二手房買賣比新房繁瑣很多,一般弄清楚以下3點,可以避免絕大多問題。
一、二手房如何挑房
這個問題,每個人情況不一樣,選擇也不一樣,只能說個大概所以然。
買二手房,主要先說預算,再提需求,其次找小區,最後看房源。
很多買方預算不說,直接就是我考慮實驗學區房,有合適的告訴我就可以了。這種算比較討厭的,很難匹配房源。
買方儘量把預算和需求告訴中介,由中介推薦幾個小區的房源,買方再實地去小區看一下,找兩個相對比較中意的小區(或者自己心裡有意向小區)。在自己有意向小區的基礎上,再去看房源。
還有就是不要隨便網上看看價格,很多外網像安居客,58,搜房假房源太多,價格不真實。有些房源就連中介都很難辨別真假,更不用說不經常看房的人了。如果非要選一個網絡平臺,個人更建議安居客上面帶有安選驗真標誌的房源。
最重要的就是,如果確定了意向小區後,抽個時間比較空的時候,去小區門口多找兩家中介。一般建議2~3家中介,1~2家大型連鎖中介,1~2家小中介。一般而言,買方可能會發現,同一套房源小中介的價格會相對低一些,主要原因小中介的中介費一般是2%,大型連鎖中介3%,當然也並不是全部情況。
在選定完意向小區並且門口中介採集過信息後,一般建議2個月左右的時間選房期,1個月觀察期,1個月選擇期,這樣房源選擇面會更多一些,對小區各樓幢的利弊也知道的更清楚一些。比如小區哪些樓幢靠近變電站,哪些樓幢靠近垃圾中轉站之類。
在對小區充足認識的基礎上,就是挑房源。這一步就看買方自己了,裝修要求,樓層要求之類。最好設個心理價位,比如某個戶型如果出一套裝修能接受,心理價位上下不超過10%的可以試著去談談價格,感覺合適就定掉。
以上說的也只是大概情況,不同情況不同案列。有一點非常重要,這世上沒有十全十美的房子,如果某套房源基本符合需求,那麼就可以出手了。二手房最不能猶豫和糾結,畢竟新房的房源比較充足,二手房不一樣,看中的房源,賣掉了就沒了,只能去選其他的房源。
二、中介收費標準
目前市場買賣雙方中介費2%~3%、買方貸款評估費3‰(千三)、賣方貸款墊資費1.5%~2%。
至於其他,網籤費,貸款服務費等都是亂七八糟收費,一般中介都不會收取此類費用。簽訂合同前一定要提前諮詢清楚。
注意事項:
1、中介費是可以談的,買方一定要讓中介促成和賣方見面談價,而不是繳納購房意向金由中介去找賣方談。
2、簽訂合同前,買方先把自己辦理貸款需要的材料諮詢清楚,不排除有些中介後期惡意藉口材料不全,收取貸款費用。
三、二手房交易流程
1、簽訂中介三方協議(居間合同)
非常重要的一步流程,正常是在中介公司簽訂,正常三方協議框架合同模板都是固定的,下面詳細的說一下幾個注意事項。
第一點:確定好買賣合同價格和稅費承擔人。
第二點:確定好資金託管時間,一般會限定買賣雙方於某個日期之前,提供全部原材料至房管局資金託管。(儘量確定好辦理貸款時間,以買方簽訂貸款合同日期為準,如果後期因為貸款時間問題引起糾紛,由買方承擔後果,這一點很多賣方容易忽略)
第三點:確定好違約金額,正常是總房價的20%。
第四點:確定好有無戶口,學區是否已經使用。
第五點:補充協議,最重要的一點。所有買賣雙方需要協商的問題都列入補充協議中,口說無憑,千萬不要因為別人三言兩語,覺的這個人好說話,就口頭答應。筆者有朋友就因為這件事遇到過雷。有很多買賣後期糾紛,都是因為當時籤合同時,口頭協商,未寫進補充協議,這一點非常重要,只要是協商的問題,都白紙黑字寫清楚。
第六點:買方支付定金,賣方提供產證至中介處,買賣雙方居間合同簽字。簽字時,買方儘量夫妻雙方全部到場,賣方產證人全部到場。未出場人員需出具書面委託書。
2、買賣雙方材料網籤送審
現在幾大區送審都是網絡上傳照片審核,需要的材料如下。
買方:身份證,戶口本,結婚證,外地客戶提供參保證明。
賣方:身份證,戶口本,結婚證,房產證,物業費發票。
送審時間一般為7-9日,送審材料以白色背景為底。
3、資金託管
買賣雙方必須全部到場至房管局資金託管(凍結首付款),雙方需提供同一家銀行的銀行卡,託管結束後託管協議必須保留好,後期賣方拿錢時需要用到。
注意事項:
1、賣方儘量提供主產證人的銀行卡(房產證名字出現在第一位)
2、資金託管協議最好交由中介保管
4、買方辦理貸款
正常資金託管同一天進行,目前多家銀行要求,辦理貸款和資金託管需在同一家銀行(儘量不要出現資金託管在農行,再去中行辦貸款這種跨行辦理情況)。
蘇州各大行放款時間1~2個月。
注意事項:
1、買方辦理貸款時,提前一週拉一份徵信報告,看是否存在影響貸款的變數。(最好是在買房時就提前拉一份,辦貸款前再拉一份)
5、交稅過戶
買方貸款放款後,買賣雙方再次全部到場至房管局,辦理交稅過戶。交稅過戶後,買方拿一張領證通知單。
注意事項:
1、過戶前,賣方必須保證原房屋貸款全部結清,他項權證已至房管局註銷。
2、領證通知單最好交由中介保管。
6、買方拿證、賣方拿錢
過戶完一週後,買賣雙方至房管局,買方先拿證,賣方拿資金託管的銀行卡解凍,帶著領款憑證至銀行拿錢。
注意事項:
1、買賣雙方不用全部到場,賣方主產證人來,買方主證人或中介帶領。
2、如果交易房屋為精裝住宅,儘量在買方拿證後,先驗房,再讓中介陪同賣方拿錢。(不要怕麻煩,以免賣方拿錢後再出驗房糾紛,買方就比較被動)
以上正常一個流程走下來,極其順利的情況下1個月,一般是1~2個月,如果遇上買方貸款有問題的情況3個月左右。