隨著長三角一體化戰略正式上升為國家級戰略，本就是滬杭甬大灣區核心城市的寧波，必然是這一輪時代變革中最有看點的城市之一。
2019上半年的寧波樓市，就出現了很多現象級的熱點事件
8天殺出六地王
令人咂舌的“秒光盤”
多樓盤上演千人搶房大戰
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在我看來，寧波樓市之所以如此狂熱，主要是幾個“明星”板塊的大爆發，其中最火的當數杭州灣和奉化這兩個銷售大區，市場所迸發出的購買力，已不能用固有的思維去衡量，大家對於這座城市的期望也站在了新的高度，急於上車。
這時候就面臨了一個史詩級難題，奉化和杭州灣，寧波最年輕最具活力的區——奉化，國家級產城融合示範區——杭州灣，到底該買哪個？
有這種困惑的人估計很多，杭州灣與奉化都很火，但顯然購房人群不太一樣，外地的投資客們更關注杭州灣，認為杭州灣前景更恢宏；寧波的投資客則更認可奉化，因為奉化距寧波主城更近，更接地氣，有望與城市連片發展。兩者的投資邏輯明顯是不同的。
我認為杭州灣與奉化投資機會都有，但是風險也都存在，畢竟庫存與供地量都很大，當然如果規劃藍圖能逐步實現，這兩個區域都很不錯。而一定要將兩者做比較，可能就要簡略分析下這兩大區域。
1.規劃發展
在規劃上，杭州灣頭上的“光環”很多，國家級產城融合示範區，滬甬合作示範區，浙滬合作示範區，環杭州灣大灣區高水平示範區。“一帶一路”、長江經濟帶、長江三角洲區域一體化三大國家戰略疊加的交匯點......
從2001年開始，杭州灣跨海大橋破土動工，就已拉開了杭州灣建設的大幕。到2014年，寧波杭州灣新區升格為國家級經濟技術開發區。目前來看環杭州灣大灣區，是浙江省最為重點的工作，列進了政府工作報告。而杭州灣新區就是在大灣區的核心區域，作用不言而喻。
杭州灣無論在規劃還是政策上都有極大的優勢，引進的產業與項目都是國級的，未來發展潛力無可限量。
再看奉化區，2016年“撤縣並區”後，加快了拆遷力度和城市建設力度，規劃做得極好，但是與杭州灣相比起步較晚，各大功能區尚在圖紙規劃中，能否實現還是很考驗區政府能力的。
但奉化畢竟有數千年的歷史，五十餘萬的人口基數，所擁有的底蘊與基礎，遠不是杭州灣能比的。作為寧波新晉的第六區，奉化未來是承接寧波主城的溢出產業與人口，相對沒有杭州灣那麼高大上，但是由於與寧波近，政府能更好地兼顧到其發展。
2.地理位置
杭州灣新區位於浙江省寧波市北部，寧波杭州灣跨海大橋南岸，居於上海市、寧波市、杭州市、蘇州市的幾何中心，是寧波接軌上海、融入長三角的門戶地區，也是中國長三角經濟圈中最具發展潛力的戰略要地。
規劃總面積706平方公里，其中陸域面積356平方公里，海域面積350平方公里，轄1個鎮。旅遊景點包括寧波方特東方神畫、杭州灣國家溼地公園、海天一洲等。
奉化位於浙江省東部沿海，寧波市南部，東瀕象山港、隔港與象山縣相望，南連寧海縣，西接新昌縣、嵊州市和餘姚市，北交海曙區、鄞州區。陸域面積1277平方公里，海域面積91平方公里，海岸線長63千米，島嶼24個。
旅遊景點：溪口（雪竇山風景區，蔣氏故居）和滕頭村生態旅遊區是國家級風景名勝區、國家AAAAA級旅遊景區。
3.軌道交通
杭州灣的痛點之一就是交通問題，但在我看來，這只是時間問題。
