%的房屋折舊率來算，在這些城市拿著房子都是虧錢的。而且絕大部分小城市租房市場很小，房屋空置率高，租金收益幾乎可以忽略不計。

圖：中泰證券

事實上往前看，為房價不僅很難大漲，而且大概率會出現明顯回調，主要原因是貨幣不再大水漫灌。過去之所以各類泡沫叢生，最根本的原因是貨幣放水，做投資賺慢錢的少、做投機賺快錢的多。尤其是當經濟下行的時候，我們在貨幣放水的同時，將房地產作為託底經濟的重要手段，資金大量湧入房地產領域，泡沫膨脹嚴重。

但現在來看，我國各線城市的房價都已經非常高，中小城市的房屋空置率也很高，經濟和金融的系統性風險非常大，已經很難再放水刺激。而只要不進行放水強刺激，房價都是易降難升。

而往前看，棚改貨幣化的政策逐漸退潮；LPR改革後，貨幣政策基本形成了對房地產領域收水、對非房地產領域放水的結構性寬鬆格局。在這種背景下，房地產的大週期和政策決定的小週期都會向下，房價也會有回調壓力。

據中泰宏觀測算，我國居民有近6成資產直接或者間接配置到房地產領域，而中小城市房產的流動性（變現能力）其實很差，二手房很多要折價才賣得出去，所以看似房價上漲帶來了很多浮盈，大家賬面上都有很多資產，但當需要用現金的時候，其實很難變現。

走進經濟生活裡的一切

導讀：9月6日，“全面降準+定向降準”齊至，央行釋放長期資金約9000億元。作為近年來規模最大的一次降準，此後資金面雖將緩和，但多為業內人士認為，此次降準的目的不是為了給樓市喘氣，樓市雖將有所獲益，但利好有限。

來 源丨21世紀經濟報道（ID：jjbd21）

記 者丨張曉玲,李洋,陳小榕 深圳,廣州報道

編 輯丨包芳鳴、黎雨桐

部分內容來自 中泰證券

一紙降準文件打破了樓市冷清。

9月6日，“全面降準+定向降準”齊至，央行釋放長期資金約9000億元。已經入秋的樓市，彷彿接收到熱意的訊號。

作為近年來規模最大的一次降準，此後資金面雖將緩和，但在樓市政策收緊的情況下，資金難以大量流入房地產。今年“金九”恐成色不足，難再回溫。

事實上，今年8月以來，土地市場已降溫顯著，量價齊跌，多城地塊底價成交或流拍，房企拿地歸於理性，加緊“禦寒”意識凸顯。

對開發商而言，下半年，資金命脈仍懸於一線——加緊回款，對衝刺千億的中小房企更是如此。

圖/圖蟲

樓市利好有限

不同於前兩次降準，此次降準採取全面降準+定向降準組合的方式。其中全面降準釋放資金約8000億元，定向降準釋放資金約1000億元。

此前，今年1月、5月分別有兩次降準，使得住宅市場在今年春節後至5月期間出現了小陽春。

中原地產首席分析師張大偉認為，此次降準規模雖大，但並不是為了刺激房地產，因為降準前已多次針對房地產收緊政策、築大壩，避免資金流入房地產，所以樓市再次出現小陽春可能性不大。

從供給側看，7月份以來，房地產融資全面收緊，銀保監會、證監會先後發文對銀行貸款、信託、保險、海外債等融資渠道加強監管、實施專項指導。

從需求側看，此輪LPR改革中的5年期LPR主要針對個人住房按揭貸款，與針對實體經濟的1年期LPR有效隔離，並且由於對房貸設置利率下限，防止寬鬆資金違規流入房地產市場。

加之，今年7月30日中共中央政治局會議強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，也再次印證了房地產調控延續趨緊的態勢。

對此，恆大研究院院長任澤平認為，此次降準對房地產融資收緊、針對房地產設置5年期LPR等政策，相當於搭建了實體與房地產之間資金流動的“防火牆”。穩房價政策基調不會改變，但前期略悲觀的房地產形勢會有所好轉。

張大偉指出，此次降準的目的不是為了給樓市喘氣，樓市雖將有所獲益，但利好有限。對於購房者來說，房地產貸款對於大部分銀行來說依然是優質信貸業務，降準後LPR也有望下調。

