'那些套在澳洲樓市的中國人,你們迷過神了嗎?'

"

中國的樓市宏觀面,研究得差不多了。

近兩年,老楊對於國際樓市也有濃厚興趣。

一方面,短中期的週期性波動,全球有一定規律性,中國也在其中。

另一方面,與發達國家相比,中國樓市還年輕,研究發達國家的經驗,有助於搞清楚中國樓市的長期發展趨勢。


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中國的樓市宏觀面,研究得差不多了。

近兩年,老楊對於國際樓市也有濃厚興趣。

一方面,短中期的週期性波動,全球有一定規律性,中國也在其中。

另一方面,與發達國家相比,中國樓市還年輕,研究發達國家的經驗,有助於搞清楚中國樓市的長期發展趨勢。


那些套在澳洲樓市的中國人,你們迷過神了嗎?


本文說說,全球樓市典型樣本:澳大利亞


近日,看到一條消息,澳大利亞二季度國內生產總值(GDP)同比僅增長1.4%,與全球金融危機最嚴重時期相仿,遠低於2.75%的被認為是“趨勢”的水平幾乎所有增長都來自政府支出和出口,而國內消費因為工資增長疲軟和住房建築的急劇下滑而受到抑制。住房建築將二季度GDP增長拖低了0.5個百分點,其他商業投資拖低了另外0.5個百分點。

這條新聞說明,澳大利亞樓市降溫拖累了經濟。

下圖是澳大利亞的房價走勢,2017年二季度見頂,至2018年四季度已經下跌超7%。

2019年上半年繼續下跌,所以當前應該跌超10%了!


今年8月,與2017年巔峰期相比,悉尼的房價已經下跌了14.5%,墨爾本的房價下跌了10.9%。創過去幾十年最大跌幅。



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中國的樓市宏觀面,研究得差不多了。

近兩年,老楊對於國際樓市也有濃厚興趣。

一方面,短中期的週期性波動,全球有一定規律性,中國也在其中。

另一方面,與發達國家相比,中國樓市還年輕,研究發達國家的經驗,有助於搞清楚中國樓市的長期發展趨勢。


那些套在澳洲樓市的中國人,你們迷過神了嗎?


本文說說,全球樓市典型樣本:澳大利亞


近日,看到一條消息,澳大利亞二季度國內生產總值(GDP)同比僅增長1.4%,與全球金融危機最嚴重時期相仿,遠低於2.75%的被認為是“趨勢”的水平幾乎所有增長都來自政府支出和出口,而國內消費因為工資增長疲軟和住房建築的急劇下滑而受到抑制。住房建築將二季度GDP增長拖低了0.5個百分點,其他商業投資拖低了另外0.5個百分點。

這條新聞說明,澳大利亞樓市降溫拖累了經濟。

下圖是澳大利亞的房價走勢,2017年二季度見頂,至2018年四季度已經下跌超7%。

2019年上半年繼續下跌,所以當前應該跌超10%了!


今年8月,與2017年巔峰期相比,悉尼的房價已經下跌了14.5%,墨爾本的房價下跌了10.9%。創過去幾十年最大跌幅。



那些套在澳洲樓市的中國人,你們迷過神了嗎?


如果時針撥回到兩年前,那裡樓市正火爆,且中國中心城市樓市開始調控,大量中國散戶與開發商湧向澳大利亞,是國內中介推薦海外房產的重要陣地。


那時,絕大多數關注並投資澳大利亞房子的中國人與房企,打死也不會認為房價會跌!


從長線來看,在過去50多年裡,澳大利亞房地產都是全球投資回報最佳的資產之一,平均價格上漲了60多倍,不少炒房客賺得盆滿缽滿。所以,也沒人擔心房價會跌。


然而,這世上沒有隻漲不跌的資產品!


