買房對於老百姓來說是人生中的大事，因為個人購房初衷和經濟條件的不同，有的人選擇購買新房，而有的人則更青睞二手房。一般的二手房很多都是貸款買的，這個時候我們就存在房子有抵押了，那麼購買的房子上有抵押，能買嗎?律師對話第431期為大家邀請到林仕耀律師為大家作分析解答。接下來讓我們一起看一下林仕耀律師的對話內容。

1、在不知情的情況下購買了被查封的房產，該怎麼辦?

林律師答：買受人在不知情的情況下購買了被查封的房產，因該房產被查封必然導致房產不能辦理不動產權變更登記手續，亦不能交付買受人使用。根據《合同法》第一百零七條“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任”之規定，買受人可起訴解除買賣合同並追究出賣人的違約責任。若買受人已經支付了全部購房款並想繼續履行合同的，根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第五條的規定，可向採取查封措施的人民法院提出查封異議、異議之訴等措施以維護買受人的合法權益。

2、購買的房子上有抵押，能買嗎?購買有抵押的房子有哪些風險?

林律師答：市場上交易的房產很大一部分都是二手房，出賣人在首次購房時很大一部分均以銀行按揭貸款的方式支付購房款，故二手房在出售時一般處於仍抵押在銀行的狀態，但只要保證房產在交易時產權能解押並順利過戶和交付，該房產就可以購買。

買受人購買抵押的房產，存在包括但不限於以下風險：一、因出賣人未履行通知義務，導致的抵押房產轉讓無效的風險;二、因出賣人與抵押權人之間的其他糾紛導致抵押房產未能按時辦理產權變更而產生的未能或逾期辦理不動產權證的風險;三、因出賣人與抵押權人之間的其他糾紛導致未能交付或逾期交付的風險;四、購買抵押房涉及三方利益，退房比較難等等。

3、通過哪些方式能夠了解房產是否有抵押?

林律師答:買受人可以通過所交易房產買賣合同的編號在房地產交易網上查詢該房產是否存在抵押，也可以持身份證到所在城市的房產交易中心查詢交易房產是否存在抵押。

4、購買的房子上有抵押會影響過戶嗎?

林律師答：房產若存在抵押，房產交易中心在辦理變更不動產權登記時將不予辦理過戶登記。因為購買的房產若存在抵押，說明該房產有未結清的銀行債務，買受人若要過戶需要與抵押權人即銀行進行協商變更抵押人或提前清償銀行的抵押貸款，待抵押貸款結清後，方可進行過戶。

5、曾經被抵押過的房子會影響後續房屋的買賣嗎?

林律師答：房產存在抵押本身不影響房產的買賣，因為房產抵押僅僅表明該房產的產權人與銀行之間存在未結清的銀行貸款，該房產被抵押系出賣人(即產權人)與銀行之間基於債務關係而產生的抵押擔保關係;而房產買賣是買受人與出賣人(即產權人)之間的買賣合同關係，只要該買賣合同合法有效且買受人履行了支付購房款的義務，出賣人(即產權人)就應該辦理銀行的房產解押、過戶和交付的義務，否則出賣人應該承擔違約賠償責任。

林仕耀律師經辦過多起訴訟與非訴訟案件，具有豐富的法律實務經驗。倘若您在生活中，有相關的法律問題困擾，不妨點擊文章底部“瞭解更多”獲取林仕耀律師一對一法律幫助。

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