國盛證券分析師任鶴認為，若LPR下調，居民對就業和樓市穩定的信心也會加強，在房企加大供貨的“金九銀十”季節，信心的恢復、銀行資金端的寬裕也將促進銷售回暖。

他進一步表示，在對房地產資金嚴管的政策背景下，儘管全面降準對房地產影響有限，但其對資金端的邊際改善亦可期。

長城證券分析師陳智旭也表示，由於近幾個月連續發佈多次對地產行業融資的限制政策，本次降準有望部分對衝此前融資收緊的影響，地產融資環境總體或邊際改善，但程度仍待後續觀察，規模較大、槓桿率較低的龍頭房企有望受益。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進提醒，後續要警惕房價重新炒作的風險，實際上房價一漲就容易引起調控的升級，所以各地房地產運行中，應該充分利用此次寬鬆的貨幣流動性來拉動剛需購房需求和合理的改善性購房需求，但要防範各類中介和代理機構虛假營銷和慫恿購房者簽約的情況。

圖/圖蟲

土地市場降溫

政策調控的效果反映在土地市場上立竿見影。房企融資渠道依舊緊縮，現金流緊張，下半年拿地更加謹慎，土地市場也隨之“入秋”。

中國指數研究院數據顯示，8月，全國300個城市共收穫出讓金3100億元，環比下降39%，同比下降17%，平均溢價率為9%，較上月回落5個百分點。

同時，土地流拍現象開始增多。據克而瑞數據統計，8月熱點城市土地共流拍79幅，流拍率13.7%，比上月增加2.1個百分點。

以粵港澳大灣區市場為例，8月，大灣區整體土地市場競爭熱度明顯下降，土地溢價率持續走低。

根據合富研究院數據，8月以來珠三角9城中，包括中山、佛山、肇慶、惠州、珠海5個城市，均有土地出現流拍/終止、延期出讓。

其中，珠海8月僅成功出讓2宗居住用地，其餘8宗地塊全部延期出讓；中山今年以來僅成交2宗地塊，本月流拍地塊為今年第三宗地塊。

土地市場的轉冷，並非沒有預期。在8月份的中期業績會上，就有多家房企管理層表態，下半年將減少拿地甚至暫停拿地。

不止是旭輝、富力早早地傳出“暫停拿地”的消息，一向拿地激進的融創中國主席兼執行董事孫宏斌也表示，下半年融創基本上沒有拿地指標，除非特別好的機會，但基本上在拿地這塊目前是停止的。

嚴躍進表示，受市場降溫帶來的影響，企業為了防範風險而選擇當前不去拿地，直到後續銷售轉好才會積極拿地。

“下半年房企去庫存是主要導向，包括積極獲取預售證和降價促銷。”嚴躍進進一步稱。

據億翰智庫研究報告顯示，8月全國商品住宅銷售面積為1776.5萬平米，同比下14.1%，環比下跌13.4%。

銀河證券研報表示，住宅銷售面積進一步下降，市場房源減少，銷售面積的下滑主要是因為可售房源的減少。而住宅期房銷售仍然正增長，也驗證市場並未進入蕭條。

對於下半年房地產市場的展望，億翰智庫分析認為，預期隨著“金九銀十”銷售旺季的到來，市場成交量會有所回暖。

嚴躍進表示，因為降準和後續企業資金回籠，未來的銷售行情不會太悲觀。

機構：炒房的每天都在虧錢

中泰宏觀在其最新研報表示，從大類資產配置的角度來看，過去十年買房早的、買房多的都賺得盆滿缽滿。我們測算了過去十年我國各類資產的投資回報，其中債券考慮了利息收入，股票考慮了分紅收益，房地產採用中金標準數據公司發佈的住宅投資收益指數，考慮了租金的回報。

結果顯示，過去十年如果投資大宗商品並一直持有，累計只能得到30%的回報，投資債券有51%的回報，投資股票有57%的回報，而投資房地產能夠獲得265%的回報。而事實上考慮到結構性的機會，很多核心城市的房價過去十年漲了3、4倍都不止。

