我是芸姨，資深房產投資人，您苦苦尋求的買房軍師，目前已為上千人提供過買房私人定製方案，芸姨愛房不像其他自媒體，天天發雞湯，學習多年絲毫沒能改變你的生活。我們屬於實戰派，教你在實戰中學習，消除你多年的迷茫和困惑！
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提問：芸姨你7月份預測整個樓市會經歷一個先抑後揚的過程並告訴我們下半年新房打折的現象將越來越多，現在確實很多郊區流動性差的新盤都開始打折了，現在我們可以抄底了嗎？
回答：去年四季度經濟增速不理想，加之地方財政缺口增大的背景下，國家實施了因城施策，很多城市因為變相放鬆出現了小陽春，且地王頻現。由於宏觀槓桿率飆升，下半年又開始房地產去槓桿。 國家對開發商商融資嚴格收緊，開發商承壓明顯，所以我們7月開始預計下半年樓市將承壓。目前，美國2年和10年期國債收益率倒掛，歐洲經濟最強的德國經濟形式也不好，所以2021年前後全球出現重大經濟危機的可能性在增大，一旦發生危機，國家將再次拿出房地產加大槓桿來應對危機，所以才有國家說短期不將房產作為刺激經濟的工具的說法，現在用了到時候就用不了。
重慶房價在2016年下半年到2018年上半年有較大幅度的上漲。目前房價整體平穩，我們預計今年下半年新房折扣力度加大，二手房價格承壓，但要說房價整體下跌很多，那也是不可能的，畢竟政府要求的是穩，而不是跌。對於購房者而言，下半年是購房抄底的好時機，房產金融屬性較強，也有自己的漲跌週期，但時間放長大方向還是漲的。回想2014年~2015年開發商最困難的時候，那時好多開發商可真是虧本買房，收穫漲幅最大的可不是那時的購房者，現在彷彿又聞到了熟悉的味道，聰明人一定會去把握的。
提問：芸姨為什麼要穩定房價，房價下跌有什麼危害？
回答：“穩房價”是因為房價下跌會帶來系統性的金融風險。
1、在售價低迷銷售不暢的情況下，開發商會大幅降價偷工減料，產品質量嚴重下滑，垃圾房大量增加，比如2016年之前大量的新房接房維權。
2、交房時糾紛不斷，購房者紛紛找藉口維權甚至要求退房，心理不爽。
3、房產產業鏈非常長，涉及幾十個行業，間接產業鏈受衝擊嚴重，嚴重影響到GDP增長。
4、地方財政收入受到嚴重衝擊，導致財政運轉困難，地方政府依賴土地財政。
5、嚴重影響到就業和社會穩定。所有這些情況的改善，都要以交易的回升作為前提。
結論：房價若不穩定，交易就不可能回升，投資的目的就是增值保值。穩房價不是說房價不能漲，那樣就不可能恢復市場交易，房價會繼續下滑，市場預期更加悲觀。所以指望房價大幅下滑是不可能的事，只是有些城市短期衝得過高適當回調而已，大城市長期趨勢仍然看好。
提問：芸姨，為什麼你經常說沒有不能買的地段，只有不能買的價格？
回答：價格，決定了房價漲幅的空間。買得低，所以省下來的都是利潤。低價，本身就是一種優勢，用低成本買到高價值的資產，買到即賺到，以後賣房時，議價選擇權也會更多。當然，這裡的低價，不是指絕對價格更便宜，而是相對競品更有性價比。絕對價格更低的，有可能是垃圾盤。而筍盤指的是相比其他同類價值的房產更便宜，核心是有價值且價格低於價值，所以才會有漲幅的空間。所以哪裡都可以買，只要在同區域足夠便宜。
提問：現在買新房申請車位貸與房貸有影響嗎，也算是一套記錄嗎
回答：車位是商業地產，車位貸款是商業貸款，不是按揭貸款。因此不算一次房貸。不影響房貸的認貸
提問：小白，準備見房東啦，好緊張啊，真的好緊張，想還價不知道咋開口，咋套近乎，穿啥衣服，是不是應該演練演練。。。。。。
回答：1，真誠2，欲拒還迎，房東永遠差那麼一點就碰到那筆真金白銀。3，天時，晚飯後在房東願出門的前提下越遲越好，談判是場耐力戰，好價格不熬垮對方拿不到。2，地利，去中介總部之類讓房東出來一趟，不折騰不舒服斯基，順便看看房東誠意。4，人和，好的中介是你的好幫手小夥伴願意陪更是錦上添花。如果對方是沒主見的人，分化瓦解對手（對方家人和對方中介）。十則圍之，五則攻之，倍則戰之。5，小技巧，舊鈔大法，梨花帶雨大法，黑白角唱戲法，空調溫度調高几度等等。
提問：芸姨：您好，近期想投資房產，地點選擇了昆明官渡區恆大玖瓏灣，還有一個是廣東惠州惠陽白雲新城的星河盛世，這兩個地方查閱了很多資料，惠陽優點就是臨深區域，但投資客很多，昆明是二線城市，氣候宜人，人口較多，兩者房價差不多，做為投資兼偶爾去居住，想聽一下芸姨的意見，太糾結了。謝謝。
回答：我覺得深圳坪山就已經夠遠了，不管是什麼發展概念，惠陽離深圳還是太遠了，深圳將來發展再牛逼跟你那邊都關係沒那麼大，哪種臨深有意義，要能每天像公交一樣進深圳核心區上班的房子才有金融屬性，才有接盤俠，這就是為什麼燕郊炒起來又腰斬的原因，大家都是炒家，沒有接盤俠，昆明那個不一樣，呈貢已經框架有了，將來中間的官渡成為新核心區的可能性很大，你那個盤靠近美麗的滇池，又有軌道，所以還是比較安全的，昆明集中雲南一省的資源，沒有問題的。
提問：芸姨親，經常有人提問利率與真實利率的問題，難道貸款的利率有很多種算法嗎'，小白請求科普
回答：按照當前剩餘借款額還利息的，例如先息後本，等額本息，等額本金是真實利率。中間有還本金，但不是按照剩餘欠款還利息的，不是真實利率。砍頭息，額外手續費等，都不是真實利率，都可以拉irr計算。
提問：芸姨你好！想問一個綜合指導性的問題，我們過去重慶挑盤，是否不要太執著單純考慮江景房？小區配套，年份，哪怕在同一板塊但更優越的地段，都和所謂稀缺的江景資源要同等重要？
回答：你好，投資最終考慮的還是回報率，回報率關聯的是選籌和買入的價格。每一類標的，都有合理的估值，比較的最終目的，都是回報率，通常來說，江景房成熟後，可以賣出比非江景房多10%-40%的溢價，個別例如全江景，頂層一類有可能有超過50%溢價。假如今天的江景房的價格只有非江景房的100%-120%，可以選擇江景房，如果普通江景價格已經溢價到了120%以上，可能就沒有套利空間了。對比來看，要麼選擇非江景，甚至應該買老破大。
提問：芸姨，南京油坊橋和建鄴相鄰街道，價格是河西南75折。不知道河西南炒作因素有多少加成。是否可持續？是否是買入窪地
回答：河西南有炒作成分，但未來確實會變成CBD的，很大概率。所以我們質疑的不是它的確定性，或者風險，而是當下價格是否划算。如果泛河西、奧體片區有漂亮次新房價格有明顯優勢的，完全可以買，並不侷限非要買奧體，或者非要買河西南。
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