長期以來，我碰到一個很困惑的問題。

我個人通過研究，發現房地產股票具有非常大的投資價值，當我把我的發現告訴其他人時，雖然我反覆解釋我看好的原因，很多人卻不能接受，他們不看好房地產股票的原因其實也很簡單，也就一個：房地產這個行業已經盛極而衰，未來幾年必走下坡路。

執這個觀點的人還特別多，他們都對自己的判斷充滿了信心。

其實我也同意他們的判斷，可是我對房地產公司的股票的投資價值和他們卻完全相反。

我困惑了，問題究竟出在哪裡呢，我和他們的看法為什麼有那麼大的區別呢？

股票投資，我們的判斷依據究竟是什麼？我有一個非常簡單，直接，明瞭的答案：股票投資就是追求公司未來對股東的回報。

既然這樣，大家一定會問：既然你也認為房地產公司未來會走下坡路，那麼公司未來怎麼可能會給股東好的回報呢？好吧，那我就說說我的理由吧。

非黑既白的誤區。

大數人的思維模式裡面，常常存在一個二元論，大家對一件事物的判斷容易走極端，

要不認為好的了不得，要不認為差得慘不忍睹。

從2016年到2018年，房地產大賣，2018年銷售額達到了15萬億，我個人也認為有一些透支的情況存在，特別對於三四線以下的城市，無論是銷售量還是銷售價都透支了。

但是，房地產行業是否很快就會慘不忍睹呢？我看未必，主要原因是：

• 集中度一定會提高。

2018年銷售額達到了15萬億，即便幾年以後，這個市場的規模縮小到10萬億，這仍然是一個龐大的行業，那麼是不是所有的房地產企業都會生存不下去呢，依我看，這個裡面機會仍然多得很，只不過現在有9萬多家房企，未來一定會有很多小的房地產公司消亡，一些大的房地產公司市場佔有率會越來越高。

• 中國現在的城市化率也不過60%多一點，

比起歐美髮達國家70%以上的城市化率顯然也還有提高空間。

• 房地產作為大多數老百姓的主要投資方式，

未來可能改變嗎？我覺得這基本不可能，因此房地產的投資屬性決定了房地產行業不可能快速衰敗。

• 中國的房地產真的沒有發展潛力了嗎？

我們觀察世界上主要的發達國家，我們發現最後都有一個都市圈現象，比如東京都市圈人口的密度遠遠高於北京都市圈，也就是說中國的都市圈還有很大的發展潛力。

其實一些重點的特大城市對人口依然有很大的吸引力，比如環北京，環上海. 粵港澳大灣區，杭州，武漢，鄭州，成都等，這些地區人口不斷的流入，意味著房地產仍然有很大的機會。

• 人們追求美好生活的願望會改變嗎？

一定是不會改變的，而好房子正是美好生活的最重要的因素。

要知道房子雖然多，但很多人仍然住在老破小的房子裡面，一旦經濟允許，一定會換大房子，好房子。

這些都是房地產公司的機會啊。

大家判斷未來房地產行業會走下坡路，

這個沒錯，那麼是否是斷崖式下跌呢？我看可能性不大。

一方面對於那些大量的才買了房的人來說，他們是不能接受的，事實上一旦出現房價跌幅過大就會有人去鬧事，他們才買的房子就虧錢了，他們要求退房，這會影響社會治安，政府也是不允許的。

另一方面，房價跌幅過快，房地產商也是不能接受的，這會造成麵粉的價格高過麵包，直接導致虧損。

最後一方面，房價跌幅過大過快，政府也是不能接受的，因為房地產行業牽扯的行業太多，對整個經濟的影響太大，會對國家整個經濟帶來毀滅性的打擊，政府是絕對不允許這樣的情況出現的。

既然房價不會崩潰性的下跌，對於房地產公司的賺錢就不會太大的影響，因為房地產公司賺錢無非就是一個麵粉和麵包的價錢問題，如果大家都認識到未來的麵包價錢會下降，那麼大家買麵粉的價錢也會壓低，麵包雖然價錢低了，可是麵粉的價錢也低了，房地產公司同樣能賺錢。

一刀切的誤區。

大家把所有的房地產公司都劃為一個類別，這其實過於簡單化了，房地產行業其中的公司，區別其實很大的。

比如房地產有商業地產公司金融街，大悅城地產等，有住宅地產公司萬科A，保利地產，融創中國，陽光城等，有商業住宅混合的地產新城控股等，做一級開發的金茂股份等，還有產業地產華夏幸福，招商蛇口等，還有旅遊地產華僑城A等等。各種類型的房地產公司區別非常大的，有些類型的房地產公司還是有很大的發展潛力的，比如說產業地產，旅遊地產等。

房地產公司會等死嗎？

一個普通的老百姓都知道未來房地產行業會走下坡路，那麼對於那些專業做房地產的全國性大公司他們會不瞭解這個情況嗎？當然不可能，他們自然也會有應對策略，比如降低槓桿，減少買地，比如聚焦到未來人口流入的都市圈或者大城市，比如多元化。

那好，有人認為多元化很危險，那請問是否所有的企業多元化一定就會失敗呢？再有，是不是所有的房地產公司不多元化，在房地產這個行業就生存不下去了呢？我想對於這麼重要的一個行業，總能容納一些房地產公司發展吧。

再談股票投資的本質。

投資的本質就是追求公司未來對股東的回報。

那麼未來房地產公司可不可以對股東有很好的回報呢？公司對股東的回報的來源是什麼呢？我覺得這來源於兩個方面：一是公司過去創造的價值。

• 二是公司未來創造的價值。

那麼我們先講第2個方面，房地產公司未來可以為股東創造很高的價值嗎？對於這個問題，

我們前面已經做了大量的論述，結論是不一定，但一定會有房地產公司未來仍然能創造很好的價值，因此我們只要投資房地產行業中的優秀公司，在這方面仍然是有機會的。

這裡我們重點要講一講第1個方面，也就是公司過去為股東創造的價值。

大家都知道，2016 2017 2018, 連續三年房產大賣，可是由於房地產公司的特殊財務結算方式，房子賣了，錢也收到了，但是在沒有交房之前，這筆錢只能算預收賬款而不能算營業收入，也因此不能回饋給股東。可是從2019年開始，這些銷售將大量的進入營業收入，轉化為房地產公司的利潤，房地產公司對股東的回饋也將連續好幾年的大幅增長。

因為直到2019年三季度，大多房地產公司的銷售依然保持高位，甚至仍有增長，因此這個過程可以持續到2022年。

更重要的是，從2016年房產開始大賣，可是房地產公司的股票並沒有相應的上漲，也就是說房地產股票目前處於一個非常便宜的價位上，而未來好幾年，房地產公司的利潤將持續大幅增長，房地產公司對股東的回報也將持續保持增長，這對股價的推動作用，我覺得是不言而喻的，因為假如說股價繼續不漲，未來可能出現市盈率兩三倍，分紅率10%以上的房地產股票，這顯然不符合價值規律，也不符合人們逐利而行的行為