圖：中泰證券

如果考慮到槓桿的因素，炒房的投資收益則又要翻幾倍。畢竟加槓桿買股票的投資者是少數，而買房加槓桿則非常普遍。即使首付比例50%，買房也自帶了一倍的槓桿，獲得的投資收益都是翻倍的。而如果首付比例是30%的話，自帶的槓桿更高。所以過去十年早買房、多買房是最正確的大類資產配置決策。

但如果房價不漲，那麼炒房者其實每天都在虧錢。

以上海的情況為例，如果持有一套房產，純粹房屋居住用途每年帶來的租金收益只有1.6%，而過去一年上海的房價非但沒漲反而下跌，資本利得收益大致為-0.4%。

事實上，炒房虧錢的又何止是上海，百城房價統計中，有一半以上的城市過去一年的房價漲幅不到6%，即使按照3%的租金回報率、5%的資金成本、4%的房屋折舊率來算，在這些城市拿著房子都是虧錢的。而且絕大部分小城市租房市場很小，房屋空置率高，租金收益幾乎可以忽略不計。

圖：中泰證券

事實上往前看，為房價不僅很難大漲，而且大概率會出現明顯回調，主要原因是貨幣不再大水漫灌。過去之所以各類泡沫叢生，最根本的原因是貨幣放水，做投資賺慢錢的少、做投機賺快錢的多。尤其是當經濟下行的時候，我們在貨幣放水的同時，將房地產作為託底經濟的重要手段，資金大量湧入房地產領域，泡沫膨脹嚴重。

但現在來看，我國各線城市的房價都已經非常高，中小城市的房屋空置率也很高，經濟和金融的系統性風險非常大，已經很難再放水刺激。而只要不進行放水強刺激，房價都是易降難升。

而往前看，棚改貨幣化的政策逐漸退潮；LPR改革後，貨幣政策基本形成了對房地產領域收水、對非房地產領域放水的結構性寬鬆格局。在這種背景下，房地產的大週期和政策決定的小週期都會向下，房價也會有回調壓力。

據中泰宏觀測算，我國居民有近6成資產直接或者間接配置到房地產領域，而中小城市房產的流動性（變現能力）其實很差，二手房很多要折價才賣得出去，所以看似房價上漲帶來了很多浮盈，大家賬面上都有很多資產，但當需要用現金的時候，其實很難變現。

21君

走進經濟生活裡的一切

導讀：9月6日，“全面降準+定向降準”齊至，央行釋放長期資金約9000億元。作為近年來規模最大的一次降準，此後資金面雖將緩和，但多為業內人士認為，此次降準的目的不是為了給樓市喘氣，樓市雖將有所獲益，但利好有限。

來 源丨21世紀經濟報道（ID：jjbd21）

記 者丨張曉玲,李洋,陳小榕 深圳,廣州報道

編 輯丨包芳鳴、黎雨桐

部分內容來自 中泰證券

一紙降準文件打破了樓市冷清。

9月6日，“全面降準+定向降準”齊至，央行釋放長期資金約9000億元。已經入秋的樓市，彷彿接收到熱意的訊號。

作為近年來規模最大的一次降準，此後資金面雖將緩和，但在樓市政策收緊的情況下，資金難以大量流入房地產。今年“金九”恐成色不足，難再回溫。

事實上，今年8月以來，土地市場已降溫顯著，量價齊跌，多城地塊底價成交或流拍，房企拿地歸於理性，加緊“禦寒”意識凸顯。

對開發商而言，下半年，資金命脈仍懸於一線——加緊回款，對衝刺千億的中小房企更是如此。

圖/圖蟲

樓市利好有限

不同於前兩次降準，此次降準採取全面降準+定向降準組合的方式。其中全面降準釋放資金約8000億元，定向降準釋放資金約1000億元。

此前，今年1月、5月分別有兩次降準，使得住宅市場在今年春節後至5月期間出現了小陽春。

中原地產首席分析師張大偉認為，此次降準規模雖大，但並不是為了刺激房地產，因為降準前已多次針對房地產收緊政策、築大壩，避免資金流入房地產，所以樓市再次出現小陽春可能性不大。

