'蓋再多的房子也沒用？專家：調控房價核心是增加保障房土地供應'

如果說過去的調控更多的是從調控房價入手，那麼如今的調控應該說是在房子是用來住的而不是用來炒的這個定位指導下，在穩定大局下，市場的歸市場，保障的歸保障，也就是說，多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，最終實現人們的住房夢。

也就是說，單純靠調控房價而且是穩定房價的情況下，在大城市很多人可能根本就無法解決住房問題，指望房價下跌買房也不現實，所以，調控才在民生這一塊做出了調整，比如說有些城市已經開始把保障的比例放到了最大化，似乎這才是最佳解決百姓住房問題的思路，買得起的可以通過商品房或共有產權住房實現，實在無力承擔的可以享受保障性質的房子。

所以，調控的傾斜度變了，更傾向於雙向調控，一方面是從需求和供給，一方面是從保障和市場。

以前，一提到供需矛盾，相信多數人也跟著開發商和專家的思路跑，而且也幾乎似乎沒啥爭議，那就是多供地不就好了嗎？土地供給上去了，房子供給不就上去了嗎？房子多了房價不就穩定了嗎？

日前，《2019年新型城鎮化建設重點任務》指出，在符合空間規劃、用途管制和依法取得前提下，允許農村集體經營性建設用地入市，允許就地入市或異地調整入市。“允許農村集體經營性建設用地入市會增加供地面積，使得土地價格下跌，從而達到穩房價的效果。”中銀國際研究有限公司董事長曹遠征表示，當前調控房價主要是從控制需求入手，但更核心的調控應該是增加土地供應。

我覺得這位專家的話還是大部分有道理的，只是很容易被誤導。比如說農村集體建設用地入市的確會增加供地，很多人通過集體建設用地解決住房或租房問題，將很大程度上緩解商品房市場壓力，理論上房價是會下跌的。

於是很多人開始不分青紅皁白天天嚷嚷多供地多供地，可是地供上去了，然而還是缺口很大，那房子到底去哪了？並沒有真正解決房地產市場問題。

況且我們要知道，土地是真的可以隨便供給嗎？你想要多少就可供多少嗎？顯然不是。更何況如今的真正剛需還有多少？如果不是，那房子就被炒房和投資給消化了。

地產大佬潘石屹表示，20年前，中國城鎮人均住房面積只有5.7平米，舒適度不高，因此，房地產是剛需。隨著中國經濟的發展，我國人均住房面積已達到37平米，“到今天為止，無論是住宅地產，養老地產，旅遊地產，都不是剛需了”。也就是說，剛需時代已經結束了。

7月31日，國家統計局發佈報告，2018年，城鎮居民人均住房建築面積39平。大家不喜歡聽平均數，因為自己被平均了，這就說明了問題。為何大家並沒有享受到這麼高的面積？那就說明一定有人享受到了更多的面積。

炒房者大量存在著表面上增加了市場需求，卻極大稀釋了真正的住房需求，更多的是靠資本運作或加槓桿來實現了炒房。有人說過，靠人是塞不滿房子的，但靠錢可以，供需關係是次要的，主要是限制炒房，如果炒房不限制，增加土地供應只不過是讓那些炒房的體量更大。

說白了，供給再多的土地，能不能蓋成房子是未知數，蓋了房子能不能真正到了你手裡還是另一回事。因為在炒房市場下，已經無法用所謂的供給多價格低來評判了。因為，多大的供給只要人們買房的觀念沒變，都能被炒房者的資本所消化掉。之前的國土部就說過，在投資性需求沒有得到有效抑制的前提下，單純增加土地供給並不能直接平抑住房價格。

所以，增加供給是必要的，但是更要嚴格管控好供給的輸出方向，如果都是讓炒房者囤房，那麼再多的房子也不夠她們囤的。如果是多供地就能解決高房價問題，這麼簡單的道理，真的就沒必要有專家的存在了。

中銀國際研究有限公司董事長曹遠征還表示，用地並不一定要蓋成商品房，完全可以租賃房的形式出現。長此以往，後續公租房、廉租房市場的供給會增加，會對商品房價格帶來一定壓制。另外，未來也需要增加租賃房的融資安排，這區別於傳統商品房的開發融資渠道，需要創造新的金融工具。

對於那些幻想著多供地然後炒房的主可以死心了，未來即使供地也要考慮到不能全蓋成商品房，在長效機制建立起來時，租購併舉一定是其中重要組成部分。這樣，想炒房的也不能再指望多供地達到自己的目的，從而把房子再炒一番。想買房的普通購房者也可以根據自己的實力去選擇不同的居住形式了。

增加土地供應是對的，但是要增加什麼樣的土地，或者增加的土地有沒有真正到剛需或改善購房者手裡，這是教訓，更是目標。