問題的關鍵是,要能提前識別泡沫,提前預警,這樣才能市場參與者有指導價值。


下面幾條微博,是我從2015年11月至2018年發的。越來越明顯的預警下跌風險,勸說狂熱的中國投資客。不知是否有人聽勸。


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中國的樓市宏觀面,研究得差不多了。

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一方面,短中期的週期性波動,全球有一定規律性,中國也在其中。

另一方面,與發達國家相比,中國樓市還年輕,研究發達國家的經驗,有助於搞清楚中國樓市的長期發展趨勢。


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近日,看到一條消息,澳大利亞二季度國內生產總值(GDP)同比僅增長1.4%,與全球金融危機最嚴重時期相仿,遠低於2.75%的被認為是“趨勢”的水平幾乎所有增長都來自政府支出和出口,而國內消費因為工資增長疲軟和住房建築的急劇下滑而受到抑制。住房建築將二季度GDP增長拖低了0.5個百分點,其他商業投資拖低了另外0.5個百分點。

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今年8月,與2017年巔峰期相比,悉尼的房價已經下跌了14.5%,墨爾本的房價下跌了10.9%。創過去幾十年最大跌幅。



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那時,絕大多數關注並投資澳大利亞房子的中國人與房企,打死也不會認為房價會跌!


從長線來看,在過去50多年裡,澳大利亞房地產都是全球投資回報最佳的資產之一,平均價格上漲了60多倍,不少炒房客賺得盆滿缽滿。所以,也沒人擔心房價會跌。


然而,這世上沒有隻漲不跌的資產品!


問題的關鍵是,要能提前識別泡沫,提前預警,這樣才能市場參與者有指導價值。


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那些套在澳洲樓市的中國人,你們迷過神了嗎?



接下來,做點宏觀面分析,這些是影響房價的外部環境



1、人口面:長期看人口,澳大利亞是典型的移民國家,人口持續增長,所以長線看好樓市。比日本、德國強太多了。


近期來看,據彭博環球財經,在悉尼港灣大橋以北、華人居民佔三分之一的郊區Chatswood,房產銷售額正在急速下降,最少時只有巔峰時的一半此前,澳大利亞一直是全球移民熱門目的地,2018年8月澳大利亞統計局宣佈該國人口首次達到2500萬人。而在2008年-2018年的10年中,移民就為澳大利亞貢獻了62%的人口增長,若不是因為移民的大量湧入,澳大利亞想達到2500萬人口就需要再等33年。

事實上,澳大利亞這種“關門”的趨勢早在2018年就體現了出來,當年,澳大利亞接納了162417名永久性移民,比上一年減少了10%以上。



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從長線來看,在過去50多年裡,澳大利亞房地產都是全球投資回報最佳的資產之一,平均價格上漲了60多倍,不少炒房客賺得盆滿缽滿。所以,也沒人擔心房價會跌。


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接下來,做點宏觀面分析,這些是影響房價的外部環境



1、人口面:長期看人口,澳大利亞是典型的移民國家,人口持續增長,所以長線看好樓市。比日本、德國強太多了。


近期來看,據彭博環球財經,在悉尼港灣大橋以北、華人居民佔三分之一的郊區Chatswood,房產銷售額正在急速下降,最少時只有巔峰時的一半此前,澳大利亞一直是全球移民熱門目的地,2018年8月澳大利亞統計局宣佈該國人口首次達到2500萬人。而在2008年-2018年的10年中,移民就為澳大利亞貢獻了62%的人口增長,若不是因為移民的大量湧入,澳大利亞想達到2500萬人口就需要再等33年。

事實上,澳大利亞這種“關門”的趨勢早在2018年就體現了出來,當年,澳大利亞接納了162417名永久性移民,比上一年減少了10%以上。



那些套在澳洲樓市的中國人,你們迷過神了嗎?



2、經濟面:與樓市基本呈正相關,如果一國對樓市依賴度高,則在經濟下行下半段會救樓市。澳洲就算是中性吧。


澳大利亞PMI,2011-2015年處於榮枯線以下,根本不支撐房價上漲,但2013-2015年大漲,明顯屬於背離。


2018年以來PMI下行,經濟降速,演變至年二季度,才出現了 GDP同比僅增長1.4%,與全球金融危機最嚴重時期相仿!


這應屬於經濟下行的前半段,對樓市繼續利空。


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中國的樓市宏觀面,研究得差不多了。

近兩年,老楊對於國際樓市也有濃厚興趣。

一方面,短中期的週期性波動,全球有一定規律性,中國也在其中。

另一方面,與發達國家相比,中國樓市還年輕,研究發達國家的經驗,有助於搞清楚中國樓市的長期發展趨勢。


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2019年上半年繼續下跌,所以當前應該跌超10%了!