從供給側看，7月份以來，房地產融資全面收緊，銀保監會、證監會先後發文對銀行貸款、信託、保險、海外債等融資渠道加強監管、實施專項指導。

從需求側看，此輪LPR改革中的5年期LPR主要針對個人住房按揭貸款，與針對實體經濟的1年期LPR有效隔離，並且由於對房貸設置利率下限，防止寬鬆資金違規流入房地產市場。

加之，今年7月30日中共中央政治局會議強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，也再次印證了房地產調控延續趨緊的態勢。

對此，恆大研究院院長任澤平認為，此次降準對房地產融資收緊、針對房地產設置5年期LPR等政策，相當於搭建了實體與房地產之間資金流動的“防火牆”。穩房價政策基調不會改變，但前期略悲觀的房地產形勢會有所好轉。

張大偉指出，此次降準的目的不是為了給樓市喘氣，樓市雖將有所獲益，但利好有限。對於購房者來說，房地產貸款對於大部分銀行來說依然是優質信貸業務，降準後LPR也有望下調。

國盛證券分析師任鶴認為，若LPR下調，居民對就業和樓市穩定的信心也會加強，在房企加大供貨的“金九銀十”季節，信心的恢復、銀行資金端的寬裕也將促進銷售回暖。

他進一步表示，在對房地產資金嚴管的政策背景下，儘管全面降準對房地產影響有限，但其對資金端的邊際改善亦可期。

長城證券分析師陳智旭也表示，由於近幾個月連續發佈多次對地產行業融資的限制政策，本次降準有望部分對衝此前融資收緊的影響，地產融資環境總體或邊際改善，但程度仍待後續觀察，規模較大、槓桿率較低的龍頭房企有望受益。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進提醒，後續要警惕房價重新炒作的風險，實際上房價一漲就容易引起調控的升級，所以各地房地產運行中，應該充分利用此次寬鬆的貨幣流動性來拉動剛需購房需求和合理的改善性購房需求，但要防範各類中介和代理機構虛假營銷和慫恿購房者簽約的情況。

圖/圖蟲

土地市場降溫

政策調控的效果反映在土地市場上立竿見影。房企融資渠道依舊緊縮，現金流緊張，下半年拿地更加謹慎，土地市場也隨之“入秋”。

中國指數研究院數據顯示，8月，全國300個城市共收穫出讓金3100億元，環比下降39%，同比下降17%，平均溢價率為9%，較上月回落5個百分點。

同時，土地流拍現象開始增多。據克而瑞數據統計，8月熱點城市土地共流拍79幅，流拍率13.7%，比上月增加2.1個百分點。

以粵港澳大灣區市場為例，8月，大灣區整體土地市場競爭熱度明顯下降，土地溢價率持續走低。

根據合富研究院數據，8月以來珠三角9城中，包括中山、佛山、肇慶、惠州、珠海5個城市，均有土地出現流拍/終止、延期出讓。

其中，珠海8月僅成功出讓2宗居住用地，其餘8宗地塊全部延期出讓；中山今年以來僅成交2宗地塊，本月流拍地塊為今年第三宗地塊。

土地市場的轉冷，並非沒有預期。在8月份的中期業績會上，就有多家房企管理層表態，下半年將減少拿地甚至暫停拿地。

不止是旭輝、富力早早地傳出“暫停拿地”的消息，一向拿地激進的融創中國主席兼執行董事孫宏斌也表示，下半年融創基本上沒有拿地指標，除非特別好的機會，但基本上在拿地這塊目前是停止的。

嚴躍進表示，受市場降溫帶來的影響，企業為了防範風險而選擇當前不去拿地，直到後續銷售轉好才會積極拿地。

“下半年房企去庫存是主要導向，包括積極獲取預售證和降價促銷。”嚴躍進進一步稱。

據億翰智庫研究報告顯示，8月全國商品住宅銷售面積為1776.5萬平米，同比下14.1%，環比下跌13.4%。

銀河證券研報表示，住宅銷售面積進一步下降，市場房源減少，銷售面積的下滑主要是因為可售房源的減少。而住宅期房銷售仍然正增長，也驗證市場並未進入蕭條。

對於下半年房地產市場的展望，億翰智庫分析認為，預期隨著“金九銀十”銷售旺季的到來，市場成交量會有所回暖。

嚴躍進表示，因為降準和後續企業資金回籠，未來的銷售行情不會太悲觀。

機構：炒房的每天都在虧錢

中泰宏觀在其最新研報表示，從大類資產配置的角度來看，過去十年買房早的、買房多的都賺得盆滿缽滿。我們測算了過去十年我國各類資產的投資回報，其中債券考慮了利息收入，股票考慮了分紅收益，房地產採用中金標準數據公司發佈的住宅投資收益指數，考慮了租金的回報。

