陝西檢察 2019-07-16 15:26:54
2016年，北京市民邱政通過中介，買下了房山長陽鎮一套二手房。兩年後，原先的房主拿出2015年被法院宣告為“限制民事行為能力人”的民事判決書，將他告上法庭，要求認定當初的買賣合同無效。本週，經過區級法院和中級人民法院兩審，北京二中院作出終審判決，支持了原告的訴求，認定合同無效。對於買家來說，房子沒了，可後續的麻煩還在。
起訴
老人賣房兩年後又打官司要房
根據法院認定的事實，2016年8月，時年77歲的楊鈺老人在外甥譚威的陪同下，在一家中介門店，與邱政簽下了房屋買賣合同，雙方約定，邱政以175萬元的價格，買下楊鈺老人位於房山長陽鎮某小區一套80多平方米的房子。當時名下無房的邱政用自己首套房的貸款資格，使用公積金貸款120萬元，交付了房款，並於之後取得了房產證。
2018年5月，楊鈺向房山法院起訴，要求確認兩年前簽下的房屋買賣合同無效，同時要求被告人邱政騰退房屋、協助辦理房屋過戶手續。在審理期間，原告方又撤回了第二項請求。
楊鈺在訴狀中說，她多年前就患有精神疾病，在2015年被朝陽法院認定為“限制民事行為能力人”，她在出售房產的時候，沒有子女陪同，賣房的行為沒有得到監護人的確認。監護人，也就是她的兒子餘非，直到起訴前不久才知道老太太已經將房屋出售，而且辦理了過戶手續。但是原告一直說不清楚房款是否已經付清了。她的監護人認為，在楊鈺不具備完全的民事行為能力的情況下，把自己的房子賣了，而且監護人沒有追認，那麼當初簽訂的合同，從一開始就無效。
訴狀中，為雙方買賣提供中介服務的中介公司、提供貸款的銀行以及北京市住房貸款擔保中心均被列為第三人。審理過程中，銀行方面表示，借款人邱政與銀行簽訂的借款合同真實有效，在貸款本息全部還清之前，這些合同、協議都具有法律效力。如果邱政將房產轉讓，應該優先償還銀行貸款，不得侵犯銀行的權利。銀行方面還強調，就算是有法院的生效判決，確認了其他人代為償還銀行貸款，也不等於免除了邱政的還款義務。如果別人替他來還錢，銀行可以按照規定辦理相關事宜。一句話：所有的糾紛與銀行無關，不管你們怎麼應訴，不能侵犯銀行利益。
回憶
“我沒發現老太太有任何異常”
兩審判決書中均簡明扼要地提到了房屋購買、貸款、辦房本的過程。這段話由被告人邱政敘述起來，銘心刻骨得多。
“2016年夏天，當時房價正在飛漲，我為了以後小孩讀書的事兒，也想有個房子。”他回憶說，在中介帶領下，看房那天的上午，他們一家三口看了幾套房子，在楊鈺家，當時見到了老太太、一箇中年女性和一個小朋友。“每個看房的人一般都會問一句‘房子是誰名下’的，當時有人告訴我是老太太的，我就跟老太太和小朋友都打了招呼，老太太也跟我們全家打招呼。從那天起，一直到最後，我都沒發現老太太有任何異常，現在回想起來，她給我留下了兩個印象，一個是說話比較少，再一個是簽字的時候，字寫得特別漂亮。”
2018年春天，邱政突然接到房山法院的電話，說讓去取一張傳票。“電話裡說我被人告了。我的第一個反應，肯定是電話詐騙的騙子，但是聽著聽著，又覺得不像，所以我就去了。”等拿到了傳票，邱政瞬間傻眼了。
此時，當初陪同楊鈺老人賣房的外甥譚威已經身故，老太太被送回到自己親兒子餘非的身邊。作為她的代理人，餘非協助老人發起了訴訟。
判決
限制行為能力人籤的賣房協議無效
法院查實，2015年7月，餘非向朝陽法院起訴，要求宣告其母楊鈺為無民事行為能力人或限制民事行為能力人。經鑑定，楊鈺臨床診斷為“精神分裂症”，意思表示能力不完全。當年12月，法院判決宣告她為“限制民事行為能力人”。法院特別強調，在這個過程中，她的外甥譚威參與了案件審判的全部過程。在買賣這套房屋期間，楊鈺和譚威夫妻一直住在這套房子裡。他應該知曉楊鈺是限制行為能力人。