今年8月,與2017年巔峰期相比,悉尼的房價已經下跌了14.5%,墨爾本的房價下跌了10.9%。創過去幾十年最大跌幅。



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那時,絕大多數關注並投資澳大利亞房子的中國人與房企,打死也不會認為房價會跌!


從長線來看,在過去50多年裡,澳大利亞房地產都是全球投資回報最佳的資產之一,平均價格上漲了60多倍,不少炒房客賺得盆滿缽滿。所以,也沒人擔心房價會跌。


然而,這世上沒有隻漲不跌的資產品!


問題的關鍵是,要能提前識別泡沫,提前預警,這樣才能市場參與者有指導價值。


下面幾條微博,是我從2015年11月至2018年發的。越來越明顯的預警下跌風險,勸說狂熱的中國投資客。不知是否有人聽勸。


那些套在澳洲樓市的中國人,你們迷過神了嗎?



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1、人口面:長期看人口,澳大利亞是典型的移民國家,人口持續增長,所以長線看好樓市。比日本、德國強太多了。


近期來看,據彭博環球財經,在悉尼港灣大橋以北、華人居民佔三分之一的郊區Chatswood,房產銷售額正在急速下降,最少時只有巔峰時的一半此前,澳大利亞一直是全球移民熱門目的地,2018年8月澳大利亞統計局宣佈該國人口首次達到2500萬人。而在2008年-2018年的10年中,移民就為澳大利亞貢獻了62%的人口增長,若不是因為移民的大量湧入,澳大利亞想達到2500萬人口就需要再等33年。

事實上,澳大利亞這種“關門”的趨勢早在2018年就體現了出來,當年,澳大利亞接納了162417名永久性移民,比上一年減少了10%以上。



那些套在澳洲樓市的中國人,你們迷過神了嗎?



2、經濟面:與樓市基本呈正相關,如果一國對樓市依賴度高,則在經濟下行下半段會救樓市。澳洲就算是中性吧。


澳大利亞PMI,2011-2015年處於榮枯線以下,根本不支撐房價上漲,但2013-2015年大漲,明顯屬於背離。


2018年以來PMI下行,經濟降速,演變至年二季度,才出現了 GDP同比僅增長1.4%,與全球金融危機最嚴重時期相仿!


這應屬於經濟下行的前半段,對樓市繼續利空。


那些套在澳洲樓市的中國人,你們迷過神了嗎?

3、貨幣面:兩個指標,匯率與利率。

先看匯率。本幣升值,利好樓市,否則利空。

2011年四季度以來,澳元對美元貶值,利空樓市。正是在這一背景下,2012至2017年一季度,房價卻持續大漲。屬於背離!

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中國的樓市宏觀面,研究得差不多了。

近兩年,老楊對於國際樓市也有濃厚興趣。

一方面,短中期的週期性波動,全球有一定規律性,中國也在其中。

另一方面,與發達國家相比,中國樓市還年輕,研究發達國家的經驗,有助於搞清楚中國樓市的長期發展趨勢。


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本文說說,全球樓市典型樣本:澳大利亞


近日,看到一條消息,澳大利亞二季度國內生產總值(GDP)同比僅增長1.4%,與全球金融危機最嚴重時期相仿,遠低於2.75%的被認為是“趨勢”的水平幾乎所有增長都來自政府支出和出口,而國內消費因為工資增長疲軟和住房建築的急劇下滑而受到抑制。住房建築將二季度GDP增長拖低了0.5個百分點,其他商業投資拖低了另外0.5個百分點。

這條新聞說明,澳大利亞樓市降溫拖累了經濟。

下圖是澳大利亞的房價走勢,2017年二季度見頂,至2018年四季度已經下跌超7%。

2019年上半年繼續下跌,所以當前應該跌超10%了!


今年8月,與2017年巔峰期相比,悉尼的房價已經下跌了14.5%,墨爾本的房價下跌了10.9%。創過去幾十年最大跌幅。



那些套在澳洲樓市的中國人,你們迷過神了嗎?


如果時針撥回到兩年前,那裡樓市正火爆,且中國中心城市樓市開始調控,大量中國散戶與開發商湧向澳大利亞,是國內中介推薦海外房產的重要陣地。


那時,絕大多數關注並投資澳大利亞房子的中國人與房企,打死也不會認為房價會跌!