結果顯示，過去十年如果投資大宗商品並一直持有，累計只能得到30%的回報，投資債券有51%的回報，投資股票有57%的回報，而投資房地產能夠獲得265%的回報。而事實上考慮到結構性的機會，很多核心城市的房價過去十年漲了3、4倍都不止。

圖：中泰證券

如果考慮到槓桿的因素，炒房的投資收益則又要翻幾倍。畢竟加槓桿買股票的投資者是少數，而買房加槓桿則非常普遍。即使首付比例50%，買房也自帶了一倍的槓桿，獲得的投資收益都是翻倍的。而如果首付比例是30%的話，自帶的槓桿更高。所以過去十年早買房、多買房是最正確的大類資產配置決策。

但如果房價不漲，那麼炒房者其實每天都在虧錢。

以上海的情況為例，如果持有一套房產，純粹房屋居住用途每年帶來的租金收益只有1.6%，而過去一年上海的房價非但沒漲反而下跌，資本利得收益大致為-0.4%。

事實上，炒房虧錢的又何止是上海，百城房價統計中，有一半以上的城市過去一年的房價漲幅不到6%，即使按照3%的租金回報率、5%的資金成本、4%的房屋折舊率來算，在這些城市拿著房子都是虧錢的。而且絕大部分小城市租房市場很小，房屋空置率高，租金收益幾乎可以忽略不計。

圖：中泰證券

事實上往前看，為房價不僅很難大漲，而且大概率會出現明顯回調，主要原因是貨幣不再大水漫灌。過去之所以各類泡沫叢生，最根本的原因是貨幣放水，做投資賺慢錢的少、做投機賺快錢的多。尤其是當經濟下行的時候，我們在貨幣放水的同時，將房地產作為託底經濟的重要手段，資金大量湧入房地產領域，泡沫膨脹嚴重。

但現在來看，我國各線城市的房價都已經非常高，中小城市的房屋空置率也很高，經濟和金融的系統性風險非常大，已經很難再放水刺激。而只要不進行放水強刺激，房價都是易降難升。

而往前看，棚改貨幣化的政策逐漸退潮；LPR改革後，貨幣政策基本形成了對房地產領域收水、對非房地產領域放水的結構性寬鬆格局。在這種背景下，房地產的大週期和政策決定的小週期都會向下，房價也會有回調壓力。

據中泰宏觀測算，我國居民有近6成資產直接或者間接配置到房地產領域，而中小城市房產的流動性（變現能力）其實很差，二手房很多要折價才賣得出去，所以看似房價上漲帶來了很多浮盈，大家賬面上都有很多資產，但當需要用現金的時候，其實很難變現。

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導讀：9月6日，“全面降準+定向降準”齊至，央行釋放長期資金約9000億元。作為近年來規模最大的一次降準，此後資金面雖將緩和，但多為業內人士認為，此次降準的目的不是為了給樓市喘氣，樓市雖將有所獲益，但利好有限。