據原告方代理律師介紹，這份證據具有極為重要的意義。“它從根源上說明，整個交易從最開始的一刻就無效：老太太作為一名精神病人，限制民事行為能力人，並不具備處置這麼大一筆財產的能力。這個交易事後又沒有被她的合法監護人追認，那當然是無效的。”
判決書顯示，在答辯中，邱政表示，在買賣房屋的這麼長時間裡，餘非作為老人的法定監護人從來沒出現過，房子過戶兩年後他才出現，是否盡到了監護人的職責？原告楊鈺在房屋買賣過程中，故意隱瞞自身的真實情況，自己在買房時，無從得知她是否是精神病人，是否是完全民事行為能力人，在整個過程中，自己並無過錯。“第一次上她家看房，她跟我們講房子的所有權、戶型、價款，表達清晰流暢，和普通人沒有什麼差別。中介也核實了她的身份，她介紹自己家庭成員，只是說有外甥和外甥媳婦，沒說過自己有兒子。”
但原告律師則針鋒相對地表示，按照正常交易流程，雙方一定要相互核實對方身份。“老太太和他的兒子在一個戶口本兒上，邱先生買房的時候，明知道陪在老太太身邊的人是她的外甥，而不是與她有最近血緣關係的兒子，這麼大的事兒，為什麼不去弄清楚？”律師表示，邱先生在買房時存在問題。
這個觀點在一定程度上得到了法院認可。法院認為，賣房子是重大事務，已經超出了楊鈺的民事行為能力範圍，她現無配偶，僅有一個兒子，按照法定的順序，應由兒子作為她的監護人。譚威雖然陪同老太太賣房，但是他並無監護資格。邱政知道陪同楊鈺一起賣房的人不是她的兒子，“根據交易習慣，他有義務核實楊鈺其他家庭成員相關情況，但是他並未進行審慎的注意義務。”
綜合這些意見，法院認為，二人簽訂的房屋買賣合同應屬無效。但法院也同時提及，邱先生因此而出現的損失，及雙方在造成這些損失時各自應承擔什麼責任，可以在之後的損失賠償中予以充分考慮。
探討
房子沒了 後續的麻煩還在
“我們總不能見到客戶來登記房屋準備出售，先問一句‘您有病嗎，您有精神病嗎’？”記者採訪了北京多家中介的業務員，得到了差不多相近的回答。
據多位中介業務員介紹，邱政先生的遭遇，並非獨一份。在審核買賣雙方資質時，中介機構難以獲得雙方是否存在精神疾病，是否被法院宣告為無民事行為能力或限制行為能力人的資料。一位中介店長告訴記者：“憑經驗，如果買賣雙方中有老人，特別是已經患上老年痴呆，一看就已經糊塗了的，那倒是好辦了，找他的老伴兒，或者同在一個戶口本兒上的子女出面。但如果他的行為很正常，和普通人差別不大，特別是戶口本兒上只有自己那種，真的不好辨別。”
民商法專家、中國人民大學法學院教授楊立新認為，在交易的過程中，按照常規，披露相關情況的義務應當歸於限制行為能力人一方。如果把核實某個人是否具備正常參與交易能力的事兒也加到交易另一方的身上，那顯然有些問題。
“關於限制民事行為能力人處置財產的事兒，法律是有明文規定的，要求法定代理人認可或者事後追認，如果法定代理人不表態，視為不認可。但是，在類似情況下，如何讓法定代理人知曉所發生的交易，這個責任該由誰來負擔，如果今後還有後續的相關法律環節，確實需要法院考慮。”
楊立新認為，在同類的案件中，並不應豁免中介機構的責任，畢竟整個交易是在中介機構的撮合下完成的，支付中介費用後，交易的雙方，都是按照中介機構的既定要求，嚴格地一步步完成全部交易環節，在這種情況下，未曾隱瞞信息的一方到底需要在多大程度上加以“小心謹慎”，值得思考。
邱政先生現在擔心的，還不只是這次的損失如何分配責任，今後能否獲得賠償的問題，還有一個事情令他放心不下：“這套房子是我買的首套，而且用的是公積金貸款，銀行系統裡肯定有我的貸款記錄。現在說合同無效，房子又是原房主的了，我的貸款還算不算？以後我再買房子，還能算首套嗎？”
(案件各方當事人為化名)
本報記者 安然
來源：北京晚報