從長線來看,在過去50多年裡,澳大利亞房地產都是全球投資回報最佳的資產之一,平均價格上漲了60多倍,不少炒房客賺得盆滿缽滿。所以,也沒人擔心房價會跌。


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那些套在澳洲樓市的中國人,你們迷過神了嗎?



接下來,做點宏觀面分析,這些是影響房價的外部環境



1、人口面:長期看人口,澳大利亞是典型的移民國家,人口持續增長,所以長線看好樓市。比日本、德國強太多了。


近期來看,據彭博環球財經,在悉尼港灣大橋以北、華人居民佔三分之一的郊區Chatswood,房產銷售額正在急速下降,最少時只有巔峰時的一半此前,澳大利亞一直是全球移民熱門目的地,2018年8月澳大利亞統計局宣佈該國人口首次達到2500萬人。而在2008年-2018年的10年中,移民就為澳大利亞貢獻了62%的人口增長,若不是因為移民的大量湧入,澳大利亞想達到2500萬人口就需要再等33年。

事實上,澳大利亞這種“關門”的趨勢早在2018年就體現了出來,當年,澳大利亞接納了162417名永久性移民,比上一年減少了10%以上。



那些套在澳洲樓市的中國人,你們迷過神了嗎?



2、經濟面:與樓市基本呈正相關,如果一國對樓市依賴度高,則在經濟下行下半段會救樓市。澳洲就算是中性吧。


澳大利亞PMI,2011-2015年處於榮枯線以下,根本不支撐房價上漲,但2013-2015年大漲,明顯屬於背離。


2018年以來PMI下行,經濟降速,演變至年二季度,才出現了 GDP同比僅增長1.4%,與全球金融危機最嚴重時期相仿!


這應屬於經濟下行的前半段,對樓市繼續利空。


那些套在澳洲樓市的中國人,你們迷過神了嗎?

3、貨幣面:兩個指標,匯率與利率。

先看匯率。本幣升值,利好樓市,否則利空。

2011年四季度以來,澳元對美元貶值,利空樓市。正是在這一背景下,2012至2017年一季度,房價卻持續大漲。屬於背離!

那些套在澳洲樓市的中國人,你們迷過神了嗎?

再看利率。08年四季度全球貨幣都放水,澳大利亞大幅下行,09年下半年開臺又反彈了一些,11年下半年重新持續下滑,並創歷史新低。

2012年至2017年上半年,澳大利亞房價上漲,主要因素之一是貨幣放水。

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中國的樓市宏觀面,研究得差不多了。

近兩年,老楊對於國際樓市也有濃厚興趣。

一方面,短中期的週期性波動,全球有一定規律性,中國也在其中。

另一方面,與發達國家相比,中國樓市還年輕,研究發達國家的經驗,有助於搞清楚中國樓市的長期發展趨勢。


那些套在澳洲樓市的中國人,你們迷過神了嗎?


本文說說,全球樓市典型樣本:澳大利亞


近日,看到一條消息,澳大利亞二季度國內生產總值(GDP)同比僅增長1.4%,與全球金融危機最嚴重時期相仿,遠低於2.75%的被認為是“趨勢”的水平幾乎所有增長都來自政府支出和出口,而國內消費因為工資增長疲軟和住房建築的急劇下滑而受到抑制。住房建築將二季度GDP增長拖低了0.5個百分點,其他商業投資拖低了另外0.5個百分點。

這條新聞說明,澳大利亞樓市降溫拖累了經濟。

下圖是澳大利亞的房價走勢,2017年二季度見頂,至2018年四季度已經下跌超7%。

2019年上半年繼續下跌,所以當前應該跌超10%了!


今年8月,與2017年巔峰期相比,悉尼的房價已經下跌了14.5%,墨爾本的房價下跌了10.9%。創過去幾十年最大跌幅。



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如果時針撥回到兩年前,那裡樓市正火爆,且中國中心城市樓市開始調控,大量中國散戶與開發商湧向澳大利亞,是國內中介推薦海外房產的重要陣地。


那時,絕大多數關注並投資澳大利亞房子的中國人與房企,打死也不會認為房價會跌!


