歲末的杭州樓市向來不是很“太平”，只不過相比過去兩三年，眼下無論是開發商還是購房者，似乎都有了一種霧裡看花的迷惘。
今年三季度以來，杭州樓市“獨立行情”戛然而止，無論是房價還是成交量，都呈現了急跌態勢，由此宣告自2015年下半年以來的上漲週期告一段落。杭州樓市是否重蹈2011年的覆轍，歷經四五年之久才能走出低谷？
歷史總是驚人的相似，但不是簡單的重複。在上一輪下跌週期中，相較於最高點，杭州房價平均降幅30%左右，成為杭州房地產發展史上第一次真正意義上的調整，房價“只漲不跌”的神話破滅。
相比南京、蘇州、廈門、福州等城市，上一波杭州房價跌幅顯然超出預期。一個眾所周知的原因是，彼時杭州樓市的溫州投資客比例偏高，抗風險能力弱。當年不少溫州企業紛紛陷入資金困局，原本充裕的民間資本驟然緊張，不可避免地拖累了杭州樓市。
然而今時不同往日，Ｇ20之後杭州樓市投資客的構成發生了根本變化，承接了大量來自北京、上海的溢出購買力，即便房價下跌也不至於發生大規模踩踏事件。
更何況，當下的杭州正處於“後峰會前亞運”這個前所未有的歷史機遇期，城市基礎設施建設快速推進，城市能級更是不可同日而語，房價再度下跌30%，這樣的可能性幾乎為零。
中國的樓市與股市一樣，市場走勢與政策息息相關，從某種意義上說就是“政策市”。本輪樓市調控的目標是“房住不炒”，除了限購、限價、限貸，過去從未嘗試過的限售手段也首次登場，其力度遠超2011年。
在杭州，雖然沒有出臺“限售”措施，但是提高了二套房的購買成本，房貸利率上浮幅度也達到歷史高點，同時還加強了針對外地人購房的管控力度。
一方面我們決不能低估中央樓市調控的決心，但同時也不能誤判中央的調控意圖。事實上中央對房價的調控目標從來都不是下跌多少，而是追求平穩健康發展，因為房價急漲急跌，都不利於經濟大局。
鑑於國內不少城市房價已經止漲轉跌，10月31日召開的中央政治局會議對房地產隻字未提，也就不難理解了。這實際上已經向市場傳遞了一個明顯信號，調控政策雖然短期內不會鬆綁，但繼續加碼的可能性也已經不復存在。
週一，上證指數大漲2.57%，以此迴應中美最高領導人的會晤成果。從時間節點上看，中美貿易摩擦與杭州樓市下行有一定的重合，影響了很多人對中國經濟包括對樓市的預期。儘管中美貿易摩擦未來走向仍存較大變數，但此番會晤成果至少讓人看到了中美貿易“和解”的希望，這一消息對樓市而言顯然是中性偏利好。
而近期的樓市利好還包括，逐漸下行的房貸利率，明年1月1日開始執行的房貸利息抵扣個稅政策。
隨著樓市調控政策利空出盡，杭州樓市出現了一絲暖意。11月，杭州（含富陽、大江東）二手房成交3558套，環比11月漲幅超過20%，這也是二手房成交量連跌5個月之後首次回升。
相比“失真”的新房市場，二手房市場似乎更能真實反映市場走勢，因此11月份的二手房成交數據信號意義不可小覷。二手房成交量上揚，一方面固然是新房價格紅利逐步消失的必然結果，但同時又何嘗不是市場信心逐步恢復和真實購買力有力支撐的體現。
在一個正常的商品交易市場，以價換量並不可怕，真正可怕的是價格斷崖式下跌之後仍然無人問津。綜合各方成交數據，目前杭州不少板塊的二手房成交價已經下跌10-15%。這一數字雖然與統計局公佈的有較大出入，但似乎更接近真實的市場。只要房東誠心賣房，合理定價，還是會有接盤者。這些接盤者，才是杭州樓市回暖的希望。
樓市的未來，必將與這個城市的未來發展息息相關。未來的樓市發展，一定會呈現兩極分化，商品房短缺時代全國漲聲一片的場景將不復存在，不同城市有漲有跌屬於正常現象。
而判斷一個城市發展潛力的重要指標，就是人口流入數量。杭州 2017年底常住人口946.8萬人，比上年新增28萬人，這些新杭州人是在用腳為杭州的未來投票。
不可否認的是，未來一段時期杭州樓市的供應量還將有增無減，同時受市場慣性影響，局部板塊的銷售壓力還會持續加大，更多樓盤將不得不選擇虧本銷售。但是，總體而言杭州樓市的基本面尚有堅實支撐，目前已接近Ｕ形底部。無論是新房還是二手房，都有充足的房源可供選擇，並且也有一定的議價空間。站在購房者的角度，杭州樓市已經迎來買房自住、改善的窗口期。