杭州灣跨海高鐵大通道——通蘇嘉甬鐵路（南通-蘇州-嘉興-寧波）可以稱得上是灣區發展的“任督二脈”，打通後將成為引流利器。這條鐵路將在杭州灣新區的坎墩街道設站，2023年建成後，從上海虹橋到寧波只需51分鐘，到杭州灣新區站僅需35分鐘。
有望實現無人駕駛的中國首條超級高速公路——杭紹甬高速公路，已確定沿杭州灣南岸走線，連接杭州江東、紹興濱海、寧波前灣三大新區，終點到寧波市區，設計時速150公里/小時，建成後，杭甬1小時互通。
航空方面，杭州灣新區通用航空機場在2018年正式批覆，成為2018年全國14個新批通航機場之一，同時也是2018年浙江省唯一獲批的通用機場，機場主要用於產品試飛、海上旅遊、應急救援等通用航空飛行，該機場將於2020年底前建成投用。該機場將於2020年底前建成投用。
而2019年可謂是奉化區的“軌交元年”，“寧波南拓”版圖中的兩條城市大動脈——地鐵3號線以及與其無縫對接的寧奉城際鐵路,是奉化所有交通規劃中具有劃時代意義的里程碑項目。
未來從奉化可以直達3號線途徑的南部商務區、印象城商圈、老江東腹地，直至甬江對岸的江北大通橋，對奉化城市格局的重大意義不亞於杭州地鐵2號線之於蕭山區。機場快速路南延工程與奉化東環線建設也已經初具規模，明年將與城際軌交後通段同步通車。
4.產業人口
政策和土地都到位了。去年的樓盤成交量也霸佔了寧波樓盤排行榜，投資熱情橫跨江、浙、滬，奉化和杭州灣未來前景看似一片光明。但是還有一個關鍵性問題要考慮——人口，人口意味著變現。
杭州灣的另一個痛點就是人口問題，新區規劃到2030年人口55萬，但規劃中引進的企業幾乎都是高新技術產業，外來人口流入比例並不會高。現在的商品房交易量，未來將轉化為巨大的存量房交易量，但是就規劃的來看人口總量將支撐不起那麼大的存量房交易量。
但終究人口問題主要還是要靠產業解決，樓市資深評論員蔡為民在參加杭州灣論壇時提出：“產城融合”是杭州灣成型的“最後一里路”，也就是產業鏈和城市群的磨合。
目前杭州灣新區已累計落戶工業企業項目488個，投產企業436家，集聚了德國大眾、德國博世、美國偉世通、荷蘭聯合利華等世界500強企業。目前還擁有吉利、領克、大眾、斯柯達四大整車品牌。汽車、地產、能源產業遍地開花，成為當之無愧的“產業之城”。
奉化區值不值得投資也得看人口，根據2018奉化區統計公報，全區戶籍人口481308人，比17年減少1763人，人口呈負增長。但投資房地產的都明白，產業是聚集人口的最大要素。而奉化區的產業恰是近期該板塊最大亮點之一。
比亞迪新能源汽車、中交·未來城、生命科學城、置信小微產業園、啟迪智能裝備科技園、萬達廣場、澤生科技生物製藥、鋒成石墨烯納米材料應用產業園、聯東U谷奉化產業園、復旦科技園浙江創新中心等一個個重大項目在奉化簽約落戶或開工建設。而且奉化未來也會承接寧波主城的溢出產業與人口。
綜上我們可以看出，這兩個區域都有各自的優勢和劣勢。站在投資角度，我認為無論是奉化還是杭州灣都需長期持有，才會有比較高的回報，尤其是對於杭州灣這樣的新區，不要一有價格波動，就急於拋出去。只要看好中國經濟長期利好，寧波未來的發展會越來越好，房價肯定也會穩定上漲的！買房子其實是件長期的事情，長遠看漲，那就不要太計較一時的起起落落！
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