從長線來看,在過去50多年裡,澳大利亞房地產都是全球投資回報最佳的資產之一,平均價格上漲了60多倍,不少炒房客賺得盆滿缽滿。所以,也沒人擔心房價會跌。


然而,這世上沒有隻漲不跌的資產品!


問題的關鍵是,要能提前識別泡沫,提前預警,這樣才能市場參與者有指導價值。


下面幾條微博,是我從2015年11月至2018年發的。越來越明顯的預警下跌風險,勸說狂熱的中國投資客。不知是否有人聽勸。


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接下來,做點宏觀面分析,這些是影響房價的外部環境



1、人口面:長期看人口,澳大利亞是典型的移民國家,人口持續增長,所以長線看好樓市。比日本、德國強太多了。


近期來看,據彭博環球財經,在悉尼港灣大橋以北、華人居民佔三分之一的郊區Chatswood,房產銷售額正在急速下降,最少時只有巔峰時的一半此前,澳大利亞一直是全球移民熱門目的地,2018年8月澳大利亞統計局宣佈該國人口首次達到2500萬人。而在2008年-2018年的10年中,移民就為澳大利亞貢獻了62%的人口增長,若不是因為移民的大量湧入,澳大利亞想達到2500萬人口就需要再等33年。

事實上,澳大利亞這種“關門”的趨勢早在2018年就體現了出來,當年,澳大利亞接納了162417名永久性移民,比上一年減少了10%以上。



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2、經濟面:與樓市基本呈正相關,如果一國對樓市依賴度高,則在經濟下行下半段會救樓市。澳洲就算是中性吧。


澳大利亞PMI,2011-2015年處於榮枯線以下,根本不支撐房價上漲,但2013-2015年大漲,明顯屬於背離。


2018年以來PMI下行,經濟降速,演變至年二季度,才出現了 GDP同比僅增長1.4%,與全球金融危機最嚴重時期相仿!


這應屬於經濟下行的前半段,對樓市繼續利空。


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3、貨幣面:兩個指標,匯率與利率。

先看匯率。本幣升值,利好樓市,否則利空。

2011年四季度以來,澳元對美元貶值,利空樓市。正是在這一背景下,2012至2017年一季度,房價卻持續大漲。屬於背離!

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再看利率。08年四季度全球貨幣都放水,澳大利亞大幅下行,09年下半年開臺又反彈了一些,11年下半年重新持續下滑,並創歷史新低。

2012年至2017年上半年,澳大利亞房價上漲,主要因素之一是貨幣放水。

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4、政策面:過去三年,澳大利亞收緊了房地產政策,尤其嚴格控制外國人購房、嚴格監管借貸行為、銀行收緊貸款規模、加稅等一系列嚴苛的房地產調控,對樓市形成利空影響。

遺憾的是,在政策收緊的初期,很多中國投資者不以為然,以為難以有效降溫,結果就悲催了。

近期,澳大利亞房價出現新動向,難道將反轉?

有新聞:經過兩年下滑後,澳大利亞房價開始觸底反彈,從6月開始,這兩個澳大利亞最大城市的房價一改過去兩年的下跌趨勢,持續復甦。8月澳大利亞房屋價格上漲0.8%,為2017年4月以來最大單月漲幅。悉尼和墨爾本目前領先房價上漲走勢:悉尼房價在8月上漲1.6%,而墨爾本上漲1.4%。不過,珀斯以及達爾文房屋價格仍在下降。

8月2日,悉尼郊區萊德一套四居室的拍賣吸引了大約100人蔘加。激烈的競標一度喊出高於底價22.6萬澳元的價格。這套房產最終以近150萬澳元(100萬美元)的價格出售。這是澳大利亞房地產市場最鼎盛時期才會出現的狀況。悉尼房價在2012年至2017年中期上漲了75%。而在6個月前,找一個競標者都很困難。

亂花迷漸欲迷人眼!

回看中國,2018年二季度,北京樓市也曾出現強反彈;2019年二季,環京北三縣樓市也曾出現強反彈;但,二者皆於下半年重回降溫通道。

老楊的感覺:過去十年,全球房地產市場出現了板塊輪動上漲,澳大利亞、加拿大屬於先跌者。當前最重要的美國樓市還未下跌,澳大利亞從今年6月步入上漲通道的概率很小!

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