來 源丨21世紀經濟報道（ID：jjbd21）

記 者丨張曉玲,李洋,陳小榕 深圳,廣州報道

編 輯丨包芳鳴、黎雨桐

部分內容來自 中泰證券

一紙降準文件打破了樓市冷清。

9月6日，“全面降準+定向降準”齊至，央行釋放長期資金約9000億元。已經入秋的樓市，彷彿接收到熱意的訊號。

作為近年來規模最大的一次降準，此後資金面雖將緩和，但在樓市政策收緊的情況下，資金難以大量流入房地產。今年“金九”恐成色不足，難再回溫。

事實上，今年8月以來，土地市場已降溫顯著，量價齊跌，多城地塊底價成交或流拍，房企拿地歸於理性，加緊“禦寒”意識凸顯。

對開發商而言，下半年，資金命脈仍懸於一線——加緊回款，對衝刺千億的中小房企更是如此。

圖/圖蟲

樓市利好有限

不同於前兩次降準，此次降準採取全面降準+定向降準組合的方式。其中全面降準釋放資金約8000億元，定向降準釋放資金約1000億元。

此前，今年1月、5月分別有兩次降準，使得住宅市場在今年春節後至5月期間出現了小陽春。

中原地產首席分析師張大偉認為，此次降準規模雖大，但並不是為了刺激房地產，因為降準前已多次針對房地產收緊政策、築大壩，避免資金流入房地產，所以樓市再次出現小陽春可能性不大。

從供給側看，7月份以來，房地產融資全面收緊，銀保監會、證監會先後發文對銀行貸款、信託、保險、海外債等融資渠道加強監管、實施專項指導。

從需求側看，此輪LPR改革中的5年期LPR主要針對個人住房按揭貸款，與針對實體經濟的1年期LPR有效隔離，並且由於對房貸設置利率下限，防止寬鬆資金違規流入房地產市場。

加之，今年7月30日中共中央政治局會議強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，也再次印證了房地產調控延續趨緊的態勢。

對此，恆大研究院院長任澤平認為，此次降準對房地產融資收緊、針對房地產設置5年期LPR等政策，相當於搭建了實體與房地產之間資金流動的“防火牆”。穩房價政策基調不會改變，但前期略悲觀的房地產形勢會有所好轉。

張大偉指出，此次降準的目的不是為了給樓市喘氣，樓市雖將有所獲益，但利好有限。對於購房者來說，房地產貸款對於大部分銀行來說依然是優質信貸業務，降準後LPR也有望下調。

國盛證券分析師任鶴認為，若LPR下調，居民對就業和樓市穩定的信心也會加強，在房企加大供貨的“金九銀十”季節，信心的恢復、銀行資金端的寬裕也將促進銷售回暖。

他進一步表示，在對房地產資金嚴管的政策背景下，儘管全面降準對房地產影響有限，但其對資金端的邊際改善亦可期。

長城證券分析師陳智旭也表示，由於近幾個月連續發佈多次對地產行業融資的限制政策，本次降準有望部分對衝此前融資收緊的影響，地產融資環境總體或邊際改善，但程度仍待後續觀察，規模較大、槓桿率較低的龍頭房企有望受益。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進提醒，後續要警惕房價重新炒作的風險，實際上房價一漲就容易引起調控的升級，所以各地房地產運行中，應該充分利用此次寬鬆的貨幣流動性來拉動剛需購房需求和合理的改善性購房需求，但要防範各類中介和代理機構虛假營銷和慫恿購房者簽約的情況。

圖/圖蟲

土地市場降溫

政策調控的效果反映在土地市場上立竿見影。房企融資渠道依舊緊縮，現金流緊張，下半年拿地更加謹慎，土地市場也隨之“入秋”。

中國指數研究院數據顯示，8月，全國300個城市共收穫出讓金3100億元，環比下降39%，同比下降17%，平均溢價率為9%，較上月回落5個百分點。

同時，土地流拍現象開始增多。據克而瑞數據統計，8月熱點城市土地共流拍79幅，流拍率13.7%，比上月增加2.1個百分點。

以粵港澳大灣區市場為例，8月，大灣區整體土地市場競爭熱度明顯下降，土地溢價率持續走低。

根據合富研究院數據，8月以來珠三角9城中，包括中山、佛山、肇慶、惠州、珠海5個城市，均有土地出現流拍/終止、延期出讓。

其中，珠海8月僅成功出讓2宗居住用地，其餘8宗地塊全部延期出讓；中山今年以來僅成交2宗地塊，本月流拍地塊為今年第三宗地塊。

土地市場的轉冷，並非沒有預期。在8月份的中期業績會上，就有多家房企管理層表態，下半年將減少拿地甚至暫停拿地。

不止是旭輝、富力早早地傳出“暫停拿地”的消息，一向拿地激進的融創中國主席兼執行董事孫宏斌也表示，下半年融創基本上沒有拿地指標，除非特別好的機會，但基本上在拿地這塊目前是停止的。

