地震發生之後，往往涉及一些法律問題，今天就和大家一起來探討分析地震後可能引發的風險負擔問題。
風險負擔制度的功能不在於制裁不法行為，而是在雙方都不承擔違約責任時，對不幸損害進行合理分配，規制標的物在合同依法成立後毀損滅失的社會現象。
儘管違約責任與風險負擔制度都是為了解決當買賣合同標的物損毀損滅失後，責任和損失的分配，但兩者有顯著差異。
違約責任標的物的毀損滅失具有可歸責於當事人的事由，其主要功能在於制裁違約行為，督促可歸責的一方賠償對方當事人所遭受的損失。
當標的物的毀損滅失因可歸責的事由毀損滅失時，其不利後果通過違約責任進行調整。當因不可歸責的事由毀損滅失時，則通過風險負擔制度調整。
如果新購買的商品房在地震中損毀的，其風險由誰來負擔？
《合同法》第一百四十二條規定：標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之後由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
這就是說，風險負擔採用“交付主義”，如果開發商尚未將房屋交付購房人使用的，房屋在地震中受損或者滅失，由開發商承擔不利後果，開發商應當將購房人支付的購房款或者定金等退還給購房人。
如果開發商已經將房屋交付給購房人使用的，則應當由購房人承擔不利後果，尚未付清的房款，購房人仍有責任支付繼續支付。
值得注意的是，《合同法》關於買賣合同風險負擔的規則屬於任意性規範，若買賣合同的當事人就風險負擔作了不同於上述法條規範內容的約定,以約定為準。
例如A和B公司簽訂房屋買賣合同，由於當地地震頻繁，A為了降低風險，與B房地產公司約定風險自交付且辦理過戶登記時起轉移給自己。那麼。風險轉移以交付為準，風險自B公司交付房屋且辦理過戶登記時才移轉給A，僅完成交付還不夠。
如果按揭貸款購買的商品房屋在地震中毀壞的，尚未還清的，購買人是否需要繼續向銀行支付貸款?
按揭貸款購買商品房，涉及到房屋買賣和抵押貸款兩個法律關係。
在房屋買賣中，是購房人與開發商之間就房屋買賣所達成的協議，開發商負責交付房屋，購房人負責支付房款；抵押貸款中，則是購房人與銀行達成的抵押貸款合同，購房人經開發商同意用擬將購買的商品房作為抵押物向銀行貸款，所得貸款用於向開發商支付購房款，並承諾按約定歸還貸款。如果銀行按照按揭貸款合同的約定履行了貸款義務，那麼購房者就有義務按照約定歸還貸款，並不因房屋的毀損或者滅失而免除歸還貸款的義務。
當然，如果投保了商業保險，可以在保險範圍內獲得賠償。若購房人在地震中不幸離世，其繼承人只需要在遺產繼承範圍內承擔償還責任。
若是房屋倒塌是由於質量問題，損失由誰來負擔？
適用買賣合同風險負擔的前提是買賣標的物的毀損、滅失“不可歸責於”雙方當事人。主要指由於不可抗力、意外事件、第三人的原因毀損、滅失。
如果合同當事人對標的物毀損、滅失具有可歸責事由(因一方的過錯)，應按違約或侵權處理,不再屬於買賣合同風險負擔問題。
例如：A房地產將“希望家園”的房屋出售給業主，地震期間，房屋因質量問題坍塌。
房屋的坍塌具有可歸責於A公司的原因，業主可以解除合同並要求返還放款及利息，並要求A公司承擔相應的違約責任或者侵權責任。
需要注意的是，買賣標的物的毀損、滅失鬚髮生在合同生效之後,消滅之前，才發生風險負擔的問題。若買賣合同無效、不成立，就不發生買賣合同的風險負擔。
若地震導致房屋坍塌發生在購房人受領遲延期間風險誰來負擔？
《商品房買賣合同解釋》第11條第2款後半句規定：買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
開發商可以主張不可抗力，免於延期交付的違約責任嗎？
《合同法》第一百一十七條規定：因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。
我們都知道地震屬於不可抗力，那麼開發商能否以此為由免去承擔延期交付的違約責任呢？
在四川三葉置業有限公司與王強、官志平買賣合同糾紛二審民事判決書（2014）成民終字第5376號中，成都市中級法院認為：
雖然雅安地震、洪澇災害是眾所周知的事實，無需三葉公司舉證證明，但三葉公司應當舉證證明雅安地震、洪澇災害與其逾期交房之間存在必然聯繫，在三葉公司無證據證明雅安地震、洪澇災害與其逾期交房存在必然聯繫的情況下，三葉公司提出的該上訴主張因無證據支撐而不能得到支持。
這就是說，不可抗力不是違約的“免死金牌”，違約方必須證明不可抗力與違約具有因果關係，方可以此免去承擔違約責任。