嚴躍進表示，受市場降溫帶來的影響，企業為了防範風險而選擇當前不去拿地，直到後續銷售轉好才會積極拿地。

“下半年房企去庫存是主要導向，包括積極獲取預售證和降價促銷。”嚴躍進進一步稱。

據億翰智庫研究報告顯示，8月全國商品住宅銷售面積為1776.5萬平米，同比下14.1%，環比下跌13.4%。

銀河證券研報表示，住宅銷售面積進一步下降，市場房源減少，銷售面積的下滑主要是因為可售房源的減少。而住宅期房銷售仍然正增長，也驗證市場並未進入蕭條。

對於下半年房地產市場的展望，億翰智庫分析認為，預期隨著“金九銀十”銷售旺季的到來，市場成交量會有所回暖。

嚴躍進表示，因為降準和後續企業資金回籠，未來的銷售行情不會太悲觀。

機構：炒房的每天都在虧錢

中泰宏觀在其最新研報表示，從大類資產配置的角度來看，過去十年買房早的、買房多的都賺得盆滿缽滿。我們測算了過去十年我國各類資產的投資回報，其中債券考慮了利息收入，股票考慮了分紅收益，房地產採用中金標準數據公司發佈的住宅投資收益指數，考慮了租金的回報。

結果顯示，過去十年如果投資大宗商品並一直持有，累計只能得到30%的回報，投資債券有51%的回報，投資股票有57%的回報，而投資房地產能夠獲得265%的回報。而事實上考慮到結構性的機會，很多核心城市的房價過去十年漲了3、4倍都不止。

圖：中泰證券

如果考慮到槓桿的因素，炒房的投資收益則又要翻幾倍。畢竟加槓桿買股票的投資者是少數，而買房加槓桿則非常普遍。即使首付比例50%，買房也自帶了一倍的槓桿，獲得的投資收益都是翻倍的。而如果首付比例是30%的話，自帶的槓桿更高。所以過去十年早買房、多買房是最正確的大類資產配置決策。

但如果房價不漲，那麼炒房者其實每天都在虧錢。

以上海的情況為例，如果持有一套房產，純粹房屋居住用途每年帶來的租金收益只有1.6%，而過去一年上海的房價非但沒漲反而下跌，資本利得收益大致為-0.4%。

事實上，炒房虧錢的又何止是上海，百城房價統計中，有一半以上的城市過去一年的房價漲幅不到6%，即使按照3%的租金回報率、5%的資金成本、4%的房屋折舊率來算，在這些城市拿著房子都是虧錢的。而且絕大部分小城市租房市場很小，房屋空置率高，租金收益幾乎可以忽略不計。

圖：中泰證券

事實上往前看，為房價不僅很難大漲，而且大概率會出現明顯回調，主要原因是貨幣不再大水漫灌。過去之所以各類泡沫叢生，最根本的原因是貨幣放水，做投資賺慢錢的少、做投機賺快錢的多。尤其是當經濟下行的時候，我們在貨幣放水的同時，將房地產作為託底經濟的重要手段，資金大量湧入房地產領域，泡沫膨脹嚴重。

但現在來看，我國各線城市的房價都已經非常高，中小城市的房屋空置率也很高，經濟和金融的系統性風險非常大，已經很難再放水刺激。而只要不進行放水強刺激，房價都是易降難升。

而往前看，棚改貨幣化的政策逐漸退潮；LPR改革後，貨幣政策基本形成了對房地產領域收水、對非房地產領域放水的結構性寬鬆格局。在這種背景下，房地產的大週期和政策決定的小週期都會向下，房價也會有回調壓力。

據中泰宏觀測算，我國居民有近6成資產直接或者間接配置到房地產領域，而中小城市房產的流動性（變現能力）其實很差，二手房很多要折價才賣得出去，所以看似房價上漲帶來了很多浮盈，大家賬面上都有很多資產，但當需要用現金的時候，其實很難變現。

21君

你又覺得這次降準對樓市影響多大呢？

本期編輯 黎雨桐